3-этажный дом переделали в 6 квартир и продали инвесторам и покупателям. Когда работы закончились, мэрия отказала в разрешении на заселение.
Разрешение требовало парковочных мест. Риелтор не сказала застройщику об этом требовании, архитектор тоже.
Экономическая целесообразность, градостроительная и физическая проверка, юридическая проверка. К следующему этапу переходят, только пройдя предыдущий.
Требование о парковке является градостроительным условием. Его нашла бы градостроительная проверка, а не юридическая проверка объекта.
Прочитать условия разрешения, спросить, что нужно для заселения, заранее договориться с соседями и выбрать специалистов, работающих только на Вас.
Эпизод вкратце
Опытный застройщик купил трехэтажный дом, чтобы переделать его в шесть квартир. Квартиры были проданы инвесторам и покупателям, работы завершены. И тогда выяснилось, что мэрия не выдаст разрешение на заселение, потому что парковочные места, которых требовало разрешение на строительство, не были обустроены. Никто из команды не сказал ему об этом требовании в начале пути.
Проще говоря: проблема была не в строительстве. Она сидела в разрешении с первого дня, и никто ее не прочитал.
Это первый эпизод серии «Разбор сорвавшихся сделок». В каждом эпизоде мы берем реальную сделку из еженедельной колонки адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю» и задаем три вопроса: что случилось, в какой момент все пошло не так и какая проверка поймала бы это. Имена в колонке даны инициалами или псевдонимами, а в оригинале не указано, в какой стране это произошло.
Что случилось
Из колонки адвоката Илана Лейбовича (20.4.2024), вкратце:
Застройщик А. перешел из инвесторов в застройщики после того, как купил больше десяти квартир в нескольких странах. Часть он отремонтировал и продал, часть продолжал держать. Теперь он пришел с трехэтажным домом, который хотел купить и превратить в шесть квартир. Бизнес-план выглядел впечатляюще, как и фотографии дома. Илан пытался объяснить ему, что переделка дома в жилое здание дело совсем не простое и что по пути ждут сюрпризы. А. настоял на своем.
Через неделю они вместе полетели на место. Объект выглядел в приемлемом состоянии, но внутри был заброшен и не достроен. Они начали встречаться с местными специалистами, а местный партнер офиса приступил к юридической проверке (due diligence). На все встречи приходила риелтор, которую А. представил как своего партнера по проекту. Она настаивала на работе со специалистами, которых знает, и отвергала каждого предложенного ей кандидата. Вопреки рекомендациям А. выбрал ее специалистов, которые к тому же были дешевле.
Работы закончились, и тогда пришел ответ мэрии: разрешения на заселение нет, потому что парковочные места, которых требовало разрешение на строительство, не обустроены. Риелтор не сообщила А. об этом требовании в начале пути, архитектор тоже. Позже выяснилось, что она пыталась купить часть участка соседа, чтобы сделать там парковку, но безуспешно.
Итог: дом, переделанный в шесть квартир, проданных инвесторам и покупателям, и здание, которое стоит «как белый слон», по выражению Илана, без разрешения на заселение, пока вопрос с парковкой не будет решен.
Момент, когда все пошло не так
Легко подумать, что все пошло не так в тот день, когда мэрия отказала. Это не так. Требование о парковке все время было записано в разрешении. Сделка пошла не так гораздо раньше: в тот день, когда выбрали команду.
В тот момент произошли три вещи:
Проблема была не в строительстве. Она сидела в разрешении с первого дня, и никто ее не прочитал.
- Тот, кто выбирал специалистов, был заинтересованным лицом. Риелтор была еще и партнером по проекту, и именно она решала, кто будет на нем работать.
- Специалистов выбирали по цене. Они были дешевле тех, кого рекомендовали.
- Никто не дочитал разрешение до конца. Ни риелтор, ни архитектор не сказали А., что разрешение требует парковки.
Урок Илана из той же колонки: профессиональный «улей» вокруг застройщика важен, но не менее важно знание местного регулирования и требований властей. «Дешевое в итоге обходится дорого».
Какой фильтр поймал бы это
Через три месяца после этой истории, в колонке от 27.7.2024, Илан сформулировал метод, который он рекомендует каждому застройщику: перед любой сделкой проводится первичный отбор в три этапа. К следующему этапу переходят, только если сделка прошла предыдущий.
| Фильтр | Что в нем проверяют | Поймал бы он это здесь? |
|---|---|---|
| А. Экономическая целесообразность | Бизнес-план со всеми расходами и всеми доходами, на консервативных допущениях и по нескольким источникам, включая налоги, перелеты и проживание | Частично. Если бы требование было известно, стоимость парковки вошла бы в план и, возможно, изменила бы решение |
| Б. Градостроительная и физическая проверка | Осмотр объекта, встречи с архитекторами и подрядчиками, права на застройку, похожие сделки в районе и сроки получения разрешения | Да. Это тот самый фильтр. Требование о парковке является градостроительным условием, и оно записано в разрешении |
| В. Юридическая проверка | История объекта и его текущее состояние: обременения, долги, регистрация и договоры | Не обязательно. Юридическая проверка объекта находит обременения и долги. Условия разрешения относятся к компетенции архитектора и градостроительной проверки |
Вывод не в том, что юридическая проверка не нужна. Здесь ее провели, и это хорошо. Вывод в том, что каждый фильтр ловит свой тип проблем, поэтому ни один из них нельзя пропустить.
