Onu İsrail’de yetkili mahkeme maddesi konusunda uyardım, dinlemedi

Yaklaşık üç yıl önce karşımda deneyimli bir İsrailli gayrimenkul geliştiricisi olan bir müvekkil oturuyordu; bir ortakla birlikte Bükreş’te bir apartman satın almıştı. Bana anlaşmayı kapattıktan sonra gelmişti; şimdi ortağıyla aralarında düzgün bir ortaklık sözleşmesi yapmak istiyordu.

“Bak,” dedi bana, “iyi arkadaşız ama aynı zamanda iş insanıyız. Her şeyi yazıya dökmek lazım. Sadece bir şey olursa mahkemenin İsrail’de olmasını sağla. Romence dava açmaya niyetim yok.”

Kulağa mantıklı geliyordu. Müvekkillerimin çoğu bunu ister. Ama bu sefer onu durdurdum.

“Emin misin?” diye sordum. “Bak, sana bir şey söylemek zorundayım. Mülk Romanya’da. Bir uyuşmazlık çıkarsa, İsrail’den alınan bir kararı orada icra etmek neredeyse imkânsız olur. İsrail’deki mahkeme yerel yasaları bilmiyor ve Romanya’daki makamlara doğrudan emir veremez.”

Bana abartıyormuşum gibi baktı. “Sorun olmaz. İkimiz de İsrailliyiz, bir sorun olursa İsrail’de çözeriz.”

Bir kez daha denedim. Ona icra sorunlarını, Romanya’da ayrı bir tanıma sürecine duyulan ihtiyacı, yabancı hukukun ispatındaki zorlukları anlattım.

Etkilenmedi. “Yetkili mahkeme İsrail diye yaz.”

Yazdım. Ortağı başka bir avukata danıştı ve ikisi de sözleşmeyi imzaladı.

İki yıl sonra ne oldu

Telefonum çalıyor. Aynı müvekkil, ama sesi bambaşka.

“Büyük bir sorunumuz var,” dedi. “Ortağım masraflardaki payını ödemeyi bıraktı. Dört aydır kira ödemeyen ve tahliye edilemeyen bir kiracımız var, ortağım da tahliye sürecine onay vermeyi reddediyor. Binanın merkezî ısıtma sisteminde ciddi bir arıza var ve tamirine onay vermiyor. Tamamen sıkışıp kaldım. Ona dava açmak istiyorum.”

“Tamam,” dedim, “İsrail’de dava açarız. Ama seni tam olarak bu konuda uyardığımı hatırlatmak zorundayım.”

İç çekti. “Başlayalım. Belki sorun olmaz.”

Oldu.

Asıl karmaşa mahkemede başlıyor

Tel Aviv’deki mahkemede dava açtık. Geçici tedbirler talep ettik: ortağın payını ödemesine, acil onarımların yapılmasına izin verilmesine ve kiracının tahliye sürecinin onaylanmasına karar verilmesini.

İlk duruşmada hâkim, hiçbirimizin cevaplayamadığı temel sorular sordu:

“Romanya’da kiracı tahliye süreci nasıl işliyor? Süreler ne? Romen hukukuna göre kiracının hakları neler?”

Karşı tarafın avukatı, kiracının 2022’de yürürlüğe giren ve eski kiracılara genişletilmiş koruma sağlayan özel bir Romen yasasıyla korunduğunu öne sürdü. Müvekkilim bunun saçmalık olduğunu, yasanın onun durumunu kapsamadığını söyledi.

Ama kimin haklı olduğunu kim bilebilirdi? Ne hâkim, ne ben, ne de karşı tarafın avukatı.

Romanyalı bir avukattan hukuki görüş getirmemiz gerekti. Bu iki ay ve birkaç bin euroya mal oldu. Görüş Romence geldi, yeminli bir tercüman tarafından İbraniceye çevrildi. Karşı taraf ise Bükreş’ten başka bir avukattan, tam tersini savunan bir karşı görüş getirdi.

Şimdi İsrail’deki mahkemenin, iki Romen hukukçu arasındaki bir Romen yasasına ilişkin yorum uyuşmazlığını karara bağlaması gerekiyordu.

