Altı daire satıldı ve kimsenin oturamadığı bir bina kaldı

Bölümün özeti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Deneyimli bir yatırımcı, ilk geliştirme işinde üç katlı bir evi altı daireye dönüştürmek üzere satın aldı. Daireler yatırımcılara ve alıcılara satıldı, işler tamamlandı. Sonra belediyenin iskân belgesi vermeyeceği ortaya çıktı, çünkü yapı ruhsatında istenen otopark yerleri sağlanmamıştı. Ekipten hiç kimse başlangıçta ona bu şartı söylememişti.

Kısacası: sorun inşaat değildi. Sorun ilk günden ruhsattaydı ve kimse geliştiriciye bunu söylemedi.

Bu, “Başarısız işler” serisinin ilk bölümü. Her bölümde, Av. Ilan Leibovitch'in haftalık “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesinden gerçek bir işi alıp üç soru soruyoruz: ne oldu, iş hangi anda yanlış gitti ve hangi kontrol bunu yakalardı. Köşedeki isimler baş harfler veya takma isimlerdir ve orijinal metin olayın hangi ülkede geçtiğini söylemiyor.

Ne oldu

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch'in köşesinden (20.4.2024), özetle:

Geliştirici A., birkaç ülkede on'dan fazla daire aldıktan sonra yatırımcılıktan geliştiriciliğe geçti. Bazılarını yenileyip sattı, bazılarını elinde tuttu. Şimdi, satın alıp altı daireye dönüştürmek istediği üç katlı bir evle geldi. İş planı etkileyiciydi, evin fotoğrafları da öyle. Ilan, bir evi konut binasına dönüştürmenin hiç de basit olmadığını ve sürprizlere hazırlıklı olmak gerektiğini anlatmaya çalıştı. A. ısrar etti.

Ertesi hafta birlikte yola çıktılar. Mülk makul bir durumdaydı, ama içi terk edilmiş ve bitmemişti. Yerel profesyonellerle görüşmeye başladılar ve ofisin yerel ortağı hukuki ön incelemeyi başlattı. A.'nın projedeki ortağı olarak tanıttığı emlakçı her görüşmeye geldi. Tanıdığı profesyonellerle çalışmakta ısrar etti ve önerilen her adayı reddetti. A., kendisine verilen tavsiyelerin aksine onun profesyonellerini seçti; üstelik bunlar daha ucuzdu.

İşler bitti, ardından belediyenin yanıtı geldi: iskân belgesi yok, çünkü yapı ruhsatında istenen otopark yerleri sağlanmamıştı. Emlakçı A.'ya başlangıçta bu şartı söylememişti, mimar da söylememişti. Daha sonra, komşunun arsasının bir kısmını otoparka çevirmek üzere satın almayı denediği, ancak başaramadığı ortaya çıktı.

Sonuç: altı daireye dönüştürülüp yatırımcılara ve alıcılara satılan bir ev ve Ilan'ın deyişiyle “beyaz fil” gibi duran, otopark çözülene kadar iskân belgesi olmayan bir bina.

İşin yanlış gittiği an

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İşin belediyenin hayır dediği gün yanlış gittiğini düşünmek kolaydır. Öyle değil. Otopark şartı en baştan ruhsatta yazılıydı. İş çok daha önce yanlış gitti: ekibin seçildiği gün.

O anda üç şey oldu:

1. Profesyonelleri seçen kişinin bir çıkarı vardı. Emlakçı aynı zamanda projenin ortağıydı ve projede kimin çalışacağına o karar verdi.
2. Profesyoneller fiyata göre seçildi. Önerilenlerden daha ucuzdular.
3. Kimse geliştiriciye ruhsatın ne istediğini söylemedi. Ne emlakçı ne de mimar, A.'ya ruhsatın otopark gerektirdiğini söyledi.

Ilan'ın aynı köşedeki dersi: bir geliştiricinin çevresindeki profesyonel “kovan” önemlidir, ancak yerel mevzuatı ve yetkililerin taleplerini bilmek de en az o kadar önemlidir. “Ucuz olan pahalıya patlar.”

Hangi filtre bunu yakalardı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu hikayeden üç ay sonra, 27.7.2024 tarihli bir köşede Ilan her geliştiriciye önerdiği yöntemi ortaya koydu: her işlemden önce üç aşamalı bir ilk eleme. İş önceki aşamayı geçtiyse bir sonrakine ilerlersiniz.

Tablonun son sütunu, Ilan'ın yöntemini kullanan kendi analizimizdir.

Filtre	Neyi kontrol eder	Bunu yakalar mıydı?
A. Ekonomik fizibilite	Tüm maliyetleri ve tüm gelirleri içeren, muhafazakar varsayımlara dayanan ve birden çok kaynaktan beslenen bir iş planı; vergi, uçuşlar ve konaklama dahil	Kısmen. Şart bilinseydi otopark maliyeti plana girerdi ve kararı değiştirebilirdi
B. İmar ve fiziksel kontrol	Alan ziyareti, mimar ve müteahhitlerle görüşmeler, yapılaşma hakları, bölgedeki emsal satışlar ve ruhsat için gerçekçi süreler	Evet. Bu filtre. Otopark şartı bir imar koşuludur ve ruhsatta yazılıdır
C. Hukuki kontrol	Taşınmazın geçmişi ve mevcut durumu: ipotekler, borçlar, tescil ve sözleşmeler	Her zaman değil. Taşınmazın hukuki kontrolü ipotekleri ve borçları bulur. Ruhsatın koşulları mimarın ve imar kontrolünün işidir

Sonuç, hukuki kontrolün gereksiz olduğu değil. Burada yapıldı ve bu iyi. Sonuç, her filtrenin farklı türde bir sorunu yakalaması ve bu yüzden hiçbirinin atlanamayacağıdır.

