حذّرته من شرط الاختصاص القضائي في إسرائيل، ولم يُصغِ

قبل نحو ثلاث سنوات جلس أمامي عميل، مطوّر عقاري إسرائيلي متمرّس، اشترى مع شريك مبنى سكنيًا في بوخارست. جاءني بعد أن أغلقا الصفقة، وأراد الآن إعداد اتفاقية شراكة منظّمة بينه وبين شريكه.

«اسمع،» قال لي، «نحن صديقان جيدان، لكننا أيضًا رجلا أعمال. يجب أن نكتب كل شيء. فقط تأكّد أنه إن حدث شيء، تكون المحكمة في إسرائيل. لن أتقاضى بالرومانية.»

بدا ذلك منطقيًا. هذا ما يطلبه معظم عملائي. لكن هذه المرة، أوقفته.

«هل أنت متأكّد؟» سألت. «اسمع، يجب أن أقول لك شيئًا. العقار في رومانيا. إن نشأ نزاع، سيكون تنفيذ حكم صادر في إسرائيل هناك شبه مستحيل. المحكمة في إسرائيل لا تعرف القوانين المحلية، ولن تستطيع إصدار أوامر مباشرة للسلطات في رومانيا.»

نظر إليّ كأنني أبالغ. «سيكون كل شيء على ما يرام. كلانا إسرائيليان، وإن كانت هناك مشكلة - سنحلّها في إسرائيل.»

حاولت مجددًا. شرحت له مشكلات التنفيذ، والحاجة إلى إجراء اعتراف منفصل في رومانيا، وصعوبات إثبات القانون الأجنبي.

لم يتأثّر. «اكتب الاختصاص لإسرائيل.»

كتبت. استشار شريكه محاميًا آخر، ووقّع كلاهما على الاتفاقية.

ما حدث بعد عامين

يرنّ هاتفي. إنه العميل نفسه، لكن صوته مختلف تمامًا.

«لدينا مشكلة كبيرة،» قال. «توقّف شريكي عن تحويل حصّته من المصاريف. لدينا مستأجر لم يدفع منذ أربعة أشهر ولا يمكن إخلاؤه، وشريكي يرفض الموافقة على إجراء الإخلاء. هناك عطل خطير في نظام التدفئة المركزية في المبنى وهو لا يوافق على الإصلاح. أنا عالق تمامًا. أريد أن أرفع دعوى ضدّه.»

«حسنًا،» قلت، «سنرفع دعوى في إسرائيل. لكن عليّ أن أذكّرك بأنني حذّرتك من هذا بالضبط.»

تنهّد. «لنبدأ. ربما يكون كل شيء على ما يرام.»

لم يكن كذلك.

الفوضى الحقيقية تبدأ في المحكمة

رفعنا دعوى في محكمة تل أبيب. طلبنا تدابير مؤقتة: إلزام الشريك بتحويل حصّته، والسماح بتنفيذ إصلاحات عاجلة، والموافقة على إجراء إخلاء المستأجر.

في الجلسة الأولى، طرحت القاضية أسئلة أساسية لم يعرف أيّ منّا الإجابة عنها:

«كيف يعمل إجراء إخلاء مستأجر في رومانيا؟ ما المدد الزمنية؟ ما حقوق المستأجر وفق القانون الروماني؟»

ادّعى محامي الطرف الآخر أن المستأجر محميّ بموجب قانون روماني خاص دخل حيّز التنفيذ في 2022، قانون يمنح حماية موسّعة للمستأجرين القدامى. قال عميلي إن هذا هراء، وإن القانون لا ينطبق على حالته.

لكن من كان يستطيع أن يعرف من المحقّ؟ لا القاضية، ولا أنا، ولا محامي الطرف الآخر.

اضطُررنا إلى تقديم رأي قانوني من محامٍ روماني. استغرق ذلك شهرين وبضعة آلاف من اليوروهات. وصل الرأي بالرومانية، وتُرجم إلى العبرية على يد مترجم معتمد. وقدّم الطرف الآخر رأيًا مضادًا من محامٍ آخر من بوخارست، يقول العكس تمامًا.

والآن كان على المحكمة في إسرائيل أن تحسم خلافًا تفسيريًا بين قانونيّين رومانيّين حول قانون روماني.

