Yurt dışında gayrimenkule yatırım mı yapmak istiyorsunuz? Önce bunu okuyun!

Genç ve enerjik bir delikanlı olan Oren, ofisimizin internet sitesini ziyaret ettikten sonra ilk görüşme için bana geldi. Bükreş'e bir bekârlığa veda partisine gittiğini, otelin altında bir emlak ofisi olduğunu anlattı. Askerlikten bu yana biriktirdiği az miktardaki parayla neler yapabileceğini merak etmiş. Tesadüfen birkaç yıldır Romanya'da yaşayan bir İsrailli olan ofis sahibi onu bir tura çıkarıp şehirdeki birkaç mülkü göstermiş. Oren etkilenmiş ve birikimleriyle bir daire alıp Airbnb üzerinden kiraya vermeye karar vermiş.

Ona Romanya mevzuatını ve satın alma sürecini kısaca anlattım; hemen hizmetlerimizi tuttu. Romanya'da bir satın almanın tüm olağan hukuki engellerini aştıktan sonra daire kısa sürede alındı ve Oren tadilat işlerini denetlemek ve daireyi döşemek için bir aylığına Bükreş'e gitti. Daha Bükreş'teyken benimle iletişime geçip satın almak istediği bir daire daha bulduğunu haber verdi.

“Bu daireyi almanı tavsiye etmem” dedim ona bu konudaki ikinci görüşmemizde. “‘Kırmızı noktalı’ bir binada ve bu sorunlu.” (Bilmeyenler için: ‘kırmızı noktalı’ bina, deprem durumunda tehlikeli olarak sınıflandırılmış eski bir binadır.)

Oren, uyarılarıma ve onu ikna etme çabalarıma rağmen daireyi almakta ısrar etti.

İkinci daireyi aldıktan yaklaşık altı ay sonra ofisimde bir görüşme yapmak istedi. Ofise geldiğinde Atina'daki bir tatilden yeni döndüğünü ve orada almayı düşündüğü bir daire bulduğunu söyledi. Sandalyeye yaslandım, düşüncelerimi toparlamak için derin bir nefes aldım ve ona şöyle dedim: “Beni dinlemeyip aldığın Bükreş'teki daireyle zaten epey sorunun var. Romanya'yı henüz doğru dürüst tanımıyorsun ve bence orada yeterince fırsat ve imkân var. Şimdi Yunanistan da nereden çıktı?”

“Ne istediğini anlamıyorum” diye cevap verdi. “Bütün yumurtalarımı aynı sepete koymak istemiyorum.”

“Mesele odaklanma. Bence bu aşamada başka bir ülkeye açılmak işini zorlaştırır; hem işi yönetmeyi hem de gayrimenkul uğraşını geliştirmeyi.”

“Romanya'da bir yönetim şirketim var. Yunanistan'da da bir yönetim şirketi bulurum” diye karşılık verdi.

“Oren, birbirimizi bir yıldan az süredir tanıyoruz. Dürtüsel biri olduğunu anlıyorum, dünyayı yutmak istediğini de anlıyorum. Ama tecrübeli birinden bir tavsiye al: Odaklan, işleri derinlemesine öğren, başka bir ülkeye açılıp orada faaliyete başlamadan önce Romanya'nın ve Bükreş'in potansiyelini sonuna kadar kullan. Bu seni yalnızca güçlendirir ve daha fazla kazanmanı sağlar.” Onu ikna etmeye çalıştım.

Oren'i bu aşamada Romanya'ya odaklanmaya devam etmeye ve Yunanistan'a açılmamaya ikna etme çabalarımın hiçbiri işe yaramadı.

Her yatırımcının farklı olduğu, herkesin kendi değerlendirmeleri ve hedefleri olduğu doğru. Yine de özellikle uluslararası gayrimenkul yatırımının ilk aşamalarında tek bir ülkeye odaklanmanın avantajlarını düşünmenizi şiddetle tavsiye ederim.

Belki şunu da vurgulamak gerekir: odaklanma yalnızca belirli bir ülkeye odaklanmak değildir. Odak belirli bir şehre, o şehirde de belirli bir mülk tipine, örneğin kiralık stüdyo daireler, ticari mülkler ya da müstakil evler gibi, daraltılabilir ve bu nişlerde uzmanlık geliştirilebilir. Ya da değer artışı, kısa dönem kiralama (Airbnb) veya “flipping” (alıp tadilat yapıp hızla satmak) gibi belirli bir stratejiye odaklanılabilir.

Uluslararası gayrimenkul alanını bilen biri olarak tanıklık edebilirim: birkaç ülkede mülk yönetmek beceri ve tecrübe gerektiren karmaşık bir zorluktur. Birkaç ülkeye açılmanın çok kaynak gerektirdiğini hesaba katmak önemlidir: zaman, para ve enerji. Dağılmak, tek bir ülkede verimli şekilde yatırım yapma ve mülk yönetme kabiliyetine zarar verebilir. Tek bir ülkeye odaklanmak ise seyahat ve konaklama masraflarından tasarruf, sıkı denetim, ortaya çıkabilecek sorunlara hızlı müdahale ve daha fazlasını sağlar. Üstelik tek bir ülkeye odaklanmak, bir girişimci olarak güçlü bir yerel itibar inşa etmenizi ve alandaki profesyonellerle iş ilişkileri kurmanızı sağlar. Ve dediğim gibi, odaklanma bir girişimci olarak yerel piyasayı derinlemesine tanımanızı, yasaları ve mevzuatı öğrenmenizi, yatırımın risklerini anlamanızı, yerel piyasanın dinamiklerini kavramanızı ve daha iyi yatırım fırsatlarını görmenizi sağlar.

Peki siz nasıl ilerliyorsunuz? Odaklanarak mı, yoksa yatırımınızı dağıtarak mı?