In Bukarest mieten, bevor Sie kaufen: Was schützt Sie als Mieter?

Als Mieter in Bukarest: die kurze Antwort

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Ein Wohnungsmietvertrag in Rumänien unterliegt dem Zivilgesetzbuch (Art. 1777 bis 1835, mit Sonderregeln für Wohnraum ab Art. 1824). Für Mieter zählen vier Regeln am meisten. Bei einem befristeten Vertrag können Sie mit einer Frist von mindestens 60 Tagen vorzeitig kündigen, und jede abweichende Klausel ist unwirksam (Art. 1825). Der Vermieter trägt die notwendigen Reparaturen, Sie die laufende Instandhaltung (Art. 1788 und 1802). Eine Räumung braucht ein Gerichtsurteil, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht (Art. 1831). Und ein bei der Steuerbehörde (ANAF) registrierter Mietvertrag wird zum Vollstreckungstitel, für die Miete und für die Rückgabe der Wohnung am Ende der Laufzeit (Art. 1798 und 1809).

Die Registrierung ist Pflicht des Vermieters, nicht Ihre. Sie verändert aber Ihre Position, also fragen Sie danach.

Einfach gesagt: Ein schriftlicher, registrierter Mietvertrag schützt beide Seiten. Lesen Sie die Klauseln zu Kündigung, Reparaturen und Kaution vor der Unterschrift, nicht erst beim Auszug.

Viele Familien, die nach Bukarest ziehen, mieten zuerst und kaufen später. Unser Beitrag zu Mieten oder Kaufen beim Umzug nach Bukarest behandelt diese Entscheidung. Hier geht es um den Mietvertrag selbst.

Was Mieten in Bukarest 2026 kostet

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Nach Daten von Anunțul Telefonic für Juni 2026, veröffentlicht auf dem Portal der Stadt Bukarest, lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei etwa 350 € für ein Studio, 533 € für zwei Zimmer, 751 € für drei Zimmer und 2.420 € für ein Haus oder eine Villa. Das sind Angebotspreise aus Inseraten. Im Norden der Stadt, nahe den internationalen Schulen, liegen die Mieten über dem Durchschnitt.

Planen Sie auch die Einzugskosten ein: die erste Monatsmiete, eine Kaution und eine Maklerprovision, wenn Sie einen Makler einschalten. Unser Leitfaden zur Maklerprovision in Rumänien erklärt, wer sie üblicherweise zahlt.

Der Mietvertrag: was das Zivilgesetzbuch sagt

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Regel	Was das für Sie bedeutet	Zivilgesetzbuch
Befristeter Vertrag: Der Mieter kann mit mindestens 60 Tagen Frist vorzeitig kündigen	Sie sind nicht gebunden; eine Klausel, die dieses Recht ausschließt, gilt als "nicht geschrieben"	Art. 1825 Abs. 1
Der Vermieter kann einen befristeten Vertrag nur vorzeitig beenden, wenn der Vertrag dies für den eigenen Wohnbedarf oder den der Familie erlaubt	Dann muss der Vermieter mindestens 60 Tage Frist einhalten (bei monatlicher Miete)	Art. 1825 Abs. 2, 1824 Abs. 2
Unbefristeter Vertrag: Kündigungsfrist des Vermieters mindestens 60 Tage bei monatlicher Miete	Zeit, eine neue Wohnung zu finden	Art. 1824 Abs. 2
Unbefristeter Vertrag: Kündigungsfrist des Mieters mindestens ein Viertel der Mietperiode	Bei monatlicher Miete etwa eine Woche, sofern der Vertrag nicht mehr vorsieht	Art. 1824 Abs. 1
Der Vertrag endet automatisch mit der vereinbarten Laufzeit	Am Ende einer festen Laufzeit ist keine Kündigung nötig	Art. 1809 Abs. 1
Bleiben Sie wohnen und zahlen ohne Widerspruch, beginnt ein neuer Vertrag zu denselben Bedingungen, auf unbestimmte Zeit	Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag etwas anderes vorsieht	Art. 1810
Sie haben bei gleichen Bedingungen ein Vorrecht auf einen neuen Mietvertrag für die Wohnung	Wenn Sie Ihre Pflichten erfüllt haben	Art. 1828
Räumung erfolgt durch Gerichtsurteil, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht	Der Vermieter darf nicht einfach die Schlösser austauschen	Art. 1831

Unfaire Klauseln sind unwirksam. Art. 1826 streicht jede Klausel, die Sie verpflichtet, sich bei einem vom Vermieter gewählten Versicherer zu versichern, Reparaturen im Voraus zu bezahlen, die nur der Vermieter geschätzt hat, oder die dem Vermieter erlaubt, Leistungen ohne entsprechende Mietminderung zu kürzen.

