אילו סעיפים בחוזה של היזם לא יחזיקו מעמד ברומניה?

סעיפים מקפחים בחוזה של יזם: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כשקונה פרטי חותם על חוזה אחיד שהיזם הכין, חל עליו ברומניה חוק 193/2000 על סעיפים מקפחים (clauze abuzive). סעיף שלא נוהל עליו משא ומתן ישיר עם הקונה הוא מקפח, אם הוא יוצר, בניגוד לחובת תום הלב, חוסר איזון משמעותי בין הזכויות והחובות של הצדדים, לרעת הקונה (סעיף 4(1)). סעיף מקפח לא חל על הצרכן, והחוזה ממשיך בלעדיו אם הוא יכול (סעיף 6).

לחוק מצורפת רשימה של סעיפים שנחשבים מקפחים. כמה מהם מתארים, כמעט מילה במילה, סעיפים שמופיעים בחוזים של יזמים.

במילים פשוטות: סעיף לא מחייב רק מפני שחתמתם עליו. אבל אתם לא רוצים לנצח בוויכוח בבית משפט בעוד כמה שנים. אתם רוצים שיתקנו אותו לפני החתימה.

המאמר הזה עוסק בסעיפים. מה החוזה חייב לכלול, פירטנו במדריך על החוזה המקדמי ברומניה.

מתי החוק מגן עליכם, ומתי לא

שאלו את היזמים על זה

שלושה תנאים חשובים:

• אתם צרכנים. אדם פרטי שפועל מחוץ לעסק או למקצוע שלו (סעיף 2(1)). אם אתם קונים דרך חברה, חוק 193/2000 לא מגן עליכם, ונשארים הכללים הכלליים של הקוד האזרחי.
• לא נוהל על הסעיף משא ומתן. סעיף בחוזה אחיד מודפס נחשב סעיף שלא נוהל עליו משא ומתן. אם היזם טוען שכן, עליו להוכיח את זה (סעיף 4(2) ו-4(3)).
• זה לא המחיר עצמו. החוק לא בודק אם המחיר הוגן, וגם לא את ההגדרה של מה שאתם קונים, כל עוד הסעיפים האלה כתובים בשפה ברורה (סעיף 4(6)).

שני כללים בקוד האזרחי חלים על כולם, צרכנים או לא:

• סעיפים חריגים בחוזה אחיד. סעיף שמגביל את האחריות של מי שניסח את החוזה, נותן לו לבטל או להשהות לבד, גורם לכם לאבד זכויות, או קובע את הדין החל, בית המשפט או בוררות, תקף רק אם קיבלתם אותו במפורש ובכתב (סעיף 1203).
• אין פטור מכוונה או מרשלנות חמורה. אי אפשר לפטור או להגביל אחריות לנזק שנגרם בכוונה או ברשלנות חמורה (סעיף 1355(1)).

10 דפוסים, עם תווית

שאלו את היזמים על זה

#	הדפוס	התווית	הבסיס החוקי
1	היזם רשאי לשנות חומרים, גמר או תכנון לפי שיקול דעתו	בטל, אלא אם הוגבל	חוק 193/2000, נספח (1)(e) ו-(a)
2	מועד המסירה ״משוער״ ויכול לזוז בלי גבול	בטל אם הוא פתוח. על תקופת חסד מוגדרת מתמקחים	נספח (1)(e)
3	אתם משלמים קנס גבוה על איחור בתשלום, והיזם משלם מעט או כלום על איחור במסירה	בטל	נספח (1)(i) ו-(r)
4	רק היזם רשאי לבטל את החוזה	בטל	נספח (1)(s); הקוד האזרחי, סעיף 1203
5	חתימה על פרוטוקול המסירה פירושה שקיבלתם את הבית כמו שהוא, והיזם לבד קובע אם הוא תואם	בטל	נספח (1)(f); הקוד האזרחי, סעיף 1708(2)
6	היזם לא אחראי לליקויים, או אחראי רק עד סכום קטן	בטל לגבי ליקויים ידועים, כוונה או רשלנות חמורה	נספח (1)(h); הקוד האזרחי, סעיפים 1355 ו-1708(2)
7	המחיר צמוד לעלויות הבנייה	מתמקחים. תקין אם הנוסחה מפורשת ויש לכם זכות לבטל אם המחיר הסופי גבוה מדי	נספח (1)(p)
8	סכסוכים עוברים לבוררות, או לבית משפט שהיזם בחר	מתמקחים. צריך את ההסכמה המפורשת שלכם בכתב	נספח (1)(l); הקוד האזרחי, סעיף 1203
9	הקונה משלם את הוצאות הנוטריון והרישום	תקין	הקוד האזרחי, סעיף 1666(1)
10	השטח בפועל יכול להיות שונה באחוז קטן, והמחיר מותאם לשני הכיוונים	תקין אם הוא סימטרי. השוו לברירת המחדל בחוק	הקוד האזרחי, סעיף 1743

הסעיפים, אחד אחד

שאלו את היזמים על זה

1. שינויים במפרט

הנספח לחוק רואה כמקפח סעיף שמאפשר לעוסק לשנות בלי הסכמתכם את המאפיינים של המוצר (נספח (1)(e)), או לשנות את תנאי החוזה בלי סיבה מוצדקת שכתובה בחוזה (נספח (1)(a)). הנוסח ״היזם רשאי להחליף חומרים בחומרים שקולים״ נפוץ. בקשו שלוש מגבלות: שקול או טוב יותר, הודעה בכתב לפני השינוי, וזכות שלכם לסרב או לקבל הפחתה במחיר.

2. מועד המסירה

אותה אות (e) חלה גם על מועד המסירה. מועד שהיזם יכול להזיז בלי גבול משאיר אתכם בלי מועד בכלל. עיכובים בבנייה קורים, ולכן תקופת חסד מוגדרת היא פשרה הוגנת. מתמקחים על האורך שלה, על האירועים שנחשבים כוח עליון, ועל מה שקורה כשהיא נגמרת. על פיצוי על איחור כתבנו במאמר על סעיף מועד המסירה.

3. קנסות חד צדדיים

הנספח מכסה שני מצבים קשורים: צרכן שחייב לשלם סכומים גבוהים באופן לא פרופורציונלי כשהוא מפר (נספח (1)(i)), ועוסק שרשאי להשאיר אצלו את הכסף שלכם אם לא השלמתם את החוזה, בלי פיצוי שווה לכם אם הוא זה שמפר (נספח (1)(r)). הגרסה ההוגנת היא מראה: אותו שיעור ואותה תקרה, בשני הכיוונים. בנוסף, בית משפט יכול להפחית קנס מופרז בעליל (הקוד האזרחי, סעיף 1541).

4. ביטול לצד אחד בלבד

סעיף שנותן ליזם זכות לבטל לבד, בלי זכות זהה לכם, מופיע ברשימה (נספח (1)(s)). גם סעיף שמגביל את הזכות שלכם לבטל כשהיזם לא עמד בהתחייבויות שלו הוא מקפח (נספח (1)(j)).

5. פרוטוקול המסירה כוויתור

בחלק מהחוזים כתוב שחתימה על פרוטוקול המסירה מאשרת שאין בבית ליקויים. הנספח רואה כמקפח סעיף שמאפשר לעוסק לבד לקבוע אם המוצר תואם לחוזה (נספח (1)(f)). לפי הקוד האזרחי, סעיף שפוטר מאחריות לליקויים בטל לגבי ליקויים שהמוכר ידע או היה צריך לדעת עליהם בזמן החוזה (סעיף 1708(2)). במאמר על אחריות וליקויים בבית חדש הסברנו מה רושמים במסירה.

6. הגבלת אחריות

סעיף שמבטל או מגביל את הזכות שלכם לפיצוי כשהיזם לא עומד בחוזה מופיע ברשימה (נספח (1)(h)). וגם מחוץ לדיני הצרכנות, אי אפשר לפטור אחריות לכוונה או לרשלנות חמורה (הקוד האזרחי, סעיף 1355(1)).

7. הצמדת המחיר

הנספח רואה כמקפח סעיף שמאפשר להעלות את המחיר בלי לתת לכם זכות לבטל. אבל הוא מתיר במפורש סעיפי הצמדה חוקיים, כשהשיטה מתוארת בבירור (נספח (1)(p)). מה מבקשים: מדד ציבורי, נוסחה, תקרה, וזכות לבטל ולקבל את כל הכסף בחזרה אם התקרה נחצתה.

8. בתי משפט ובוררות

סעיף שמונע מכם לפנות לבית משפט ומחייב בוררות מופיע ברשימה (נספח (1)(l)). סעיפים שבוחרים בית משפט או בוררות צריכים את ההסכמה המפורשת שלכם בכתב (הקוד האזרחי, סעיף 1203). ואם החוזה בוחר בדין של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי, אבל העסקה קשורה קשר הדוק לרומניה, כללי הצרכנות הרומניים המיטיבים חלים בכל זאת (חוק 193/2000, סעיף 15).

9. הוצאות נוטריון ורישום

אם לא הוסכם אחרת, הוצאות כריתת חוזה המכר מוטלות על הקונה (הקוד האזרחי, סעיף 1666(1)). סעיף שקובע את זה הוא רגיל. בדקו מה כלול במחיר של היזם לפני שאתם מניחים שההוצאות האלה נוספות.

