Romantisme immobilier : un investissement bon marché, est-ce le bon choix ?

Je suis assis au bureau, je regarde la pluie par la fenêtre et je fais mentalement le bilan de mon dernier voyage à Athènes avec un client. Il avait tenu à y aller pour rencontrer le propriétaire d'un immeuble avec qui il négociait l'achat depuis deux mois, alors qu'il était clair pour nous deux qu'on ne pourrait pas aller beaucoup plus loin, vu l'écart de prix entre eux. Le téléphone interrompt le fil de mes pensées : au bout du fil, quelqu'un qui se présente comme Ophir et m'explique qu'il m'a trouvé en lisant fidèlement mes histoires chaque semaine dans l'un des groupes Facebook. Ophir voulait venir avec sa femme pour une consultation ; il m'explique qu'il est d'origine roumaine et veut acheter un appartement en Roumanie, mais que sa femme a des craintes. Nous avons fixé un rendez-vous, et je me suis replongé dans mes pensées.

Quand Ophir et Shir sont arrivés au rendez-vous, j'ai fait la connaissance d'un couple d'universitaires d'une petite quarantaine d'années, qui avaient mis un peu d'argent de côté.

« Ça fait un moment que je cherche où investir, et comme mes parents ont émigré de Roumanie dans les années 70, j'ai commencé à chercher des opportunités là-bas. J'ai trouvé un appartement à 45 000 euros, nous avons 35 000, et je compléterai le reste avec un prêt », a-t-il commencé, tandis que je voyais Shir se recroqueviller sur sa chaise.

« Qu'est-ce qui vous gêne ? Pourquoi êtes-vous contre ? » ai-je demandé à Shir.

« Je ne suis pas contre, par principe, l'idée d'acheter un bien en Israël ou à l'étranger, mais si nous n'avons pas assez d'argent pour acheter, je préfère ne pas emprunter pour financer ce fantasme », a-t-elle répondu.

« Avant de nous lancer dans une dispute », ai-je coupé Ophir, qui s'apprêtait à lui répondre, « je veux comprendre pourquoi vous avez décidé d'acheter justement cet appartement-là », ai-je demandé.

« Comment ça ? J'ai une certaine somme, et je ne vais pas acheter maintenant un appartement à 80 ou 120 000 euros avec les 35 000 que nous avons », a-t-il répondu.

« Parfait. J'ai un client qui a acheté un hôtel dans une station de ski au Monténégro et qui y vend des appartements autour de 30 000 euros. Pourquoi ne pas acheter là-bas, sans avoir à emprunter ? » ai-je demandé, délibérément, pour mettre le couple au défi, et surtout Ophir : ma proposition supprimait l'objection de Shir, puisqu'ils pourraient acheter sans prêt supplémentaire.

« Vous comprenez, j'ai un lien avec la Roumanie. Mes parents sont venus de Moldavie, en Roumanie, dans les années 70 », m'a répondu Ophir. « Je veux un bien en Roumanie. Le Monténégro, la Bulgarie ou la Hongrie m'intéressent moins. »

« Donc, de toute façon, nous n'achèterons qu'en Roumanie, même si nous découvrons que ça nous convient moins », ai-je insisté.

« Je ne vois pas où vous voulez en venir », s'est emporté Ophir.

« Il y a tant de choses à prendre en compte avant la question du prix, ai-je répondu. Le prix, ce n'est pas tout. Je vous suggère de réfléchir à la raison pour laquelle vous voulez acheter cet appartement. À quel besoin il répond pour vous. Ensuite, nous pourrons vérifier si cet appartement précis, à cet endroit précis, répond à vos besoins. »

« Je ne comprends pas », a tenté d'insister Ophir. « Il y a un appartement à un prix qui me convient, dans le pays où je veux acheter. Pourquoi ne pas l'acheter ? »

« Parce que le prix, ce n'est pas tout », ai-je répété, en ignorant délibérément la question du pays, et j'ai vu pour la première fois un sourire au coin des lèvres de Shir.

« Quels sont les frais liés à l'achat de l'appartement ? Avez-vous pris en compte les honoraires d'avocat, le notaire, les taxes ? Et l'ameublement ? Et je n'entre même pas dans les questions d'emplacement et du loyer qu'on peut en tirer », ai-je poursuivi.

Ophir était assis face à moi comme un élève qu'on vient de gronder, et j'ai senti que je ne pouvais vraiment pas le laisser rentrer chez lui comme ça. Alors j'ai ajouté : « Je suis sûr que l'appartement que vous avez trouvé est un appartement que vous pouvez acheter et dont vous pouvez tirer à la fois du plaisir et un rendement. Mais je pense que vous devez être tous les deux à l'aise avec cette démarche, et si Shir a la moindre crainte, il vaut la peine de s'arrêter un instant pour vérifier. J'ai ici un document que je donne à mes clients pour qu'ils définissent leurs objectifs d'achat et leurs besoins, ce qui permet de mieux leur trouver le bien adapté. Je vous propose de remplir ce questionnaire chez vous, et si vous le souhaitez, nous ferons un nouveau rendez-vous pour voir comment avancer. »

Ophir et Shir ne sont pas revenus pour un second rendez-vous. Je ne suis même pas sûr qu'ils aient acheté l'appartement en Roumanie. Quelques semaines plus tard, j'ai eu une conversation avec Ophir, qui m'appelait au sujet d'un appartement que lui proposait un commercialisateur israélien, et là encore, la conversation tournait autour du prix et de leur capacité à le payer. J'ai essayé de savoir s'il connaissait un peu, ou s'il avait étudié, l'endroit ou le projet où on lui proposait d'acheter, mais il a esquivé la question.

Dans une opération immobilière, le prix n'est pas tout. Il y a tant de paramètres à prendre en compte quand on achète un appartement pour investir (en Israël aussi, et surtout à l'étranger). Commencez par définir vos objectifs : pourquoi voulez-vous acheter un appartement à l'étranger ? Pour y vivre, investir, faire un flip, générer un revenu passif, ou pour les vacances ? Quel est votre budget ? Combien de temps comptez-vous garder le bien ? Quel niveau de risque êtes-vous prêts à prendre ? Des objectifs clairement définis vous aideront à trouver le bien le plus adapté.

Ensuite, étudiez le marché immobilier du pays, de la ville et du quartier précis qui vous intéresse. Comprenez les niveaux de prix, la fiscalité, les règles de propriété et les rendements potentiels. Prévoyez une visite physique du bien, promenez-vous dans le quartier, comprenez qui y vit, vérifiez auprès d'agents locaux les coûts d'achat et de rénovation (si nécessaire).

Ne vous précipitez pas. Acheter un appartement, en Israël ou à l'étranger, est une décision importante. Ne laissez pas la pression sociale (« tout le monde achète à l'étranger ») ou un marketing agressif vous influencer. Prenez le temps d'étudier, de comprendre et de peser toutes les options.