Sie wollen im Ausland in Immobilien investieren? Lesen Sie zuerst das hier!

Oren, ein junger und energiegeladener Mann, kam zu einem ersten Termin zu mir, nachdem er die Website der Kanzlei besucht hatte. Er erzählte, er sei zu einem Junggesellenabschied in Bukarest gewesen, und unter dem Hotel war ein Maklerbüro. Er war neugierig, was er mit dem bisschen Ersparten aus der Zeit seit dem Militärdienst anfangen könnte, und der Inhaber der Agentur, zufällig ein Israeli, der seit einigen Jahren in Rumänien lebt, nahm ihn mit auf eine Runde und zeigte ihm mehrere Objekte in der Stadt. Oren war beeindruckt und beschloss, mit seinen Ersparnissen eine Wohnung zu kaufen und über Airbnb zu vermieten.

Ich gab ihm einen kurzen Überblick über die rumänischen Vorschriften und den Kaufablauf, und er beauftragte uns sofort. Die Wohnung war in kurzer Zeit gekauft, nachdem wir alle üblichen rechtlichen Hürden eines Kaufs in Rumänien genommen hatten, und Oren fuhr für einen Monat nach Bukarest, um die Sanierung zu überwachen und die Wohnung einzurichten. Noch während seines Aufenthalts in Bukarest meldete er sich und erzählte, er habe eine weitere Wohnung gefunden, die er kaufen wolle.

„Ich rate dir davon ab, diese Wohnung zu kaufen“, sagte ich ihm in unserem zweiten Gespräch darüber. „Sie liegt in einem Gebäude mit ‚rotem Punkt‘, und das ist problematisch.“ (Für alle, die es nicht wissen: Ein Gebäude mit ‚rotem Punkt‘ ist ein altes Gebäude, das bei einem Erdbeben als gefährlich eingestuft ist.)

Oren bestand darauf, die Wohnung trotz meiner Warnungen und Überzeugungsversuche zu kaufen.

Etwa ein halbes Jahr nach dem Kauf der zweiten Wohnung bat er um einen Termin in meinem Büro. Als Oren kam, verkündete er, er sei gerade aus dem Urlaub in Athen zurück und habe dort eine Wohnung gefunden, die er kaufen wolle. Ich lehnte mich im Stuhl zurück, atmete tief durch, um meine Gedanken zu ordnen, und sagte dann: „Du hast mit der Wohnung in Bukarest, bei der du nicht auf mich hören wolltest und sie trotzdem gekauft hast, eine ganze Menge Probleme. Du kennst Rumänien noch nicht richtig, und ich glaube, dort gibt es genug Chancen und Möglichkeiten. Was willst du jetzt mit Griechenland?“

„Ich verstehe nicht, was du willst“, antwortete er. „Ich will nicht alle Eier in einen Korb legen.“

„Es geht um Fokus. Ich glaube, eine Ausweitung auf ein weiteres Land würde es dir in dieser Phase schwerer machen, sowohl das Geschäft zu führen als auch deine Tätigkeit im Immobilienbereich weiterzuentwickeln.“

„Ich habe eine Hausverwaltung in Rumänien. Ich finde auch eine in Griechenland“, antwortete er.

„Oren, wir kennen uns noch kein Jahr. Ich verstehe, dass du impulsiv bist, und ich verstehe auch, dass du die Welt erobern willst. Aber nimm einen Rat von jemandem mit Erfahrung an: Konzentrier dich, lerne die Dinge gründlich, schöpfe das Potenzial von Rumänien und Bukarest aus, bevor du expandierst und in einem weiteren Land loslegst. Das macht dich nur stärker und lässt dich mehr verdienen.“ So versuchte ich, ihn zu überzeugen.

Alle meine Versuche, Oren davon zu überzeugen, sich in dieser Phase weiter auf Rumänien zu konzentrieren und nicht nach Griechenland zu expandieren, halfen nichts.

Natürlich ist jeder Investor anders, und jeder hat seine eigenen Überlegungen und Ziele. Trotzdem empfehle ich wärmstens, die Vorteile der Konzentration auf ein einziges Land zu bedenken, besonders in den ersten Phasen eines internationalen Immobilieninvestments.

Und vielleicht ist es wichtig zu betonen, dass Fokus nicht nur ein bestimmtes Land bedeuten muss. Man kann sich noch stärker auf eine bestimmte Stadt konzentrieren, und dort auf einen bestimmten Objekttyp wie Studio-Wohnungen zur Vermietung, Gewerbeimmobilien oder Einfamilienhäuser, und in diesen Nischen Expertise aufbauen. Oder man konzentriert sich auf eine bestimmte Strategie, etwa Aufwertung, Kurzzeitvermietung (Airbnb) oder „Flipping“ (kaufen, sanieren und schnell wieder verkaufen).

Als jemand, der das internationale Immobiliengeschäft kennt, kann ich bezeugen: Immobilien in mehreren Ländern zu verwalten, ist eine komplexe Aufgabe, die Können und Erfahrung verlangt. Man muss bedenken, dass eine Ausweitung auf mehrere Länder viele Ressourcen erfordert: Zeit, Geld und Energie. Streuung kann die Fähigkeit beeinträchtigen, in einem Land effizient zu investieren und Objekte zu verwalten. Die Konzentration auf ein Land spart Reise- und Übernachtungskosten, ermöglicht engmaschige Kontrolle, schnelle Lösung auftretender Probleme und mehr. Ganz zu schweigen davon, dass dir als Unternehmer die Konzentration auf ein Land erlaubt, einen starken lokalen Ruf aufzubauen und geschäftliche Beziehungen zu Fachleuten der Branche zu knüpfen. Und wie gesagt: Fokus ermöglicht es dir, den lokalen Markt gründlich kennenzulernen, die Gesetze und Vorschriften zu lernen, die Risiken eines Investments zu verstehen, die Dynamik des lokalen Marktes zu begreifen und bessere Investmentchancen zu erkennen.

Und wie macht ihr es? Konzentriert ihr euch, oder streut ihr eure Investments?