Was kaufen: eine Zweizimmerwohnung im Presale oder zwei Einzimmerwohnungen an der Uni?

Manchmal sitze ich einem Mandanten gegenüber und mir fehlen die Worte angesichts seiner Argumente. Manche haben gelernt, recherchiert und sich vertieft, und ihre Argumente sind fundiert. Andere verstehen kaum etwas und bringen Argumente vor, die so unbegründet sind, dass es an Unwissen grenzt.

Yaakov war Volkswirt bei einer der großen Banken, ging in den Vorruhestand und beschloss, seine Abfindung in Immobilien im Ausland zu investieren, konkret in Rumänien. Dort wurden seine Eltern geboren, er fühlt sich dem Land verbunden, spricht die Sprache und hat die rumänische Staatsbürgerschaft. Yaakov weiß genau, was er will. Er kam zum Treffen, nachdem er seine Hausaufgaben gemacht hatte, und brachte begründete Argumente mit:

„Laut Eurostat hat Rumänien die höchste Wohneigentumsquote in Europa (rund 95 %). Eine Umfrage von Colliers, die ich gefunden habe, zeigt, dass junge Menschen zwischen 18 und 24 zur Miete wohnen (25 %) oder bei Familie bzw. Freunden leben (40 %). Das deutet darauf hin, dass der Wohnungskauf meist auf ein späteres Alter verschoben wird, wenn die wirtschaftliche Stabilität es erlaubt. Bukarest zieht eine erhebliche Binnenmigration an, und die meisten Zuziehenden (etwa 70–75 % aller Migranten) sind im jungen Erwerbsalter (20–49). Diese Gruppe ist ein Potenzial für künftige Wohnungsnachfrage, sei es zur Miete oder zum Kauf“, erklärte er.

„Wow, beeindruckend“, sagte ich, „aber zu welchen Schlüssen führt dich das?“

„Für mich stellt sich nicht die Frage, ob ich eine Wohnung in Bukarest kaufe, sondern welche und wo“, antwortete er.

Eine Investition in Bukarest hat einige Vorteile:

1. Attraktive Preise im Vergleich zu Israel und Westeuropa: Wohnungen in Bukarest gelten im Vergleich zu den meisten westlichen Städten und besonders zu Israel noch als deutlich günstiger. Eine Wohnung in Bukarest kann etwa 120.000 bis 170.000 Euro kosten (nicht im Zentrum oder im teureren Norden der Stadt), während die Preise in Israel um ein Vielfaches höher sind.

2. Mietnachfrage: Die Mietnachfrage in Bukarest ist hoch, und die richtige Wohnung kann ein stabiles laufendes Einkommen liefern.

3. Wertsteigerungspotenzial:

o Stabiles Wirtschaftswachstum: Die rumänische Wirtschaft wächst in den letzten Jahren beständig (im Schnitt rund 3,5 % pro Jahr).

o Beitritt zur Eurozone: Rumänien wird voraussichtlich in den kommenden Jahren der Eurozone beitreten (Schätzungen sprechen von Anfang 2026 oder spätestens 2027). Dieser Beitritt dürfte zu einem deutlichen Sprung der Immobilienwerte führen, ähnlich wie in anderen Ländern, die der Eurozone früher beigetreten sind.

o Wachsende Nachfrage: Bukarest ist ein lebendiges wirtschaftliches, kulturelles und akademisches Zentrum, das Binnenmigration und viele Studierende anzieht, was die Nachfrage nach Miet- und Kaufwohnungen erhöht.

o Lücke zwischen Nachfrage und Angebot: Zwischen der hohen Nachfrage nach Wohnungen in Bukarest und dem vorhandenen Angebot klafft eine Lücke, die steigende Preise stützt.

4. Günstige Steuerpolitik für ausländische Anleger:

o Niedrige Grunderwerbsteuer von nur 3 %.

o Steuer auf Veräußerungsgewinne (beim Immobilienverkauf) 0 %.

o Steuer auf Mieteinnahmen: etwa 8 %–10 %.

o Doppelbesteuerungsabkommen mit Israel.

5. Stabilität und Vertrauen: Rumänien ist Mitglied der Europäischen Union und der NATO, was eine gewisse Stabilität verleiht und Transparenz sowie ein verlässlicheres Geschäftsumfeld fördert.

6. Steigender Durchschnittslohn: Der Durchschnittslohn in Rumänien steigt stetig, liegt aber noch deutlich unter Westeuropa, was zu niedrigeren Lebenshaltungskosten beiträgt.

Man darf aber nicht vergessen, dass es auch Nachteile und Risiken gibt:

1. Währungsrisiken: Da noch der rumänische Leu und nicht der Euro gilt, ist der Anleger Wechselkursschwankungen ausgesetzt.

2. Abhängigkeit von der globalen und lokalen Wirtschaftslage: Wie jeder Immobilienmarkt wird auch der rumänische von globalen und lokalen Wirtschaftstrends beeinflusst.

3. Bürokratie: Trotz Verbesserungen kann es noch bürokratische Komplikationen geben. Es ist wichtig, mit einem erfahrenen lokalen Anwalt zu arbeiten.

4. Verwaltung aus der Ferne: Für einen israelischen Anleger bedeutet die Verwaltung der Immobilie, eine zuverlässige Hausverwaltung zu finden.

5. Zinsschwankungen: Der Hypothekenzins in Rumänien liegt derzeit im Schnitt bei 6,5 %, und Änderungen können die Rentabilität der Investition beeinflussen.

Yaakov schwankte zwischen dem Kauf einer Zweizimmerwohnung in einem neuen Projekt eines israelischen Bauträgers mit Wertsteigerungspotenzial in den kommenden Jahren und dem Kauf von zwei Einzimmerwohnungen in der Nähe einer Universität, die an Studierende vermietet werden sollen.

„Das ist ein ausgezeichnetes Dilemma zwischen zwei Anlagewegen in Bukarest mit unterschiedlichen Eigenschaften. Meine Empfehlung“, sagte ich, „neigt leicht zu den zwei Einzimmerwohnungen an der Universität, besonders wenn du einen stabilen Cashflow und ein vernünftiges Wertsteigerungspotenzial suchst. Die Nachfrage nach Studentenwohnungen in Bukarest ist sehr hoch und stabil, es herrscht ständiger Mangel an solchem Wohnraum. Das sichert eine hohe Rendite und einen konstanten Geldfluss fast unmittelbar nach Kauf und Vermietung. Die Nähe zu den Universitäten garantiert eine dauerhafte Nachfrage. Wenn du viel Geduld hast, ein höheres Risiko verträgst und bereit bist, auf sofortige Erträge zugunsten eines größeren langfristigen Aufwertungspotenzials (5–10 Jahre) zu verzichten, dann kann die Zweizimmerwohnung im Presale in einem aufstrebenden Viertel attraktiver sein.“

Was würden Sie kaufen?