Wenn die Gerichtsstandsklausel zum Helden wird: Diese Geschichte sollte jeder Immobilienanleger im Ausland kennen

Ich trete normalerweise nicht vor Gericht auf. In den letzten Jahren hat unsere Kanzlei keine Prozessmandate mehr angenommen: Da wir uns auf die Begleitung von Bauträgern und Anlegern im Ausland spezialisiert haben, haben wir beschlossen, unsere Kraft, unser Lernen und unsere Expertise in diese Bereiche zu stecken. Prozessführung ist für mich ein eigenes Fachgebiet, in dem man sowohl die sich laufend ändernde Gesetzgebung im jeweiligen Bereich und im Verfahrensrecht kennen muss als auch die aktuelle Rechtsprechung und die Präzedenzfälle.

Nach dieser Einleitung muss ich sagen: Als Moshe zu mir kam, ein Bauträger, den wir bei seinem Projekt in Rumänien begleitet hatten, und eine Klageschrift mitbrachte, die er von einem Wohnungskäufer erhalten hatte, konnte ich nicht ablehnen, ihn vor Gericht zu vertreten.

Yossi und Yael hatten von Moshes Gesellschaft eine Zweizimmerwohnung in einem Gebäude gekauft, das er in einem Bukarester Stadtviertel errichtet hatte. Das Projekt wurde fertiggestellt und die Wohnung vor etwa zwei Jahren übergeben. Nun reichten sie beim Amtsgericht in Rishon LeZion Klage gegen Moshe und seinen Bruder ein, die Gesellschafter der Firma. Ihre Behauptung: Die Wohnung sei verspätet übergeben worden, wofür ihnen eine Entschädigung zustehe, und die Mieteinnahmen entsprächen nicht den Werbeversprechen – daher verlangten sie auch Ersatz für die Differenz zwischen dem angeblichen Versprechen und dem, was sie tatsächlich bekommen.

Natürlich hatten Yossi und Yael die Wohnung von einer rumänischen Gesellschaft gekauft, die Moshe und seinem Bruder gehört, und nicht von den beiden als Privatpersonen. Außerdem legt der Kaufvertrag, der wie üblich in Rumänien vor einem Notar unterzeichnet wurde, ausdrücklich fest, dass jeder Streit über den Vertrag vor dem zuständigen Gericht in Bukarest zu verhandeln ist.

Die Dreistigkeit der beiden und ihres Anwalts, der sich nicht einmal die Mühe machte, mit uns zu sprechen, sondern sofort Klage einreichte, ärgerte mich so sehr, dass ich Moshe sagte: Obwohl wir normalerweise keine Klagen bearbeiten und nicht vor Gericht vertreten, übernehmen wir das in diesem Fall gern.

Wir beantragten die Abweisung der Klage wegen fehlender Zuständigkeit. Wir legten dem Gericht den unterzeichneten Vertrag vor und erläuterten die Gerichtsstandsklausel. Wir betonten den Versuch, den „Schleier zu lüften“ und die Gesellschafter zu verklagen statt, wie zu erwarten und erforderlich, die Gesellschaft.

Als wir diese Woche zur Verhandlung kamen, musste der Richter unsere Argumente gar nicht erst hören. Er wandte sich sofort an den Anwalt des Paares und wollte wissen, ob überhaupt eine Klage in Rumänien eingereicht worden sei und warum nicht. Nach einigen Ausflüchten des Anwalts – die Verhandlungen hätten in Israel stattgefunden, und eine Klage in Rumänien sei wegen der hohen Kosten schwierig – schlug der Richter ihm vor, die Klage zurückzuziehen, ohne ihm Kosten aufzuerlegen.

In der Pause, die auf Bitte des Anwalts gewährt wurde, damit er sich mit seinen Mandanten beraten konnte, versuchte er vor dem Gerichtssaal, mit uns ins Gespräch zu kommen, damit wir dem Paar etwas zahlen. Ich lehnte entschieden ab, auch nur einen Schekel zu zahlen.

Die wichtige Lektion: die Gerichtsstandsklausel als unverzichtbarer Schutz

Diese Geschichte ist das perfekte Beispiel dafür, warum die Gerichtsstandsklausel als eine der wichtigsten Klauseln in internationalen Kaufverträgen gilt. Wie wir gesehen haben, wurde diese einfache Klausel zu einem rechtlichen Schutzschild, das Moshe vor einem teuren und komplizierten Verfahren bewahrte.

Eine im International Journal of Commercial Law veröffentlichte Studie ergab, dass „mehr als 85 % der Streitigkeiten bei internationalen Immobilieninvestitionen durch die richtige Anwendung von Gerichtsstandsklauseln gelöst werden, ohne dass es zu einer Verhandlung in der Sache kommt“. Genau das ist in Moshes Fall passiert.

Die Klage wurde nicht abgewiesen, weil die Vorwürfe unbegründet waren (hätten wir uns mit dem Vertrag und den Vorwürfen inhaltlich befasst, hätten wir gezeigt, dass sie völlig unbegründet sind), sondern weil das israelische Gericht nicht zuständig war. So wirkt eine gute Gerichtsstandsklausel: Sie errichtet eine erste Hürde, die den Kläger zwingt, zweimal nachzudenken, bevor er Klage erhebt.

Was muss eine wirksame Gerichtsstandsklausel enthalten?

Aus meiner Erfahrung bei der Begleitung Dutzender Immobiliengeschäfte im Ausland muss eine wirksame Gerichtsstandsklausel Folgendes umfassen:

1. Genaue Bestimmung des zuständigen Gerichts – „die Gerichte im Land X“ reicht nicht. Man muss die konkrete Stadt, die Gerichtsebene (Bezirksgericht/Amtsgericht) und gegebenenfalls auch die erforderliche Fachbesetzung angeben.

2. Verfahrenssprache – eine klare Festlegung der Sprache, in der das Verfahren geführt wird. Das ist besonders in mehrsprachigen Ländern wie der Schweiz oder Belgien wichtig.

3. Anwendbares Recht – manchmal muss man zwischen dem Ort des Verfahrens und dem auf den Streit anwendbaren Recht unterscheiden. So kann ein Geschäft in Berlin deutschem Recht unterliegen, aber vor einem Gericht in London verhandelt werden.

Ein Bericht der Beratungsfirma McKinsey & Company aus dem Jahr 2023 betont, dass „Anleger, die dank klarer Gerichtsstandsklauseln Verfahren gewinnen, im Durchschnitt 40 % der Verfahrensdauer und 60 % der Rechtskosten sparen – verglichen mit Fällen mangelhafter Klauseln“.

Typische Fallen, die man vermeiden muss

Meiner Erfahrung nach begegnen einem immer wieder dieselben Fallen:

Doppelte oder widersprüchliche Klausel – Fälle, in denen der Vertrag mehr als eine Gerichtsstandsklausel enthält oder die Gerichtsstandsklausel anderen Vertragsklauseln widerspricht.

Ungenaue Angaben zur örtlichen Zuständigkeit – in Bundesstaaten wie den USA oder Deutschland muss man zwischen Landes- und Bundeszuständigkeit unterscheiden.

Lokale Schiedsvereinbarungen übersehen – in manchen Ländern gibt es für bestimmte Branchen verpflichtende Schiedsverfahren, die eine Gerichtsstandsklausel aushebeln können.

Die echte Praxis: Wie sieht das vor Ort aus?

Moshes Fall lehrt uns auch, wie wichtig die richtige rechtliche Struktur ist. Dass Yossi und Yael versuchten, die Gesellschafter persönlich statt der rumänischen Gesellschaft zu verklagen, war ein weiterer Fehler, der unsere Position stärkte. In vielen Ländern wird die Trennung der Haftung zwischen der Gesellschaft und ihren Eigentümern streng gewahrt.

Als jemand, der Anleger bei Hunderten Geschäften im Ausland begleitet, sehe ich immer wieder, wie die Ersparnis bei der Rechtsberatung beim Kauf zu doppelten Kosten wird, sobald ein Streit entsteht. Der Fall von Yossi und Yael ist ein perfektes Beispiel: Sie steckten Geld in ein Verfahren, das von vornherein keine Chance hatte – nur weil sie die Bedeutung der Gerichtsstandsklausel in ihrem Vertrag nicht verstanden hatten.

Ich empfehle meinen Mandanten immer, die Gerichtsstandsklausel nicht nur rechtlich, sondern auch praktisch zu prüfen. Fragen wie: „Kann ich mir ein Verfahren in diesem Land leisten?“, „Habe ich dort Zugang zu guter rechtlicher Vertretung?“, „Wie lange wird ein Verfahren voraussichtlich dauern?“ – diese Fragen müssen schon in der Planungsphase gestellt werden.

In der heutigen globalen Welt ist eine gute Gerichtsstandsklausel nicht nur eine juristische Angelegenheit – sie ist eine tragende Säule beim Schutz Ihrer Investition. Moshes Geschichte beweist: Wenn die Klausel richtig formuliert und der Vertrag sauber aufgebaut ist, kann selbst der problematischste Fall mit einem schnellen und effizienten Sieg enden.