Öğrenen yatırımcı ile sosyal medya yatırımcısı: yurt dışı gayrimenkul yatırımında iki paralel dünya

Yaklaşık 20 yıldır yurt dışında yatırım yapmak isteyen yatırımcılara eşlik ediyorum. Burada farklı yatırımcı tipleri arasındaki ayrımları defalarca yazdım; bugün de öğrenen yatırımcılar ile sosyal medya yatırımcıları arasındaki ayrıma odaklanmak istiyorum.

Dror gibi yatırımcılar var: danışmanlık görüşmesini ayarlamadan önce Atina gayrimenkul piyasası hakkında “ödevini” yapmış, şehrin haritasını, semtlerini ve banliyölerini öğrenmişti. Farklı şirketlerin Yunanistan konulu birkaç webinarına, hatta yurt dışında gayrimenkul yatırımı üzerine bir iki konferansa katılmıştı. Dror üşenmedi, paradan kaçmadı; benimle görüşmeye gelmeden önce bile “sahayı hissetmek” için uçağa bindi, emlakçılarla görüştü, birkaç mülk turu yaptı. Buluştuğumuzda soruları odaklı ve yerindeydi: durum tespiti (due diligence) kapsamında yapacağımız incelemeleri, sözleşme pazarlığı sürecinin nasıl işlediğini, Yunan tapu siciline tescilin nasıl yapıldığını ve ne anlama geldiğini, yönetim şirketinin ona karşı yükümlülüklerini ve daha fazlasını derinlemesine anlamak istedi.

Eliav ise Facebook'ta ilanlar görüp Bükreş'te faaliyet gösteren şirketlerden birinin webinarına katıldıktan sonra bir görüşme ayarlamak için aradı ve X projesinin iyi bir proje olup olmadığını sordu. Ona fikir beyan edemeyeceğimi, çünkü bir projenin iyi ya da daha az iyi olmasının mülkü satın alma amacına bağlı olduğunu açıklamaya çalıştığımda, ofisimizin ücreti üzerine pazarlığa geçti; hatta bir haftamız olduğunu, çünkü uçak biletini çoktan aldığını ve bir hafta sonra Bükreş'e uçup daire satın alma sözleşmesini imzalamaya niyetli olduğunu bildirdi. Bana neden ihtiyacı olduğunu sorduğumda, çünkü bir hafta hem durum tespiti yapmaya hem de sözleşme metni üzerinde pazarlık yürütmeye yetmez ve durum tespitinden sonra tavsiyemizin daireyi almamak olması da mümkündür, cevabı şu oldu: “Sen sadece sözleşmeye bak ve bana her şeyin yolunda olduğunu söyle.”

Bu iki yatırımcı arasındaki fark, son on yılda, özellikle de sosyal ağların yayılması ve her türlü bilgiye anında erişimle birlikte gözlemlediğim daha geniş bir olguyu gösteriyor. Bir yandan erişilebilir bilgi, potansiyel yatırımcıların dünyanın her yerindeki pek çok fırsatla tanışmasını sağlıyor. Öte yandan bu bilgi bazen yüzeysel, taraflı ve ilan verenin çıkarları lehine çarpık oluyor.

Öğrenen yatırımcı: uzun vadeli getiriye götüren bilgi yatırımı

Dror gibi yatırımcılar, bir mülke yatırım yapmadan önce bilgiye yatırım yapmak gerektiğini anlar. Gerçek kestirmeler olmadığını ve havalimanından şehir merkezine taksiye üç kat para ödeyen o saf turist gibi hissetmek istemeyen her yatırımcının hazırlık yapmak zorunda olduğunu bilirler.

Dror, görüşmemizde anlatmaya devam ettiği gibi, birkaç uluslararası finans kuruluşunun Yunan piyasası hakkındaki ekonomik raporlarını indirmiş, Yunanistan'ı geçmişte vuran gayrimenkul krizlerini incelemiş, o günden bu yana piyasa eğilimlerini analiz etmişti. Atina'nın farklı semtlerini incelemenin ötesinde, kira getirileri hakkında farklı kaynaklardan gelen bilgileri çapraz kontrol etmiş, yerel pazarlamacıların vaatleriyle yetinmemiş, resmî istatistik verilerini incelemişti. Bir semtten etkilendiğinde, belediyenin o semtle ilgili planlarını, gelişim planları mı yoksa orada yaşamayı zorlaştırabilecek altyapı sorunları mı olduğunu kontrol etmişti.

Dror esasa ilişkin sorulara odaklandı: Kira gelirinin vergisi ne kadar? Yunanistan'daki kira yasaları kiracıyı mı daha çok korur, ev sahibini mi? Yabancı yatırımcılardan özel bürokratik şartlar isteniyor mu? Ve elbette en önemli soru: stratejisi Yunan piyasasına uygun mu?

Sosyal medya yatırımcısı: karar araştırmadan önce geldiğinde

Eliav'ın vakası giderek yaygınlaşan bir olguyu temsil ediyor: ağırlıklı olarak sosyal ağlardan, pazarlama webinarlarından ve WhatsApp gruplarından tükettikleri bilgilere dayanan yatırımcılar. Eliav, konuşmamızın devamında öğrendiğim üzere, daha benimle görüşmeden önce pazarlama şirketine 5.000 euro kapora ödemişti. Neden özellikle Bükreş'i seçtiğini sorduğumda cevabı şuydu: “Çünkü şu an herkes bunu yapıyor. Facebook'ta birçok İsraillinin oradan aldığını ve getirilerin çılgınca olduğunu gördüm.”