اتصل بي عميلي محبطًا: «أنا أدفع لك، ولمحامٍ روماني، وللمترجمين، وفي النهاية لا أحد يعرف الإجابة عن أي شيء.»

المشكلات تراكمت فقط

سألت القاضية: «ما العُرف السائد في رومانيا بشأن تقاسم مصاريف الصيانة المشتركة؟»

مرة أخرى، لا أحد يملك إجابة موثوقة. في إسرائيل، الملكية المشتركة منظّمة في قانون الأراضي وفي نظام البيت المشترك. هناك اجتهاد قضائي غني، ومفاهيم واضحة. وفي رومانيا؟ بنية قانونية مختلفة تمامًا.

هناك مفهوم يُسمّى «asociație de proprietari» - جمعية المالكين. وهي ليست تمامًا لجنة البناية كما في إسرائيل. لها وضع قانوني مختلف، وصلاحيات مختلفة، وواجبات مختلفة. طلبت القاضية شرحًا مفصّلًا.

رأي آخر. ترجمة أخرى. مزيد من الوقت والمال.

«ما الوضع القانوني للجمعية العامة للمالكين في رومانيا؟» سألت القاضية في الجلسة التالية. «هل القرارات المتّخذة في الجمعية ملزمة للمالكين؟ ما الأغلبية المطلوبة؟»

مجددًا - رأي قانوني. مجددًا - خبراء. مجددًا - جلسة مؤجّلة لأن القاضية أرادت «التعمّق في فهم النظام القانوني الروماني».

لم يعد عميلي قادرًا على إخفاء إحباطه. «مرّت ثمانية أشهر! المستأجر المخالف ما زال في الشقة، ونظام التدفئة لم يُصلَح بعد، وشريكي ينتظر ببساطة أن أستسلم.»

ما لا تستطيع المحكمة في إسرائيل فعله

لكن المشكلة الحقيقية لم تكن في الوقت والمصاريف فقط.

المحكمة في إسرائيل لا تستطيع إصدار أوامر مباشرة لجهات في رومانيا.

لم تستطع القاضية أن تأمر سلطة الأراضي في رومانيا بإجراء تعديل في التسجيل. ولم تستطع أن تُصدر أمر إخلاء تنفّذه الشرطة الرومانية. ولم تستطع أن تأمر شركة الإدارة المحلية أو المقاول بإجراء إصلاحات. ولم تستطع أن تُلزم جمعية المالكين المحلية بفعل أي شيء.

كل ما استطاعت فعله هو إصدار حكم تقريري، يحدّد من المحقّ، ومن مدين لمن، وما الذي يجب على كل طرف فعله.

لكن كيف يُنفَّذ حكم كهذا؟

رحلة التنفيذ - كابوس آخر

بعد عام كامل من الجلسات، حصلنا أخيرًا على حكم. قضت المحكمة بأن على الشريك تحويل حصّته، والموافقة على الإصلاحات، والسماح بإخلاء المستأجر.

كان عميلي راضيًا للحظة. «أخيرًا!»

لكنني شرحت له حينها المرحلة التالية.

لتنفيذ الحكم في رومانيا، يجب التوجّه إلى محكمة في رومانيا وطلب الاعتراف بحكم أجنبي وتنفيذه.

هذا إجراء منفصل. يجب توكيل محامٍ محلي في رومانيا، وتقديم طلب، وترجمة الحكم كاملًا والوثائق إلى الرومانية، وانتظار الجلسة.

والطرف الآخر؟ يمكنه أن يعترض. يمكنه أن يدّعي أن الحكم صدر خلافًا للنظام العام الروماني، وأنه قائم على فهم خاطئ للقانون المحلي، وأن الإجراء القضائي في إسرائيل لم يمنحه فرصة عادلة للدفاع عن نفسه.

«كم سيستغرق ذلك؟» سأل العميل.

«سنة أخرى على الأقل. ولا ضمان بأن يُقبل.»

صمت.

انتهت القصة بطريقة لم نخطّط لها

بعد عام من الجلسات في إسرائيل، ومصاريف قانونية بلغت عشرات آلاف الشواكل، وإجراء تنفيذ مخطّط له في رومانيا، فهم عميلي أن عليه أن يسلك طريقًا آخر.

