Арендатор может расторгнуть срочный договор аренды жилья, уведомив не менее чем за 60 дней. Условие, отменяющее это право, считается ненаписанным (ГК, ст. 1825).
Арендодатель регистрирует договор в ANAF по форме C168. Зарегистрированный договор является исполнительным документом по арендной плате и по возврату жилья в конце срока.
Гражданский кодекс не устанавливает размер залога. Запишите сумму, валюту, срок возврата и удержания и подпишите акт приёма-передачи с фотографиями и показаниями счётчиков.
Аренда в Бухаресте: короткий ответ
Договор аренды жилья в Румынии регулируется Гражданским кодексом (статьи 1777–1835, со специальными правилами для жилья начиная со статьи 1824). Для арендатора важнее всего четыре правила. По срочному договору вы можете съехать досрочно, предупредив не менее чем за 60 дней, и любое условие об обратном ничтожно (ст. 1825). Необходимый ремонт несёт арендодатель, текущее содержание: вы (ст. 1788 и 1802). Выселение требует решения суда, если закон не предусматривает иного (ст. 1831). А договор, зарегистрированный в налоговой службе (ANAF), становится исполнительным документом: по арендной плате и по возврату жилья в конце срока (ст. 1798 и 1809).
Регистрация: обязанность арендодателя, а не ваша. Но она меняет ваше положение, поэтому попросите о ней.
Проще говоря: письменный зарегистрированный договор защищает обе стороны; читайте условия об уведомлении, ремонте и залоге до подписания, а не при выезде.
Многие семьи, переезжающие в Бухарест, сначала снимают, а покупают позже. Этому решению посвящена наша статья о том, снимать или покупать при переезде в Бухарест. Здесь речь о самом договоре.
Сколько стоит аренда в Бухаресте в 2026 году
По данным Anunțul Telefonic за июнь 2026 года, опубликованным на портале мэрии Бухареста, средняя запрашиваемая арендная плата составляла около €350 за студию, €533 за двухкомнатную квартиру, €751 за трёхкомнатную и €2420 за дом или виллу. Это цены в объявлениях. На севере города, рядом с международными школами, аренда выше средней.
Заложите в бюджет и расходы на въезд: арендную плату за первый месяц, залог и комиссию агентства, если вы работаете с агентом. Кто обычно её платит, объясняет наш гид по комиссии риелтора в Румынии.
Договор: что говорит Гражданский кодекс
| Правило | Что это значит для вас | Гражданский кодекс |
|---|---|---|
| Срочный договор: арендатор может расторгнуть его досрочно, уведомив не менее чем за 60 дней | Вы не привязаны; условие, отменяющее это право, «считается ненаписанным» | Ст. 1825(1) |
| Арендодатель может досрочно расторгнуть срочный договор, только если договор это допускает ради жилищных нужд его самого или семьи | Тогда арендодатель должен уведомить не менее чем за 60 дней (при помесячной оплате) | Ст. 1825(2), 1824(2) |
| Бессрочный договор: уведомление от арендодателя не менее чем за 60 дней при помесячной оплате | Время найти новое жильё | Ст. 1824(2) |
| Бессрочный договор: уведомление от арендатора не менее четверти периода оплаты | При помесячной оплате около недели, если договор не предусматривает больше | Ст. 1824(1) |
| Договор прекращается сам собой в согласованный срок | В конце срочного договора уведомление не нужно | Ст. 1809(1) |
| Если вы остаётесь и платите без возражений, начинается новый договор на тех же условиях, бессрочный | Проверьте, не предусматривает ли ваш договор иного | Ст. 1810 |
| У вас есть преимущественное право на новый договор аренды этого жилья на равных условиях | Если вы выполняли свои обязательства | Ст. 1828 |
| Выселение производится по решению суда, если закон не предусматривает иного | Арендодатель не может просто сменить замки | Ст. 1831 |
Несправедливые условия ничтожны. Статья 1826 исключает любое условие, которое обязывает вас страховаться у выбранного арендодателем страховщика, платить авансом за ремонт по смете одного лишь арендодателя или позволяет арендодателю сокращать услуги без равноценного снижения платы.
Если жильё продают. Ваш договор обязателен для нового собственника, если он был отмечен в земельной книге (ст. 1811). Для долгосрочного договора попросите сделать такую отметку.
Субаренда. Сдавать жильё в субаренду или уступать договор можно только с письменного согласия арендодателя (ст. 1833).
Регистрация договора в ANAF
Когда физическое лицо сдаёт жильё, арендодатель обязан зарегистрировать договор в налоговой инспекции, подав форму C168 с копией договора. Это можно сделать лично, по почте или онлайн через виртуальное пространство ANAF (SPV). Арендодатель также регистрирует изменения и прекращение договора.
Письменный зарегистрированный договор защищает обе стороны; читайте условия об уведомлении, ремонте и залоге до подписания, а не при выезде.
Почему это важно для вас:
- Это исполнительный документ по арендной плате. Зарегистрированный частный договор, как и нотариальный, позволяет взыскать неуплаченную аренду без суда (ст. 1798).
- Это также исполнительный документ по возврату жилья в конце срочного договора (ст. 1809(3)). Значит, зарегистрированный договор даёт арендодателю более быстрый путь в конце срока. Знайте дату окончания.
- Это датированная официальная бумага. Регистрационный номер и дата помогают, когда нужно подтвердить, где вы живёте.
Если договор нужен для вида на жительство, спросите в иммиграционной службе (IGI), какую форму договора она принимает. Наш гид по первым 90 дням в Бухаресте показывает, где договор аренды находится в общем графике.
Залог
Гражданский кодекс не устанавливает ни размера, ни предела для залога. Это исключительно вопрос договора. Поэтому зафиксируйте письменно:
- Сумму и валюту. Если аренда в евро, укажите, возвращается ли залог в евро или в леях и по какому курсу.
- Срок возврата после того, как вы сдадите ключи.
- Что можно удержать: неуплаченную аренду, неоплаченные счета, ущерб сверх нормального износа.
- Акт приёма-передачи (proces-verbal de predare-primire), подписанный обеими сторонами, с фотографиями и показаниями счётчиков. Именно с ним будут сравнивать каждое удержание.
Платите залог и аренду банковским переводом с назначением платежа и сохраняйте квитанции.
Ремонт: кто за что платит
- Арендодатель обязан делать весь ремонт, необходимый для того, чтобы жильё оставалось пригодным для согласованной цели на протяжении всего договора (ст. 1788(1)).
- Арендатор несёт текущий «ремонт арендатора», вызванный обычным использованием (ст. 1788(2) и 1802): капающий кран, выключатель, дверная ручка.
- Сразу сообщайте арендодателю, когда нужен ремонт (ст. 1801). Если арендодатель не действует вовремя, вы можете сделать ремонт сами и потребовать возмещения с процентами (ст. 1788).
- Срочный ремонт, который длится более 10 дней, пропорционально уменьшает арендную плату; если жильё становится непригодным, вы можете расторгнуть договор (ст. 1803).
- Серьёзная угроза здоровью из-за конструкции или состояния жилья даёт право расторгнуть договор, даже если вы от этого права отказались (ст. 1827).
Коммунальные услуги и ассоциация собственников
В многоквартирном доме арендаторы участвуют в расходах на освещение, отопление и уборку общих помещений, а также в других расходах, которые закон возлагает на них (ст. 1829). На практике у квартир в Бухаресте есть ежемесячный счёт за содержание от ассоциации собственников (asociația de proprietari) и отдельные счета за электричество, газ, интернет, а иногда за воду или отопление.
Договоритесь письменно:
- На чьё имя оформлен каждый договор. Счета могут оставаться на имя арендодателя и оплачиваться вами или быть переоформлены на вас. Подходит любой вариант, если это указано в договоре.
- Показания счётчиков в первый день, в акте приёма-передачи.
- Кто оплачивает счёт ассоциации собственников и какие его статьи, например ремонтный фонд.
Поставщиков и смену поставщика объясняет наш гид по договорам на коммунальные услуги в Румынии.
Чек-лист перед подписанием
- Право собственности. Попросите выписку из земельной книги (extras de carte funciară), чтобы убедиться, что жильё принадлежит арендодателю, и увидеть ипотеку, если она есть.
- Здание. В Бухаресте проверьте, есть ли здание в списке сейсмического риска; смотрите нашу статью о сейсмическом риске в Бухаресте.
- Письменный договор на румынском, с переводом, который вы понимаете.
- Срок и условия об уведомлении, сверенные со статьями 1824 и 1825.
- Условие о залоге и акт приёма-передачи.
- Ремонт и коммунальные услуги, письменно.
- Регистрация в ANAF: попросите арендодателя подтвердить её и дать вам регистрационный номер.
- Ваш налоговый номер. Пока у вас нет личного цифрового кода (CNP), арендодатели и поставщики услуг могут попросить налоговый идентификационный номер (NIF).
Частые вопросы
Можно ли досрочно съехать по срочному договору аренды в Румынии?
Да. По статье 1825(1) Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть срочный договор аренды жилья, уведомив не менее чем за 60 дней. Условие, отменяющее это право, считается ненаписанным.
Кто регистрирует договор в ANAF, арендатор или арендодатель?
Арендодатель. Физическое лицо, сдающее жильё, подаёт форму C168 с копией договора в налоговую инспекцию или онлайн. Попросите у арендодателя регистрационный номер.
Какой залог при аренде в Бухаресте?
Закон не устанавливает размер. Залог согласуется в договоре, поэтому запишите сумму, валюту, срок возврата и возможные удержания, а также подпишите акт приёма-передачи с фотографиями и показаниями счётчиков.
Кто платит за ремонт в арендованной квартире в Румынии?
Арендодатель платит за ремонт, необходимый для пригодности жилья; арендатор платит за текущий ремонт от обычного использования. Сразу сообщайте арендодателю, когда что-то нужно починить.
Может ли арендодатель выселить меня без суда?
Как правило, нет: выселение требует решения суда, если закон не предусматривает иного (ст. 1831). Нотариальный договор или срочный договор, зарегистрированный в ANAF, является исполнительным документом для возврата жилья по окончании срока, поэтому знайте дату окончания.
Итог
Сначала снять жильё: разумный способ узнать Бухарест до покупки. Гражданский кодекс даёт арендаторам реальную защиту: 60 дней на уведомление при выезде по срочному договору, необходимый ремонт за счёт арендодателя и запрет ряда несправедливых условий. Ваша задача: закрепить письменно всё остальное, то есть залог, коммунальные услуги, акт приёма-передачи и дату окончания.
Если вы снимаете сейчас и планируете купить позже, запишитесь на получасовой разговор со мной. Вместе пройдём районы, в которых вы живёте, и то, на что смотреть, когда придёт время покупать.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс Румынии, Закон 287/2009 (legislatie.just.ro), ст. 1788, 1798, 1801–1803, 1809–1811, 1824–1833 · ANAF, разъяснения о сдаче личного имущества и форма C168 · Портал мэрии Бухареста, данные Anunțul Telefonic об аренде, июнь 2026 · ANCPI, выписки из земельной книги
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед подписанием договора аренды покажите его независимому юристу.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
