Chiriașul poate denunța contractul de închiriere a locuinței pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Clauza contrară se consideră nescrisă (Codul civil, art. 1825).
Proprietarul înregistrează contractul la ANAF prin formularul C168. Contractul înregistrat este titlu executoriu și servește ca dovadă a adresei pentru viza de reședință.
Mențiunea de reședință în buletin se acordă pe cel mult un an și nu poate depăși durata contractului de închiriere.
Chiria în București: răspunsul scurt
Contractul de închiriere a unei locuințe este reglementat de Codul civil, la articolele 1777–1835, cu reguli speciale pentru locuințe începând cu art. 1824. Pentru chiriaș contează patru reguli. Dacă ai un contract pe durată determinată, poți pleca mai devreme cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară se consideră nescrisă (art. 1825). Proprietarul suportă reparațiile necesare, tu pe cele locative, de întreținere curentă (art. 1788 și 1802). Evacuarea se face pe baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (art. 1831). Iar contractul înregistrat la ANAF devine titlu executoriu, atât pentru chirie, cât și pentru predarea locuinței la expirarea termenului (art. 1798 și 1809).
Înregistrarea este obligația proprietarului, nu a ta. Dar îți schimbă poziția, așa că cere-o.
Pe scurt: un contract scris și înregistrat îi protejează pe amândoi; citește clauzele de preaviz, reparații și garanție înainte să semnezi, nu când te muți.
Multe familii aleg să stea un an sau doi cu chirie în cartierul în care vor să cumpere, ca să-l cunoască în toate anotimpurile: traficul de dimineață, școala, parcarea, vecinii. Dacă încă te întrebi dacă merită să cumperi acum sau mai târziu, citește analiza noastră chirie sau cumpărare în București. Aici vorbim despre contractul de închiriere.
Cât costă chiria în București în 2026
Potrivit datelor Anunțul Telefonic pentru iunie 2026, publicate pe portalul Primăriei Municipiului București, chiria medie cerută era de aproximativ 350 de euro pentru o garsonieră, 533 de euro pentru un apartament cu două camere, 751 de euro pentru trei camere și 2.420 de euro pentru o casă sau o vilă. Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu chirii din contracte semnate.
La mutare ai nevoie de mai mult decât prima chirie: garanția și, dacă lucrezi cu o agenție, comisionul. Ghidul nostru despre comisionul agenției imobiliare explică cine îl plătește de obicei.
Contractul: ce spune Codul civil
| Regula | Ce înseamnă pentru tine | Codul civil |
|---|---|---|
| Contract pe durată determinată: chiriașul îl poate denunța cu preaviz de cel puțin 60 de zile | Nu ești legat până la final; clauza care îți ia acest drept se consideră nescrisă | art. 1825 alin. (1) |
| Proprietarul poate denunța înainte de termen doar dacă în contract s-a prevăzut asta pentru nevoile locative proprii sau ale familiei | Atunci trebuie să-ți dea preaviz de cel puțin 60 de zile (la chiria lunară) | art. 1825 alin. (2), art. 1824 alin. (2) |
| Contract fără durată determinată: preavizul proprietarului este de cel puțin 60 de zile, dacă chiria se plătește lunar | Ai timp să-ți găsești altă locuință | art. 1824 alin. (2) |
| Contract fără durată determinată: preavizul chiriașului este de cel puțin un sfert din intervalul de plată | La chiria lunară, cam o săptămână, dacă nu s-a convenit altfel | art. 1824 alin. (1) |
| Contractul încetează de drept la expirarea termenului | Nu e nevoie de notificare la final | art. 1809 alin. (1) |
| Dacă rămâi în locuință și plătești fără opoziția proprietarului, se consideră încheiat un nou contract, pe durată nedeterminată | Verifică dacă propriul contract prevede altceva | art. 1810 |
| La un nou contract pentru aceeași locuință, ai drept de preferință la condiții egale | Dacă ți-ai respectat obligațiile | art. 1828 |
| Evacuarea se face pe baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel | Proprietarul nu poate pur și simplu să schimbe yala | art. 1831 |
Clauzele abuzive sunt nescrise. Art. 1826 elimină orice clauză care te obligă să încheie o asigurare la un asigurător impus de proprietar, să plătești în avans reparații locative estimate doar de proprietar sau care îi permite proprietarului să reducă prestațiile fără o contraprestație echivalentă.
