O casă cu 3 etaje a fost transformată în 6 apartamente vândute unor investitori și cumpărători. După lucrări, primăria a refuzat autorizația de locuire.
Autorizația cerea locuri de parcare. Agenta nu i-a spus dezvoltatorului despre cerință, și nici arhitectul.
Fezabilitate economică, verificare urbanistică și fizică, verificare juridică. Treceți la etapa următoare doar dacă tranzacția a trecut de cea anterioară.
Cerința de parcare este o condiție urbanistică. Verificarea urbanistică, nu cea juridică a proprietății, ar fi descoperit-o.
Citiți condițiile autorizației, întrebați ce cere locuirea, rezolvați dinainte soluțiile cu vecinii, luați specialiști care lucrează doar pentru dumneavoastră.
Episodul pe scurt
Un dezvoltator cu experiență a cumpărat o casă cu trei etaje ca să o transforme în șase apartamente. Apartamentele au fost vândute unor investitori și cumpărători, iar lucrările s-au terminat. Atunci s-a aflat că primăria nu va da autorizația de locuire, pentru că locurile de parcare cerute în autorizația de construire nu fuseseră asigurate. Nimeni din echipă nu îi spusese despre această cerință la începutul drumului.
Pe scurt: problema nu era construcția. Stătea în autorizație din prima zi, iar nimeni nu a citit-o.
Acesta este primul episod din seria „Analiza tranzacțiilor eșuate”. În fiecare episod luăm o tranzacție reală din rubrica săptămânală a avocatului Ilan Leibovitch, „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână”, și punem trei întrebări: ce s-a întâmplat, în ce moment a mers prost și ce verificare ar fi prins problema. Numele din rubrică sunt inițiale sau pseudonime, iar sursa nu precizează în ce țară s-a întâmplat.
Ce s-a întâmplat
Din rubrica avocatului Ilan Leibovitch (20.4.2024), pe scurt:
Dezvoltatorul, A., trecuse de la investitor la dezvoltator după ce cumpărase peste zece apartamente în mai multe țări. Pe unele le renovase și le vânduse, pe altele le păstrase. Acum venise cu o casă cu trei etaje pe care voia să o cumpere și să o transforme în șase apartamente. Planul de afaceri arăta impresionant, la fel și fotografiile casei. Ilan a încercat să îi explice că transformarea unei case într-o clădire de locuințe nu este un lucru simplu și că pe drum vor apărea surprize. A. a insistat.
Săptămâna următoare au zburat împreună. Proprietatea arăta într-o stare rezonabilă, dar abandonată și neterminată în interior. Au început să se întâlnească cu specialiști locali, iar partenerul local al biroului a început due diligence-ul juridic. La toate întâlnirile s-a alăturat agenta imobiliară, pe care A. o prezenta drept partenera lui în proiect. Ea a insistat să lucreze cu specialiști pe care îi cunoștea și a respins orice candidat care i s-a propus. În ciuda recomandărilor, A. i-a ales pe specialiștii ei, care erau și mai ieftini.
Lucrările s-au terminat, iar apoi a venit răspunsul primăriei: nu există autorizație de locuire, pentru că locurile de parcare cerute în autorizația de construire nu fuseseră asigurate. Agenta nu îl informase pe A. despre această cerință la început, și nici arhitectul. Ulterior s-a aflat că ea încercase să cumpere o parte din terenul unui vecin ca să o transforme în parcare și nu reușise.
Rezultatul: o casă transformată în șase apartamente, vândute unor investitori și cumpărători, și o clădire care stă „ca un elefant alb”, în cuvintele lui Ilan, fără autorizație de locuire până la asigurarea parcării.
Momentul în care a mers prost
E ușor să credeți că a mers prost în ziua în care primăria a refuzat. Nu este adevărat. Cerința privind parcarea era scrisă în autorizație tot timpul. Tranzacția a mers prost într-un moment mult mai devreme: în ziua în care a fost aleasă echipa.
Trei lucruri s-au întâmplat în acel moment:
Problema nu era construcția. Stătea în autorizație din prima zi, iar nimeni nu a citit-o.
- Cel care a ales specialiștii avea un interes. Agenta era și parteneră în proiect, iar ea a stabilit cine va lucra în el.
- Specialiștii au fost aleși după preț. Erau mai ieftini decât cei recomandați.
- Nimeni nu a citit autorizația până la capăt. Nici agenta, nici arhitectul nu i-au spus lui A. că autorizația cere parcare.
Lecția lui Ilan din aceeași rubrică: echipa de specialiști din jurul dezvoltatorului este importantă, dar nu mai puțin importantă este cunoașterea reglementărilor locale și a cerințelor autorităților. „Ce e ieftin ajunge până la urmă să coste scump.”
Ce filtru ar fi prins problema
La trei luni după această poveste, în rubrica din 27.7.2024, Ilan a formulat metoda pe care o recomandă fiecărui dezvoltator: înainte de orice tranzacție, o filtrare inițială în trei etape. Treceți la etapa următoare doar dacă tranzacția a trecut de cea anterioară.
| Filtrul | Ce verificați în el | L-ar fi prins aici? |
|---|---|---|
| A. Fezabilitate economică | Un plan de afaceri cu toate cheltuielile și toate veniturile, cu ipoteze prudente și din mai multe surse, inclusiv impozite, zboruri și ședere | Parțial. Dacă cerința ar fi fost cunoscută, costul parcării ar fi intrat în plan și poate ar fi schimbat decizia |
| B. Verificare urbanistică și fizică | Vizită la proprietate, întâlniri cu arhitecți și constructori, drepturile de construire, tranzacții similare din zonă și termene pentru autorizație | Da. Acesta este filtrul. Cerința privind parcarea este o condiție urbanistică și este scrisă în autorizație |
| C. Verificare juridică | Istoricul proprietății și situația ei de astăzi: sarcini, datorii, înscriere și contracte | Nu neapărat. O verificare juridică a proprietății găsește sarcini și datorii. Condițiile autorizației țin de arhitect și de verificarea urbanistică |
Concluzia nu este că verificarea juridică ar fi inutilă. S-a făcut aici, și e bine. Concluzia este că fiecare filtru prinde alt tip de problemă, așa că nu puteți sări peste niciunul.
