שוכרים בבוקרשט לפני שקונים: מה מגן עליכם כשוכרים?

שכירות בבוקרשט: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

חוזה שכירות למגורים ברומניה כפוף לקוד האזרחי (סעיפים 1777 עד 1835, עם כללים מיוחדים לדירות מסעיף 1824). ארבעה כללים חשובים במיוחד לשוכר. בחוזה לתקופה קצובה, אפשר לעזוב מוקדם עם הודעה של 60 יום לפחות, וכל סעיף שאומר אחרת בטל (סעיף 1825). המשכיר אחראי לתיקונים הנחוצים, ואתם לתחזוקה השוטפת (סעיפים 1788 ו-1802). פינוי דורש פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת (סעיף 1831). וחוזה שנרשם ברשות המסים (ANAF) הופך לשטר בר ביצוע, גם לגבי דמי השכירות וגם לגבי החזרת הדירה בסוף התקופה (סעיפים 1798 ו-1809).

הרישום הוא חובה של המשכיר, לא שלכם. אבל הוא משנה את המצב שלכם, אז בקשו אותו.

במילים פשוטות: חוזה כתוב ורשום מגן על שני הצדדים. קראו את סעיפי ההודעה, התיקונים והפיקדון לפני שאתם חותמים, לא כשאתם עוזבים.

הרבה משפחות שעוברות לבוקרשט שוכרות קודם וקונות אחר כך. המאמר שלנו על לשכור או לקנות כשעוברים לבוקרשט עוסק בהחלטה הזו. כאן נעסוק בחוזה עצמו.

כמה עולה לשכור בבוקרשט ב-2026

שאלו את היזמים על זה

לפי נתוני Anunțul Telefonic ליוני 2026, שפורסמו באתר הרשמי של עיריית בוקרשט, דמי השכירות המבוקשים בממוצע היו כ-350 אירו לסטודיו, 533 אירו לשני חדרים, 751 אירו לשלושה חדרים ו-2,420 אירו לבית או לווילה. אלה מחירים מבוקשים במודעות. בצפון העיר, ליד בתי הספר הבינלאומיים, השכירות גבוהה מהממוצע.

תכננו גם את עלות הכניסה: חודש שכירות ראשון, פיקדון, ודמי תיווך אם עובדים עם מתווך. המדריך שלנו על עמלת תיווך ברומניה מסביר מי משלם אותה בדרך כלל.

החוזה: מה אומר הקוד האזרחי

שאלו את היזמים על זה

הכלל	מה זה אומר לכם	הקוד האזרחי
חוזה לתקופה קצובה: השוכר יכול לסיים מוקדם עם הודעה של 60 יום לפחות	אתם לא כלואים. סעיף שמבטל את הזכות הזו ״נחשב כלא כתוב״	סעיף 1825(1)
המשכיר יכול לסיים חוזה קצוב מוקדם רק אם החוזה מאפשר זאת לצורכי מגורים שלו או של משפחתו	ואז הוא חייב לתת 60 יום הודעה לפחות (בשכירות חודשית)	סעיפים 1825(2) ו-1824(2)
חוזה בלי תקופה קצובה: הודעה של המשכיר, 60 יום לפחות, בשכירות חודשית	זמן למצוא דירה אחרת	סעיף 1824(2)
חוזה בלי תקופה קצובה: הודעה של השוכר, לפחות רבע מתקופת התשלום	בשכירות חודשית, כשבוע, אלא אם החוזה קובע יותר	סעיף 1824(1)
החוזה מסתיים מעצמו בתום התקופה שנקבעה	אין צורך בהודעה בסוף תקופה קצובה	סעיף 1809(1)
אם נשארתם ושילמתם בלי התנגדות, מתחיל חוזה חדש באותם תנאים, לתקופה לא קצובה	בדקו אם החוזה שלכם קובע אחרת	סעיף 1810
יש לכם זכות קדימה בחוזה חדש על הדירה, בתנאים שווים	אם עמדתם בהתחייבויות	סעיף 1828
פינוי נעשה לפי פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת	המשכיר לא יכול פשוט להחליף מנעול	סעיף 1831

סעיפים לא הוגנים בטלים. סעיף 1826 מבטל כל סעיף שמחייב אתכם לבטח אצל מבטח שהמשכיר בוחר, לשלם מראש על תיקונים שרק המשכיר העריך, או שמאפשר למשכיר לצמצם שירותים בלי הפחתה מקבילה.