10. סטייה בשטח

לפי סעיף 1743 בקוד האזרחי, כשהחוזה מציין שטח ומחיר למטר, שטח קטן יותר מזכה אתכם בהפחתת מחיר. עודף של יותר מחלק עשרים (5%) מחייב אתכם לשלם את ההפרש, או מאפשר לבטל. סעיף עם סטייה קטנה והתאמת מחיר סימטרית הוא תקין. סעיף שבו המחיר זז רק למעלה, לא.

איפה החוק מחמיר יותר מ״מקפח״

שאלו את היזמים על זה

בבתים שנמכרים לפני שנבנו, קוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026) הולך רחוק יותר מדיני הצרכנות. הסכם הזמנה נמשך עד 60 יום, וסכום ההזמנה לא יכול לעבור 5% מהמחיר, אחרת ההסכם בטל מעיקרו (סעיף 422(9)). מקדמות לפי חוזה מקדמי נכנסות לחשבון בנק נפרד שמיועד לפרויקט, ומותר להוציא אותן רק על אותו פרויקט, עם תקרות קבועות (סעיף 422(10)). הכללים האלה חלים בלי קשר למה שכתוב בחוזה.

רשימת בדיקה לפני החתימה

1. בקשו את הטיוטה המלאה מראש. לפי סעיף 5, היזם חייב לתת עותק של החוזה האחיד שלו לפי בקשה.
2. סמנו כל סעיף מהטבלה למעלה.
3. על כל סעיף ״בטל״, בקשו בכתב שימחקו או ינסחו אותו מחדש.
4. על כל סעיף ״מתמקחים״, הציעו נוסח מדויק: תקרה, תקופה, נוסחה.
5. ודאו שהסעיפים שדורשים את הסכמתכם המפורשת (סעיף 1203) הם סעיפים שאתם באמת מסכימים להם.
6. תנו לעורך דין עצמאי לקרוא את הנוסח הסופי. עורך הדין של החברה שלנו מייצג את החברה בלבד. ראו איך בוחרים עורך דין.

שאלות נפוצות

סעיף מקפח בטל אוטומטית ברומניה?

הוא לא חל על הצרכן (חוק 193/2000, סעיף 6). בסכסוך, בית המשפט מחליט אם הוא מקפח. שאר החוזה ממשיך, אם הוא יכול לעמוד בלי הסעיף.

חוק 193/2000 חל אם אני קונה דרך חברה?

לא. הוא מגן על צרכנים, כלומר אנשים פרטיים שפועלים מחוץ לעיסוק המקצועי שלהם (סעיף 2). חברה נשענת על הכללים הכלליים של הקוד האזרחי, כמו סעיפים 1203 ו-1355.

אפשר להתלונן בלי ללכת לבית משפט?

כן. הרשות הלאומית להגנת הצרכן (ANPC) בודקת שהחוק מקוים, לפי תלונה או ביוזמתה (סעיפים 8 ו-9). היא יכולה לבקש מבית המשפט לחייב את העוסק להוציא סעיפים מקפחים מהחוזים האחידים שלו (סעיף 12).

היזם אומר שהחוזה אחיד ואי אפשר לשנות אותו. זה נכון?

חוזה אחיד אפשר לשנות בהסכמה. והסירוב של היזם לנהל משא ומתן הוא בדיוק מה שמכניס את הסעיף לתחום של חוק 193/2000, כי החוק בודק סעיפים שלא נוהל עליהם משא ומתן.

השורה התחתונה

החוק מוחק את הסעיפים הגרועים ביותר. העט האדום של עורך הדין שלכם מוחק את השאר, לפני החתימה ולפני התשלום.

אם יש לכם טיוטת חוזה של יזם, שלנו או של כל אחד אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על עשרת הדפוסים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 193/2000 על סעיפים מקפחים בחוזים בין עוסקים לצרכנים, נוסח מחודש, עם הנספח (הנוסח כפי שפורסם ב-InfoCons) · הדירקטיבה 93/13 של האיחוד האירופי על תנאים מקפחים בחוזים צרכניים (EUR-Lex) · הקוד האזרחי, חוק 287/2009 (legislatie.just.ro), סעיפים 1203, 1355, 1541, 1666, 1708 ו-1743 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, מוניטורול אופיציאל מס׳ 661 מ-10.08.2026, סעיף 422 · ANPC

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. השאלה אם סעיף מסוים מקפח נבחנת בכל מקרה לגופו; היוועצו בעורך דין עצמאי.