Dacă locuința se vinde. Contractul tău este opozabil noului proprietar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară (art. 1811). La un contract lung, cere notarea.
Subînchirierea. Poți ceda contractul sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al proprietarului (art. 1833).
Înregistrarea contractului la ANAF
Când o persoană fizică închiriază o locuință, proprietarul înregistrează contractul la organul fiscal prin formularul C168, însoțit de o copie a contractului. Se depune la ghișeu, prin poștă sau online, în Spațiul Privat Virtual (SPV). Tot proprietarul înregistrează modificările și încetarea contractului.
Un contract scris și înregistrat îi protejează pe amândoi; citește clauzele de preaviz, reparații și garanție înainte să semnezi, nu când te muți.
De ce contează pentru tine:
- Titlu executoriu pentru chirie. Contractul sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale, ca și cel autentic, poate fi executat pentru chiria neplătită fără proces (art. 1798).
- Titlu executoriu și pentru predarea locuinței la expirarea unui contract pe durată determinată (art. 1809 alin. 3). Un contract înregistrat îi dă proprietarului o cale mai rapidă la final, așa că notează-ți data expirării.
- Viza de reședință în buletin. Pentru dovada adresei, evidența persoanelor acceptă contractul de închiriere autentificat la notar, atestat de avocat sau notar cu dată certă, sau înregistrat la ANAF, cu numărul și data înregistrării. Mențiunea de reședință se acordă pe cel mult un an și nu poate depăși durata contractului. Adresa din buletin contează la multe proceduri, inclusiv la înscrierea copiilor la școala de circumscripție.
Garanția
Codul civil nu stabilește un cuantum sau un plafon pentru garanție. Totul ține de contract. Așa că scrie clar:
- Suma și moneda. Dacă chiria e în euro, precizează dacă garanția se restituie în euro sau în lei, și la ce curs.
- Termenul de restituire după predarea cheilor.
- Ce se poate reține: chirie neachitată, facturi restante, stricăciuni peste uzura normală.
- Procesul-verbal de predare-primire, semnat de ambele părți, cu fotografii și indexurile contoarelor. Față de acest document se va judeca orice reținere.
Plătește garanția și chiria prin transfer bancar, cu explicație, și păstrează dovezile.
Reparațiile: cine plătește
- Proprietarul trebuie să facă toate reparațiile necesare pentru ca locuința să rămână folosibilă pe toată durata contractului (art. 1788 alin. 1).
- Chiriașul suportă reparațiile locative, care rezultă din folosința obișnuită (art. 1788 alin. 2 și art. 1802): robinetul care picură, un întrerupător, o clanță.
- Anunță imediat proprietarul când e nevoie de o reparație (art. 1801). Dacă nu intervine la timp, poți face reparația și îi poți cere costul, cu dobândă (art. 1788).
- Reparațiile urgente care durează mai mult de 10 zile reduc chiria proporțional; dacă locuința devine improprie folosinței, poți rezilia (art. 1803).
- Un pericol grav pentru sănătate, din cauza structurii sau stării locuinței, îți dă dreptul să reziliezi, chiar dacă ai renunțat la acest drept (art. 1827).
Utilitățile și asociația de proprietari
În blocurile cu mai multe apartamente, chiriașii contribuie la cheltuielile cu iluminatul, încălzirea și curățenia părților comune și la alte cheltuieli pe care legea le pune în sarcina lor (art. 1829). Practic, primești lunar lista de întreținere de la asociația de proprietari și facturi separate pentru curent, gaz, internet și, uneori, apă sau căldură.
Stabilește în scris:
- Pe numele cui rămâne fiecare contract. Facturile pot rămâne pe numele proprietarului și le plătești tu, sau pot fi trecute pe numele tău. Ambele variante funcționează, dacă sunt scrise în contract.
- Indexurile din prima zi, în procesul-verbal.
- Cine plătește întreținerea și ce poziții din ea, de exemplu fondul de reparații.
Ghidul nostru despre contractele de utilități și schimbarea furnizorului explică pașii.
Ce verifici înainte să semnezi
- Proprietatea. Cere un extras de carte funciară, ca să vezi că cel care îți închiriază este proprietarul și dacă locuința e ipotecată.
- Blocul. În București, verifică dacă imobilul figurează pe lista clădirilor cu risc seismic; detalii în articolul nostru despre riscul seismic în București.
- Durata și clauzele de preaviz, comparate cu art. 1824 și 1825.
- Clauza de garanție și procesul-verbal de predare-primire.
- Reparațiile și utilitățile, în scris.
- Înregistrarea la ANAF: cere proprietarului numărul și data înregistrării.
- Cartierul, la ore diferite. Fă drumul spre serviciu și spre școală dimineața, la oră de vârf, înainte să semnezi.
Întrebări frecvente
Pot pleca mai devreme dintr-un contract de închiriere pe durată determinată?
Da. Potrivit art. 1825 alin. (1) din Codul civil, chiriașul poate denunța unilateral contractul de închiriere a locuinței pe durată determinată, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Clauza contrară se consideră nescrisă.
Cine înregistrează contractul la ANAF, chiriașul sau proprietarul?
Proprietarul. Persoana fizică care închiriază depune formularul C168, cu o copie a contractului, la organul fiscal sau online. Cere-i numărul de înregistrare, pentru că îți va trebui și la viza de reședință.
Cât este garanția la o chirie în București?
Legea nu stabilește un cuantum. Garanția se negociază în contract, așa că scrie suma, moneda, termenul de restituire și ce se poate reține, și semnează un proces-verbal de predare-primire cu fotografii și indexuri.
Cine plătește reparațiile într-un apartament închiriat?
Proprietarul plătește reparațiile necesare pentru ca locuința să rămână folosibilă; chiriașul plătește reparațiile locative, din folosința obișnuită. Anunță-l pe proprietar imediat ce apare o problemă.
Mă poate evacua proprietarul fără instanță?
Ca regulă, nu: evacuarea se face pe baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (art. 1831). Contractul autentic sau cel pe durată determinată înregistrat la ANAF este însă titlu executoriu pentru predarea locuinței la expirare, așa că ține evidența datei de final.
Concluzia
Să stai întâi cu chirie este o cale bună de a cunoaște cartierul înainte de cea mai mare cumpărare a familiei. Codul civil îi dă chiriașului protecții reale: 60 de zile preaviz ca să pleci dintr-un contract pe durată determinată, reparațiile necesare în sarcina proprietarului și interdicția mai multor clauze abuzive. Restul trebuie pus pe hârtie: garanția, utilitățile, procesul-verbal și data de final.
Dacă stai acum cu chirie și te gândești să cumperi o casă în nordul Bucureștiului, programează o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin zonele care te interesează și prin ce merită verificat când vine momentul.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Codul civil, Legea 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1788, 1798, 1801–1803, 1809–1811, 1824–1833 · ANAF, ghid privind închirierea bunurilor din patrimoniul personal și formularul C168 · Documente cu care se face dovada adresei de domiciliu/reședință, OUG 97/2005 art. 28 (Primăria Orlat) · Primăria Municipiului București, piața imobiliară în iunie 2026 (date Anunțul Telefonic) · ANCPI, extrase de carte funciară
Articolul are caracter informativ și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Înainte să semnezi un contract de închiriere, cere părerea unui avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
