Investir dans l'immobilier international, est-ce vraiment perdre son argent ?

J'ai lu cette semaine un article rapportant les propos de Yaakov Atrakchi, PDG et fondateur de la société immobilière Aura, lors d'une conférence : selon lui, ceux qui achètent de l'immobilier à l'étranger risquent de « perdre leur argent ». Ces propos ouvrent un débat important et touchent un point sensible pour de nombreux investisseurs. Même si elle reflète un certain point de vue, cette affirmation ignore un large éventail de considérations et d'avantages potentiels propres à l'investissement immobilier international.

Ce n'est un secret pour personne : les prix des logements en Israël sont devenus inaccessibles aux jeunes couples, et sans les offres promotionnelles des promoteurs depuis un an et demi, depuis le début de la guerre, on peut supposer que tout le marché immobilier aurait connu de sérieuses difficultés. Selon une analyse des données du Bureau central des statistiques, fin 2024, il fallait 166 salaires pour acheter un appartement en Israël (calcul fondé sur le prix moyen d'un logement rapporté au salaire moyen), contre 153 seulement en 2017. Alors quand le prix moyen d'un appartement en Israël atteint 2 millions de shekels (et dans les zones recherchées, entre Gedera et Hadera, vous ne trouverez pas de logement neuf à ce prix-là), il n'est pas étonnant que ceux qui disposent de quelques centaines de milliers de shekels cherchent à acheter un bien à l'étranger (qui n'a pas vu passer des annonces pour un appartement à Bucarest à 120 000 euros ou à Athènes pour moins de 100 000 euros ?).

Une autre raison pour laquelle les investisseurs cherchent des opportunités au-delà des frontières est la diversification de leur portefeuille. Répartir ses biens sur plusieurs marchés géographiques peut réduire le risque global du portefeuille. Quand un marché immobilier traverse une période de ralentissement ou de crise, d'autres marchés peuvent continuer à croître ou rester stables, et ainsi équilibrer les rendements globaux.

Un autre avantage important réside dans le potentiel de croissance. Parfois, les marchés immobiliers d'autres pays offrent des opportunités avec un potentiel de croissance plus important que le marché local. Cela peut tenir à divers facteurs, comme une croissance économique rapide, une urbanisation accélérée ou une valorisation relativement basse des biens sur un marché donné. Par exemple, les pays en développement ou les marchés en hausse peuvent offrir un potentiel de valorisation plus élevé à long terme (voyez ce qui s'est passé en Croatie en 2023, où les prix de l'immobilier ont augmenté d'environ 23 % après l'entrée dans la zone euro ; on s'attend aussi à des hausses de prix en Roumanie et en Bulgarie avec leur entrée prévue dans la zone euro en 2026).

En outre, investir dans l'immobilier à l'étranger peut donner accès à des marchés aux conditions plus favorables pour les investisseurs. Certains pays offrent une fiscalité plus attractive pour les investisseurs étrangers, des frais de transaction plus bas ou des procédures d'achat plus simples et plus efficaces. Une bonne compréhension de ces conditions peut permettre des économies importantes et améliorer la rentabilité de l'investissement.

Autre avantage important : la possibilité de profiter d'opportunités propres à certains marchés. Par exemple, un pays peut connaître une demande locative croissante en raison de l'augmentation de la population jeune ou étudiante, ce qui rend l'investissement dans des appartements à louer particulièrement attractif. Ou bien certaines zones peuvent connaître un développement accéléré des infrastructures ou du tourisme, ce qui crée des opportunités dans les locaux commerciaux ou les appartements de vacances.

Il faut aussi évoquer les avantages globaux et personnels de l'investissement immobilier à l'étranger. Posséder un bien dans un autre pays peut offrir des possibilités de résidence ou de vacances, diversifier son patrimoine personnel et constituer une base économique dans un autre endroit du monde.

Cela dit, on ne peut pas ignorer les inconvénients et les défis de l'investissement immobilier international. L'un des principaux défis est la distance et la difficulté de gérer le bien. La gestion à distance peut être complexe et nécessiter le recours à des gestionnaires locaux, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.

Autre défi : une connaissance insuffisante du marché local et de la réglementation. Une mauvaise compréhension du droit immobilier, des règles fiscales et de la culture d'affaires locale peut conduire à des erreurs coûteuses. C'est pourquoi le recours à des professionnels locaux et à des experts de l'immobilier international est essentiel.

Même si les propos de M. Atrakchi soulèvent un point important sur la prudence nécessaire dans l'investissement immobilier à l'étranger, ils ne reflètent pas toute la réalité. Un investissement juste et réfléchi dans des appartements à l'étranger peut produire des résultats positifs importants, qu'il s'agisse de rendements plus élevés, de diversification du portefeuille ou d'opportunités uniques sur différents marchés. La clé du succès réside dans une recherche approfondie, la compréhension du marché local, le recours à des professionnels experts et une gestion avisée des risques. Investir en connaissance de cause et avec un accompagnement professionnel peut faire de l'achat immobilier à l'étranger une décision financière sage et rentable.