Wenn die Wohnung verkauft wird. Ihr Mietvertrag bindet den neuen Eigentümer, wenn er im Grundbuch (carte funciară) vermerkt wurde (Art. 1811). Verlangen Sie bei einem langen Mietvertrag den Vermerk.

Untervermietung. Sie dürfen eine Wohnung nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermieten oder den Mietvertrag übertragen (Art. 1833).

Die Registrierung des Mietvertrags bei der ANAF

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Vermietet eine Privatperson eine Wohnung, muss sie den Mietvertrag beim Finanzamt registrieren, indem sie das Formular C168 mit einer Kopie des Vertrags einreicht. Das ist persönlich, per Post oder online über den virtuellen Bereich der ANAF (SPV) möglich. Der Vermieter meldet auch Änderungen und das Ende des Mietverhältnisses.

Warum das für Sie wichtig ist:

• Er ist ein Vollstreckungstitel für die Miete. Ein registrierter privatschriftlicher Mietvertrag kann, wie ein notarieller, wegen unbezahlter Miete ohne Gerichtsverfahren vollstreckt werden (Art. 1798).
• Er ist auch ein Vollstreckungstitel für die Rückgabe der Wohnung am Ende einer festen Laufzeit (Art. 1809 Abs. 3). Ein registrierter Vertrag verschafft dem Vermieter am Ende also einen schnelleren Weg. Kennen Sie Ihr Enddatum.
• Er ist ein datiertes, amtliches Dokument. Registrierungsnummer und Datum helfen, wenn Sie Ihren Wohnsitz nachweisen müssen.

Brauchen Sie den Mietvertrag für eine Aufenthaltserlaubnis, fragen Sie die Einwanderungsbehörde (IGI), welche Vertragsform sie akzeptiert. Unser Leitfaden zu Ihren ersten 90 Tagen in Bukarest zeigt, wo der Mietvertrag in den Zeitplan passt.

Die Kaution

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Das Zivilgesetzbuch legt weder Höhe noch Obergrenze einer Kaution fest. Sie ist reine Vertragssache. Halten Sie deshalb schriftlich fest:

1. Betrag und Währung. Wird die Miete in Euro gezahlt, legen Sie fest, ob die Kaution in Euro oder in Lei zurückgezahlt wird und zu welchem Kurs.
2. Die Frist für die Rückzahlung nach der Schlüsselübergabe.
3. Was abgezogen werden darf: unbezahlte Miete, unbezahlte Rechnungen, Schäden über die normale Abnutzung hinaus.
4. Das Übergabeprotokoll (proces-verbal de predare-primire), von beiden Seiten unterschrieben, mit Fotos und Zählerständen. An diesem Dokument wird jeder Abzug gemessen.

Zahlen Sie Kaution und Miete per Banküberweisung mit Verwendungszweck und bewahren Sie die Belege auf.

Reparaturen: wer was bezahlt

• Der Vermieter muss während der gesamten Mietzeit alle Reparaturen ausführen, die nötig sind, damit die Wohnung für den vereinbarten Zweck nutzbar bleibt (Art. 1788 Abs. 1).
• Der Mieter trägt die laufenden "Mieterreparaturen", die aus normalem Gebrauch entstehen (Art. 1788 Abs. 2 und 1802): ein tropfender Wasserhahn, ein Lichtschalter, eine Türklinke.
• Informieren Sie den Vermieter sofort, wenn eine Reparatur nötig ist (Art. 1801). Handelt der Vermieter nicht rechtzeitig, dürfen Sie die Reparatur selbst ausführen und die Kosten mit Zinsen verlangen (Art. 1788).
• Dringende Reparaturen, die länger als 10 Tage dauern, mindern die Miete anteilig. Wird die Wohnung unbewohnbar, dürfen Sie kündigen (Art. 1803).
• Eine ernste Gesundheitsgefahr durch Bauweise oder Zustand der Wohnung berechtigt Sie zur Kündigung, auch wenn Sie auf dieses Recht verzichtet haben (Art. 1827).

Nebenkosten und die Eigentümergemeinschaft

In einem Mehrfamilienhaus tragen Mieter zu den Kosten für Beleuchtung, Heizung und Reinigung der Gemeinschaftsflächen bei sowie zu weiteren Kosten, die das Gesetz ihnen auferlegt (Art. 1829). In der Praxis haben Bukarester Wohnungen eine monatliche Abrechnung der Eigentümergemeinschaft (asociația de proprietari) und getrennte Rechnungen für Strom, Gas, Internet und manchmal Wasser oder Heizung.