Romanya'da satın alırken bunun anlamı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Hikaye mutlaka Romanya'da yaşanmadı. Ancak işi kurtaracak soru her ülkede aynıdır: ruhsat tam olarak ne istiyor ve insanların binada yaşayabilmesi için ne olması gerekiyor.

Romanya'da bir arsa için imar gerekliliklerini belirleyen belge şehircilik sertifikası (certificat de urbanism), ruhsatın kendisi ise autorizație de construire'dir. Bunların ve arsaya uygulanan imar planının nasıl kontrol edileceği yapı ruhsatı ve PUZ kontrolü rehberimizde anlatılıyor.

Kendiniz inşa etmek yerine bir projeden birim alıyorsanız: Romanya'da projeden satın alırken geliştirici, evi ancak işler resmen kabul edildikten ve kalıcı altyapı bağlantıları çalışır hale geldikten sonra teslim edebilir (Kanun 169/2026, md. 422(5)(k)). Yani hikayede olduğu gibi, iskân meselesi yalnızca geliştiricinin değil, sizin işleminizin de bir parçasıdır.

Kontrol listesi: dönüştürülecek veya inşa edilecek bir mülk satın almadan önce

1. Ruhsatın tamamını, koşullarıyla birlikte okuyun. Otopark, yeşil alan, yükseklik, birim sayısı. Mimardan ruhsattaki her koşulun yazılı bir listesini isteyin.
2. Yalnızca ruhsat için değil, iskân için de neyin gerektiğini sorun. Bunlar farklı iki sorudur ve yanıtları farklıdır.
3. Çözüm bir komşuya bağlıysa, satın almadan önce kapatın. Sözlü anlaşma yeterli değildir. Otopark başkasının arsasının bir kısmını gerektiriyorsa, işler bittikten sonra pazarlık yapmak yerine imzalı bir anlaşmaya ihtiyacınız vardır.
4. Yalnızca sizin için çalışan profesyoneller seçin. Aynı zamanda projenin ortağı olan bir emlakçı mimarı seçen kişi olmamalıdır.
5. Profesyonelleri yalnızca fiyata göre seçmeyin. Sadece tekliflere değil, yerel yönetimle deneyimlerine de bakın.
6. Koşulların maliyetini iş planına ekleyin. Ruhsatın gerektirdiği otopark, altyapı veya kamusal alan bir maliyettir, dipnot değildir.
7. İskâna giden yol netleşmeden birimleri satmayın. Hikayede daireler zaten satılmıştı, bu yüzden geliştiricinin sorunu alıcıların da sorunu oldu.

Sık sorulan sorular

Yapı ruhsatı ile iskân belgesi arasındaki fark nedir?

Yapı ruhsatı, belirli koşullar altında bir plana göre inşa etmenize izin verir. İskân belgesi ya da işlerin resmi kabulü ise yapılanın bu koşulları karşıladığını ve insanların orada yaşayabileceğini doğrular. Hikayede ruhsat vardı, ancak ruhsattaki bir koşul olan otopark yerine getirilmediği için iskân takıldı.

Hukuki ön inceleme bunu bulmamış mıydı?

Her zaman değil. Bir taşınmazın hukuki kontrolü mülkiyete, ipoteklere, borçlara ve sözleşmelere odaklanır. Otopark gibi imar koşulları genellikle mimarın ve imar kontrolünün konusudur. Ilan'ın yönteminde bu yüzden üç ayrı filtre vardır.

Dönüştürülmüş bir binada daire aldım. Geliştiriciye ne sormalıyım?

Binanın iskân belgesi ya da işlerin resmi kabulü olup olmadığını, yoksa neyin eksik olduğunu ve bundan kimin sorumlu olduğunu sorun. Ruhsatı ve koşullarını görmek isteyin. Sizin adınıza hareket eden bağımsız bir avukat yanıtları kontrol edebilir.

Profesyonellerin seçimi neden bu kadar önemli?

Çünkü yerel yönetimin ne istediğini bilmesi gereken kişiler onlardır. Hikayede profesyonelleri, aynı zamanda projenin ortağı olan biri ve fiyata göre seçti. Hiçbiri geliştiriciye otopark şartını söylemedi.

Sonuç

Bu iş kötü inşaat ya da dolandırıcılık yüzünden başarısız olmadı. Ruhsattaki, geliştiriciye zamanında kimsenin göstermediği tek bir satır ve çıkarı olan biri tarafından fiyata göre seçilmiş bir ekip yüzünden takıldı.

Bunu yakalayacak kontrol imar kontrolüdür ve kimsenin oturamadığı bir binadan çok daha ucuza gelir.

Romanya'da yatırım veya inşaat için bir mülke bakıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İmar belgelerini ve imzadan önce sorulacak soruları birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Av. Ilan Leibovitch'in “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesi, 20.4.2024 (“Beyaz fil”) ve 27.7.2024 (“Go/No Go fizibilite kontrolü”) · Kanun 169/2026, İmar ve Yapı Kanunu, md. 422 (Monitorul Oficial no. 661, 10.8.2026)

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, imar veya mali tavsiye değildir. Hikaye, Av. Ilan Leibovitch'in köşesine dayanır ve kimlik belirleyici ayrıntılar çıkarılmıştır. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneririz. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur.