Le locataire peut mettre fin à un bail d'habitation à durée déterminée avec un préavis d'au moins 60 jours. Une clause qui supprime ce droit est réputée non écrite (Code civil, art. 1825).
Le bailleur enregistre le bail auprès de l'ANAF avec le formulaire C168. Un bail enregistré est un titre exécutoire pour le loyer et pour la restitution du logement au terme du bail.
Le Code civil ne fixe aucun montant pour la caution. Notez le montant, la devise, le délai de restitution et les retenues, et signez un procès-verbal de remise avec photos et relevés des compteurs.
Louer à Bucarest en tant que locataire : la réponse courte
En Roumanie, le bail d'habitation est régi par le Code civil (articles 1777 à 1835, avec des règles propres au logement à partir de l'article 1824). Quatre règles comptent le plus pour un locataire. Dans un bail à durée déterminée, vous pouvez partir avant le terme avec un préavis d'au moins 60 jours, et toute clause contraire est nulle (article 1825). Le bailleur prend en charge les réparations nécessaires ; vous assurez l'entretien courant (articles 1788 et 1802). L'expulsion exige une décision de justice, sauf disposition légale contraire (article 1831). Enfin, un bail enregistré auprès de l'administration fiscale (ANAF) devient un titre exécutoire, pour le loyer comme pour la restitution du logement au terme du bail (articles 1798 et 1809).
L'enregistrement est une obligation du bailleur, pas la vôtre. Mais il change votre position : demandez-le.
En clair : un bail écrit et enregistré protège les deux parties ; lisez les clauses de préavis, de réparations et de caution avant de signer, pas au moment de partir.
Beaucoup de familles qui s'installent à Bucarest louent d'abord et achètent ensuite. Notre article sur louer ou acheter lors d'une installation à Bucarest traite de ce choix. Celui-ci porte sur le bail lui-même.
Ce que coûte une location à Bucarest en 2026
Selon les données d'Anunțul Telefonic pour juin 2026, publiées sur le portail de la Ville de Bucarest, le loyer moyen demandé était d'environ 350 € pour un studio, 533 € pour un deux-pièces, 751 € pour un trois-pièces et 2 420 € pour une maison ou une villa. Il s'agit de prix affichés dans les annonces. Dans le nord de la ville, près des écoles internationales, les loyers sont supérieurs à la moyenne.
Prévoyez aussi le budget d'entrée : le premier mois de loyer, une caution et, si vous passez par une agence, ses honoraires. Notre guide sur la commission des agents immobiliers en Roumanie explique qui la paie habituellement.
Le bail : ce que dit le Code civil
| Règle | Ce que cela signifie pour vous | Code civil |
|---|---|---|
| Bail à durée déterminée : le locataire peut y mettre fin avant le terme avec un préavis d'au moins 60 jours | Vous n'êtes pas enfermé ; une clause qui supprime ce droit est « réputée non écrite » | Art. 1825, al. 1 |
| Le bailleur ne peut mettre fin à un bail à durée déterminée avant le terme que si le contrat le prévoit pour ses besoins de logement ou ceux de sa famille | Le bailleur doit alors donner un préavis d'au moins 60 jours (loyer mensuel) | Art. 1825, al. 2, et 1824, al. 2 |
| Bail sans durée déterminée : préavis du bailleur d'au moins 60 jours si le loyer est mensuel | Le temps de trouver un nouveau logement | Art. 1824, al. 2 |
| Bail sans durée déterminée : préavis du locataire d'au moins un quart de la période de loyer | Avec un loyer mensuel, environ une semaine, sauf si le contrat prévoit davantage | Art. 1824, al. 1 |
| Le bail prend fin de plein droit au terme convenu | Aucun préavis n'est nécessaire à la fin d'un bail à durée déterminée | Art. 1809, al. 1 |
| Si vous restez et payez sans opposition, un nouveau bail commence aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée | Vérifiez si votre contrat prévoit autre chose | Art. 1810 |
| Vous avez un droit de préférence pour un nouveau bail du logement, à conditions égales | Si vous avez respecté vos obligations | Art. 1828 |
| L'expulsion se fait par décision de justice, sauf disposition légale contraire | Le bailleur ne peut pas simplement changer les serrures | Art. 1831 |
Les clauses abusives sont nulles. L'article 1826 écarte toute clause qui vous oblige à vous assurer auprès d'un assureur choisi par le bailleur, qui vous fait payer d'avance des réparations estimées par le seul bailleur, ou qui permet au bailleur de réduire les services sans diminution équivalente du loyer.