Eliav, Bükreş'in hangi bölgelerinden daha çok etkilendiğini açıklayamadı; farklı semtler arasındaki fiyat farklarını incelememiş, belediyenin altyapı geliştirme planlarıyla ilgilenmemiş, Romanya'da bir mülkün yabancı mülkiyetinin hukuki sonuçlarına bakmamıştı. Ona, Romanya'daki yerel ofisimizden aldığım, yabancıların yatırım amaçlı daire alımlarında beklenen vergi değişikliklerine ilişkin uyarıları aktardığımda tamamen şaşırmış görünüyordu.

Yurt dışındaki gayrimenkul yatırımcısı için dersler

Dror ve Eliav'ın vakaları bize birkaç önemli ders veriyor:

1. “Treni kaçırma” anlatısına kanmayın: Sosyal ağlarda yaygın pazarlama taktiklerinden biri aciliyet ve kaçırma korkusu yaratmaktır. “Romanya'da gayrimenkul fiyatları hızla yükseliyor”, “Çok geç olmadan Atina'da satın alma fırsatınız” vb. Sofistike bir yatırımcı, gayrimenkul yatırımının aceleyle verilecek bir karar olmadığını ve gayrimenkul piyasasının genellikle görece yavaş bir piyasa olduğunu bilir. Aceleci bir karar, düzgün bir durum tespitinin maliyetinin kat kat fazlasına mal olabilir.

2. Sürü sendromuna dikkat edin: “Herkes bunu yapıyor” olması, belirli bir piyasaya yatırım için yeterli bir gerekçe değildir. İsrailli yatırımcılar arasında “sıcak” hâle gelen piyasalar zaten aşırı fiyatlanma aşamasında olabilir ya da yatırımcı dalgası zayıfladığında yüksek dalgalanmaya açık olabilir.

3. Bilgi sağlayıcıların motivasyonlarını anlayın: Sosyal ağlardaki ilanların ve pazarlama webinarlarının arkasında genellikle açık ekonomik çıkarlar vardır. Budapeşte'de daire pazarlayan bir emlak şirketinin size en iyimser verileri sunacağını, ille de resmin tamamını sunmayacağını hesaba katın.

4. Kapsamlı bir durum tespiti yapın: Ne yazık ki aceleci bir satın almadan pişman olan çok fazla yatırımcı gördüm. Kapsamlı bir durum tespiti yalnızca mülkün kendisini değil, yerel piyasayı, hukuki durumu, vergilendirmeyi, kira yasalarını ve bölgeye ilişkin ekonomik öngörüleri de kapsar.

5. Çıkış stratejisini düşünün: Dror gibi yatırımcılar şunu sorar: “Yatırımdan çıkmak istersem mülkü nasıl satarım?” Bu, birçok yatırımcının görmezden geldiği kritik bir sorudur. Mülkün likiditesi ve paraya çevrilebilirliği, yatırım değerlendirmesinin ayrılmaz bir parçasıdır.

6. Profesyonel danışmanlıktan kısmayın: Profesyonellerin ücretleri üzerine pazarlık yapma girişimi çok pahalı bir tasarrufa dönüşebilir. Yerel piyasada tecrübesi olan bir avukat, ne kadar tecrübeli olursa olsun bir yatırımcının gözden kaçırabileceği riskleri tespit edebilir.

Başarılı yatırımcı daima öğrenen yatırımcıdır

Sonunda Dror Atina'da bir daire aldı, ama karşılaştığı ilk projeden değil. Derinlemesine bir incelemenin ardından, çoğu İsrailli yatırımcının “haritasında” olmayan, gelişmekte olan bir semtte bir fırsat yakaladı. Daireyi, ilanlarda gördüğü “vaatlerden” daha mütevazı bir gelirle kiraya verdi; ama istikrarlı bir mülkte, onaylı gelişim planları olan bir bölgede ve net bir çıkış stratejisiyle.

Eliav mı? Ne yazık ki onun hikâyesi fazlasıyla yaygın bir durumu temsil ediyor. Gerçekten de webinarda kendisine önerilen bir projeden daire aldı; ama bir yıl sonra projeyi inşa eden şirketin mali sıkıntıda olduğunu ve inşaatın geciktiğini, bölgedeki daire fiyatlarının beklendiği gibi yükselmediğini ve inşaat tamamlanmadan daireyi satmaya çalışırsa yatırımının bir kısmını kaybedeceğini öğrendi.

Uluslararası gayrimenkul dünyasında başarılı yatırımcı ile hayal kırıklığına uğramış yatırımcı arasındaki fark yalnızca şansta ya da zamanlamada değil; öğrenme, araştırma, doğru danışma ve bilinçli kararlar verme yeteneğinde yatıyor. Yurt dışında gayrimenkul yatırımı yatırım portföyünün mükemmel bir bileşeni olabilir; ama yalnızca bilgiyle, araştırmayla ve uygun profesyonel destekle desteklendiğinde.