אם הדירה נמכרת. החוזה שלכם מחייב את הבעלים החדש אם הוא נרשם כהערה בפנקס המקרקעין (סעיף 1811). בחוזה ארוך, בקשו את הרישום.

שכירות משנה. אפשר להשכיר בשכירות משנה או להעביר את החוזה רק בהסכמה בכתב של המשכיר (סעיף 1833).

רישום החוזה ברשות המסים

שאלו את היזמים על זה

כשאדם פרטי משכיר דירה, המשכיר חייב לרשום את החוזה ברשות המסים בטופס C168, עם עותק של החוזה. אפשר להגיש בסניף, בדואר או באתר האישי של ANAF (SPV). המשכיר רושם גם שינויים ואת סיום החוזה.

למה זה חשוב לכם:

• זה שטר בר ביצוע לדמי השכירות. חוזה פרטי רשום, כמו חוזה נוטריוני, מאפשר לגבות דמי שכירות שלא שולמו בלי תביעה (סעיף 1798).
• זה גם שטר בר ביצוע להחזרת הדירה בסוף תקופה קצובה (סעיף 1809(3)). כלומר, חוזה רשום נותן למשכיר דרך מהירה יותר בסוף התקופה. דעו מתי היא נגמרת.
• זה מסמך רשמי עם תאריך. מספר רישום ותאריך עוזרים כשצריך להוכיח איפה אתם גרים.

אם אתם צריכים את החוזה לתיק היתר שהייה, שאלו את רשות ההגירה (IGI) איזה סוג חוזה היא מקבלת. המדריך שלנו על 90 הימים הראשונים בבוקרשט מראה איפה החוזה נכנס ללוח הזמנים.

הפיקדון

שאלו את היזמים על זה

הקוד האזרחי לא קובע סכום או תקרה לפיקדון. הכל נקבע בחוזה. לכן כתבו:

1. הסכום והמטבע. אם השכירות באירו, כתבו אם הפיקדון יוחזר באירו או בלאו, ולפי איזה שער.
2. המועד להחזרה אחרי שאתם מחזירים את המפתחות.
3. מה מותר לקזז: שכירות שלא שולמה, חשבונות פתוחים, נזק מעבר לבלאי רגיל.
4. פרוטוקול מסירה (proces-verbal de predare-primire), חתום על ידי שני הצדדים, עם תמונות וקריאות מונים. לפי המסמך הזה יימדד כל קיזוז.

שלמו את הפיקדון ואת השכירות בהעברה בנקאית, עם פירוט, ושמרו את האישורים.

תיקונים: מי משלם על מה

• המשכיר חייב לבצע את כל התיקונים שנחוצים כדי שהדירה תהיה ראויה לשימוש לאורך כל החוזה (סעיף 1788(1)).
• השוכר אחראי ל״תיקוני שוכר״ שנובעים משימוש רגיל (סעיפים 1788(2) ו-1802): ברז מטפטף, מתג, ידית של דלת.
• הודיעו למשכיר מיד כשצריך תיקון (סעיף 1801). אם המשכיר לא פועל בזמן, אתם יכולים לתקן ולדרוש את העלות עם ריבית (סעיף 1788).
• תיקונים דחופים שנמשכים יותר מ-10 ימים מפחיתים את השכירות באופן יחסי. אם הדירה הופכת ללא ראויה, אפשר לסיים את החוזה (סעיף 1803).
• סכנה חמורה לבריאות במבנה או במצב הדירה מאפשרת לסיים את החוזה, גם אם ויתרתם על הזכות (סעיף 1827).

חשבונות ואגודת הבעלים

בבניין דירות, השוכרים משתתפים בהוצאות התאורה, החימום והניקיון של השטחים המשותפים, ובהוצאות אחרות שהחוק מטיל עליהם (סעיף 1829). בפועל, בדירות בבוקרשט מגיע חשבון אחזקה חודשי מאגודת הבעלים (asociația de proprietari), וחשבונות נפרדים לחשמל, גז, אינטרנט ולפעמים מים או חימום.

סכמו בכתב:

• על שם מי כל חוזה. החשבונות יכולים להישאר על שם המשכיר ואתם משלמים, או לעבור על שמכם. שתי האפשרויות עובדות, אם החוזה אומר את זה.
• קריאות מונים ביום הראשון, בפרוטוקול המסירה.
• מי משלם את חשבון אגודת הבעלים, ואילו סעיפים בו, למשל קרן התיקונים.

המדריך שלנו על חוזי חשמל, גז ומים ברומניה מסביר ספקים והחלפה.

רשימת בדיקה לפני שחותמים

1. בעלות. בקשו נסח רישום מקרקעין (extras de carte funciară) כדי לוודא שהמשכיר הוא הבעלים ולראות אם יש משכנתה.
2. הבניין. בבוקרשט, בדקו אם הבניין ברשימת הסיכון הסייסמי. ראו את המאמר שלנו על סיכון רעידות אדמה בבוקרשט.
3. חוזה כתוב ברומנית, עם תרגום שאתם מבינים.
4. התקופה וסעיפי ההודעה, מול סעיפים 1824 ו-1825.
5. סעיף הפיקדון ופרוטוקול המסירה.
6. תיקונים וחשבונות, בכתב.
7. רישום ב-ANAF: בקשו מהמשכיר אישור ואת מספר הרישום.
8. מספר מס. לפני שיש לכם מספר זהות רומני (CNP), משכירים וחברות שירות עשויים לבקש מספר מס (NIF).

שאלות נפוצות

אפשר לעזוב חוזה שכירות קצוב ברומניה לפני הזמן?

כן. לפי סעיף 1825(1) בקוד האזרחי, שוכר יכול לסיים חוזה שכירות למגורים לתקופה קצובה עם הודעה של 60 יום לפחות. סעיף שמבטל את הזכות הזו נחשב כלא כתוב.

מי רושם את החוזה ב-ANAF, השוכר או המשכיר?

המשכיר. אדם פרטי שמשכיר דירה מגיש טופס C168 עם עותק של החוזה, בסניף או באינטרנט. בקשו מהמשכיר את מספר הרישום.

כמה פיקדון משלמים בשכירות בבוקרשט?

החוק לא קובע סכום. הפיקדון נקבע בחוזה. לכן כתבו את הסכום, המטבע, מועד ההחזרה ומה מותר לקזז, וחתמו על פרוטוקול מסירה עם תמונות וקריאות מונים.

מי משלם על תיקונים בדירה שכורה ברומניה?

המשכיר משלם על התיקונים שנחוצים כדי שהדירה תהיה ראויה לשימוש. השוכר משלם על תיקונים שוטפים משימוש רגיל. הודיעו למשכיר מיד כשמשהו צריך תיקון.

המשכיר יכול לפנות אותי בלי בית משפט?

ככלל לא. פינוי דורש פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת (סעיף 1831). חוזה נוטריוני, או חוזה קצוב שנרשם ב-ANAF, הוא שטר בר ביצוע להחזרת הדירה בסוף התקופה. לכן דעו מתי התקופה נגמרת.

השורה התחתונה

לשכור קודם זו דרך נבונה להכיר את בוקרשט לפני שקונים. הקוד האזרחי נותן לשוכרים הגנות אמיתיות: 60 יום הודעה כדי לעזוב חוזה קצוב, תיקונים נחוצים על המשכיר, ואיסור על כמה סעיפים לא הוגנים. התפקיד שלכם הוא להכניס את השאר לכתב: הפיקדון, החשבונות, פרוטוקול המסירה ותאריך הסיום.

אם אתם שוכרים עכשיו ומתכננים לקנות בהמשך, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על האזורים שאתם גרים בהם ועל מה כדאי לבדוק כשיגיע הזמן לקנות.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הקוד האזרחי של רומניה, חוק 287/2009 (legislatie.just.ro), סעיפים 1788, 1798, 1801 עד 1803, 1809 עד 1811, 1824 עד 1833 · ANAF, הנחיות על השכרת נכס פרטי וטופס C168 · עיריית בוקרשט, נתוני השכירות של Anunțul Telefonic, יוני 2026 · ANCPI, נסחי רישום מקרקעין

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות, בקשו מעורך דין עצמאי לבדוק אותו.