الاستئجار في بوخارست قبل الشراء: ما الذي يحميكم بوصفكم مستأجرين؟

الاستئجار في بوخارست: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

يخضع عقد إيجار المسكن في رومانيا للقانون المدني (المواد 1777 إلى 1835، مع قواعد خاصة بالمساكن ابتداءً من المادة 1824). وأربع قواعد هي الأهم للمستأجر. في العقد محدد المدة، يمكنكم المغادرة مبكرًا بإشعار لا يقل عن 60 يومًا، وأي بند ينص على خلاف ذلك باطل (المادة 1825). ويتحمل المؤجر الإصلاحات الضرورية، وتتحملون أنتم الصيانة الاعتيادية (المادتان 1788 و1802). والإخلاء يحتاج إلى حكم قضائي ما لم ينص القانون على خلاف ذلك (المادة 1831). وعقد الإيجار المسجل لدى مصلحة الضرائب (ANAF) يصبح سندًا تنفيذيًا، للأجرة ولتسليم المسكن عند نهاية المدة (المادتان 1798 و1809).

التسجيل واجب على المؤجر، لا عليكم. لكنه يغيّر موقفكم، فاطلبوه.

بعبارة بسيطة: عقد إيجار مكتوب ومسجّل يحمي الطرفين؛ اقرؤوا بنود الإشعار والإصلاحات والتأمين قبل التوقيع، لا عند المغادرة.

كثير من العائلات التي تنتقل إلى بوخارست تستأجر أولًا ثم تشتري لاحقًا. ويتناول مقالنا عن الاستئجار أو الشراء عند الانتقال إلى بوخارست هذا القرار. أما هذا المقال فيتناول عقد الإيجار نفسه.

كم يكلف الاستئجار في بوخارست في 2026

اسألوا المطوّرين عن هذا

بحسب بيانات Anunțul Telefonic لشهر يونيو 2026، المنشورة على بوابة بلدية بوخارست، كان متوسط الأجرة المطلوبة نحو 350 يورو لاستوديو، و533 يورو لشقة من غرفتين، و751 يورو لثلاث غرف، و2,420 يورو لبيت أو فيلا. وهذه أسعار مطلوبة في الإعلانات. وفي شمال المدينة، قرب المدارس الدولية، تزيد الأجور على المتوسط.

واحسبوا أيضًا تكاليف الانتقال: أجرة الشهر الأول، والتأمين، وعمولة الوكالة إن استعنتم بوسيط. ويشرح دليلنا عن عمولة الوسيط العقاري في رومانيا من يدفعها عادة.

عقد الإيجار: ما يقوله القانون المدني

اسألوا المطوّرين عن هذا

القاعدة	ما تعنيه لكم	القانون المدني
عقد محدد المدة: يجوز للمستأجر إنهاؤه مبكرًا بإشعار لا يقل عن 60 يومًا	لستم مقيدين؛ والبند الذي يلغي هذا الحق "يُعدّ غير مكتوب"	المادة 1825(1)
لا يجوز للمؤجر إنهاء العقد محدد المدة مبكرًا إلا إذا أجاز العقد ذلك لحاجته أو حاجة عائلته إلى السكن	وعندها يجب على المؤجر إشعار لا يقل عن 60 يومًا (أجرة شهرية)	المادتان 1825(2) و1824(2)
عقد غير محدد المدة: إشعار المؤجر لا يقل عن 60 يومًا إن كانت الأجرة شهرية	وقت للعثور على مسكن جديد	المادة 1824(2)
عقد غير محدد المدة: إشعار المستأجر لا يقل عن ربع فترة الأجرة	مع الأجرة الشهرية نحو أسبوع، ما لم ينص العقد على أكثر	المادة 1824(1)
ينتهي العقد تلقائيًا عند المدة المتفق عليها	لا حاجة إلى إشعار عند نهاية المدة المحددة	المادة 1809(1)
إن بقيتم ودفعتم دون اعتراض، يبدأ عقد جديد بالشروط نفسها، لمدة غير محددة	تحققوا هل ينص عقدكم على خلاف ذلك	المادة 1810
لكم حق أفضلية في عقد إيجار جديد للمسكن، بشروط متساوية	إن كنتم قد وفيتم بالتزاماتكم	المادة 1828
الإخلاء بحكم قضائي، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك	لا يستطيع المؤجر ببساطة تغيير الأقفال	المادة 1831

البنود الجائرة باطلة. تُسقط المادة 1826 كل بند يُلزمكم بالتأمين لدى شركة تأمين يختارها المؤجر، أو يُلزمكم بالدفع مسبقًا لإصلاحات يقدّرها المؤجر وحده، أو يتيح للمؤجر قطع خدمات دون تخفيض مقابل.

