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Prüfen Sie ein Immobiliengeschäft im Ausland in drei Filtern

Bevor Sie fliegen, vor der Anzahlung und vor dem Anwalt: 18 Fragen, die zeigen, ob das Geschäft besteht, eine Prüfung braucht oder schon am Schreibtisch zu Hause durchfällt. Das ist die Methode, die Rechtsanwalt Ilan Leibovitch den Projektentwicklern beibringt, die er begleitet.

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A

Wirtschaftliche Machbarkeit

Stimmen die Zahlen, auch wenn etwas schiefgeht?

  1. Ich habe einen konservativen Businessplan mit allen Ausgaben: Grundstück, Steuern, Gebühren, Notar, Berater, Flüge und Verwaltung.Kritisch
  2. Der Verkaufspreis im Plan beruht auf ähnlichen abgeschlossenen Geschäften in der Gegend, nicht auf Inseraten.Kritisch
  3. Ich habe geprüft, was mit dem Plan passiert, wenn sich der Bau verzögert oder die Preise fallen.
  4. Ich weiß, woher das gesamte Kapital für die Phase vor der Genehmigung kommt, ohne Geld von Käufern.Kritisch
  5. Eine lokale Bank hat den Plan gesehen und grundsätzlich gesagt, dass sie bereit ist, den Bau zu finanzieren.
  6. Ich habe die Besteuerung in beiden Ländern vor dem Geschäft mit einem Steuerberater geprüft.
B

Planerische und physische Prüfung

Was darf hier gebaut werden, und wer baut?

  1. Ich habe das Grundstück selbst besichtigt.Kritisch
  2. Ich habe eine Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism) für das Grundstück und geprüft, was tatsächlich gebaut werden darf.Kritisch
  3. Ich weiß, ob ein Bebauungsplan (PUZ oder PUD) nötig ist, und habe diese Zeit in den Zeitplan eingerechnet.
  4. Ich habe Zugang und Versorgung geprüft: Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Gas.
  5. Ein lokaler Architekt und ein Ingenieur haben das Grundstück geprüft, einschließlich Baugrund und Hochwassergebieten.
  6. Ich habe mindestens zwei Angebote von Bauunternehmern erhalten, mit Zeitplan.
C

Rechtliche Prüfung

Wem gehört das Grundstück wirklich, und was lastet darauf?

  1. Ich habe einen aktuellen Grundbuchauszug gesehen: Eigentümer, Belastungen und Vermerke.Kritisch
  2. Das Grundstück ist im Kataster eingetragen, und die Grenzen vor Ort entsprechen der Eintragung.
  3. Ich habe geprüft, dass es keine Restitutionsansprüche oder Klagen auf das Grundstück gibt.Kritisch
  4. Mir ist klar, auf wessen Namen das Grundstück eingetragen wird: auf meinen Namen oder auf eine rumänische Gesellschaft, und was das für meinen Reisepass bedeutet.Kritisch
  5. Wenn das Grundstück landwirtschaftlich ist und außerhalb des bebauten Gebiets liegt, habe ich das Vorkaufsverfahren und die Kaufbedingungen geprüft.
  6. Ich habe einen lokalen Anwalt, der nur für mich arbeitet, nicht für den Verkäufer.Kritisch

The method

Warum gerade drei Filter, und warum in dieser Reihenfolge

Die meisten Fehler bei Immobiliengeschäften im Ausland passieren nicht wegen eines schlechten Geschäfts. Sie passieren, weil das Richtige zu spät geprüft wurde: Man kaufte ein Grundstück und entdeckte dann, was darauf gebaut werden darf, unterschrieb und entdeckte dann eine Belastung, plante Verkäufe und entdeckte dann, dass vor der Genehmigung nicht verkauft werden darf.

Filter A: wirtschaftliche Machbarkeit

Ein konservativer Businessplan mit allen Ausgaben, auch denen, die man vergisst. Ein Verkaufspreis nach abgeschlossenen Geschäften, nicht nach Inseraten. Und ein Verzögerungsszenario. Wenn die Zahlen hier nicht stimmen, gibt es keinen Grund, für weitere Prüfungen zu zahlen.

Filter B: planerische und physische Prüfung

Besuch vor Ort, Städtebaubescheinigung, Versorgung, Bauunternehmer. Hier zeigt sich, was tatsächlich gebaut werden darf, wie lange es dauert und wer baut. In Rumänien gilt das neue Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026) seit dem 25. August 2026, deshalb prüft eine alte Checkliste womöglich nach einem aufgehobenen Gesetz. Der Weg zur Genehmigung, Schritt für Schritt.

Filter C: rechtliche Prüfung

Aktueller Grundbuchauszug, Eintragung, Ansprüche, und auf wessen Namen das Grundstück eingetragen wird. Und ein Anwalt, der nur für Sie arbeitet. Die vollständige Checkliste zur Grundstücksprüfung.

Ein Geschäft, das am ersten Filter scheitert, kostet Sie kein Flugticket. Das ist die ganze Idee.

FAQ

Fragen zur Prüfung

Wie prüft man ein Immobiliengeschäft im Ausland?

Sie schicken es durch drei Filter, in dieser Reihenfolge: wirtschaftliche Machbarkeit (ein konservativer Plan mit allen Ausgaben und ein Verkaufspreis nach abgeschlossenen Geschäften), planerische und physische Prüfung (was gebaut werden darf, Versorgung, Bauunternehmer) und rechtliche Prüfung (Grundbuchauszug, Eintragung, Ansprüche und ein eigener Anwalt). Ein Geschäft, das an einem davon scheitert, wird schon von zu Hause aus aussortiert.

Eignet sich das Werkzeug auch für den Kauf einer Wohnung, nicht nur für Projektentwicklung?

Die meisten rechtlichen Fragen passen zu jedem Kauf. Die wirtschaftlichen und planerischen Fragen wurden für alle geschrieben, die ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, um zu bauen oder zu renovieren.

Was tun bei vielen Antworten „Weiß nicht“?

Das ist kein Scheitern. Es ist das, was Sie noch nicht geprüft haben. Jedes „Weiß nicht“ ist eine Frage, auf die Sie eine schriftliche Antwort brauchen, bevor Sie sich verpflichten.

Werden meine Antworten bei Ihnen gespeichert?

Nein. Die Antworten bleiben in Ihrem Browser. Wenn Sie den Aktionsplan anfordern, speichern wir nur die E-Mail-Adresse, die Sie angegeben haben.

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Das Werkzeug dient nur der allgemeinen Information und einer ersten Selbstprüfung. Es ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und ersetzt keinen Anwalt, Gutachter und Steuerberater im Land des Geschäfts.