Vous avez investi dans l'immobilier et la société de gestion a englouti vos profits ? Il y a une solution

Je prends souvent l'avion, et avec le temps, j'ai appris que c'est en vol que j'entends les meilleures histoires, et parfois les plus folles. Votre voisin de siège, ou quelqu'un qui vous reconnaît grâce aux réseaux sociaux, vous racontera ses problèmes, et quand il découvrira (s'il ne le savait pas déjà) que vous travaillez dans l'immobilier dans le pays où vous allez, il vous demandera un conseil ou un service juridique.

J'ai rencontré Amit sur un vol pour Bucarest. Il était assis à côté de moi, et vers la fin du vol, pendant lequel je travaillais sur un document juridique sur mon ordinateur portable, il s'est tourné vers moi pour me raconter ses déboires. Amit avait économisé pendant plusieurs années et, après avoir consulté différents conseillers financiers, il avait décidé d'acheter un appartement pour commencer à se créer des revenus passifs (c'est ce que lui avaient dit tous ceux qui l'avaient conseillé). Comme son capital n'était pas très important, et après des vérifications qui lui avaient appris que le rendement courant serait plus élevé à l'étranger, d'autant que ses fonds propres suffisaient pour acheter sans emprunt immobilier, il avait décidé d'acheter un appartement en Roumanie.

L'agent qui lui avait trouvé l'appartement avait fait, selon lui, un excellent travail et l'avait aidé dans les démarches d'achat. Amit se sentait en confiance, et il avait suivi l'agent quand celui-ci lui avait recommandé une société de gestion pour gérer l'appartement. Avant la mise en location, l'appartement avait fait l'objet d'une rénovation cosmétique, m'a-t-il dit.

« Dès que j'ai signé avec la société de gestion, les problèmes ont commencé, m'a-t-il raconté. Le premier locataire était un bon locataire. Il payait à temps, et au bout d'un an, il a demandé à partir. La société m'a recommandé de repeindre l'appartement. J'ai accepté. Le deuxième locataire qu'ils ont amené ne payait pas ses mensualités. Il y avait sans cesse des retards, jusqu'à ce qu'à un moment, ils décident, avec mon accord, de le faire sortir de l'appartement. Il s'est avéré qu'il avait laissé des dettes d'électricité et d'eau, que j'ai dû payer. » Il a continué : « Et puis, au bout de 6 mois, ils ont amené un troisième locataire et ont voulu facturer à nouveau un contrat juridique, et à nouveau une commission pour avoir trouvé le locataire. »

Il s'avère que les troisième, quatrième et cinquième locataires n'ont pas tenu longtemps non plus dans l'appartement (qu'ils aient été expulsés après des retards de paiement ou qu'ils soient partis d'eux-mêmes du jour au lendemain), et à chaque changement de locataire, on demandait à Amit de payer le contrat juridique et la recherche du locataire. Entre-temps, on lui facturait aussi le ménage de l'appartement entre deux locataires. Les rapports trimestriels promis au départ ont cessé d'arriver, et les revenus baissaient d'un trimestre à l'autre. Un mois avant ce vol, Amit avait congédié la société de gestion, et là, m'a-t-il dit, il partait à Bucarest pour en trouver une nouvelle.

« Vous auriez peut-être une société de gestion à me recommander ? » m'a-t-il demandé.

« Je n'aime pas trop recommander, mais j'aimerais comprendre quels sont vos critères, ce que vous cherchez chez une société de gestion, avant de décider si je vous en recommande une », ai-je répondu.

« Je n'ai pas de critères. Je veux quelqu'un de fiable », a-t-il répondu.

« À part la fiabilité, qu'attendez-vous de la société ? Comment voulez-vous qu'elle travaille ? » ai-je insisté.

Amit n'avait pas d'idée claire de ses critères ni de ses exigences envers une société de gestion. Ce n'est pas surprenant : une grande partie des investisseurs que j'ai rencontrés au fil des ans ne savaient pas comment vérifier, ce qu'une société de gestion est censée faire (à part trouver un locataire, encaisser le loyer et le reverser au propriétaire), quelles sont ses capacités, etc. Ce n'est pas un hasard si vous entendez parler de biens restés vides pendant des mois, de locataires qui peinent à payer, de frais d'entretien imprévus, etc. Contrairement à ce qu'on croit, l'achat n'est pas l'étape décisive d'un investissement réussi (même s'il est important et décisif en soi pour la réussite de l'investissement) : la réussite dépend d'une bonne gestion du bien, qui garantira un rendement stable et évitera la perte de valeur. Pour cela, la société de gestion avec laquelle vous signez doit savoir sélectionner les locataires et vous choisir des locataires fiables, vérifier leur situation financière, leur historique locatif (oui, demander à parler aux anciens propriétaires) et les recevoir en entretien. La société de gestion doit aussi assurer un entretien préventif et courant pour préserver la valeur du bien et économiser sur le long terme, faire des contrôles périodiques et réparer les pannes avant qu'elles ne s'aggravent. Et vous aussi, en tant que propriétaires, vous devez y consacrer de l'attention et suivre régulièrement les revenus et les dépenses (et si vous pouvez travailler avec une société de gestion qui utilise un logiciel de gestion avancé, cela ne fera que vous aider à garder le contrôle). Vous devez aussi être attentifs aux changements de réglementation, comme les évolutions fiscales ou les nouvelles exigences en matière de location.

La gestion de votre bien est un outil stratégique qui peut faire de votre investissement un succès et augmenter votre rendement.