Une maison de 3 étages convertie en 6 appartements, vendus à des investisseurs et des acquéreurs. Travaux finis, la mairie refuse le permis d'habiter.
Le permis exigeait des places de stationnement. L'agente n'en a rien dit au promoteur, l'architecte non plus.
Faisabilité économique, vérification urbanistique et physique, et vérification juridique. On ne passe à l'étape suivante que si la précédente est franchie.
Le stationnement est une condition d'urbanisme. C'est la vérification urbanistique, et non la vérification juridique du bien, qui l'aurait révélé.
Lire les conditions du permis, demander ce qu'exige l'habitabilité, régler d'avance l'accord des voisins, choisir des pros qui travaillent pour vous.
L'épisode en bref
Un promoteur expérimenté a acheté une maison de trois étages pour la convertir en six appartements. Les appartements ont été vendus à des investisseurs et à des acquéreurs, et les travaux ont été achevés. C'est alors qu'il est apparu que la mairie ne délivrerait pas de permis d'habiter, parce que les places de stationnement exigées par le permis de construire n'avaient pas été aménagées. Personne dans l'équipe ne lui avait parlé de cette exigence au départ.
En clair : le problème n'était pas la construction. Il figurait dans le permis dès le premier jour, et personne ne l'a lu.
C'est le premier épisode de la série « Transactions qui ont échoué ». Dans chaque épisode, nous prenons une transaction réelle tirée de la chronique hebdomadaire de Me Ilan Leibovitch, « Deux histoires d'immobilier international par semaine », et nous posons trois questions : que s'est-il passé, à quel moment cela a dérapé, et quelle vérification l'aurait détecté. Les noms dans la chronique sont des initiales ou des pseudonymes, et l'original ne précise pas dans quel pays cela s'est passé.
Ce qui s'est passé
D'après la chronique de Me Ilan Leibovitch (20.4.2024), en résumé :
Le promoteur, A., est passé du statut d'investisseur à celui de promoteur après avoir acheté plus de dix appartements dans plusieurs pays. Il en a rénové et revendu certains, et a conservé les autres. Il est arrivé cette fois avec une maison de trois étages qu'il voulait acheter et transformer en six appartements. Le plan d'affaires semblait impressionnant, tout comme les photos de la maison. Ilan a tenté de lui expliquer que convertir une maison en immeuble d'habitation n'a rien de simple, et qu'il fallait s'attendre à des surprises en chemin. A. a insisté.
La semaine suivante, ils ont pris l'avion ensemble. Le bien paraissait en état correct, mais abandonné et inachevé à l'intérieur. Ils ont commencé à rencontrer des professionnels locaux, et l'associé local du cabinet a entamé la due diligence juridique. L'agente immobilière, que A. présentait comme son associée dans le projet, assistait à toutes les réunions. Elle tenait à travailler avec des professionnels qu'elle connaissait, et écartait chaque candidat qu'on lui proposait. Malgré les recommandations, A. a choisi ses professionnels à elle, qui étaient aussi moins chers.
Les travaux se sont achevés, puis est arrivée la réponse de la mairie : pas de permis d'habiter, parce que les places de stationnement exigées par le permis de construire n'avaient pas été aménagées. L'agente n'avait pas informé A. de cette exigence au départ, l'architecte non plus. On a appris par la suite qu'elle avait tenté d'acheter une partie du terrain d'un voisin pour en faire un parking, sans y parvenir.
Le résultat : une maison convertie en six appartements, vendus à des investisseurs et à des acquéreurs, et un immeuble qui reste là « comme un éléphant blanc », selon les mots d'Ilan, sans permis d'habiter tant que le stationnement n'est pas réglé.
Le moment où cela a dérapé
On pourrait croire que tout a dérapé le jour où la mairie a refusé. C'est faux. L'exigence de stationnement figurait dans le permis depuis le début. La transaction a dérapé bien plus tôt : le jour où l'équipe a été choisie.
Trois choses se sont produites à ce moment-là :
Le problème n'était pas la construction. Il figurait dans le permis dès le premier jour, et personne ne l'a lu.
- La personne qui choisissait les professionnels avait un intérêt dans l'affaire. L'agente était aussi associée au projet, et c'est elle qui décidait qui y travaillerait.
- Les professionnels ont été choisis sur le prix. Ils étaient moins chers que ceux qui avaient été recommandés.
- Personne n'a lu le permis jusqu'au bout. Ni l'agente ni l'architecte n'ont dit à A. que le permis exigeait du stationnement.
La leçon d'Ilan dans la même chronique : la « ruche » de professionnels autour d'un promoteur compte, mais la connaissance de la réglementation locale et des exigences des autorités compte tout autant. « Ce qui coûte peu finit par coûter cher. »
Quel filtre l'aurait détecté
Trois mois après cette histoire, dans une chronique du 27.7.2024, Ilan a formulé la méthode qu'il recommande à tout promoteur : avant chaque transaction, une sélection initiale en trois étapes. On ne passe à l'étape suivante que si la transaction a franchi la précédente.
| Le filtre | Ce qu'on y vérifie | L'aurait-il détecté ici ? |
|---|---|---|
| A. Faisabilité économique | Un plan d'affaires avec toutes les dépenses et toutes les recettes, sur des hypothèses prudentes et à partir de plusieurs sources, y compris la fiscalité, les vols et les séjours | En partie. Si l'exigence avait été connue, le coût du stationnement serait entré dans le plan, et aurait peut-être changé la décision |
| B. Vérification urbanistique et physique | Une visite du bien, des rencontres avec des architectes et des entrepreneurs, les droits à construire, des transactions comparables dans le secteur, et les délais d'obtention du permis | Oui. C'est le filtre. L'exigence de stationnement est une condition d'urbanisme, et elle est écrite dans le permis |
| C. Vérification juridique | L'historique du bien et sa situation actuelle : charges, dettes, inscription et contrats | Pas nécessairement. Une vérification juridique du bien repère les charges et les dettes. Les conditions du permis relèvent de l'architecte et de la vérification urbanistique |
La conclusion n'est pas que la vérification juridique est inutile. Elle a été faite ici, et c'est une bonne chose. La conclusion est que chaque filtre détecte un type de problème différent, et qu'on ne peut donc en sauter aucun.