قرّر رفع دعوى منفصلة مباشرة أمام محكمة في رومانيا، بالتوازي مع إجراء التنفيذ.

نعم، كان ذلك مكلفًا. نعم، كان محبطًا. نعم، كان لا بدّ من ترجمة الوثائق، والسفر إلى الجلسات، والعمل مع محامٍ محلي لم يكن يفهم دائمًا الديناميكية الإسرائيلية بين الشريكين.

لكن خلال ثلاثة أشهر - بدأت الأمور تتحرّك.

المحكمة المحلية كانت تعرف القانون. كان القاضي يعرف تمامًا ما هي «asociație de proprietari» وما وضعها. فهم العقد مع شركة الإدارة. وعرف كيف يتعامل مع المستأجرين المخالفين وفق القانون الروماني - بلا آراء قانونية، وبلا ترجمات، وبلا شروح.

والأهم، أن الأوامر التي أصدرها كانت قابلة للتنفيذ فورًا في رومانيا. لا حاجة إلى إجراء منفصل. لا حاجة إلى إثبات أي شيء. كان حكمًا رومانيًا، صادرًا عن محكمة رومانية، ويمكن تنفيذه في اليوم نفسه.

أخلت الشرطة المحلية المستأجر. وأصلح المقاول نظام التدفئة.

اتصل بي عميلي: «لماذا لم نبدأ هكذا من البداية؟»

«قلت لك،» أجبت بهدوء. «قلت لك قبل ثلاث سنوات.»

ما الذي تعلّمته

بعد عشرات الصفقات الدولية، فهمت شيئًا لا يفهمه معظم المستثمرين في البداية:

المحكمة «الخاصة بك» لا تعرف بالضرورة كيف تتعامل مع مشكلتك.

حين تستثمر في العقار بالخارج، فأنت لا تشتري أصلًا فحسب، بل تدخل منظومة قانونية كاملة. فيها قوانين، وأعراف، وسوابق، ومؤسسات، وسلطات، يعمل كل منها وفق قواعد مختلفة.

المحكمة في إسرائيل، حتى لو كانت مختصّة بالنظر (بسبب شرط اختصاص في الاتفاقية)، لا تعرف القوانين المحلية. لا تفهم الأعراف التجارية، ولا تعرف الوضع القانوني لمختلف الجهات في دولة الوجهة، ولا تستطيع إصدار أوامر قابلة للتنفيذ مباشرة.

وحتى إن أصدرت حكمًا - ستحتاج إلى إجراء كامل آخر لتنفيذه.

ثلاث رؤى أساسية

1. بيتك لا يعرف الجار.

شرط الاختصاص في إسرائيل يمنح طمأنينة نفسية، لا عملية. المحكمة الإسرائيلية ستحتاج إلى رأي قانوني في كل سؤال أساسي في القانون الأجنبي. كل جلسة تصبح أكثر تعقيدًا وأغلى بأضعاف.

2. النزاع يقع حيث يوجد العقار.

المستأجرون، والمديرون، والمقاولون، والسلطات - كلهم هناك. إن لم تستطع محكمتك إصدار أوامر مباشرة لهم - فما فائدة الحكم؟

3. التحكيم أو الاختصاص المحلي ليسا ضعفًا - بل قوّة.

التحكيم الدولي في دولة العقار، أو الاتفاق الواضح على الاختصاص المحلي، يمنحك قرارات يمكن تنفيذها في اليوم نفسه. هذا غير مريح نفسيًا، لكنه فعّال عمليًا.

الخاتمة

اليوم، حين يطلب مني عميل شرط اختصاص في إسرائيل في صفقة عقارية بالخارج، لا أكتفي بالتوصية، بل أحذّر.

أروي له هذه القصة. أريه المبلغ الذي أنفقه ذلك العميل مرتين: مرة في إسرائيل ومرة في رومانيا. والعامين اللذين خسرهما. والإحباط والعجز.

ثم أسأل:

«هل تريد أن تربح في المحكمة أم أن تحلّ المشكلة على الأرض؟»

لأنه أحيانًا، لا يكفي أن تربح.

لذا إن كنتم توقّعون اتفاقية شراكة في صفقة عقارية بالخارج - فكّروا مرتين: أين يمكنكم حقًا تنفيذ حقوقكم، ومن يفهم حقًا القوانين التي تسري على عقاركم؟