Si le logement est vendu. Votre bail s'impose au nouveau propriétaire s'il a été mentionné au livre foncier (article 1811). Pour un bail long, demandez cette mention.
La sous-location. Vous ne pouvez sous-louer le logement ou céder le bail qu'avec l'accord écrit du bailleur (article 1833).
L'enregistrement du bail auprès de l'ANAF
Lorsqu'un particulier loue un logement, il doit enregistrer le bail auprès du service fiscal en déposant le formulaire C168 accompagné d'une copie du contrat. Le dépôt peut se faire sur place, par la poste ou en ligne via l'espace virtuel de l'ANAF (SPV). Le bailleur enregistre aussi les modifications et la fin du bail.
Un bail écrit et enregistré protège les deux parties ; lisez les clauses de préavis, de réparations et de caution avant de signer, pas au moment de partir.
Pourquoi cela compte pour vous :
- C'est un titre exécutoire pour le loyer. Un bail sous seing privé enregistré, comme un bail notarié, permet de recouvrer les loyers impayés sans procès (article 1798).
- C'est aussi un titre exécutoire pour la restitution du logement au terme d'un bail à durée déterminée (article 1809, al. 3). Un bail enregistré donne donc au bailleur une voie plus rapide à la fin. Connaissez votre date de fin.
- C'est un document officiel et daté. Un numéro et une date d'enregistrement aident lorsque vous devez prouver votre domicile.
Si vous avez besoin du bail pour un titre de séjour, demandez à l'office de l'immigration (IGI) quelle forme de contrat il accepte. Notre guide sur vos 90 premiers jours à Bucarest montre où le bail s'inscrit dans le calendrier.
La caution
Le Code civil ne fixe ni montant ni plafond pour la caution (garanție). Tout relève du contrat. Mettez donc par écrit :
- Le montant et la devise. Si le loyer est en euros, précisez si la caution est restituée en euros ou en lei, et à quel taux.
- Le délai de restitution après la remise des clés.
- Ce qui peut être retenu : loyers impayés, factures impayées, dégâts au-delà de l'usure normale.
- Le procès-verbal de remise (proces-verbal de predare-primire), signé par les deux parties, avec photos et relevés des compteurs. C'est le document à l'aune duquel chaque retenue sera mesurée.
Payez la caution et le loyer par virement bancaire, avec un libellé, et conservez les justificatifs.
Les réparations : qui paie quoi
- Le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le logement reste utilisable pour l'usage convenu pendant toute la durée du bail (article 1788, al. 1).
- Le locataire assure les « réparations locatives » courantes qui résultent d'un usage normal (articles 1788, al. 2, et 1802) : un robinet qui goutte, un interrupteur, une poignée de porte.
- Prévenez immédiatement le bailleur lorsqu'une réparation est nécessaire (article 1801). S'il n'agit pas à temps, vous pouvez faire la réparation vous-même et en réclamer le coût avec intérêts (article 1788).
- Les réparations urgentes qui durent plus de 10 jours réduisent le loyer en proportion ; si le logement devient inutilisable, vous pouvez résilier le bail (article 1803).
- Un danger grave pour la santé lié à la structure ou à l'état du logement vous permet de résilier, même si vous aviez renoncé à ce droit (article 1827).
Les charges et l'association des propriétaires
Dans un immeuble, les locataires participent aux frais d'éclairage, de chauffage et de nettoyage des parties communes, ainsi qu'aux autres frais que la loi met à leur charge (article 1829). En pratique, les appartements de Bucarest reçoivent chaque mois une facture de charges de l'association des propriétaires (asociația de proprietari), et des factures distinctes pour l'électricité, le gaz, internet et parfois l'eau ou le chauffage.