إن بيع المسكن. يُلزم عقدكم المالك الجديد إن كان مؤشَّرًا عليه في السجل العقاري (المادة 1811). وفي العقد الطويل، اطلبوا هذا التأشير.

الإيجار من الباطن. لا يجوز لكم تأجير المسكن من الباطن أو التنازل عن العقد إلا بموافقة المؤجر الكتابية (المادة 1833).

تسجيل عقد الإيجار لدى ANAF

اسألوا المطوّرين عن هذا

حين يؤجر شخص طبيعي مسكنًا، يجب عليه تسجيل العقد لدى مكتب الضرائب بتقديم النموذج C168 مع نسخة من العقد. ويمكن تقديمه شخصيًا أو بالبريد أو إلكترونيًا عبر الفضاء الافتراضي لـANAF (SPV). ويسجل المؤجر أيضًا التعديلات وانتهاء العقد.

لماذا يهمكم ذلك:

• إنه سند تنفيذي للأجرة. عقد الإيجار العرفي المسجل، مثل العقد الموثّق، يمكن تنفيذه لاستيفاء الأجرة غير المدفوعة دون دعوى قضائية (المادة 1798).
• وهو أيضًا سند تنفيذي لتسليم المسكن عند نهاية المدة المحددة (المادة 1809(3)). فالعقد المسجل يمنح المؤجر طريقًا أسرع عند النهاية. اعرفوا تاريخ انتهاء عقدكم.
• إنه وثيقة رسمية مؤرخة. فرقم التسجيل وتاريخه يفيدان حين تحتاجون إلى إثبات مكان سكنكم.

إن احتجتم إلى العقد لتصريح إقامة، فاسألوا مكتب الهجرة (IGI) عن صيغة العقد التي يقبلها. ويُظهر دليلنا عن أيامكم التسعين الأولى في بوخارست موقع عقد الإيجار في الجدول الزمني.

مبلغ التأمين

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا يحدد القانون المدني مبلغًا أو سقفًا لتأمين الضمان. فهو مسألة تعاقدية بحتة. لذا اكتبوه:

1. المبلغ والعملة. إن كانت الأجرة باليورو، فحددوا هل يُعاد التأمين باليورو أم بالليو، وبأي سعر صرف.
2. مهلة الإعادة بعد تسليم المفاتيح.
3. ما يجوز خصمه: الأجرة غير المدفوعة، والفواتير غير المسددة، والأضرار التي تتجاوز الاستهلاك العادي.
4. محضر التسليم والاستلام (proces-verbal de predare-primire)، موقعًا من الطرفين، مع صور وقراءات العدادات. فهو الوثيقة التي سيُقاس عليها كل خصم.

ادفعوا التأمين والأجرة بتحويل مصرفي مع بيان واضح، واحتفظوا بالإيصالات.

الإصلاحات: من يدفع ماذا

• المؤجر يجب عليه إجراء كل الإصلاحات اللازمة لإبقاء المسكن صالحًا للغرض المتفق عليه طوال مدة الإيجار (المادة 1788(1)).
• المستأجر يتحمل "إصلاحات المستأجر" الاعتيادية الناتجة عن الاستعمال العادي (المادتان 1788(2) و1802): صنبور يقطر، أو مفتاح إنارة، أو مقبض باب.
• أبلغوا المؤجر فورًا حين يلزم إصلاح (المادة 1801). فإن لم يتصرف في الوقت المناسب، جاز لكم إجراء الإصلاح والمطالبة بالتكلفة مع الفائدة (المادة 1788).
• الإصلاحات العاجلة التي تستغرق أكثر من 10 أيام تُخفّض الأجرة بنسبتها؛ وإن أصبح المسكن غير صالح للاستعمال، جاز لكم إنهاء العقد (المادة 1803).
• الخطر الجسيم على الصحة في بنية المسكن أو حالته يتيح لكم إنهاء العقد، حتى لو تنازلتم عن هذا الحق (المادة 1827).

المرافق وجمعية الملاك

في مبنى سكني، يساهم المستأجرون في تكاليف إنارة الأجزاء المشتركة وتدفئتها وتنظيفها، وفي التكاليف الأخرى التي يحمّلهم إياها القانون (المادة 1829). وعمليًا، لشقق بوخارست فاتورة صيانة شهرية من جمعية الملاك (asociația de proprietari)، وفواتير منفصلة للكهرباء والغاز والإنترنت، وأحيانًا للمياه أو التدفئة.

