Ein 3-stöckiges Haus wurde zu 6 Wohnungen umgebaut und an Investoren und Käufer verkauft. Nach den Arbeiten verweigerte die Stadt die Nutzungsgenehmigung.
Die Genehmigung verlangte Parkplätze. Die Maklerin sagte dem Projektentwickler nichts von der Auflage, der Architekt auch nicht.
Wirtschaftlichkeit, planungsrechtliche und physische Prüfung, rechtliche Prüfung. Zur nächsten Stufe nur, wenn das Geschäft die vorherige bestanden hat.
Eine Parkplatzauflage ist eine planungsrechtliche Bedingung. Die planungsrechtliche Prüfung, nicht die rechtliche Prüfung der Immobilie, hätte sie aufgedeckt.
Die Auflagen der Genehmigung lesen, fragen, was für die Nutzung nötig ist, Lösungen mit Nachbarn vorab klären und Fachleute wählen, die nur für Sie arbeiten.
Die Folge in Kürze
Ein erfahrener Projektentwickler kaufte ein dreistöckiges Haus, um es zu sechs Wohnungen umzubauen. Die Wohnungen wurden an Investoren und Käufer verkauft, die Arbeiten wurden abgeschlossen. Dann stellte sich heraus, dass die Stadtverwaltung keine Nutzungsgenehmigung erteilen würde, weil die in der Baugenehmigung geforderten Parkplätze nicht geschaffen worden waren. Niemand aus dem Team hatte ihn zu Beginn auf diese Auflage hingewiesen.
Einfach gesagt: Das Problem lag nicht am Bau. Es stand vom ersten Tag an in der Genehmigung, und niemand hat es gelesen.
Dies ist die erste Folge der Serie „Gescheiterte Deals analysiert“. In jeder Folge nehmen wir ein echtes Geschäft aus der wöchentlichen Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“, und stellen drei Fragen: Was ist passiert, in welchem Moment ging es schief, und welche Prüfung hätte es erkannt? Die Namen in der Kolumne sind Initialen oder Pseudonyme, und im Original steht nicht, in welchem Land sich das zugetragen hat.
Was geschah
Aus der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch (20.4.2024), in Kürze:
Der Projektentwickler, A., war vom Investor zum Projektentwickler geworden, nachdem er mehr als zehn Wohnungen in mehreren Ländern gekauft hatte. Einige hatte er renoviert und verkauft, andere behalten. Nun kam er mit einem dreistöckigen Haus, das er kaufen und in sechs Wohnungen umwandeln wollte. Der Businessplan sah beeindruckend aus, die Fotos des Hauses ebenso. Ilan versuchte ihm zu erklären, dass der Umbau eines Hauses zu einem Wohngebäude keine einfache Sache ist und dass unterwegs Überraschungen zu erwarten sind. A. bestand darauf.
In der Woche darauf flogen sie gemeinsam hin. Die Immobilie wirkte in ordentlichem Zustand, aber verlassen und innen unfertig. Sie begannen, sich mit örtlichen Fachleuten zu treffen, und der lokale Partner der Kanzlei begann mit der rechtlichen Sorgfaltsprüfung. Zu allen Treffen kam die Maklerin mit, die A. als seine Partnerin im Projekt vorstellte. Sie bestand darauf, mit Fachleuten zu arbeiten, die sie kannte, und lehnte jeden vorgeschlagenen Kandidaten ab. Entgegen den Empfehlungen entschied sich A. für ihre Fachleute, die auch billiger waren.
Die Arbeiten wurden abgeschlossen, und dann kam die Antwort der Stadtverwaltung: keine Nutzungsgenehmigung, weil die in der Baugenehmigung geforderten Parkplätze nicht geschaffen worden waren. Die Maklerin hatte A. zu Beginn nicht über die Auflage informiert, der Architekt auch nicht. Später stellte sich heraus, dass sie versucht hatte, einen Teil des Grundstücks eines Nachbarn zu kaufen, um daraus Parkplätze zu machen, und damit gescheitert war.
Das Ergebnis: ein zu sechs Wohnungen umgebautes Haus, verkauft an Investoren und Käufer, und ein Gebäude, das „wie ein weißer Elefant“ dasteht, so Ilan, ohne Nutzungsgenehmigung, bis die Parkplatzfrage gelöst ist.