Müvekkilim beni öfkeyle aradı: “Sana, Romen bir avukata, tercümanlara para ödüyorum ve sonunda kimse hiçbir şeye cevap veremiyor.”

Sorunlar giderek birikti

Hâkim sordu: “Romanya’da ortak bakım giderlerinin paylaşımına ilişkin yerleşik uygulama nedir?”

Yine kimsenin yetkili bir cevabı yok. İsrail’de ortak mülkiyet, Taşınmaz Mal Kanunu ve kat mülkiyeti yönetim planıyla düzenlenir. Zengin bir içtihat, net kavramlar vardır. Romanya’da mı? Tamamen farklı bir hukuki yapı.

Orada “asociație de proprietari” adlı bir kavram var: mal sahipleri derneği. Bu, İsrail’deki apartman yönetimiyle tam olarak aynı şey değil. Farklı bir hukuki statüsü, farklı yetkileri, farklı yükümlülükleri var. Hâkim ayrıntılı bir açıklama istedi.

Bir görüş daha. Bir tercüme daha. Daha fazla zaman ve para.

“Romanya’da kat malikleri genel kurulunun hukuki statüsü nedir?” diye sordu hâkim bir sonraki duruşmada. “Genel kurulda alınan kararlar malikleri bağlar mı? Gerekli çoğunluk nedir?”

Yine görüş. Yine bilirkişiler. Yine ertelenen bir duruşma, çünkü hâkim “Romen hukuk düzenini daha derinlemesine anlamak” istiyordu.

Müvekkilim artık hayal kırıklığını gizleyemiyordu. “Sekiz ay oldu! Sözleşmeyi ihlal eden kiracı hâlâ dairede, ısıtma sistemi hâlâ tamir edilmedi ve ortağım sadece benim pes etmemi bekliyor.”

İsrail’deki mahkemenin yapamadığı şey

Ama asıl sorun sadece zaman ve masraf değildi.

İsrail’deki mahkeme Romanya’daki taraflara doğrudan emir veremez.

Hâkim, Romanya’daki tapu idaresine kayıtta değişiklik yapılmasını emredemezdi. Romen polisinin uygulayacağı bir tahliye kararı veremezdi. Yerel yönetim şirketine ya da müteahhide onarım yapmasını emredemezdi. Yerel mal sahipleri derneğini hiçbir şey yapmaya zorlayamazdı.

Yapabileceği tek şey, kimin haklı olduğunu, kimin kime borçlu olduğunu ve her tarafın ne yapması gerektiğini belirleyen bir tespit kararı vermekti.

Ama böyle bir karar nasıl icra edilir?

İcra yolculuğu: Bir kâbus daha

Koca bir yıl süren duruşmalardan sonra nihayet bir karar aldık. Mahkeme, ortağın payını ödemesine, onarımlara onay vermesine ve kiracının tahliyesine izin vermesine hükmetti.

Müvekkilim bir anlığına memnundu. “Nihayet!”

Ama sonra ona bir sonraki aşamayı anlattım.

Kararı Romanya’da icra etmek için Romanya’daki bir mahkemeye gidip yabancı bir kararın tanınmasını ve tenfizini talep etmek gerekiyor.

Bu ayrı bir süreç. Romanya’da yerel bir avukat tutmak, başvuru yapmak, kararın tamamını ve belgeleri Romenceye çevirmek ve duruşmayı beklemek gerekiyor.

Ya karşı taraf? İtiraz edebilir. Kararın Romen kamu düzenine aykırı olarak verildiğini, yerel yasanın yanlış anlaşılmasına dayandığını, İsrail’deki yargılamanın kendisine adil bir savunma imkânı tanımadığını öne sürebilir.

“Bu ne kadar sürer?” diye sordu müvekkil.

“En az bir yıl daha. Ve onaylanacağının garantisi yok.”

Sustu.

Hikâye hiç planlamadığımız bir şekilde sona erdi

İsrail’de bir yıl süren duruşmalardan, on binlerce şekele ulaşan yargılama giderlerinden ve Romanya’da planlanan bir icra sürecinden sonra müvekkilim başka bir hamle yapması gerektiğini anladı.

İcra süreciyle paralel olarak doğrudan Romanya’daki bir mahkemede ayrı bir dava açmaya karar verdi.

