Nach Rumäniens Gesetz 193/2000 entfaltet eine missbräuchliche Klausel in einem Verbrauchervertrag gegenüber dem Käufer keine Wirkung, und der Vertrag besteht ohne sie fort, wenn das möglich ist (Art. 6).
Ungewöhnliche Standardklauseln wie Haftungsbegrenzungen, einseitige Kündigung oder Gerichtswahl wirken nur, wenn Sie sie ausdrücklich und schriftlich annehmen.
Eine Reservierung für eine künftige Wohnung darf 5 % des Preises nicht übersteigen und nicht länger als 60 Tage dauern, sonst ist sie absolut nichtig (Gesetz 169/2026, Art. 422 Abs. 9).
Missbräuchliche Klauseln im Bauträgervertrag: die kurze Antwort
Wenn ein privater Käufer einen vom Bauträger vorbereiteten Standardvertrag unterschreibt, gilt Rumäniens Gesetz 193/2000 über missbräuchliche Klauseln (clauze abuzive). Eine Klausel, die nicht direkt mit dem Käufer ausgehandelt wurde, ist missbräuchlich, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Rechten und Pflichten der Parteien zum Nachteil des Käufers schafft (Art. 4 Abs. 1). Eine missbräuchliche Klausel entfaltet gegenüber dem Verbraucher keine Wirkung, und der Vertrag besteht ohne sie fort, wenn das möglich ist (Art. 6).
Das Gesetz hat einen Anhang: eine Liste von Klauseln, die als missbräuchlich gelten. Mehrere davon beschreiben fast wörtlich Klauseln, die in Bauträgerverträgen vorkommen.
Einfach gesagt: Eine Klausel ist nicht schon deshalb verbindlich, weil Sie unterschrieben haben. Aber Sie wollen den Streit nicht Jahre später vor Gericht gewinnen. Sie wollen, dass die Klausel vor der Unterschrift korrigiert wird.
Dieser Beitrag behandelt Klauseln. Was der Vertrag enthalten muss, erklären wir in unserem Leitfaden zum Vorvertrag.
Wann das Gesetz Sie schützt und wann nicht
Drei Voraussetzungen zählen:
- Sie sind Verbraucher. Eine natürliche Person, die außerhalb einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt (Art. 2 Abs. 1). Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen, schützt Sie das Gesetz 193/2000 nicht, und Sie stützen sich auf die allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuchs unten.
- Die Klausel wurde nicht ausgehandelt. Eine Klausel in einem vorgedruckten Standardvertrag gilt als nicht ausgehandelt. Behauptet der Bauträger, sie sei ausgehandelt worden, muss er das beweisen (Art. 4 Abs. 2 und 3).
- Es geht nicht um den Preis selbst. Das Gesetz beurteilt weder, ob der Preis angemessen ist, noch die Beschreibung dessen, was Sie kaufen, solange diese Klauseln klar und verständlich formuliert sind (Art. 4 Abs. 6).
Zwei Regeln des Zivilgesetzbuchs gelten außerdem für alle, ob Verbraucher oder nicht:
- Ungewöhnliche Standardklauseln, die die Haftung des Verfassers begrenzen, ihm eine einseitige Kündigung oder Aussetzung erlauben, Sie Rechte verlieren lassen, das anwendbare Recht festlegen oder das Gericht oder ein Schiedsverfahren bestimmen, wirken nur, wenn Sie sie ausdrücklich und schriftlich annehmen (Art. 1203).
- Kein Ausschluss für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Die Haftung für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden kann weder ausgeschlossen noch begrenzt werden (Art. 1355 Abs. 1).
