Selon la loi roumaine 193/2000, une clause abusive dans un contrat de consommation ne produit pas d'effets à l'égard de l'acheteur, et le contrat se poursuit sans elle s'il le peut (art. 6).
Les clauses types inhabituelles, comme les limitations de responsabilité, la résiliation unilatérale ou le choix du tribunal, ne produisent d'effet que si vous les acceptez expressément par écrit.
Une réservation pour un logement à construire ne peut pas dépasser 5 % du prix ni durer plus de 60 jours, sous peine de nullité absolue (loi 169/2026, art. 422, al. 9).
Les clauses abusives dans un contrat de promoteur : la réponse courte
Lorsqu'un acheteur particulier signe un contrat type préparé par un promoteur, la loi roumaine 193/2000 sur les clauses abusives s'applique. Une clause qui n'a pas été négociée directement avec l'acheteur est abusive si elle crée, contrairement aux exigences de la bonne foi, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l'acheteur (art. 4, al. 1). Une clause abusive ne produit pas d'effets à l'égard du consommateur, et le contrat se poursuit sans elle s'il le peut (art. 6).
La loi est accompagnée d'une annexe : une liste de clauses considérées comme abusives. Plusieurs d'entre elles décrivent, presque mot pour mot, des clauses que l'on trouve dans les contrats de promoteurs.
En clair : une clause ne vous engage pas du seul fait que vous l'avez signée. Mais vous ne voulez pas gagner la discussion au tribunal des années plus tard. Vous voulez qu'elle soit corrigée avant de signer.
Cet article traite des clauses. Ce que le contrat doit contenir, nous l'exposons dans notre guide sur l'avant-contrat.
Quand la loi vous protège, et quand elle ne vous protège pas
Trois conditions comptent :
- Vous êtes un consommateur. Une personne physique qui agit en dehors d'une activité commerciale ou professionnelle (art. 2, al. 1). Si vous achetez par l'intermédiaire d'une société, la loi 193/2000 ne vous protège pas, et vous vous appuyez sur les règles générales du Code civil présentées plus bas.
- La clause n'a pas été négociée. Une clause figurant dans un contrat type préimprimé est réputée non négociée, et si le promoteur affirme qu'elle l'a été, c'est à lui de le prouver (art. 4, al. 2 et 3).
- Il ne s'agit pas du prix lui-même. La loi ne juge pas si le prix est juste, ni la définition de ce que vous achetez, tant que ces clauses sont rédigées de façon claire et compréhensible (art. 4, al. 6).
Deux règles du Code civil s'appliquent en outre à tous, consommateur ou non :
- Les clauses types inhabituelles qui limitent la responsabilité de leur rédacteur, lui permettent de résilier ou de suspendre unilatéralement, vous font perdre des droits, fixent la loi applicable ou choisissent le tribunal ou l'arbitrage ne produisent d'effet que si vous les acceptez expressément, par écrit (art. 1203).
- Aucune exclusion en cas de faute intentionnelle ou de faute lourde. La responsabilité pour un dommage causé intentionnellement ou par faute lourde ne peut être ni exclue ni limitée (art. 1355, al. 1).
