Je l’avais mis en garde contre une clause de compétence israélienne, et il ne m’a pas écouté

Il y a environ trois ans, un client était assis en face de moi : un promoteur immobilier israélien expérimenté qui avait acheté avec un associé un immeuble d’habitation à Bucarest. Il est venu me voir une fois l’acquisition conclue : il voulait maintenant rédiger un vrai pacte d’associés entre lui et son partenaire.

« Écoute, m’a-t-il dit, nous sommes de bons amis, mais nous sommes aussi des hommes d’affaires. Il faut tout mettre par écrit. Assure-toi seulement que, s’il se passe quelque chose, le tribunal sera en Israël. Je ne vais pas plaider en roumain. »

Ça semblait logique. C’est ce que demandent la plupart de mes clients. Mais cette fois, je l’ai arrêté.

« Tu es sûr ? lui ai-je demandé. Écoute, je dois te dire quelque chose. Le bien est en Roumanie. En cas de litige, un jugement israélien sera presque impossible à faire exécuter là-bas. Le tribunal en Israël ne connaît pas les lois locales et ne pourra pas adresser d’ordres directs aux autorités roumaines. »

Il m’a regardé comme si j’exagérais. « Ça ira. Nous sommes tous les deux israéliens, et s’il y a un problème, nous le réglerons en Israël. »

J’ai réessayé. Je lui ai expliqué les problèmes d’exécution, la nécessité d’une procédure de reconnaissance distincte en Roumanie, la difficulté de prouver le droit étranger.

Il n’a pas été impressionné. « Écris compétence israélienne. »

Je l’ai écrit. Son associé a consulté un autre avocat, et ils ont tous deux signé le pacte.

Ce qui s’est passé deux ans plus tard

Mon téléphone sonne. C’est le même client, mais sa voix est complètement différente.

« Nous avons un gros problème, m’a-t-il dit. Mon associé a cessé de verser sa part des dépenses. Nous avons un locataire qui ne paie plus depuis quatre mois et qu’on ne peut pas expulser, et mon associé refuse d’autoriser la procédure d’expulsion. Il y a une grave panne du chauffage central de l’immeuble et il refuse d’autoriser la réparation. Je suis complètement bloqué. Je veux l’attaquer en justice. »

« D’accord, ai-je dit, nous allons ouvrir une procédure en Israël. Mais je dois te rappeler que je t’avais mis en garde exactement contre ça. »

Il a soupiré. « Allons-y. Peut-être que ça ira. »

Ça n’est pas allé.

Le vrai chaos commence au tribunal

Nous avons déposé une plainte devant le tribunal de Tel-Aviv. Nous avons demandé des mesures provisoires : ordonner à l’associé de verser sa part, permettre les réparations urgentes et autoriser la procédure d’expulsion du locataire.

À la première audience, la juge a posé des questions de base auxquelles aucun de nous ne savait répondre :

« Comment fonctionne une procédure d’expulsion en Roumanie ? Quels sont les délais ? Quels sont les droits d’un locataire selon le droit roumain ? »

L’avocat de la partie adverse a soutenu que le locataire était protégé par une loi roumaine spéciale entrée en vigueur en 2022, une loi qui accorde une protection renforcée aux locataires de longue date. Mon client disait que c’était absurde, que la loi ne s’appliquait pas à son cas.

Mais qui pouvait savoir qui avait raison ? Ni la juge, ni moi, ni l’avocat de la partie adverse.

Nous avons dû produire un avis juridique d’un avocat roumain. Cela a pris deux mois et quelques milliers d’euros. L’avis est arrivé en roumain et a été traduit en hébreu par un traducteur assermenté. La partie adverse a produit un contre-avis d’un autre avocat de Bucarest, qui soutenait exactement le contraire.

Le tribunal israélien devait désormais trancher un désaccord d’interprétation entre deux juristes roumains sur une loi roumaine.

Mon client m’a appelé, frustré : « Je te paie, je paie un avocat roumain, des traducteurs, et au final personne ne sait répondre à rien. »

Les problèmes n’ont fait que s’accumuler

La juge a demandé : « Quel est l’usage en Roumanie concernant la répartition des charges d’entretien communes ? »

Encore une fois, personne n’avait de réponse qui fasse autorité. En Israël, la copropriété est régie par la loi foncière et par le règlement de copropriété. Il y a une jurisprudence abondante, des notions claires. En Roumanie ? Une structure juridique totalement différente.

Il y existe une notion appelée « asociație de proprietari », l’association des propriétaires. Ce n’est pas exactement un syndic de copropriété comme en Israël. Elle a un autre statut juridique, d’autres pouvoirs, d’autres obligations. La juge a demandé une explication détaillée.

Encore un avis. Encore une traduction. Encore du temps et de l’argent.

« Quel est le statut juridique de l’assemblée générale des copropriétaires en Roumanie ? a demandé la juge à l’audience suivante. Les décisions prises en assemblée engagent-elles les propriétaires ? Quelle majorité est requise ? »

Encore des avis. Encore des experts. Encore une audience reportée parce que la juge voulait « approfondir sa compréhension du régime juridique roumain ».

Mon client ne parvenait plus à cacher sa frustration. « Ça fait déjà huit mois ! Le locataire défaillant est toujours dans l’appartement, le chauffage n’est toujours pas réparé, et mon associé attend tout simplement que je jette l’éponge. »

Ce que le tribunal israélien ne peut pas faire

Mais le vrai problème n’était pas seulement le temps et les frais.

Le tribunal israélien ne peut pas adresser d’ordres directs à des acteurs en Roumanie.

