Gelmeyen ruhsat

Erez beni sabah aradı. Danışmanlık istemedi. Soru sormadı. Tek bir cümle söyledi:

“İlan, bir buçuk yıl geçti. Hâlâ ruhsat yok. Ve bekleyen on alıcım var.”

Bu tonu tanıyordum. Danışmanlık isteyen birinin değil, artık gidecek yeri kalmamış birinin tonu.

Erez ciddi bir geliştirici. İsrail’de projeler yapmış; takvimleri bilir, gecikmeleri bilir, geç kalan müteahhitleri bilir. Romanya’ya saflıkla değil, hesaplı bir şekilde girdi. Ucuz arsa, artan talep, yükselen fiyatlar. İncelemeler yaptı. Karar verene kadar sayısız kez ziyarete gitti. Geçmişi olan, daha önce onunla çalışmış kişilerden referansları olan yerel bir ortak getirdi.

Ortak ona dosdoğru ve kekelemeden şunu söyledi: “Dört ay içinde ruhsatın olur. Belediyede doğru insanları tanıyorum.”

Böyle referanslarla, böyle bir güvenle inanmamak zor.

Erez arsayı satın aldı. Hepsi İsrailli, hepsi tanıdığı yatırımcılar olan on alıcıyla satış sözleşmesi imzaladı. Belirli bir teslim tarihi olan sözleşmeler. Belirlenmiş fiyat. Yazılı taahhüt.

Dört ay geçti. Ruhsat gelmedi.

Yerel ortak açıkladı: “Makam planda küçük bir düzeltme istedi. Bir iki hafta.”

İki hafta sonra: “Bağımsız bir mühendisten görüş istiyorlar. Halledeceğiz.”

Bir ay daha sonra: “Komşu mülkle sınırın belgelenmesiyle ilgili bir konu var. Bizimle ilgili değil ama ilişkilendiriyorlar. Adil değil ama durum bu.”

Her seferinde “iki hafta”. Her seferinde bir ay ve daha fazla sürdü. Erez sorunu içeriden, ortak aracılığıyla, ortağın sahip olduğunu iddia ettiği bağlantılarla çözmeye çalıştı. Artık işe yaramayan araçların tam da bunlar olduğunu anlamadan.

Bir buçuk yıl sonra bana başvurduğunda, ondan bütün belgeleri göndermesini istedim. Sözleşmeleri, ruhsat başvuru dosyasını, makamla yazışmaları, ne varsa.

Hepsini okudum. Ve sonra ne olduğunu anladım.

Romen hukuku süreler belirler. Bir inşaat ruhsatı başvurusu yapıldığında, makamın cevap vermek için belirli bir süresi vardır: onay, ret ya da düzeltme talebi. Bu bir teamül değil, kanundur. Ama Erez’in dosyasında tekrar eden bir örüntü gördüm: Makam her düzeltme istediğinde başvuru eksiklerle yeniden yapılmıştı. Ekler eksikti, formlar gerektiği gibi doldurulmamıştı. Her kusurlu başvuru saati yeniden sıfırdan başlatmıştı ve böylece aylar sürmesi gereken bir süreç yıllara uzamıştı; kötü niyet yüzünden değil, onu yönetmesi gereken kişinin profesyonellik eksikliği yüzünden.

Sorun sadece hukuki değildi. İnşaat ruhsatı başvurusu bir ekip işidir: mimar, mühendisler, avukat. Her biri dosyadaki kendi kısmından sorumludur. Bir başvuru makamdan notlarla geri döndüğünde, teknik, planlama ve hukuki her ayrıntıyla kimin ilgileneceğini bilmek gerekir. Erez’in ekibinde böyle bir netlik yoktu. Ortak her şeyi kendi elinde topladı ve görev dağıtmadı. Çözemediği bir zorlukla karşılaştığında bunu kabul etmedi. Erez’e bir güncelleme gönderdi.

Erez’e doğrudan bir soru sordum: Makamda başvuruyla tam olarak kim ilgileniyor? Mimar mı? Yerel bir avukat mı? Ortağın kendisi mi?

Tam olarak cevap veremedi. “Ortak hallediyor,” dedi.

İşte o anda asıl sorunun bürokrasi olmadığını anladım. Asıl sorun, süreci kimsenin olması gerektiği gibi yönetmemesi ve kimsenin bu belirli makamın ne istediğini bilecek kadar onu tanımamasıydı.

Romanya’da, Yunanistan’da ve Kıbrıs’ta olduğu gibi, makamlar aşırı derecede yereldir. Cluj’da işe yarayan Bükreş’te işe yaramaz. Bir birimde işe yarayan, hemen yanındaki birimde işe yaramaz. “Belediyede bağlantılarım var” diyen bir ortağa sorulması gereken soru şudur: Tam olarak hangi belediyede? Hangi onay yolunda? Ve orada fiilen ne yaptın?

Erez sormadı. Ben o aşamada orada değildim.

İki cephede çalıştık. Birincisi, ekibi yeniden kurduk. Aynı bölgede inşaat ruhsatları konusunda kanıtlanmış deneyimi olan yerel bir avukat, o makamın gereksinimlerini bilen bir mimar ve aralarında koordinasyonu sağlayıp her başvurunun eksiksiz çıkmasını sağlayan biri. Ortağın önerdiği kişiler değil, bağımsız bir araştırmayla bulduğumuz kişiler.

İkincisi, alıcılara yazdık. Yatıştırmaya çalışan bir mektup değil. Gerçekçi bir takvim ve yapılanlarla birlikte dürüst bir güncelleme. İnsanlar zor bir gerçekle sessizlikten daha iyi başa çıkar.

Erez ruhsatı yirmi iki ay sonra aldı.

Proje ayağa kalktı.

Daireler gecikmeli olarak, alıcıların bir kısmına tazminat ödenerek ve üçü ayrı avukat tutmuşken teslim edildi. Yurt dışında başarılı bir ilk proje olabilecek şey, ondan yorgun çıktığı bir şeye dönüştü.

Sonunda bana şöyle dedi: “Bir sonraki projede önce ekibi kontrol edeceğim, ancak ondan sonra inşa edeceğim.”

Doğru cümle bu. Sadece önceden söylenmesi daha iyi olurdu.

Yurt dışındaki bir projeye yerel bir ortak getiren İsrailli geliştiricilerseniz, alıcılarla satış sözleşmesi imzalamadan önce net bir profesyonel ekibiniz olduğundan emin olun: kim başvuruyor, kim takip ediyor, kim koordine ediyor ve makamdan bir not geldiğinde sorumluluk kimde. Bağlantılar bir varlıktır, ama ancak tam olarak neye değdiklerini ve nerede işe yaradıklarını bildiğinizde.