10 clauses types, classées
| # | La clause type | Classement | Fondement juridique |
|---|---|---|---|
| 1 | Le promoteur peut modifier à sa discrétion les matériaux, les finitions ou l'agencement | Nulle, sauf si elle est encadrée | Loi 193/2000, annexe, (1) e) et a) |
| 2 | La date de livraison est « estimative » et peut être reportée sans limite | Nulle si elle est illimitée. Un délai de grâce défini est négociable | Annexe, (1) e) |
| 3 | Vous payez une pénalité élevée pour retard de paiement, le promoteur paie peu ou rien pour retard de livraison | Nulle | Annexe, (1) i) et r) |
| 4 | Seul le promoteur peut résilier le contrat | Nulle | Annexe, (1) s) ; Code civil, art. 1203 |
| 5 | La signature du procès-verbal de réception vaut acceptation du logement en l'état, et le promoteur décide seul de la conformité | Nulle | Annexe, (1) f) ; Code civil, art. 1708, al. 2 |
| 6 | Le promoteur n'est pas responsable des défauts, ou seulement jusqu'à un petit montant | Nulle pour les défauts connus, la faute intentionnelle ou la faute lourde | Annexe, (1) h) ; Code civil, art. 1355 et 1708, al. 2 |
| 7 | Le prix est indexé sur les coûts de construction | Négociable. Acceptable si la formule est explicite et que vous pouvez résilier si le prix final est trop élevé | Annexe, (1) p) |
| 8 | Les litiges vont à l'arbitrage, ou devant un tribunal choisi par le promoteur | Négociable. Exige votre acceptation expresse et écrite | Annexe, (1) l) ; Code civil, art. 1203 |
| 9 | L'acheteur paie les frais de notaire et d'inscription | Acceptable | Code civil, art. 1666, al. 1 |
| 10 | La surface réelle peut différer d'un petit pourcentage, avec un ajustement du prix dans les deux sens | Acceptable si elle est symétrique. À comparer avec la règle légale | Code civil, art. 1743 |
Les clauses, une par une
1. Les modifications du descriptif
L'annexe considère comme abusive une clause qui permet au professionnel de modifier, sans votre accord, les caractéristiques du produit (annexe, (1) e)), ou de modifier les conditions du contrat sans motif valable prévu au contrat (annexe, (1) a)). Une clause du type « le promoteur peut remplacer les matériaux par des matériaux équivalents » est un point de départ courant. Demandez trois limites : équivalent ou supérieur, un avis écrit avant la modification, et votre droit de refuser ou d'obtenir une réduction du prix.
2. La date de livraison
La même lettre e) couvre le délai de livraison. Une date que le promoteur peut reporter sans limite vous laisse sans aucune date. Les retards de chantier sont une réalité, et un délai de grâce défini est donc un compromis équitable. Ce qui se négocie, c'est sa durée, les événements qui relèvent de la force majeure et ce qui se passe à son expiration. Nous traitons l'indemnisation des retards dans notre article sur la clause de date de remise des clés.
3. Les pénalités à sens unique
L'annexe vise deux situations voisines : un consommateur obligé de payer des sommes disproportionnées en cas d'inexécution (annexe, (1) i)), et un professionnel qui peut conserver votre argent si vous ne concluez pas le contrat, sans indemnisation équivalente pour vous s'il n'exécute pas ses obligations (annexe, (1) r)). La version équitable est un miroir : le même taux, le même plafond, dans les deux sens. Par ailleurs, un tribunal peut réduire une pénalité manifestement excessive (Code civil, art. 1541).
4. La résiliation réservée à une seule partie
Une clause qui donne au promoteur un droit de résiliation unilatérale, sans le même droit pour vous, figure sur la liste (annexe, (1) s)). De même, les clauses qui restreignent votre droit de résilier lorsque le promoteur n'a pas exécuté ses obligations sont abusives selon l'annexe, (1) j).
Une clause ne vous engage pas du seul fait que vous l'avez signée. Mais vous voulez qu'elle soit corrigée avant de signer.
5. Le procès-verbal de réception comme renonciation
Certains contrats prévoient que la signature du procès-verbal de réception confirme l'absence de défauts du logement. L'annexe considère comme abusive une clause qui laisse au seul professionnel le soin de déterminer si le produit est conforme au contrat (annexe, (1) f)). Selon le Code civil, une clause qui supprime la responsabilité pour vices est nulle pour les vices que le vendeur connaissait ou devait connaître au moment du contrat (art. 1708, al. 2). Notre article sur la garantie et les défauts d'un logement neuf explique ce qu'il faut consigner à la réception.
6. Les limitations de responsabilité
Exclure ou restreindre votre droit à indemnisation lorsque le promoteur n'exécute pas ses obligations figure sur la liste (annexe, (1) h)). Même en dehors du droit de la consommation, la responsabilité pour faute intentionnelle ou faute lourde ne peut pas être exclue (Code civil, art. 1355, al. 1).
7. L'indexation du prix
L'annexe considère comme abusive une clause permettant d'augmenter le prix sans vous donner le droit de résilier, mais elle admet expressément les clauses d'indexation licites dont le mode de calcul est décrit explicitement (annexe, (1) p)). Ce qu'il faut demander : un indice public, une formule, un plafond, et un droit de résiliation avec remboursement intégral si le plafond est dépassé.