Ce que cela signifie quand on achète en Roumanie
L'histoire ne s'est pas forcément déroulée en Roumanie. Mais la question qui aurait sauvé la transaction est la même dans tous les pays : qu'exige exactement le permis, et que faut-il pour qu'on ait le droit d'habiter l'immeuble.
En Roumanie, le document qui détaille les exigences d'urbanisme d'un terrain s'appelle le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism), et le permis lui-même s'appelle autorizație de construire. Comment les vérifier, ainsi que le plan qui s'applique au terrain, nous l'avons détaillé dans notre guide de vérification du permis de construire et du PUZ.
Et si vous achetez un logement dans un projet au lieu de construire vous-même : en Roumanie, pour un achat sur plan, le promoteur ne peut vous remettre le logement qu'après la réception des travaux et avec des raccordements définitifs aux réseaux en fonctionnement (loi 169/2026, article 422(5)(k)). Autrement dit, comme dans l'histoire, la question de l'habitabilité fait partie de votre transaction, pas seulement de celle du promoteur.
Liste de contrôle : avant d'acheter un bien pour le convertir ou construire
- Lisez le permis en entier, conditions comprises. Stationnement, espaces verts, hauteur, nombre de logements. Demandez à l'architecte une liste écrite de chaque condition du permis.
- Demandez ce qu'il faut pour obtenir le permis d'habiter, pas seulement le permis de construire. Ce sont deux questions différentes, avec des réponses différentes.
- Si la solution dépend d'un voisin, réglez-la avant l'achat. Un accord verbal ne suffit pas. Si le stationnement exige une partie du terrain de quelqu'un d'autre, il faut un contrat signé, pas une négociation une fois les travaux terminés.
- Choisissez des professionnels qui travaillent uniquement pour vous. Un agent qui est aussi associé au projet ne devrait pas être celui qui choisit l'architecte.
- Ne choisissez pas les professionnels sur le seul prix. Comparez leur expérience avec l'autorité locale, pas seulement les devis.
- Intégrez le coût des conditions dans le plan d'affaires. Le stationnement, les réseaux ou un espace public exigés par le permis sont une dépense, pas une note de bas de page.
- Ne vendez pas de logements avant que la voie vers l'habitabilité soit claire. Dans l'histoire, les appartements étaient déjà vendus, et le problème du promoteur est donc devenu aussi celui des acquéreurs.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un permis de construire et un permis d'habiter ?
Le permis de construire autorise à bâtir selon un plan et sous certaines conditions. Le permis d'habiter, ou la réception des travaux, atteste que ce qui a été construit respecte ces conditions et qu'on a le droit d'y habiter. Dans l'histoire, le permis de construire existait, mais le permis d'habiter a été bloqué parce qu'une condition du permis, le stationnement, n'était pas remplie.
La due diligence juridique n'aurait-elle pas dû le révéler ?
Pas nécessairement. La vérification juridique d'un bien porte sur la propriété, les charges, les dettes et les contrats. Les conditions d'urbanisme comme le stationnement relèvent en général de l'architecte et de la vérification urbanistique. C'est pourquoi la méthode d'Ilan comprend trois filtres distincts.
J'ai acheté un appartement dans un immeuble converti. Que demander au promoteur ?
Demandez si l'immeuble dispose d'un permis d'habiter ou d'une réception des travaux, et sinon, ce qui manque pour l'obtenir et qui en est responsable. Demandez à voir le permis et ses conditions. Un avocat indépendant qui vous représente peut vérifier les réponses.
Pourquoi le choix des professionnels est-il si important ?
Parce que ce sont eux qui sont censés savoir ce qu'exige l'autorité locale. Dans l'histoire, les professionnels ont été choisis par une personne qui était aussi associée au projet, et sur le prix. Aucun d'eux n'a parlé au promoteur de l'exigence de stationnement.
En résumé
Cette transaction n'a pas échoué à cause d'une mauvaise construction ou d'une escroquerie. Elle s'est bloquée à cause d'une ligne du permis que personne n'a lue, et d'une équipe choisie sur le prix et par une personne intéressée.
La vérification qui l'aurait détectée est la vérification urbanistique, et elle coûte bien moins cher qu'un immeuble où personne ne peut habiter.
Si vous étudiez un bien en Roumanie, pour investir ou pour construire, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les documents d'urbanisme et les questions à poser avant la signature.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : la chronique « Deux histoires d'immobilier international par semaine » de Me Ilan Leibovitch, 20.4.2024 (« éléphant blanc ») et 27.7.2024 (« étude de faisabilité Go/No Go ») · Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction, article 422 (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, urbanistique ou financier. L'histoire s'appuie sur la chronique de Me Ilan Leibovitch, et les éléments permettant d'identifier les personnes ont été supprimés. Me Ilan Leibovitch est associé de Compass Group Romania et, dans les transactions de la société, il représente uniquement la société. Nous recommandons à chaque acquéreur de prendre un avocat indépendant. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
