Vous voulez investir dans l'immobilier à l'étranger ? Lisez d'abord ceci !

Oren, un jeune homme plein d'énergie, est venu me voir pour un premier rendez-vous après avoir visité le site du cabinet. Il m'a raconté qu'il était allé à un enterrement de vie de garçon à Bucarest et qu'il y avait une agence immobilière sous l'hôtel. Il était curieux de savoir ce qu'il pourrait faire avec les petites économies accumulées depuis son service militaire, et le patron de l'agence, qui se trouvait être un Israélien installé en Roumanie depuis quelques années, l'a emmené faire un tour et lui a montré plusieurs biens en ville. Oren a été séduit et a décidé d'acheter un appartement avec ses économies pour le louer sur Airbnb.

Je lui ai présenté rapidement la réglementation roumaine et les procédures d'achat, et il a aussitôt fait appel à nos services. L'appartement a été acheté en peu de temps, après avoir franchi tous les obstacles juridiques habituels d'un achat en Roumanie, et Oren est parti un mois à Bucarest pour superviser les travaux de rénovation et équiper l'appartement. Pendant son séjour, il m'a contacté pour me dire qu'il avait trouvé un autre appartement qu'il voulait acheter.

« Je ne te conseille pas d'acheter cet appartement, lui ai-je dit lors de notre deuxième conversation à ce sujet. Il est dans un immeuble à “point rouge”, et c'est problématique. » (Pour ceux qui ne connaissent pas : un immeuble à « point rouge » est un immeuble ancien classé dangereux en cas de tremblement de terre.)

Oren a tenu à acheter l'appartement malgré mes mises en garde et mes tentatives pour le convaincre.

Environ six mois après avoir acheté le deuxième appartement, il a demandé un rendez-vous à mon bureau. En arrivant, Oren m'a annoncé qu'il rentrait tout juste de vacances à Athènes et qu'il y avait trouvé un appartement qu'il comptait acheter. Je me suis calé dans mon fauteuil, j'ai pris une grande inspiration pour remettre mes idées en ordre, puis je lui ai dit : « Tu as déjà pas mal de problèmes avec l'appartement de Bucarest que tu as acheté sans vouloir m'écouter. Tu ne connais pas encore bien la Roumanie, et je pense qu'il y a là-bas assez d'opportunités et de possibilités. Qu'est-ce que tu vas faire en Grèce maintenant ? »

« Je ne comprends pas ce que tu veux, a-t-il répondu. Je ne veux pas mettre tous mes œufs dans le même panier. »

« C'est une question de concentration. Je pense qu'à ce stade, t'étendre à un autre pays te compliquera la tâche, autant pour gérer l'activité que pour développer ton activité immobilière. »

« J'ai une société de gestion en Roumanie. J'en trouverai aussi une en Grèce », a-t-il répondu.

« Oren, on se connaît depuis moins d'un an. Je vois bien que tu es impulsif, et je comprends aussi que tu veux dévorer le monde, mais écoute le conseil de quelqu'un d'expérimenté : concentre-toi, apprends les choses en profondeur, exploite le potentiel de la Roumanie et de Bucarest avant de t'étendre et de te lancer dans un autre pays. Ça ne fera que te renforcer et te permettra de gagner davantage. » J'ai essayé de le convaincre.

Toutes mes tentatives pour convaincre Oren de rester concentré sur la Roumanie à ce stade, et de ne pas s'étendre à la Grèce, ont échoué.

Bien sûr, chaque investisseur est différent, et chacun a ses considérations et ses objectifs. Cela dit, je recommande vivement de peser les avantages de la concentration sur un seul pays, surtout dans les premières étapes de l'investissement immobilier international.

Et il faut peut-être souligner que la concentration ne porte pas forcément sur un seul pays : on peut aller plus loin et se concentrer sur une ville, et dans cette ville sur un type de biens, comme les studios en location, les locaux commerciaux ou les maisons individuelles, et développer une expertise dans ces niches. Ou se concentrer sur une stratégie précise, comme la valorisation, la location courte durée (Airbnb) ou le « flipping » (achat, rénovation et revente rapide).

Connaissant bien l'immobilier international, je peux témoigner que gérer des biens dans plusieurs pays est un défi complexe qui exige savoir-faire et expérience. Il faut garder à l'esprit que s'étendre à plusieurs pays demande beaucoup de ressources : du temps, de l'argent et de l'énergie. La dispersion peut nuire à la capacité d'investir et de gérer efficacement dans un seul pays. Se concentrer sur un pays permet d'économiser les frais de voyage et d'hébergement, d'assurer un suivi étroit, de régler vite les problèmes qui peuvent surgir, etc. Sans parler du fait que, pour un promoteur, se concentrer sur un pays permet de bâtir une solide réputation locale et de nouer des relations d'affaires avec les professionnels du secteur. Et comme je le disais, la concentration permet de connaître le marché local en profondeur, d'apprendre les lois et les réglementations, de comprendre les risques liés à l'investissement, de saisir la dynamique du marché local et de repérer de meilleures opportunités.

Alors, et vous, comment faites-vous ? Vous vous concentrez, ou vous dispersez vos investissements ?