Evet, pahalıydı. Evet, sinir bozucuydu. Evet, belgeleri tercüme ettirmek, duruşmalara gitmek, ortaklar arasındaki İsrailli dinamiği her zaman anlamayan yerel bir avukatla çalışmak gerekiyordu.

Ama üç ay içinde işler yürümeye başladı.

Yerel mahkeme yasayı biliyordu. Hâkim “asociație de proprietari”nin tam olarak ne olduğunu ve statüsünü biliyordu. Yönetim şirketiyle yapılan sözleşmeyi anladı. Romen hukukuna göre sözleşmeyi ihlal eden kiracılarla nasıl başa çıkılacağını biliyordu; görüş, tercüme, açıklama gerekmeden.

Ve en önemlisi, verdiği kararlar Romanya’da derhâl icra edilebilirdi. Ayrı bir süreç gerekmiyordu. Hiçbir şeyi ispat etmek gerekmiyordu. Bu, bir Romen mahkemesinin verdiği bir Romen kararıydı ve aynı gün icra edilebiliyordu.

Yerel polis kiracıyı tahliye etti. Müteahhit ısıtma sistemini tamir etti.

Müvekkilim beni aradı: “Neden en başından böyle başlamadık?”

“Sana söylemiştim,” diye sakince cevap verdim. “Üç yıl önce söylemiştim.”

Ne öğrendim

Onlarca uluslararası işlemden sonra, çoğu yatırımcının başta anlamadığı bir şeyi anladım:

“Senin” mahkemen, senin sorununla başa çıkmayı her zaman bilmeyebilir.

Yurt dışında gayrimenkule yatırım yaptığınızda sadece bir mülk satın almıyorsunuz; koca bir hukuk sistemine giriyorsunuz. Orada her biri farklı kurallara göre işleyen yasalar, teamüller, içtihatlar, kurumlar ve makamlar var.

İsrail’deki bir mahkeme, davaya bakmaya yetkili olsa bile (sözleşmedeki yetki maddesi nedeniyle), yerel yasaları bilmez. Ticari teamülleri anlamaz, hedef ülkedeki çeşitli tarafların hukuki statüsünü bilmez ve doğrudan icra edilebilecek kararlar veremez.

Ve bir karar verse bile, onu icra etmek için koca bir süreç daha gerekecek.

Üç hayati ders

1. Senin evin komşuyu tanımaz.

İsrail’de yetkili mahkeme maddesi psikolojik bir güven verir, ama pratik bir güven vermez. İsrailli bir mahkeme, yabancı hukuktaki her temel soru için görüş isteyecektir. Her duruşma kat kat daha karmaşık ve pahalı hâle gelir.

2. Uyuşmazlık, mülkün bulunduğu yerdedir.

Kiracılar, yöneticiler, müteahhitler, makamlar; hepsi orada. Mahkemen onlara doğrudan emir veremiyorsa, kararın ne faydası var?

3. Tahkim ya da yerel yargı bir zayıflık değil, bir güçtür.

Mülkün bulunduğu ülkede uluslararası tahkim ya da yerel yargıya açık bir rıza, size aynı gün icra edilebilecek kararlar sağlar. Psikolojik olarak rahat değildir ama pratikte etkilidir.

Son söz

Bugün bir müvekkil yurt dışındaki bir gayrimenkul işleminde benden İsrail’de yetkili mahkeme maddesi istediğinde, sadece tavsiyede bulunmuyorum, uyarıyorum.

Ona bu hikâyeyi anlatıyorum. O müvekkilin iki kez harcadığı parayı gösteriyorum: bir kez İsrail’de, bir kez Romanya’da. Kaybettiği iki yılı. Hayal kırıklığını ve çaresizliği.

Sonra soruyorum:

“Mahkemede kazanmak mı istiyorsun, yoksa sorunu sahada çözmek mi?”

Çünkü bazen kazanmak yetmez.

Yurt dışında bir gayrimenkul işleminde ortaklık sözleşmesi imzalıyorsanız iki kez düşünün: Haklarınızı gerçekte nerede icra edebileceksiniz ve mülkünüze uygulanan yasaları gerçekte kim anlıyor?