Ich habe ihn vor einer israelischen Gerichtsstandsklausel gewarnt – und er hat nicht zugehört

Vor etwa drei Jahren saß mir ein Mandant gegenüber, ein erfahrener israelischer Immobilienentwickler, der gemeinsam mit einem Partner ein Wohngebäude in Bukarest gekauft hatte. Er kam zu mir, nachdem das Geschäft schon abgeschlossen war – jetzt wollte er einen ordentlichen Partnerschaftsvertrag zwischen sich und seinem Partner aufsetzen.

„Hör zu“, sagte er, „wir sind gute Freunde, aber wir sind auch Geschäftsleute. Alles muss schriftlich festgehalten werden. Sorg nur dafür, dass, falls etwas passiert, das Gericht in Israel zuständig ist. Ich werde nicht auf Rumänisch prozessieren.“

Das klang logisch. Das wollen die meisten meiner Mandanten. Aber dieses Mal hielt ich ihn auf.

„Bist du sicher?“, fragte ich. „Hör zu, ich muss dir etwas sagen. Die Immobilie liegt in Rumänien. Wenn es zum Streit kommt, wird ein israelisches Urteil dort fast unmöglich durchzusetzen sein. Das israelische Gericht kennt die lokalen Gesetze nicht und kann den rumänischen Behörden keine direkten Anordnungen erteilen.“

Er sah mich an, als würde ich übertreiben. „Das wird schon. Wir sind beide Israelis, und wenn es ein Problem gibt, lösen wir es in Israel.“

Ich versuchte es noch einmal. Ich erklärte ihm die Probleme bei der Vollstreckung, die Notwendigkeit eines gesonderten Anerkennungsverfahrens in Rumänien, die Schwierigkeiten, ausländisches Recht nachzuweisen.

Er war nicht beeindruckt. „Schreib Gerichtsstand Israel.“

Ich schrieb es. Sein Partner ließ sich von einem anderen Anwalt beraten, und beide unterschrieben den Vertrag.

Was zwei Jahre später geschah

Mein Telefon klingelt. Es ist derselbe Mandant, aber seine Stimme klingt völlig anders.

„Wir haben ein großes Problem“, sagte er. „Mein Partner zahlt seinen Anteil an den Kosten nicht mehr. Wir haben einen Mieter, der seit vier Monaten nicht zahlt und nicht geräumt werden kann, und mein Partner weigert sich, das Räumungsverfahren zu genehmigen. Es gibt einen schweren Defekt an der Zentralheizung des Gebäudes, und er genehmigt die Reparatur nicht. Ich stecke völlig fest. Ich will gegen ihn klagen.“

„In Ordnung“, sagte ich, „wir reichen die Klage in Israel ein. Aber ich muss dich daran erinnern, dass ich dich genau davor gewarnt habe.“

Er seufzte. „Lass uns anfangen. Vielleicht wird es ja gut.“

Es wurde nicht gut.

Das eigentliche Chaos beginnt vor Gericht

Wir reichten Klage beim Gericht in Tel Aviv ein. Wir beantragten einstweilige Maßnahmen: den Partner zu verpflichten, seinen Anteil zu überweisen, dringende Reparaturen zu ermöglichen und das Räumungsverfahren gegen den Mieter zu genehmigen.

In der ersten Verhandlung stellte die Richterin grundlegende Fragen, die keiner von uns beantworten konnte:

„Wie funktioniert ein Räumungsverfahren in Rumänien? Wie lange dauert es? Welche Rechte hat ein Mieter nach rumänischem Recht?“

Der Anwalt der Gegenseite behauptete, der Mieter sei durch ein spezielles rumänisches Gesetz geschützt, das 2022 in Kraft getreten sei und langjährigen Mietern erweiterten Schutz gewähre. Mein Mandant sagte, das sei Unsinn, das Gesetz betreffe seinen Fall nicht.

Aber wer konnte wissen, wer recht hatte? Nicht die Richterin, nicht ich, nicht der Anwalt der Gegenseite.

Wir mussten ein Rechtsgutachten eines rumänischen Anwalts vorlegen. Das dauerte zwei Monate und kostete einige Tausend Euro. Das Gutachten kam auf Rumänisch und wurde von einem vereidigten Übersetzer ins Hebräische übersetzt. Die Gegenseite legte ein Gegengutachten eines anderen Anwalts aus Bukarest vor, der genau das Gegenteil behauptete.

Nun musste das Gericht in Israel einen Auslegungsstreit zwischen zwei rumänischen Juristen über ein rumänisches Gesetz entscheiden.

Mein Mandant rief mich frustriert an: „Ich bezahle dich, einen rumänischen Anwalt, Übersetzer – und am Ende kann niemand irgendetwas beantworten.“

Die Probleme häuften sich nur

Die Richterin fragte: „Was ist in Rumänien üblich, wenn es um die Aufteilung gemeinsamer Instandhaltungskosten geht?“

Wieder hatte niemand eine verbindliche Antwort. In Israel ist das gemeinschaftliche Eigentum im Immobiliengesetz und in der Hausordnung des Mehrfamilienhauses geregelt. Es gibt reichhaltige Rechtsprechung und klare Begriffe. In Rumänien? Eine völlig andere Rechtsstruktur.

Dort gibt es einen Begriff namens „asociație de proprietari“ – die Eigentümervereinigung. Das ist nicht genau dasselbe wie ein Hausverwaltungsausschuss in Israel. Sie hat einen anderen rechtlichen Status, andere Befugnisse, andere Pflichten. Die Richterin verlangte eine ausführliche Erklärung.

Noch ein Gutachten. Noch eine Übersetzung. Noch mehr Zeit und Geld.

„Welchen rechtlichen Status hat die Eigentümerversammlung in Rumänien?“, fragte die Richterin in der nächsten Verhandlung. „Sind Beschlüsse der Versammlung für die Eigentümer bindend? Welche Mehrheit ist erforderlich?“

Wieder ein Gutachten. Wieder Sachverständige. Wieder wurde eine Verhandlung vertagt, weil die Richterin „das rumänische Rechtssystem vertieft verstehen“ wollte.

Mein Mandant konnte seinen Frust nicht mehr verbergen. „Das geht jetzt schon acht Monate! Der vertragsbrüchige Mieter ist immer noch in der Wohnung, die Heizung ist immer noch nicht repariert, und mein Partner wartet einfach darauf, dass ich aufgebe.“

Was ein israelisches Gericht nicht tun kann

Aber das eigentliche Problem waren nicht nur Zeit und Kosten.

Ein israelisches Gericht kann Stellen in Rumänien keine direkten Anordnungen erteilen.

Die Richterin konnte die rumänische Grundbuchbehörde nicht anweisen, eine Eintragung zu ändern. Sie konnte keinen Räumungsbefehl erlassen, den die rumänische Polizei vollstreckt. Sie konnte die örtliche Verwaltungsfirma oder den Bauunternehmer nicht anweisen, Reparaturen durchzuführen. Sie konnte die örtliche Eigentümervereinigung zu nichts verpflichten.

Alles, was sie tun konnte, war ein Feststellungsurteil zu fällen: wer recht hat, wer wem etwas schuldet und was jede Seite zu tun hat.

Aber wie vollstreckt man ein solches Urteil?

Die Vollstreckung – ein weiterer Albtraum

Nach einem ganzen Jahr voller Verhandlungen bekamen wir endlich ein Urteil. Das Gericht entschied, dass der Partner seinen Anteil überweisen, die Reparaturen genehmigen und die Räumung des Mieters ermöglichen muss.

Mein Mandant war für einen Moment zufrieden. „Endlich!“

Aber dann erklärte ich ihm den nächsten Schritt.

Um das Urteil in Rumänien zu vollstrecken, muss man vor ein rumänisches Gericht ziehen und die Anerkennung und Vollstreckung eines ausländischen Urteils beantragen.

Das ist ein eigenes Verfahren. Man muss einen örtlichen Anwalt in Rumänien beauftragen, einen Antrag stellen, das gesamte Urteil und alle Unterlagen ins Rumänische übersetzen und auf die Verhandlung warten.

Und die Gegenseite? Sie kann Einspruch erheben. Sie kann vorbringen, das Urteil verstoße gegen die rumänische öffentliche Ordnung, beruhe auf einem falschen Verständnis des lokalen Rechts oder das Verfahren in Israel habe ihr keine faire Gelegenheit zur Verteidigung gegeben.

„Wie lange wird das dauern?“, fragte der Mandant.

„Mindestens noch ein Jahr. Und es gibt keine Garantie, dass es anerkannt wird.“

Er verstummte.

Die Geschichte endete anders als geplant

Nach einem Jahr Verhandlungen in Israel, Anwaltskosten in Höhe von Zehntausenden Schekel und einem geplanten weiteren Vollstreckungsverfahren in Rumänien verstand mein Mandant, dass er einen anderen Weg einschlagen musste.

Er beschloss, parallel zum Vollstreckungsverfahren eine gesonderte Klage direkt vor einem Gericht in Rumänien einzureichen.

Ja, das war teuer. Ja, das war frustrierend. Ja, man musste Unterlagen übersetzen, zu Verhandlungen reisen und mit einem örtlichen Anwalt arbeiten, der die israelische Dynamik zwischen den Partnern nicht immer verstand.

Aber innerhalb von drei Monaten kam Bewegung in die Sache.

Das örtliche Gericht kannte das Gesetz. Der Richter wusste genau, was eine „asociație de proprietari“ ist und welchen Status sie hat. Er verstand den Vertrag mit der Verwaltungsfirma. Er wusste, wie man nach rumänischem Recht mit vertragsbrüchigen Mietern umgeht – ohne Gutachten, ohne Übersetzungen, ohne Erklärungen.

Und vor allem: Die Anordnungen, die er erließ, waren in Rumänien sofort vollstreckbar. Kein gesondertes Verfahren nötig. Nichts zu beweisen. Es war ein rumänisches Urteil eines rumänischen Gerichts, und es konnte noch am selben Tag vollstreckt werden.

Die örtliche Polizei räumte den Mieter. Der Bauunternehmer reparierte die Heizung.

Mein Mandant rief mich an: „Warum haben wir nicht gleich so angefangen?“

„Ich habe es dir gesagt“, antwortete ich leise. „Ich habe es dir vor drei Jahren gesagt.“

Was ich gelernt habe

Nach Dutzenden internationaler Transaktionen habe ich etwas verstanden, das die meisten Investoren am Anfang nicht verstehen:

„Dein“ Gericht weiß nicht unbedingt, wie es mit deinem Problem umgehen soll.

Wenn du im Ausland in Immobilien investierst, kaufst du nicht nur eine Immobilie, du trittst in ein ganzes Rechtssystem ein. Dort gibt es Gesetze, Gepflogenheiten, Präzedenzfälle, Institutionen und Behörden, die jeweils nach anderen Regeln arbeiten.

Ein israelisches Gericht kennt die lokalen Gesetze nicht, selbst wenn es (aufgrund einer Gerichtsstandsklausel im Vertrag) zuständig ist. Es versteht die Handelsbräuche nicht, weiß nicht, welchen rechtlichen Status verschiedene Akteure im Zielland haben, und kann keine direkt vollstreckbaren Anordnungen erlassen.

Und selbst wenn es ein Urteil fällt, brauchst du ein ganzes weiteres Verfahren, um es zu vollstrecken.

Drei entscheidende Erkenntnisse

1. Dein Zuhause kennt den Nachbarn nicht.

Eine israelische Gerichtsstandsklausel gibt seelische, aber keine praktische Sicherheit. Ein israelisches Gericht braucht zu jeder grundlegenden Frage des ausländischen Rechts ein Gutachten. Jede Verhandlung wird um ein Vielfaches komplizierter und teurer.

2. Der Streit ist dort, wo die Immobilie liegt.

Die Mieter, die Verwalter, die Bauunternehmer, die Behörden – alle sind dort. Wenn dein Gericht ihnen keine direkten Anordnungen erteilen kann – was nützt dir dann das Urteil?

3. Schiedsverfahren oder lokale Gerichtsbarkeit sind keine Schwäche – sie sind Stärke.

Ein internationales Schiedsverfahren im Land der Immobilie oder eine klare Vereinbarung über die lokale Gerichtsbarkeit liefert dir Entscheidungen, die noch am selben Tag vollstreckt werden können. Das ist psychologisch unbequem, aber praktisch effizient.

Zum Schluss

Wenn heute ein Mandant bei einem Immobiliengeschäft im Ausland eine israelische Gerichtsstandsklausel von mir verlangt, empfehle ich nicht nur – ich warne.

Ich erzähle ihm diese Geschichte. Ich zeige ihm die Summe, die jener Mandant zweimal ausgegeben hat: einmal in Israel und einmal in Rumänien. Die zwei Jahre, die er verloren hat. Den Frust und die Hilflosigkeit.

Und dann frage ich:

„Willst du vor Gericht gewinnen oder das Problem vor Ort lösen?“

Denn manchmal reicht Gewinnen nicht.

Wenn ihr also einen Partnerschaftsvertrag für ein Immobiliengeschäft im Ausland unterschreibt – denkt zweimal nach: Wo könnt ihr eure Rechte wirklich durchsetzen, und wer versteht wirklich die Gesetze, die für eure Immobilie gelten?