8. Tribunaux et arbitrage
Une clause qui exclut votre droit de saisir la justice et impose l'arbitrage figure sur la liste (annexe, (1) l)). Les clauses qui choisissent le tribunal ou l'arbitrage exigent votre acceptation expresse et écrite au sens de l'article 1203 du Code civil. En outre, si le contrat choisit la loi d'un État hors UE alors que l'opération présente un lien étroit avec la Roumanie, les règles roumaines de protection du consommateur plus favorables continuent de s'appliquer (loi 193/2000, art. 15).
9. Les frais de notaire et d'inscription
Sauf convention contraire, les frais de conclusion de la vente sont à la charge de l'acheteur (Code civil, art. 1666, al. 1). Une clause qui le prévoit est normale. Vérifiez ce que comprend le prix du promoteur avant de supposer que ces frais s'y ajoutent.
10. La tolérance sur la surface
Selon l'article 1743 du Code civil, lorsque le contrat indique la surface et un prix à l'unité, une surface inférieure vous donne droit à une réduction du prix, et un excédent de plus d'un vingtième vous oblige à payer la différence ou vous permet de résoudre la vente. Une clause prévoyant une petite tolérance et un ajustement symétrique du prix est acceptable. Une clause où le prix ne peut qu'augmenter ne l'est pas.
Là où la loi va plus loin que les « clauses abusives »
Pour les logements vendus avant leur construction, le Code de l'aménagement du territoire et de la construction (loi 169/2026) va plus loin que le droit de la consommation. Une convention de réservation ne peut pas durer plus de 60 jours, et la somme de réservation ne peut pas dépasser 5 % du prix, sous peine de nullité absolue de la convention (art. 422, al. 9). Les acomptes versés au titre d'un avant-contrat sont déposés sur un compte bancaire distinct dédié au projet, et ne peuvent être dépensés que pour ce projet, dans des limites fixées (art. 422, al. 10). Ces règles s'appliquent quoi que dise le contrat.
Liste de contrôle avant de signer
- Demandez à l'avance le projet complet. Selon l'article 5, le promoteur doit remettre sur demande une copie de son contrat type.
- Repérez chaque clause du tableau ci-dessus.
- Pour chaque clause « nulle », demandez par écrit qu'elle soit supprimée ou réécrite.
- Pour chaque clause « négociable », proposez une rédaction précise : un plafond, un délai, une formule.
- Vérifiez que les clauses qui exigent votre acceptation expresse (art. 1203) sont bien des clauses que vous acceptez.
- Faites lire la version finale par un avocat indépendant. L'avocat de notre société représente uniquement la société. Voir comment choisir un avocat.
Questions fréquentes
Une clause abusive est-elle automatiquement nulle en Roumanie ?
Elle ne produit pas d'effets à l'égard du consommateur (loi 193/2000, art. 6). En cas de litige, c'est un tribunal qui décide si elle est abusive. Le reste du contrat se poursuit s'il peut tenir sans la clause.
La loi 193/2000 s'applique-t-elle si j'achète par l'intermédiaire d'une société ?
Non. Elle protège les consommateurs, c'est-à-dire les personnes physiques qui agissent en dehors d'une activité professionnelle (art. 2). Une société s'appuie sur les règles générales du Code civil, comme les articles 1203 et 1355.
Puis-je me plaindre sans aller au tribunal ?
Oui. L'Autorité nationale pour la protection des consommateurs (ANPC) contrôle le respect de la loi, sur plainte ou d'office (art. 8 et 9). Elle peut demander au tribunal d'ordonner la suppression des clauses abusives des contrats types (art. 12).
Le promoteur dit que le contrat est standard et ne peut pas être modifié. Est-ce vrai ?
Un contrat type peut être modifié d'un commun accord. Et le refus du promoteur de négocier est précisément ce qui fait entrer la clause dans le champ de la loi 193/2000, puisque c'est la clause non négociée que la loi examine.
En résumé
La loi écarte les pires clauses. Le stylo rouge de votre avocat écarte les autres, avant que vous ne signiez et avant que vous ne payiez.
Si vous avez un projet de contrat de promoteur, le nôtre ou celui d'un autre, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les dix clauses types.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 193/2000 sur les clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, republiée, avec annexe (texte reproduit par InfoCons) · Directive 93/13/CEE du Conseil concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs (EUR-Lex) · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1203, 1355, 1541, 1666, 1708 et 1743 · Loi 169/2026, Code de l'aménagement du territoire et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 422 · ANPC
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Le caractère abusif d'une clause s'apprécie au cas par cas ; consultez un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