Vereinbaren Sie schriftlich:

• Auf wessen Namen jeder Vertrag läuft. Rechnungen können auf den Vermieter laufen und von Ihnen bezahlt werden oder auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Beides funktioniert, wenn der Vertrag es regelt.
• Zählerstände am ersten Tag, im Übergabeprotokoll.
• Wer die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft zahlt und welche Posten darin, zum Beispiel den Reparaturfonds.

Unser Leitfaden zu Versorgungsverträgen in Rumänien erklärt Anbieter und Anbieterwechsel.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Eigentum. Verlangen Sie einen Grundbuchauszug (extras de carte funciară), um zu bestätigen, dass die Wohnung dem Vermieter gehört, und um eine etwaige Hypothek zu sehen.
2. Das Gebäude. Prüfen Sie in Bukarest, ob das Gebäude auf der Liste der Erdbebenrisiken steht; siehe unseren Beitrag zum Erdbebenrisiko in Bukarest.
3. Ein schriftlicher Mietvertrag auf Rumänisch, mit einer Übersetzung, die Sie verstehen.
4. Laufzeit und Kündigungsklauseln, geprüft anhand von Art. 1824 und 1825.
5. Die Kautionsklausel und das Übergabeprotokoll.
6. Reparaturen und Nebenkosten, schriftlich geregelt.
7. Registrierung bei der ANAF: Bitten Sie den Vermieter, sie zu bestätigen und Ihnen die Registrierungsnummer zu geben.
8. Ihre Steuernummer. Solange Sie keine persönliche Identifikationsnummer (CNP) haben, können Vermieter und Versorger eine Steueridentifikationsnummer (NIF) verlangen.

Häufige Fragen

Kann ich einen befristeten Mietvertrag in Rumänien vorzeitig beenden?

Ja. Nach Art. 1825 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs kann ein Mieter einen befristeten Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von mindestens 60 Tagen kündigen. Eine Klausel, die dieses Recht ausschließt, gilt als nicht geschrieben.

Wer registriert den Mietvertrag bei der ANAF, der Mieter oder der Vermieter?

Der Vermieter. Eine Privatperson, die eine Wohnung vermietet, reicht das Formular C168 mit einer Kopie des Mietvertrags beim Finanzamt oder online ein. Bitten Sie den Vermieter um die Registrierungsnummer.

Wie hoch ist die Kaution beim Mieten in Bukarest?

Das Gesetz legt keinen Betrag fest. Die Kaution wird im Vertrag vereinbart. Halten Sie also Betrag, Währung, Rückzahlungsfrist und mögliche Abzüge fest und unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen.

Wer bezahlt Reparaturen in einer Mietwohnung in Rumänien?

Der Vermieter bezahlt die Reparaturen, die nötig sind, damit die Wohnung nutzbar bleibt, der Mieter die laufenden Reparaturen aus normalem Gebrauch. Informieren Sie den Vermieter sofort, wenn etwas repariert werden muss.

Darf der Vermieter mich ohne Gericht räumen lassen?

In der Regel nein: Eine Räumung braucht ein Gerichtsurteil, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht (Art. 1831). Ein notarieller Mietvertrag oder ein bei der ANAF registrierter befristeter Mietvertrag ist jedoch ein Vollstreckungstitel für die Rückgabe der Wohnung am Ende der Laufzeit. Kennen Sie also Ihr Enddatum.

Fazit

Zuerst zu mieten ist ein vernünftiger Weg, Bukarest kennenzulernen, bevor Sie kaufen. Das Zivilgesetzbuch gibt Mietern echten Schutz: 60 Tage Frist zum Verlassen eines befristeten Vertrags, notwendige Reparaturen beim Vermieter und ein Verbot mehrerer unfairer Klauseln. Ihre Aufgabe ist es, den Rest schriftlich festzuhalten: die Kaution, die Nebenkosten, das Übergabeprotokoll und das Enddatum.

Wenn Sie jetzt mieten und später kaufen möchten, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Viertel durch, in denen Sie wohnen, und worauf Sie achten sollten, wenn es Zeit zum Kaufen ist.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Rumänisches Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 1788, 1798, 1801–1803, 1809–1811, 1824–1833 · ANAF, Hinweise zur Vermietung von Privateigentum und Formular C168 · Portal der Stadt Bukarest, Mietdaten von Anunțul Telefonic, Juni 2026 · ANCPI, Grundbuchauszüge

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Lassen Sie einen Mietvertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen.