Я предупреждал его насчёт израильской подсудности, а он не послушал

Около трёх лет назад напротив меня сидел клиент, опытный израильский девелопер, который вместе с партнёром купил жилой дом в Бухаресте. Он пришёл ко мне уже после закрытия сделки: теперь он хотел оформить нормальный договор о партнёрстве между собой и партнёром.

«Послушай, — сказал он мне, — мы хорошие друзья, но мы ещё и деловые люди. Надо всё прописать. Только проследи, чтобы, если что-то случится, суд был в Израиле. Я не собираюсь судиться на румынском».

Звучало логично. Об этом просит большинство моих клиентов. Но на этот раз я его остановил.

«Ты уверен? — спросил я. — Послушай, я обязан тебе кое-что сказать. Объект находится в Румынии. Если возникнет спор, израильское решение там будет почти невозможно исполнить. Израильский суд не знает местных законов и не сможет давать прямые предписания румынским органам».

Он посмотрел на меня так, будто я преувеличиваю. «Всё будет нормально. Мы оба израильтяне, и если будет проблема — решим её в Израиле».

Я попробовал ещё раз. Объяснил ему про проблемы с исполнением, про необходимость отдельной процедуры признания в Румынии, про сложности с доказыванием иностранного права.

Его это не впечатлило. «Пиши подсудность Израилю».

Я написал. Его партнёр проконсультировался с другим юристом, и оба подписали договор.

Что случилось два года спустя

Звонит телефон. Тот же клиент, но голос у него совсем другой.

«У нас большая проблема, — сказал он. — Партнёр перестал переводить свою долю расходов. У нас жилец, который не платит уже четыре месяца, и выселить его нельзя, а партнёр отказывается одобрить процедуру выселения. В доме серьёзная авария центрального отопления, а он не одобряет ремонт. Я в полном тупике. Хочу подать на него в суд».

«Хорошо, — сказал я. — Подадим в Израиле. Но я должен напомнить, что предупреждал тебя именно об этом».

Он вздохнул. «Давай начнём. Может, всё обойдётся».

Не обошлось.

Настоящий хаос начинается в суде

Мы подали иск в суд Тель-Авива. Попросили временные меры: обязать партнёра перевести свою долю, разрешить срочный ремонт и одобрить процедуру выселения жильца.

На первом заседании судья задала базовые вопросы, на которые никто из нас не мог ответить:

«Как проходит выселение жильца в Румынии? Какие сроки? Какие права у жильца по румынскому закону?»

Адвокат другой стороны утверждал, что жилец защищён особым румынским законом, вступившим в силу в 2022 году, — законом, дающим расширенную защиту давним жильцам. Мой клиент говорил, что это чушь и что закон к его случаю не относится.

Но кто мог знать, кто прав? Ни судья, ни я, ни адвокат другой стороны.

Нам пришлось представить юридическое заключение румынского адвоката. Это заняло два месяца и несколько тысяч евро. Заключение пришло на румынском, его перевёл на иврит присяжный переводчик. Другая сторона принесла встречное заключение от другого адвоката из Бухареста, который утверждал прямо противоположное.

Теперь израильский суд должен был разрешить спор о толковании между двумя румынскими юристами по поводу румынского закона.

Клиент позвонил мне в отчаянии: «Я плачу тебе, румынскому адвокату, переводчикам, а в итоге никто ни на что не может ответить».

Проблемы только накапливались

Судья спросила: «Какова принятая в Румынии практика распределения общих расходов на содержание?»

И снова ни у кого нет авторитетного ответа. В Израиле совместная собственность регулируется законом о недвижимости и уставом многоквартирного дома. Есть богатая судебная практика, понятные термины. В Румынии? Совершенно другая правовая конструкция.

Там есть понятие «asociație de proprietari» — ассоциация собственников. Это не совсем домовой комитет, как в Израиле. У неё другой правовой статус, другие полномочия, другие обязанности. Судья попросила подробных объяснений.

Ещё одно заключение. Ещё один перевод. Ещё время и деньги.

«Каков правовой статус общего собрания жильцов в Румынии? — спросила судья на следующем заседании. — Обязательны ли решения собрания для собственников? Какое большинство требуется?»

Снова заключение. Снова эксперты. Снова заседание отложено, потому что судья хотела «глубже разобраться в румынском правовом режиме».

Клиент уже не мог скрывать раздражения. «Прошло уже восемь месяцев! Жилец-нарушитель всё ещё в квартире, отопление всё ещё не починено, а партнёр просто ждёт, когда я сдамся».

Чего не может сделать израильский суд

Но настоящая проблема была не только во времени и расходах.

Израильский суд не может давать прямые предписания сторонам в Румынии.

Судья не могла обязать румынский кадастровый орган изменить запись. Не могла вынести решение о выселении, которое исполнила бы румынская полиция. Не могла обязать местную управляющую компанию или подрядчика провести ремонт. Не могла обязать местную ассоциацию собственников что-либо сделать.

Всё, что она могла, — вынести декларативное решение: кто прав, кто кому должен и что должна сделать каждая сторона.

Но как исполнить такое решение?

Путь к исполнению — ещё один кошмар

После целого года заседаний мы наконец получили решение. Суд постановил, что партнёр обязан перевести свою долю, одобрить ремонт и позволить выселить жильца.

Клиент на мгновение обрадовался. «Наконец-то!»

Но тут я объяснил ему следующий этап.

Чтобы исполнить решение в Румынии, нужно идти в румынский суд и просить о признании и исполнении иностранного решения.

Это отдельная процедура. Нужно нанять местного адвоката в Румынии, подать заявление, перевести всё решение и документы на румынский и ждать заседания.

А другая сторона? Она может возражать. Может утверждать, что решение противоречит румынскому публичному порядку, что оно основано на неверном понимании местного закона, что израильский процесс не дал ей справедливой возможности защищаться.

«Сколько это займёт?» — спросил клиент.

«Ещё минимум год. И никаких гарантий, что признают».

Он замолчал.

История закончилась не так, как мы планировали

После года заседаний в Израиле, судебных расходов в десятки тысяч шекелей и предстоящей процедуры исполнения в Румынии клиент понял, что нужно действовать иначе.

Он решил подать отдельный иск напрямую в румынский суд, параллельно с процедурой исполнения.

Да, это было дорого. Да, это было мучительно. Да, пришлось переводить документы, ездить на заседания, работать с местным адвокатом, который не всегда понимал израильскую динамику между партнёрами.

Но за три месяца дело сдвинулось.

Местный суд знал закон. Судья точно знал, что такое «asociație de proprietari» и каков её статус. Он понимал договор с управляющей компанией. Знал, как поступать с жильцами-нарушителями по румынскому закону, — без заключений, без переводов, без объяснений.

А главное, его решения можно было исполнить в Румынии немедленно. Не нужна отдельная процедура. Ничего не нужно доказывать. Это было румынское решение, вынесенное румынским судом, и исполнить его можно было в тот же день.

Местная полиция выселила жильца. Подрядчик починил отопление.

Клиент позвонил мне: «Почему мы с самого начала так не сделали?»

«Я тебе говорил, — тихо ответил я. — Я говорил тебе три года назад».

Что я понял

После десятков международных сделок я понял то, чего большинство инвесторов вначале не понимает:

«твой» суд не обязательно умеет справиться с твоей проблемой.

Когда вы инвестируете в зарубежную недвижимость, вы покупаете не только объект — вы входите в целую правовую систему. Там свои законы, обычаи, прецеденты, учреждения и органы, и каждый из них действует по своим правилам.

Израильский суд, даже если он компетентен рассматривать дело (благодаря оговорке о подсудности в договоре), не знает местных законов. Он не понимает деловых обычаев, не знает правового статуса различных участников в стране объекта и не может выносить решения, которые исполняются напрямую.

И даже если он вынесет решение, вам понадобится ещё одна полноценная процедура, чтобы его исполнить.

Три важных вывода

1. Твой дом не знает соседа.

Оговорка о подсудности Израилю даёт душевное спокойствие, но не практическое. Израильскому суду понадобится заключение по каждому базовому вопросу иностранного права. Каждое заседание становится в разы сложнее и дороже.

2. Спор там, где находится объект.

Жильцы, управляющие, подрядчики, органы власти — все они там. Если твой суд не может давать им прямые предписания, какая польза от решения?

3. Арбитраж или местная подсудность — не слабость, а сила.

Международный арбитраж в стране объекта или чёткое согласие на местную подсудность дают решения, которые можно исполнить в тот же день. Психологически это неудобно, но практически эффективно.

Вместо заключения

Сегодня, когда клиент просит меня включить оговорку о подсудности Израилю в сделку с зарубежной недвижимостью, я не просто даю рекомендацию — я предупреждаю.

Я рассказываю ему эту историю. Показываю, сколько тот клиент потратил дважды: один раз в Израиле и один раз в Румынии. Два потерянных года. Раздражение и беспомощность.

А потом спрашиваю:

«Ты хочешь выиграть в суде или решить проблему на месте?»

Потому что иногда выиграть — недостаточно.

Так что если вы подписываете договор о партнёрстве в сделке с зарубежной недвижимостью, подумайте дважды: где вы на самом деле сможете защитить свои права и кто на самом деле понимает законы, которые действуют в отношении вашего объекта?