10 Klauselmuster, eingeordnet
| Nr. | Das Klauselmuster | Einordnung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| 1 | Der Bauträger darf Materialien, Ausstattung oder Grundriss nach eigenem Ermessen ändern | Nichtig, sofern nicht begrenzt | Gesetz 193/2000, Anhang Nr. 1 Buchst. e und a |
| 2 | Der Übergabetermin ist „voraussichtlich“ und kann sich unbegrenzt verschieben | Nichtig, wenn unbegrenzt. Eine festgelegte Nachfrist ist verhandelbar | Anhang Nr. 1 Buchst. e |
| 3 | Sie zahlen eine hohe Vertragsstrafe bei Zahlungsverzug, der Bauträger wenig oder nichts bei verspäteter Übergabe | Nichtig | Anhang Nr. 1 Buchst. i und r |
| 4 | Nur der Bauträger darf vom Vertrag zurücktreten | Nichtig | Anhang Nr. 1 Buchst. s; Zivilgesetzbuch Art. 1203 |
| 5 | Mit der Unterschrift unter das Übergabeprotokoll akzeptieren Sie die Wohnung, wie sie ist, und nur der Bauträger entscheidet über die Vertragsmäßigkeit | Nichtig | Anhang Nr. 1 Buchst. f; Zivilgesetzbuch Art. 1708 Abs. 2 |
| 6 | Der Bauträger haftet nicht für Mängel oder nur bis zu einem kleinen Betrag | Nichtig für bekannte Mängel, Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit | Anhang Nr. 1 Buchst. h; Zivilgesetzbuch Art. 1355 und 1708 Abs. 2 |
| 7 | Der Preis ist an die Baukosten gekoppelt | Verhandelbar. In Ordnung, wenn die Formel ausdrücklich ist und Sie zurücktreten können, wenn der Endpreis zu hoch ist | Anhang Nr. 1 Buchst. p |
| 8 | Streitigkeiten gehen an ein Schiedsgericht oder an ein Gericht nach Wahl des Bauträgers | Verhandelbar. Braucht Ihre ausdrückliche schriftliche Annahme | Anhang Nr. 1 Buchst. l; Zivilgesetzbuch Art. 1203 |
| 9 | Der Käufer trägt die Kosten für Notar und Eintragung | In Ordnung | Zivilgesetzbuch Art. 1666 Abs. 1 |
| 10 | Die tatsächliche Fläche darf um einen kleinen Prozentsatz abweichen, mit Preisanpassung in beide Richtungen | In Ordnung, wenn symmetrisch. Mit der gesetzlichen Regel vergleichen | Zivilgesetzbuch Art. 1743 |
Die Klauseln im Einzelnen
1. Änderungen der Baubeschreibung
Der Anhang stuft eine Klausel als missbräuchlich ein, die dem Unternehmer erlaubt, ohne Ihre Zustimmung die Eigenschaften des Produkts zu ändern (Anhang Nr. 1 Buchst. e) oder Vertragsbedingungen ohne einen im Vertrag genannten triftigen Grund zu ändern (Anhang Nr. 1 Buchst. a). Eine Klausel wie „der Bauträger darf Materialien durch gleichwertige ersetzen“ ist ein üblicher Anfang. Verlangen Sie drei Grenzen: gleichwertig oder besser, schriftliche Mitteilung vor der Änderung und Ihr Recht, abzulehnen oder eine Preisminderung zu erhalten.
2. Der Übergabetermin
Derselbe Buchstabe e erfasst die Lieferfrist. Ein Termin, den der Bauträger unbegrenzt verschieben kann, lässt Sie ganz ohne Termin. Bauverzögerungen kommen tatsächlich vor, deshalb ist eine festgelegte Nachfrist ein fairer Kompromiss. Verhandelbar ist, wie lang sie ist, welche Ereignisse als höhere Gewalt gelten und was nach ihrem Ablauf geschieht. Die Entschädigung bei Verzug behandeln wir in unserem Beitrag zur Klausel über den Übergabetermin.
3. Einseitige Vertragsstrafen
Der Anhang erfasst zwei verwandte Situationen: Ein Verbraucher muss bei Nichterfüllung unverhältnismäßig hohe Beträge zahlen (Anhang Nr. 1 Buchst. i), und ein Unternehmer darf Ihr Geld behalten, wenn Sie den Vertrag nicht erfüllen, ohne dass Sie eine gleichwertige Entschädigung erhalten, wenn er nicht leistet (Anhang Nr. 1 Buchst. r). Die faire Fassung ist ein Spiegelbild: derselbe Satz, dieselbe Obergrenze, in beide Richtungen. Unabhängig davon kann ein Gericht eine offensichtlich überhöhte Vertragsstrafe herabsetzen (Zivilgesetzbuch Art. 1541).
4. Rücktritt nur für eine Seite
Eine Klausel, die dem Bauträger ein einseitiges Rücktrittsrecht gibt, ohne dasselbe Recht für Sie, steht auf der Liste der missbräuchlichen Klauseln (Anhang Nr. 1 Buchst. s). Ebenso sind Klauseln missbräuchlich, die Ihr Recht einschränken, den Vertrag zu beenden, wenn der Bauträger nicht geleistet hat (Anhang Nr. 1 Buchst. j).
Eine Klausel ist nicht schon deshalb verbindlich, weil Sie unterschrieben haben. Aber Sie wollen, dass sie vor der Unterschrift korrigiert wird.
5. Das Übergabeprotokoll als Verzicht
Manche Verträge sagen, dass die Unterschrift unter das Übergabeprotokoll bestätigt, dass die Wohnung keine Mängel hat. Der Anhang stuft eine Klausel als missbräuchlich ein, nach der allein der Unternehmer bestimmt, ob das Produkt dem Vertrag entspricht (Anhang Nr. 1 Buchst. f). Nach dem Zivilgesetzbuch ist eine Klausel, die die Haftung für Mängel ausschließt, nichtig für Mängel, die der Verkäufer bei Vertragsschluss kannte oder kennen musste (Art. 1708 Abs. 2). Unser Beitrag zu Gewährleistung und Mängeln beim Neubau erklärt, was Sie bei der Übergabe festhalten sollten.
6. Haftungsbegrenzungen
Der Ausschluss oder die Beschränkung Ihres Anspruchs auf Schadensersatz, wenn der Bauträger nicht leistet, steht auf der Liste (Anhang Nr. 1 Buchst. h). Auch außerhalb des Verbraucherrechts kann die Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden (Zivilgesetzbuch Art. 1355 Abs. 1).
7. Preisanpassung
Der Anhang stuft eine Klausel als missbräuchlich ein, die Preiserhöhungen erlaubt, ohne Ihnen ein Rücktrittsrecht zu geben. Rechtmäßige Indexierungsklauseln, deren Methode ausdrücklich beschrieben ist, erlaubt er aber ausdrücklich (Anhang Nr. 1 Buchst. p). Worauf Sie bestehen sollten: ein öffentlicher Index, eine Formel, eine Obergrenze und ein Rücktrittsrecht mit voller Rückzahlung, wenn die Obergrenze überschritten wird.
8. Gerichte und Schiedsverfahren
Eine Klausel, die Ihr Recht auf den Gang zum Gericht ausschließt und ein Schiedsverfahren vorschreibt, steht auf der Liste (Anhang Nr. 1 Buchst. l). Klauseln zur Wahl des Gerichts oder des Schiedsverfahrens brauchen nach Art. 1203 des Zivilgesetzbuchs Ihre ausdrückliche schriftliche Annahme. Und wenn der Vertrag das Recht eines Nicht-EU-Staates wählt, das Geschäft aber eng mit Rumänien verbunden ist, gelten die günstigeren rumänischen Verbraucherregeln trotzdem (Gesetz 193/2000, Art. 15).
9. Kosten für Notar und Eintragung
Wenn nichts anderes vereinbart ist, trägt der Käufer die Kosten des Kaufabschlusses (Zivilgesetzbuch Art. 1666 Abs. 1). Eine Klausel, die das festhält, ist normal. Prüfen Sie, was im Preis des Bauträgers enthalten ist, bevor Sie annehmen, dass diese Kosten zusätzlich anfallen.
10. Flächentoleranz
Nach Art. 1743 des Zivilgesetzbuchs gilt: Nennt der Vertrag die Fläche und einen Preis je Einheit, erhalten Sie bei einer kleineren Fläche eine Preisminderung. Bei einem Mehr von über einem Zwanzigstel zahlen Sie die Differenz oder können vom Vertrag zurücktreten. Eine Klausel mit kleiner Toleranz und symmetrischer Preisanpassung ist in Ordnung. Eine Klausel, bei der sich der Preis nur nach oben bewegt, ist es nicht.