La juge ne pouvait pas ordonner au cadastre roumain de modifier une inscription. Elle ne pouvait pas rendre une ordonnance d’expulsion que la police roumaine ferait exécuter. Elle ne pouvait pas ordonner à la société de gestion locale ou à l’entrepreneur d’effectuer des réparations. Elle ne pouvait obliger l’association des propriétaires locale à quoi que ce soit.

Tout ce qu’elle pouvait faire, c’était rendre un jugement déclaratoire, qui établit qui a raison, qui doit quoi à qui et ce que chaque partie doit faire.

Mais comment fait-on exécuter un tel jugement ?

Le parcours de l’exécution : un autre cauchemar

Après une année entière d’audiences, nous avons enfin obtenu un jugement. Le tribunal a décidé que l’associé devait verser sa part, autoriser les réparations et permettre l’expulsion du locataire.

Mon client a été satisfait, l’espace d’un instant. « Enfin ! »

Mais je lui ai alors expliqué l’étape suivante.

Pour faire exécuter le jugement en Roumanie, il faut s’adresser à un tribunal roumain et demander la reconnaissance et l’exécution d’un jugement étranger.

C’est une procédure distincte. Il faut engager un avocat local en Roumanie, déposer une requête, traduire en roumain tout le jugement et les documents, et attendre l’audience.

Et la partie adverse ? Elle peut s’y opposer. Elle peut soutenir que le jugement a été rendu contrairement à l’ordre public roumain, qu’il repose sur une mauvaise compréhension du droit local, que la procédure en Israël ne lui a pas donné une possibilité équitable de se défendre.

« Combien de temps ça va prendre ? » a demandé le client.

« Encore au moins un an. Et rien ne garantit que ce sera accordé. »

Il s’est tu.

L’histoire s’est terminée d’une façon que nous n’avions pas prévue

Après un an d’audiences en Israël, des frais juridiques qui atteignaient des dizaines de milliers de shekels et une procédure d’exécution encore à venir en Roumanie, mon client a compris qu’il devait agir autrement.

Il a décidé d’intenter une action distincte directement devant un tribunal roumain, parallèlement à la procédure d’exécution.

Oui, c’était cher. Oui, c’était frustrant. Oui, il fallait traduire des documents, se déplacer pour les audiences, travailler avec un avocat local qui ne comprenait pas toujours la dynamique israélienne entre les associés.

Mais en trois mois, les choses ont commencé à bouger.

Le tribunal local connaissait la loi. Le juge savait exactement ce qu’est une « asociație de proprietari » et quel est son statut. Il comprenait le contrat avec la société de gestion. Il savait comment traiter les locataires défaillants selon le droit roumain, sans avis, sans traductions, sans explications.

Et surtout, les ordonnances qu’il a rendues étaient immédiatement exécutoires en Roumanie. Pas besoin de procédure distincte. Rien à prouver. C’était un jugement roumain, rendu par un tribunal roumain, et on pouvait le faire exécuter le jour même.

La police locale a expulsé le locataire. L’entrepreneur a réparé le chauffage.

Mon client m’a appelé : « Pourquoi n’avons-nous pas commencé comme ça dès le début ? »

« Je te l’avais dit, ai-je répondu calmement. Je te l’avais dit il y a trois ans. »

Ce que j’ai appris

Après des dizaines d’opérations internationales, j’ai compris une chose que la plupart des investisseurs ne comprennent pas au début :

« votre » tribunal ne sait pas forcément traiter votre problème.

Quand vous investissez dans l’immobilier à l’étranger, vous n’achetez pas seulement un bien, vous entrez dans tout un système juridique. Il y a des lois, des usages, des précédents, des institutions et des autorités, chacun fonctionnant selon ses propres règles.

Un tribunal israélien, même s’il est compétent (grâce à une clause attributive de juridiction dans le contrat), ne connaît pas les lois locales. Il ne comprend pas les usages commerciaux, ne connaît pas le statut juridique des différents acteurs dans le pays de destination et ne peut pas rendre d’ordonnances directement exécutoires.

Et même s’il rend un jugement, il vous faudra toute une autre procédure pour le faire exécuter.

Trois enseignements essentiels

1. Votre maison ne connaît pas le voisin.

Une clause de compétence israélienne donne une sécurité psychologique, mais pas pratique. Un tribunal israélien aura besoin d’un avis sur chaque question élémentaire de droit étranger. Chaque audience devient plusieurs fois plus complexe et plus coûteuse.

2. Le litige se trouve là où se trouve le bien.

Les locataires, les gestionnaires, les entrepreneurs, les autorités : tous sont là-bas. Si votre tribunal ne peut pas leur adresser d’ordres directs, à quoi sert le jugement ?

3. L’arbitrage ou la compétence locale ne sont pas une faiblesse, mais une force.

Un arbitrage international dans le pays du bien, ou un accord clair sur la compétence locale, vous donne des décisions exécutoires le jour même. Ce n’est pas confortable psychologiquement, mais c’est efficace en pratique.

Pour conclure

Aujourd’hui, quand un client me demande une clause de compétence israélienne dans une opération immobilière à l’étranger, je ne me contente pas de recommander, je mets en garde.

Je lui raconte cette histoire. Je lui montre la somme que ce client a dépensée deux fois : une fois en Israël et une fois en Roumanie. Les deux années perdues. La frustration et l’impuissance.

Et puis je lui demande :

« Tu veux gagner au tribunal, ou résoudre le problème sur le terrain ? »

Car parfois, gagner ne suffit pas.

Alors si vous signez un pacte d’associés pour une opération immobilière à l’étranger, réfléchissez à deux fois : où pourrez-vous vraiment faire valoir vos droits, et qui comprend vraiment les lois qui s’appliquent à votre bien ?