Versprechen und Renditen – wenn die Zahlen nicht die ganze Geschichte erzählen

Daniel rief mich früh am Morgen an.

Keine Frage. Keine Bitte um Rat. Ein Klingeln, dann ein Satz: „Ich glaube, ich habe einen großen Fehler gemacht.“

Ich kannte Daniel schon einige Jahre. Ein erfahrener Geschäftsmann, nicht naiv, keiner, der sich leicht von schönen Präsentationen mitreißen lässt. Er hatte einige Immobiliengeschäfte in Israel gemacht, verstand Bilanzen und konnte einen Vertrag lesen. Aber vor etwa acht Monaten traf er eine neue Entscheidung – ins Ausland zu expandieren.

Die Wahl fiel auf Rumänien. Genauer gesagt auf Bukarest. Ein wachsendes Land, ein sich entwickelnder Immobilienmarkt, hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Vermarkter, eine israelische Firma mit glänzender Website und zahlreichen Empfehlungen, zeichnete ihm ein verlockendes Bild. „Solche Zahlen“, erklärte ihm der Verkäufer in einem glänzenden Büro in Tel Aviv, „bekommt man in Tel Aviv nicht, oder?“

Falsch. Aber dazu gleich mehr.

Daniel kaufte eine Zweizimmerwohnung in relativ zentraler Lage. Das Geschäft wurde abgeschlossen, der Vertrag unterschrieben, und um die Immobilie ordnungsgemäß zu verwalten und einen gewissen rechtlichen und steuerlichen Schutz zu erhalten, wurde eine rumänische Gesellschaft auf seinen Namen und in seinem Eigentum gegründet. „Das machen alle“, erklärte ihm der Vermarkter. „Das ist Standard. Sonst bekommst du Probleme bei der Eintragung der Wohnung auf deinen Namen im rumänischen Grundbuch, weil du kein rumänischer Staatsbürger bist.“

Die ersten Monate verliefen ruhig. Der Mieter zahlte, das Geld kam an, und Daniel hatte das Gefühl, auf dem richtigen Weg zu sein.

Dann kam das erste Quartal mit dem Bericht des rumänischen Steuerberaters.

Er saß mir gegenüber, das ausgedruckte Blatt in der Hand. „Erklär mir, was ich übersehe.“

Ich ging die Zahlen durch. Da gab es nichts zu erklären – die Zahlen sprachen für sich und erzählten eine völlig andere Geschichte als die, die er beim Verkaufsgespräch gehört hatte.

Das erste Problem: Die versprochene Rendite war brutto. Echt brutto – vor allem anderen. Vor der Hausverwaltung, vor der Instandhaltung, vor der Versicherung, vor dem Hausgeld, vor Leerstandszeiten, vor lokalen Steuern auf Mieteinnahmen. Wenn man all das einrechnet, bleibt in Wirklichkeit viel weniger übrig, als gezeigt wurde, selbst an einem guten Tag.

Das zweite Problem war eine noch größere Überraschung. Die Gesellschaft, die für das Eigentum an der Immobilie gegründet worden war – dieselbe juristische Person, die ihn „schützen“ sollte –, verursacht laufende Kosten: Buchhaltungsgebühren, die Einreichung von Jahresabschlüssen bei den rumänischen Behörden, das Honorar eines örtlichen Steuerberaters und manchmal auch staatliche Gebühren, die in den unerwartetsten Momenten kommen. Niemand hatte ihm das im Voraus aufgeschlüsselt. Nicht in der Präsentation, nicht im Vertrag, nicht im begeisterten Telefonat, das er am Tag nach der Unterschrift bekam.

„Warum hast du mich nicht vorher gefragt?“, fragte ich ihn.

Er sah mich einen Moment an. „Weil ich nicht wusste, was ich fragen sollte.“

Das ist der Kern der Geschichte. Kein lügender Vermarkter, kein betrügerischer Vertrag, kein kriminelles Geschäft. Einfach fehlende Informationen, nicht gestellte Fragen und ein kleiner Begriff, der zwischen die Stühle gefallen ist: brutto.

Eine Bruttozahl ist nicht dein Geld. Sie ist der Ausgangspunkt einer Rechnung, die du noch nicht gemacht hast.

Und die Gesellschaft, die auf deinen Namen gegründet wurde? Sie ist nicht unsichtbar. Sie hat ihre eigenen Lebenshaltungskosten, auch wenn sie nichts tut.

Was aus diesem Treffen herauskam, war keine Katastrophe. Daniels Geschäft ist nicht zusammengebrochen – es ist einfach weniger gut, als er erwartet hatte. Er wird gut daraus herauskommen. Aber er wird klüger herauskommen, als er hineingegangen ist.

Und ich ging aus diesem Treffen mit einer Erinnerung, die ich alle paar Monate aufs Neue bekomme:

Die Zahl, die man dir zeigt, ist immer der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Meine Aufgabe ist es, dir zu helfen, zum Ergebnis zu kommen – vor der Unterschrift, nicht danach.

Wenn ein Mandant mit einem „fertigen“ Geschäft zu mir kommt und mich bittet, „nur den Vertrag zu prüfen“, ist meine erste Frage keine juristische. Sie ist finanziell: Was genau beinhaltet diese Rendite, und was beinhaltet sie nicht?

Manchmal ist eine einzige Frage mehr wert als jede Klausel im Vertrag.