Wo das Gesetz strenger ist als „missbräuchlich“
Für Wohnungen, die vor dem Bau verkauft werden, geht das Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026) weiter als das Verbraucherrecht. Eine Reservierungsvereinbarung darf höchstens 60 Tage dauern, und der Reservierungsbetrag darf 5 % des Preises nicht übersteigen, sonst ist die Vereinbarung absolut nichtig (Art. 422 Abs. 9). Anzahlungen aus einem Vorvertrag fließen auf ein gesondertes, dem Projekt zugeordnetes Bankkonto und dürfen nur für dieses Projekt verwendet werden, mit festgelegten Grenzen (Art. 422 Abs. 10). Diese Regeln gelten unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Checkliste vor der Unterschrift
- Verlangen Sie den vollständigen Entwurf vorab. Nach Art. 5 muss der Bauträger auf Anfrage eine Kopie seines Standardvertrags aushändigen.
- Markieren Sie jede Klausel aus der Tabelle oben.
- Verlangen Sie für jede „nichtige“ Klausel schriftlich, dass sie gestrichen oder neu gefasst wird.
- Schlagen Sie für jede „verhandelbare“ Klausel eine konkrete Formulierung vor: eine Obergrenze, eine Frist, eine Formel.
- Prüfen Sie, ob Sie die Klauseln, die Ihre ausdrückliche Annahme brauchen (Art. 1203), wirklich annehmen wollen.
- Lassen Sie die endgültige Fassung von einem unabhängigen Anwalt lesen. Der Anwalt unseres Unternehmens vertritt nur das Unternehmen. Siehe wie Sie einen Anwalt auswählen.
Häufige Fragen
Ist eine missbräuchliche Klausel in Rumänien automatisch nichtig?
Sie entfaltet gegenüber dem Verbraucher keine Wirkung (Gesetz 193/2000, Art. 6). Im Streitfall entscheidet ein Gericht, ob sie missbräuchlich ist. Der übrige Vertrag besteht fort, wenn er ohne die Klausel bestehen kann.
Gilt das Gesetz 193/2000, wenn ich über eine Gesellschaft kaufe?
Nein. Es schützt Verbraucher, also natürliche Personen, die außerhalb einer beruflichen Tätigkeit handeln (Art. 2). Eine Gesellschaft stützt sich auf die allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuchs, etwa Art. 1203 und 1355.
Kann ich mich beschweren, ohne vor Gericht zu gehen?
Ja. Die Nationale Verbraucherschutzbehörde (ANPC) prüft die Einhaltung des Gesetzes, auf Beschwerde oder von sich aus (Art. 8 und 9). Sie kann beim Gericht beantragen, die Entfernung missbräuchlicher Klauseln aus Standardverträgen anzuordnen (Art. 12).
Der Bauträger sagt, der Vertrag sei ein Standardvertrag und könne nicht geändert werden. Stimmt das?
Ein Standardvertrag lässt sich einvernehmlich ändern. Und gerade die Weigerung des Bauträgers zu verhandeln bringt die Klausel in den Anwendungsbereich des Gesetzes 193/2000, denn eine nicht ausgehandelte Klausel ist genau die, die das Gesetz prüft.
Fazit
Die schlimmsten Klauseln streicht das Gesetz. Den Rest streicht der Rotstift Ihres Anwalts, bevor Sie unterschreiben und bevor Sie zahlen.
Wenn Sie den Vertragsentwurf eines Bauträgers haben, unseren oder den eines anderen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die zehn Muster gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 193/2000 über missbräuchliche Klauseln in Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern, neu veröffentlicht, mit Anhang (Text bei InfoCons) · Richtlinie 93/13/EWG des Rates über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (EUR-Lex) · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 1203, 1355, 1541, 1666, 1708 und 1743 · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 422 · ANPC
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ob eine bestimmte Klausel missbräuchlich ist, wird im Einzelfall entschieden; ziehen Sie einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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