Что это значит при покупке в Румынии
История не обязательно произошла в Румынии. Но вопрос, который спас бы сделку, одинаков в любой стране: что именно требует разрешение и что должно произойти, чтобы в здании можно было жить.
В Румынии документ, в котором перечислены градостроительные требования к участку, называется градостроительным сертификатом (certificat de urbanism), а само разрешение называется autorizație de construire. Как их проверить, а также план застройки, действующий для участка, мы подробно описали в нашем руководстве по проверке разрешения на строительство и PUZ.
А если Вы покупаете квартиру в проекте, а не строите сами: в Румынии при покупке на этапе строительства застройщик вправе передать Вам жилье только после приемки работ и при работающих постоянных подключениях к инженерным сетям (Закон 169/2026, ст. 422(5)(k)). То есть, как и в этой истории, вопрос заселения является частью Вашей сделки, а не только сделки застройщика.
Чек-лист: перед покупкой объекта для переделки или строительства
- Прочитайте разрешение целиком, включая условия. Парковка, зеленые зоны, высота, количество квартир. Попросите архитектора составить письменный список всех условий разрешения.
- Спросите, что нужно для получения разрешения на заселение, а не только разрешения на строительство. Это два разных вопроса с разными ответами.
- Если решение зависит от соседа, закройте вопрос до покупки. Устной договоренности недостаточно. Если для парковки нужна часть чужого участка, нужен подписанный договор, а не переговоры после окончания работ.
- Выбирайте специалистов, которые работают только на Вас. Риелтор, который одновременно является партнером по проекту, не должен выбирать архитектора.
- Не выбирайте специалистов только по цене. Сравнивайте опыт работы с местными властями, а не только сметы.
- Заложите стоимость условий в бизнес-план. Парковка, инфраструктура или общественное пространство, которых требует разрешение, это расход, а не сноска.
- Не продавайте квартиры, пока путь к заселению не ясен. В этой истории квартиры уже были проданы, поэтому проблема застройщика стала и проблемой покупателей.
Часто задаваемые вопросы
Чем разрешение на строительство отличается от разрешения на заселение?
Разрешение на строительство позволяет строить по проекту и на определенных условиях. Разрешение на заселение, или приемка работ, подтверждает, что построенное соответствует этим условиям и в нем можно жить. В этой истории разрешение на строительство было, но заселение застопорилось, потому что одно условие разрешения, парковка, не было выполнено.
Разве юридическая проверка не должна была это выявить?
Не обязательно. Юридическая проверка объекта сосредоточена на праве собственности, обременениях, долгах и договорах. Градостроительные условия, такие как парковка, обычно относятся к компетенции архитектора и градостроительной проверки. Поэтому метод Илана включает три отдельных фильтра.
Квартира в переделанном здании уже куплена. Что спросить у застройщика?
Спросите, есть ли у здания разрешение на заселение или акт приемки работ, а если нет, то чего не хватает для его получения и кто за это отвечает. Попросите показать разрешение на строительство и его условия. Независимый юрист, представляющий Ваши интересы, может проверить ответы.
Почему выбор специалистов так важен?
Потому что именно они должны знать, чего требуют местные власти. В этой истории специалистов выбирала та, кто одновременно была партнером по проекту, и выбирала по цене. Никто из них не сказал застройщику о требовании парковки.
Итог
Эта сделка сорвалась не из-за плохого строительства и не из-за мошенничества. Она застряла из-за одной строки в разрешении, которую никто не прочитал, и команды, выбранной по цене заинтересованным лицом.
Проверка, которая поймала бы это, называется градостроительной, и она стоит гораздо меньше, чем здание, в котором нельзя жить.
Если Вы присматриваетесь к объекту в Румынии, для инвестиций или для строительства, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по градостроительным документам и вопросам, которые нужно задать до подписания.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: колонка адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю», 20.4.2024 («Белый слон») и 27.7.2024 («Проверка целесообразности Go/No Go») · Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, ст. 422 (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, градостроительной или финансовой консультацией. История основана на колонке адвоката Илана Лейбовича, идентифицирующие детали удалены. Адвокат Илан Лейбович является партнером Compass Group Romania и в сделках компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста. Правила актуальны на 17 октября 2026 года.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