Convenez par écrit :
- Au nom de qui est chaque contrat. Les factures peuvent rester au nom du bailleur et être payées par vous, ou passer à votre nom. Les deux fonctionnent si le contrat le prévoit.
- Les relevés des compteurs dès le premier jour, dans le procès-verbal de remise.
- Qui paie la facture de l'association des propriétaires, et quels postes, par exemple le fonds de réparation.
Notre guide sur les contrats d'énergie et de services en Roumanie présente les fournisseurs et le changement de fournisseur.
Liste de vérification avant de signer
- La propriété. Demandez un extrait du livre foncier (extras de carte funciară) pour confirmer que le bailleur est bien propriétaire du logement et voir s'il existe une hypothèque.
- L'immeuble. À Bucarest, vérifiez si l'immeuble figure sur la liste du risque sismique ; voyez notre article sur le risque sismique à Bucarest.
- Un bail écrit en roumain, avec une traduction que vous comprenez.
- La durée et les clauses de préavis, vérifiées au regard des articles 1824 et 1825.
- La clause de caution et le procès-verbal de remise.
- Les réparations et les charges, par écrit.
- L'enregistrement auprès de l'ANAF : demandez au bailleur de le confirmer et de vous donner le numéro d'enregistrement.
- Votre numéro fiscal. Tant que vous n'avez pas de code numérique personnel (CNP), les bailleurs et les fournisseurs peuvent vous demander un numéro d'identification fiscale (NIF).
Questions fréquentes
Peut-on quitter un bail à durée déterminée en Roumanie avant le terme ?
Oui. Selon l'article 1825, al. 1, du Code civil, le locataire peut mettre fin à un bail d'habitation à durée déterminée avec un préavis d'au moins 60 jours. Une clause qui supprime ce droit est réputée non écrite.
Qui enregistre le bail auprès de l'ANAF, le locataire ou le bailleur ?
Le bailleur. Un particulier qui loue un logement dépose le formulaire C168 avec une copie du bail au service fiscal ou en ligne. Demandez au bailleur le numéro d'enregistrement.
Quel est le montant de la caution pour une location à Bucarest ?
La loi ne fixe aucun montant. La caution est convenue dans le contrat : notez le montant, la devise, le délai de restitution et ce qui peut être retenu, et signez un procès-verbal de remise avec photos et relevés des compteurs.
Qui paie les réparations dans un appartement loué en Roumanie ?
Le bailleur paie les réparations nécessaires pour que le logement reste utilisable ; le locataire paie les réparations courantes liées à l'usage normal. Prévenez immédiatement le bailleur lorsque quelque chose doit être réparé.
Le bailleur peut-il m'expulser sans passer par le tribunal ?
En règle générale, non : l'expulsion exige une décision de justice, sauf disposition légale contraire (article 1831). Un bail notarié, ou un bail à durée déterminée enregistré auprès de l'ANAF, est un titre exécutoire pour la restitution du logement à la fin du bail : connaissez votre date de fin.
En résumé
Louer d'abord est une manière raisonnable de découvrir Bucarest avant d'acheter. Le Code civil accorde aux locataires de vraies protections : 60 jours de préavis pour quitter un bail à durée déterminée, les réparations nécessaires à la charge du bailleur et l'interdiction de plusieurs clauses abusives. À vous d'obtenir le reste par écrit : la caution, les charges, le procès-verbal de remise et la date de fin.
Si vous louez aujourd'hui et prévoyez d'acheter plus tard, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue les quartiers où vous vivez et ce qu'il faudra regarder le moment venu d'acheter.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code civil roumain, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1788, 1798, 1801 à 1803, 1809 à 1811, 1824 à 1833 · ANAF, guide sur la location de biens personnels et le formulaire C168 · Portail de la Ville de Bucarest, données de loyers d'Anunțul Telefonic, juin 2026 · ANCPI, extraits du livre foncier
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Avant de signer un bail, faites-le relire par un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