اتفقوا كتابيًا على:

• باسم من يكون كل عقد. يمكن أن تبقى الفواتير باسم المؤجر وتدفعوها أنتم، أو أن تُنقل إلى أسمائكم. وكلا الخيارين صالح إن نص عليه العقد.
• قراءات العدادات في اليوم الأول، في محضر التسليم والاستلام.
• من يدفع فاتورة جمعية الملاك، وأي بنود فيها، مثل صندوق الإصلاحات.

ويشرح دليلنا عن عقود المرافق في رومانيا المزوّدين وطريقة تغييرهم.

قائمة تحقق قبل التوقيع

1. الملكية. اطلبوا مستخرجًا من السجل العقاري (extras de carte funciară) للتأكد من أن المؤجر يملك المسكن ولمعرفة أي رهن عليه.
2. المبنى. في بوخارست، تحققوا هل المبنى مدرج في قائمة الخطر الزلزالي؛ راجعوا مقالنا عن الخطر الزلزالي في بوخارست.
3. عقد إيجار مكتوب بالرومانية، مع ترجمة تفهمونها.
4. المدة وبنود الإشعار، مقارنة بالمادتين 1824 و1825.
5. بند التأمين ومحضر التسليم والاستلام.
6. الإصلاحات والمرافق، كتابيًا.
7. التسجيل لدى ANAF: اطلبوا من المؤجر تأكيده وإعطاءكم رقم التسجيل.
8. رقمكم الضريبي. قبل حصولكم على الرقم الشخصي (CNP)، قد يطلب المؤجرون وشركات المرافق رقم تعريف ضريبي (NIF).

أسئلة شائعة

هل أستطيع مغادرة عقد إيجار محدد المدة في رومانيا مبكرًا؟

نعم. بموجب المادة 1825(1) من القانون المدني، يستطيع المستأجر إنهاء عقد إيجار مسكن محدد المدة بإشعار لا يقل عن 60 يومًا. والبند الذي يلغي هذا الحق يُعدّ غير مكتوب.

من يسجل عقد الإيجار لدى ANAF، المستأجر أم المؤجر؟

المؤجر. فالشخص الطبيعي الذي يؤجر مسكنًا يقدّم النموذج C168 مع نسخة من العقد إلى مكتب الضرائب أو إلكترونيًا. اطلبوا من المؤجر رقم التسجيل.

كم يبلغ التأمين عند الاستئجار في بوخارست؟

لا يحدد القانون مبلغًا. فالتأمين يُتفق عليه في العقد، لذا اكتبوا المبلغ والعملة ومهلة الإعادة وما يجوز خصمه، ووقّعوا محضر تسليم واستلام مع صور وقراءات العدادات.

من يدفع الإصلاحات في شقة مستأجرة في رومانيا؟

يدفع المؤجر الإصلاحات اللازمة لإبقاء المسكن صالحًا للاستعمال؛ ويدفع المستأجر الإصلاحات الاعتيادية الناتجة عن الاستعمال العادي. أبلغوا المؤجر فورًا حين يحتاج شيء إلى إصلاح.

هل يستطيع المؤجر إخلائي دون اللجوء إلى المحكمة؟

كقاعدة، لا: الإخلاء يحتاج إلى حكم قضائي ما لم ينص القانون على خلاف ذلك (المادة 1831). لكن عقد الإيجار الموثّق، أو العقد محدد المدة المسجل لدى ANAF، سند تنفيذي لتسليم المسكن عند انتهاء المدة، فاعرفوا تاريخ انتهاء عقدكم.

الخلاصة

الاستئجار أولًا طريقة معقولة للتعرف على بوخارست قبل الشراء. ويمنح القانون المدني المستأجرين حماية حقيقية: إشعار 60 يومًا لمغادرة عقد محدد المدة، والإصلاحات الضرورية على المؤجر، وحظر عدد من البنود الجائرة. ودوركم أن تحصلوا على الباقي كتابيًا: التأمين، والمرافق، ومحضر التسليم والاستلام، وتاريخ الانتهاء.

إن كنتم تستأجرون الآن وتخططون للشراء لاحقًا، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نمرّ معًا على الأحياء التي تسكنونها وعلى ما يجب البحث عنه حين يحين وقت الشراء.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون المدني الروماني، القانون 287/2009 (legislatie.just.ro)، المواد 1788 و1798 و1801–1803 و1809–1811 و1824–1833 · ANAF، إرشادات بشأن تأجير الأملاك الشخصية والنموذج C168 · بوابة بلدية بوخارست، بيانات الإيجار من Anunțul Telefonic، يونيو 2026 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI)، مستخرجات السجل العقاري

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قبل توقيع عقد إيجار، اعرضوه على محامٍ مستقل لمراجعته.