L’erreur à 120 000 euros que j’ai failli commettre en Roumanie (et comment un seul coup de fil a sauvé mon investissement)

Ouri m’a appelé à 11 heures du soir. « Ilan, je n’arrive pas à dormir. Je dois prendre une décision et ma tête va exploser. »

Je connaissais Ouri depuis des années. Ingénieur logiciel brillant de Tel-Aviv, 42 ans, marié, deux enfants. Il avait décidé d’investir 120 000 euros dans un appartement locatif à Bucarest, en Roumanie. Il avait fait tous ses devoirs : étudié les quartiers, vérifié les rendements, comparé les prix. Et le voilà face à la décision finale, incapable de trancher.

« J’ai deux options, m’a-t-il dit. La première, c’est un grand groupe de construction, coté en Bourse, 15 projets dans toute la Roumanie. Un bel appartement, deux pièces, dans le quartier très demandé de Pipera. La seconde, c’est un promoteur israélien qui construit un projet boutique de seulement 12 logements, exactement dans le même quartier. Le prix est presque identique. Alors comment je choisis ? »

Je lui ai demandé ce qu’il ressentait dans ses échanges avec chacun d’eux.

« Avec le grand groupe ? » Il a soupiré. « J’ai parlé avec un commercial sympathique qui s’appelle Alex. Il m’a envoyé une brochure superbe, une présentation de 40 pages, tout est professionnel et brillant, en roumain et en anglais. Mais quand je pose des questions précises, quand exactement commencent les travaux, qui est l’entreprise de construction, quels sont les délais exacts, il me dit qu’il va vérifier auprès du siège et me rappeler. Parfois, il faut trois jours pour avoir une réponse. Et moi, je suis à Tel-Aviv, je ne peux pas simplement passer au bureau. »

« Et avec le petit promoteur ? »

« C’est tout autre chose, a-t-il dit, et sa voix a changé. J’ai parlé avec Dan, un promoteur israélien installé à Bucarest depuis 12 ans. Il m’a répondu sur WhatsApp au bout de 20 minutes, en hébreu ! Je lui ai posé une question technique sur le système de chauffage : il m’a envoyé une photo du plan détaillé de l’ingénieur avec une explication. Je l’ai interrogé sur les permis roumains : il m’a envoyé les documents originaux de la mairie, avec une traduction. Mais… »

« Mais ? »

« Mais il est petit, Ilan. Ce n’est pas une énorme société. Et si quelque chose tourne mal ? Et s’il n’a pas l’argent pour terminer le projet ? »

Nous sommes restés une heure au téléphone. Nous avons examiné les données. Le promoteur était dans le métier depuis 18 ans, avait terminé 7 petits projets, tous livrés à temps. L’argent passait par un compte séquestre (escrow). Tout était protégé. Mais Ouri hésitait encore.

« Écoute, lui ai-je dit. Tu sais quelle est la vraie différence ? Dans le grand groupe, tu es un numéro. Le dossier 2 847 parmi des milliers. Personne là-bas ne se souviendra de ton nom. Mais chez Dan ? Tu es un client sur 12. Il sait qui tu es. Son projet dépend de toi. Sa réputation dépend de toi. Et surtout quand on achète à l’étranger, quand on est à 3 500 km, ça change tout. »

Ouri s’est tu. Puis il a dit : « Je veux encore y réfléchir une nuit. »

Trois jours plus tard, j’ai reçu un message : « J’ai signé avec Dan. »

Quatorze mois ont passé. Ouri reçoit de Dan un rapport mensuel avec des photos du chantier. Quand il y a eu deux semaines de retard à cause d’intempéries, Dan l’a appelé personnellement pour lui expliquer. Quand il a posé une question à 10 heures du soir, il a eu une réponse dans l’heure.

Il y a une semaine, Ouri m’a rappelé.

« Ilan, Dan m’a invité à venir voir l’appartement avant la livraison. Il veut que je le visite avec un professionnel pour nous assurer que tout est parfait. Un grand groupe aurait fait ça ? »

J’ai souri. « À ton avis ? »

« Je pense, a-t-il dit, que j’ai pris la bonne décision. Et je cherche déjà mon deuxième investissement, uniquement avec des promoteurs boutique. »

Ma leçon après 15 ans à accompagner des investisseurs immobiliers à l’étranger :

un grand promoteur n’est pas toujours meilleur. Un grand promoteur, ce sont des systèmes, des employés et des procédures. Un petit promoteur, c’est personnel, disponible et impliqué. Et surtout quand on investit à l’étranger, de l’autre côté de la mer, la relation personnelle avec le promoteur n’est pas un simple avantage. C’est votre ressource la plus précieuse.

Et vous, quelle est votre expérience ? Grand groupe ou promoteur boutique ? J’attends vos réactions.