Compass Group RomaniaПроверка сделкиЗаписаться на встречу

Deal check · 3 filters

Проверьте сделку с недвижимостью за рубежом в трех фильтрах

До перелета, до аванса и до юриста: 18 вопросов, которые показывают, проходит ли сделка, требует ли проверки или отсеивается еще за рабочим столом дома. Это метод, которому адвокат Илан Лейбович учит девелоперов, которых он сопровождает.

0 из 18 вопросов
A

Экономическая целесообразность

Сходятся ли цифры, даже когда что-то идет не так?

  1. У меня есть консервативный бизнес-план со всеми расходами: земля, налоги, сборы, нотариус, консультанты, перелеты и управление.Критический
  2. Цена продажи в плане основана на похожих закрытых сделках в районе, а не на объявлениях.Критический
  3. Мне известно, что будет с планом, если строительство задержится или цены упадут.
  4. Мне известно, откуда придет весь капитал на этап до разрешения, без денег покупателей.Критический
  5. Местный банк видел план и в принципе готов финансировать строительство.
  6. Налогообложение в обеих странах проверено с налоговым консультантом до сделки.
B

Градостроительная и физическая проверка

Что здесь разрешено строить и кто будет строить?

  1. Я лично побывал(а) на участке.Критический
  2. У меня есть градостроительный сертификат (certificat de urbanism) на участок, и мне известно, что на самом деле разрешено строить.Критический
  3. Мне известно, нужен ли детальный план (PUZ или PUD), и это время заложено в график.
  4. Доступ и сети проверены: дорога, вода, канализация, электричество и газ.
  5. Местные архитектор и инженер проверили участок, включая грунт и зоны затопления.
  6. У меня есть как минимум два предложения от подрядчиков, с графиком.
C

Юридическая проверка

Кому на самом деле принадлежит земля и что на ней лежит?

  1. Я видел(а) актуальную выписку из земельной книги: собственники, обременения и отметки.Критический
  2. Земля внесена в кадастр, и границы на местности совпадают с регистрацией.
  3. Мне известно, что на землю нет реституционных или судебных требований.Критический
  4. Мне ясно, на чье имя будет зарегистрирована земля: на мое или на румынскую компанию, и что это значит для моего паспорта.Критический
  5. Если земля сельскохозяйственная и за пределами застроенной территории, процедура преимущественного права и условия покупки проверены.
  6. У меня есть местный юрист, который работает только на меня, а не на продавца.Критический

The method

Почему именно три фильтра и почему в таком порядке

Большинство ошибок в сделках с недвижимостью за рубежом происходит не из-за плохой сделки. Они происходят потому, что правильную вещь проверили слишком поздно: купили землю и потом узнали, что на ней разрешено строить, подписали и потом узнали об обременении, запланировали продажи и потом узнали, что продавать до разрешения нельзя.

Фильтр A: экономическая целесообразность

Консервативный бизнес-план со всеми расходами, в том числе теми, о которых забывают. Цена продажи по закрытым сделкам, а не по объявлениям. И сценарий задержки. Если цифры не сходятся здесь, нет смысла платить за другие проверки.

Фильтр B: градостроительная и физическая проверка

Визит на участок, градостроительный сертификат, сети, подрядчик. Здесь выясняется, что на самом деле разрешено строить, сколько это займет и кто будет строить. В Румынии новый Кодекс градостроительства и строительства (Закон 169/2026) действует с 25 августа 2026 года, поэтому старый чек-лист может проверять по отмененному закону. Путь к разрешению, шаг за шагом.

Фильтр C: юридическая проверка

Актуальная выписка, регистрация, иски и на чье имя будет зарегистрирована земля. И юрист, который работает только на Вас. Полный чек-лист проверки земли.

Сделка, которая не проходит первый фильтр, не стоит Вам билета на самолет. В этом вся идея.

FAQ

Вопросы о проверке

Как проверить сделку с недвижимостью за рубежом?

Пропустить ее через три фильтра по порядку: экономическая целесообразность (консервативный план со всеми расходами и ценой продажи по закрытым сделкам), градостроительная и физическая проверка (что разрешено строить, сети, подрядчик) и юридическая проверка (выписка, регистрация, иски и собственный юрист). Сделка, которая не проходит один из них, отсеивается еще из дома.

Подходит ли инструмент для покупки квартиры, а не только для девелопмента?

Большинство юридических вопросов подходит для любой покупки. Экономические и градостроительные вопросы написаны для тех, кто покупает землю или объект, чтобы строить или ремонтировать.

Что делать, если много ответов «не знаю»?

Это не провал. Это то, что Вы еще не проверили. Каждое «не знаю» это вопрос, на который нужно получить письменный ответ до того, как брать на себя обязательства.

Сохраняются ли мои ответы у вас?

Нет. Ответы остаются в Вашем браузере. Если Вы запросите план действий, мы сохраним только оставленный Вами e-mail.

Записаться на звонок

Инструмент предназначен только для общей информации и первичной самопроверки. Он не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией и не заменяет юриста, оценщика и налогового консультанта в стране сделки.