Der Moment, in dem es schiefging
Man könnte meinen, es ging an dem Tag schief, an dem die Stadt ablehnte. Das stimmt nicht. Die Parkplatzauflage stand die ganze Zeit in der Genehmigung. Das Geschäft ging zu einem viel früheren Zeitpunkt schief: an dem Tag, an dem das Team ausgewählt wurde.
In diesem Moment geschahen drei Dinge:
Das Problem lag nicht am Bau. Es stand vom ersten Tag an in der Genehmigung, und niemand hat es gelesen.
- Wer die Fachleute auswählte, hatte ein Eigeninteresse. Die Maklerin war zugleich Partnerin im Projekt, und sie bestimmte, wer daran arbeitete.
- Die Fachleute wurden nach dem Preis ausgewählt. Sie waren billiger als die empfohlenen.
- Niemand las die Genehmigung bis zum Ende. Weder die Maklerin noch der Architekt sagten A., dass die Genehmigung Parkplätze verlangte.
Ilans Lehre aus derselben Kolumne: Das Team von Fachleuten um den Projektentwickler herum ist wichtig, aber ebenso wichtig ist die Kenntnis der örtlichen Vorschriften und der Anforderungen der Behörden. „Was billig ist, wird am Ende teuer.“
Welcher Filter das erkannt hätte
Drei Monate nach dieser Geschichte, in der Kolumne vom 27.7.2024, formulierte Ilan die Methode, die er jedem Projektentwickler empfiehlt: vor jedem Geschäft eine Vorprüfung in drei Stufen. Zur nächsten Stufe geht man nur, wenn das Geschäft die vorherige bestanden hat.
| Der Filter | Was geprüft wird | Hätte er hier gegriffen? |
|---|---|---|
| A. Wirtschaftlichkeit | Ein Businessplan mit allen Ausgaben und allen Einnahmen, mit konservativen Annahmen und aus mehreren Quellen, einschließlich Steuern, Flügen und Aufenthalt | Teilweise. Wäre die Auflage bekannt gewesen, wären die Kosten der Parkplätze in den Plan eingeflossen und hätten die Entscheidung vielleicht geändert |
| B. Planungsrechtliche und physische Prüfung | Besichtigung der Immobilie, Treffen mit Architekten und Bauunternehmern, Baurechte, vergleichbare Geschäfte in der Gegend und Zeitpläne für die Genehmigung | Ja. Das ist der Filter. Die Parkplatzauflage ist eine planungsrechtliche Bedingung, und sie steht in der Genehmigung |
| C. Rechtliche Prüfung | Die Geschichte der Immobilie und ihr heutiger Zustand: Belastungen, Schulden, Eintragung und Verträge | Nicht unbedingt. Eine rechtliche Prüfung der Immobilie findet Belastungen und Schulden. Die Bedingungen der Genehmigung sind Sache des Architekten und der planungsrechtlichen Prüfung |
Die Schlussfolgerung ist nicht, dass die rechtliche Prüfung überflüssig ist. Sie wurde hier durchgeführt, und das ist gut. Die Schlussfolgerung ist, dass jeder Filter eine andere Art von Problem erkennt und man deshalb keinen davon überspringen kann.
Und was das bedeutet, wenn Sie in Rumänien kaufen
Die Geschichte hat sich nicht unbedingt in Rumänien zugetragen. Aber die Frage, die das Geschäft gerettet hätte, ist in jedem Land dieselbe: Was genau verlangt die Genehmigung, und was muss geschehen, damit man in dem Gebäude wohnen darf?
In Rumänien heißt das Dokument, das die planungsrechtlichen Anforderungen an ein Grundstück aufführt, Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism), und die Genehmigung selbst heißt autorizație de construire. Wie Sie beide prüfen, ebenso wie den Plan, der für das Grundstück gilt, haben wir in unserem Ratgeber zur Prüfung von Baugenehmigung und PUZ erklärt.
Und wenn Sie eine Einheit in einem Projekt kaufen und nicht selbst bauen: In Rumänien darf der Bauträger Ihnen die Wohnung beim Off-Plan-Kauf erst nach der Abnahme der Arbeiten und mit funktionierenden dauerhaften Versorgungsanschlüssen übergeben (Gesetz 169/2026, Art. 422(5)(k)). Wie in der Geschichte ist die Frage der Bewohnbarkeit also Teil Ihres Geschäfts, nicht nur des Bauträgers.
Checkliste: bevor Sie eine Immobilie zum Umbau oder Neubau kaufen
- Lesen Sie die gesamte Genehmigung, einschließlich der Auflagen. Parkplätze, Grünflächen, Höhe, Anzahl der Einheiten. Bitten Sie den Architekten um eine schriftliche Liste aller Auflagen der Genehmigung.
- Fragen Sie, was für die Nutzungsgenehmigung nötig ist, nicht nur für die Baugenehmigung. Das sind zwei verschiedene Fragen mit verschiedenen Antworten.
- Wenn die Lösung von einem Nachbarn abhängt, klären Sie sie vor dem Kauf. Eine mündliche Zusage reicht nicht. Wenn die Parkplätze einen Teil des Grundstücks eines anderen erfordern, braucht es einen unterschriebenen Vertrag, keine Verhandlungen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind.
- Wählen Sie Fachleute, die nur für Sie arbeiten. Ein Makler, der zugleich Partner im Projekt ist, sollte nicht derjenige sein, der den Architekten auswählt.
- Wählen Sie Fachleute nicht allein nach dem Preis. Vergleichen Sie die Erfahrung mit der örtlichen Behörde, nicht nur Angebote.
- Nehmen Sie die Kosten der Auflagen in den Businessplan auf. Parkplätze, Infrastruktur oder öffentliche Flächen, die die Genehmigung verlangt, sind eine Ausgabe, keine Fußnote.
- Verkaufen Sie keine Einheiten, bevor der Weg zur Nutzungsgenehmigung klar ist. In der Geschichte waren die Wohnungen bereits verkauft, und deshalb wurde das Problem des Projektentwicklers auch zum Problem der Käufer.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Baugenehmigung und einer Nutzungsgenehmigung?
Eine Baugenehmigung erlaubt, nach einem Plan und unter bestimmten Auflagen zu bauen. Eine Nutzungsgenehmigung, beziehungsweise die Abnahme der Arbeiten, bestätigt, dass das Gebaute die Auflagen erfüllt und bewohnt werden darf. In der Geschichte lag die Baugenehmigung vor, aber die Nutzungsgenehmigung blieb stecken, weil eine Auflage der Genehmigung, die Parkplätze, nicht erfüllt war.
Hätte die rechtliche Sorgfaltsprüfung das nicht aufdecken müssen?
Nicht unbedingt. Eine rechtliche Prüfung einer Immobilie konzentriert sich auf Eigentum, Belastungen, Schulden und Verträge. Planungsrechtliche Auflagen wie Parkplätze sind in der Regel Sache des Architekten und der planungsrechtlichen Prüfung. Deshalb umfasst Ilans Methode drei getrennte Filter.
Ich habe eine Wohnung in einem umgebauten Gebäude gekauft. Was sollte ich den Bauträger fragen?
Fragen Sie, ob das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung oder eine Abnahme der Arbeiten hat, und falls nicht, was fehlt, um sie zu erhalten, und wer dafür verantwortlich ist. Lassen Sie sich die Genehmigung und ihre Auflagen zeigen. Ein unabhängiger Anwalt, der Sie vertritt, kann die Antworten prüfen.
Warum ist die Auswahl der Fachleute so wichtig?
Weil sie diejenigen sind, die wissen müssten, was die örtliche Behörde verlangt. In der Geschichte wurden die Fachleute von jemandem ausgewählt, die zugleich Partnerin im Projekt war, und nach dem Preis. Keiner von ihnen sagte dem Projektentwickler etwas von der Parkplatzauflage.
Fazit
Dieses Geschäft ist nicht an schlechtem Bauen oder an Betrug gescheitert. Es blieb stecken wegen einer einzigen Zeile in der Genehmigung, die niemand gelesen hat, und wegen eines Teams, das nach dem Preis und von jemandem mit Eigeninteresse ausgewählt wurde.
Die Prüfung, die es erkannt hätte, ist die planungsrechtliche Prüfung, und sie kostet viel weniger als ein Gebäude, in dem niemand wohnen darf.
Wenn Sie eine Immobilie in Rumänien prüfen, als Investition oder zum Bauen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die planungsrechtlichen Unterlagen durch und die Fragen, die Sie vor der Unterschrift stellen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Die Kolumne „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“ von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, 20.4.2024 („Weißer Elefant“) und 27.7.2024 („Machbarkeitsprüfung Go/No Go“) · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Art. 422 (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Planungs- oder Finanzberatung dar. Die Geschichte beruht auf der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, identifizierende Details wurden entfernt. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