Și ce înseamnă asta când cumpărați în România
Povestea nu s-a petrecut neapărat în România. Dar întrebarea care ar fi salvat tranzacția este aceeași în orice țară: ce anume cere autorizația și ce trebuie să se întâmple ca să fie permisă locuirea în clădire.
În România, documentul care detaliază cerințele urbanistice pentru un teren se numește certificat de urbanism (certificat de urbanism), iar autorizația însăși se numește autorizație de construire. Cum le verificați, împreună cu planul care se aplică terenului, am detaliat în ghidul nostru despre verificarea autorizației de construire și a PUZ.
Iar dacă cumpărați o unitate într-un proiect și nu construiți singuri: în România, la cumpărarea pe plan, dezvoltatorul vă poate preda casa doar după recepția lucrărilor și cu racorduri definitive la utilități funcționale (Legea 169/2026, art. 422 alin. (5) lit. k)). Cu alte cuvinte, ca în poveste, întrebarea locuirii face parte din tranzacția dumneavoastră, nu doar din cea a dezvoltatorului.
Listă de verificare: înainte să cumpărați o proprietate ca să o transformați sau să construiți
- Citiți întreaga autorizație, inclusiv condițiile. Parcare, spații verzi, înălțime, număr de unități. Cereți arhitectului o listă scrisă cu fiecare condiție din autorizație.
- Întrebați ce este necesar pentru recepție și locuire, nu doar pentru autorizație. Sunt două întrebări diferite, cu răspunsuri diferite.
- Dacă soluția depinde de un vecin, rezolvați-o înainte de cumpărare. Un acord verbal nu ajunge. Dacă parcarea cere o parte din terenul altcuiva, aveți nevoie de un contract semnat, nu de o negociere după terminarea lucrărilor.
- Alegeți specialiști care lucrează doar pentru dumneavoastră. Un agent care este și partener în proiect nu ar trebui să fie cel care alege arhitectul.
- Nu alegeți specialiștii doar după preț. Comparați experiența cu autoritatea locală, nu doar ofertele de preț.
- Includeți costul condițiilor în planul de afaceri. Parcarea, infrastructura sau spațiul public cerute în autorizație sunt o cheltuială, nu o notă de subsol.
- Nu vindeți unități înainte ca drumul spre locuire să fie clar. În poveste, apartamentele fuseseră deja vândute, așa că problema dezvoltatorului a devenit și problema cumpărătorilor.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre autorizația de construire și autorizația de locuire?
Autorizația de construire permite construirea după un proiect și în anumite condiții. Autorizația de locuire, sau recepția lucrărilor, confirmă că ce s-a construit respectă condițiile și că se poate locui acolo. În poveste, autorizația de construire exista, dar autorizația de locuire s-a blocat pentru că o condiție din autorizație, parcarea, nu fusese îndeplinită.
Nu trebuia ca due diligence-ul juridic să descopere asta?
Nu neapărat. O verificare juridică a unei proprietăți se concentrează pe proprietate, sarcini, datorii și contracte. Condițiile urbanistice, cum este parcarea, țin de obicei de arhitect și de verificarea urbanistică. De aceea metoda lui Ilan cuprinde trei filtre separate.
Am cumpărat un apartament într-o clădire transformată. Ce îl întreb pe dezvoltator?
Întrebați dacă clădirea are autorizație de locuire sau recepția lucrărilor, iar dacă nu, ce lipsește pentru a o obține și cine răspunde pentru asta. Cereți să vedeți autorizația și condițiile ei. Un avocat independent din partea dumneavoastră poate verifica răspunsurile.
De ce este atât de importantă alegerea specialiștilor?
Pentru că ei sunt cei care ar trebui să știe ce cere autoritatea locală. În poveste, specialiștii au fost aleși de cineva care era și partener în proiect, și după preț. Niciunul nu i-a spus dezvoltatorului despre cerința privind parcarea.
Concluzia
Această tranzacție nu a eșuat din cauza unei construcții proaste sau a unei înșelătorii. S-a blocat din cauza unui singur rând din autorizație pe care nu l-a citit nimeni și a unei echipe alese după preț și de cineva cu interes.
Verificarea care ar fi prins-o este verificarea urbanistică, iar ea costă mult mai puțin decât o clădire în care nu se poate locui.
Dacă analizați o proprietate în România, pentru investiție sau pentru construcție, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Parcurgem împreună documentele urbanistice și întrebările pe care trebuie să le puneți înainte de semnare.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: rubrica „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână” a avocatului Ilan Leibovitch, 20.4.2024 („Elefantul alb”) și 27.7.2024 („Studiu de fezabilitate Go/No Go”) · Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026)
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, urbanistică sau financiară. Povestea se bazează pe rubrica avocatului Ilan Leibovitch, iar detaliile de identificare au fost eliminate. Avocatul Ilan Leibovitch este partener în Compass Group Romania, iar în tranzacțiile companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
