Проверка земли в Румынии под девелопмент: чек-лист

Проверка земли в Румынии: короткий ответ

Прежде чем покупать землю в Румынии под проект, ее пропускают через три фильтра: юридический, градостроительный и физический, а также экономический. Большинство проверок можно начать из дома, по официальным документам: выписке из земельной книги (extras de carte funciară), кадастровой карте и градостроительному сертификату для информации (certificat de urbanism pentru informare), который вправе запросить любой человек.

Два правила решают многое еще до цены. Первое: тот, кто не является гражданином Европейского союза, не покупает землю на свое личное имя, поэтому иностранный девелопер без гражданства ЕС (например, из Израиля) обычно покупает через румынскую компанию. Второе: сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории (extravilan) продается только после процедуры преимущественного права, и не каждый покупатель вправе ее купить.

Правило: никакого аванса, пока земля не прошла все три фильтра.

Почему девелопер проверяет иначе, чем покупатель дома

Тот, кто покупает виллу в проекте, проверяет девелопера. Девелопер, который покупает землю, проверяет все, что потом проверят его покупатели, и еще один вопрос: можно ли разделить участок, подключить его к сетям и получить на него разрешение.

Ошибка в земле не обнаруживается в день покупки. Она обнаруживается в заявке на разрешение, в банке или в тот день, когда Ваш первый покупатель закажет выписку.

Фильтр 1: юридическая проверка

Выписка: собственники, обременения и споры

В выписке три части. Часть I описывает участок и кадастровый номер. Часть II показывает, кто собственник и на каком основании. Часть III перечисляет ипотеки, аресты, отметки о судебных спорах (notare litigiu), запреты на отчуждение и права третьих лиц. Выписка для информации доступна любому, кто ее запросит, в том числе через онлайн-сервис ANCPI (Закон 7/1996, статья 11(2)(q)). Как читать каждую часть, мы объяснили в руководстве по выписке из земельной книги.

Что ищут: что продавец является зарегистрированным собственником, что подписывают все собственники и что часть III пуста или каждая запись в ней будет снята в установленном порядке до подписания.

Участок, не внесенный в земельную книгу

Как правило, нотариус удостоверяет переход права собственности на недвижимость только тогда, когда объект внесен в земельную книгу (Закон 7/1996, статья 36(1)). Участок, о котором говорят «свидетельство есть, регистрация в процессе», это не участок, который покупают сегодня. Сначала регистрация, потом аванс.

Границы на местности и границы в земельной книге

Найдите кадастровый номер на геопортале ANCPI и сравните с забором, дорогой и соседями. Лицензированный геодезист (topograf autorizat) измеряет участок на месте и сравнивает с кадастровым планом. Зарегистрированная площадь, которая не совпадает с фактической, меняет то, что можно построить, а иногда и цену.

Реституционные требования

В Илфове часть земель досталась владельцам по свидетельствам о праве собственности, выданным после 1991 года. Проверяют цепочку собственников до источника, ищут дела в судах по именам собственников в цепочке и запрашивают у мэрии письменный ответ, есть ли по участку открытые заявления о реституции. Пять шагов мы подробно описали в статье о реституционных требованиях в Илфове.

Кто вправе владеть землей

По Закону 312/2005 гражданин государства Европейского союза или Европейской экономической зоны приобретает землю на тех же условиях, что и румын (статья 3). Гражданин государства за пределами ЕС приобретает землю только на основании международного договора и на началах взаимности (статья 6(1)). Для Израиля, например, такой договор не найден.

Поэтому иностранный девелопер без европейского паспорта обычно покупает землю через румынскую компанию (SRL), которая является румынским юридическим лицом. Что это означает для налогов и отчетности у Вас дома (читателям из Израиля: в Израиле), мы описали в статье о покупке через SRL. Полная таблица по гражданству находится на странице «Кто что может купить, по паспорту».

Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории

Многие участки в пригородах зарегистрированы как сельскохозяйственная земля. Если они находятся в пределах застроенной территории (intravilan), Закон 17/2014 к ним не применяется (статья 2(1)). Если они в extravilan, закон применяется, и продажа проходит установленную процедуру:

Продавец подает предложение о продаже в мэрию, и мэрия публикует его на 45 рабочих дней (статья 6(2)).
Обладатели преимущественного права идут перед Вами, в порядке, установленном законом: сособственники и родственники, арендаторы, соседи, молодые фермеры и другие, а в конце государство (статья 4(1)).
Если никто из них не покупает, компания вправе купить только если у нее есть местонахождение в Румынии и сельскохозяйственная деятельность там не менее 5 лет, не менее 75% ее доходов за последние 5 лет получены от сельского хозяйства, а контролирующий участник живет в Румынии 5 лет (статья 4^1(2)). Новая компания девелоперов обычно этому не соответствует.
Только если ни один покупатель не отвечает условиям, продажа открыта для всех (статья 4^1(5)).
Продажа без процедуры преимущественного права или без требуемых согласований абсолютно ничтожна (статья 16(1)).

И после покупки: чтобы построить жилой квартал на сельскохозяйственной земле в extravilan, ее нужно включить в застроенную территорию генеральным планом (PUG) или зональным планом (PUZ) после предварительного заключения Министерства сельского хозяйства (Закон 169/2026, статья 153(1)). Это полноценный градостроительный процесс, а не печать.

Земля, которая не проходит один из фильтров, отсеивается еще за рабочим столом. Это самые дешевые деньги, которые Вы сэкономите.

Фильтр 2: градостроительная и физическая проверка

Градостроительный сертификат для информации

Градостроительный сертификат для информации выдается любому заявителю, даже по участку, который Вам не принадлежит, и его содержание одинаково для всех заявителей (Закон 169/2026, статья 254). Согласно статье 253(4), в нем указывается, среди прочего: находится ли участок в intravilan или extravilan, охраняемые зоны и запреты на строительство, разрешенные виды использования, процент застройки (POT), коэффициент использования территории (CUT), минимальный и максимальный размер участка и что известно администрации о сетях в районе.

Он не дает права строить. Он говорит, что разрешено. Разницу между ним и разрешением на строительство, а также как читать PUG и PUZ, мы объяснили в руководстве по разрешению и PUZ.

Раздел на участки

Проект из нескольких домов обычно начинается с раздела земли (parcelare). В пределах застроенной территории администрация обусловливает раздел планом PUZ (статья 218(1)). Есть исключение: раздел на не более чем 12 участков под частные дома возможен один раз на основании детального градостроительного плана (PUD), если PUG или PUZ уже устанавливают правила для участков (статья 218(2)). И каждый образованный участок должен получить подключение к сетям и прямой или косвенный доступ к дороге общего пользования (статья 219(2)).

Доступ и инженерные сети

Дорога: въезд на участок идет с дороги общего пользования или с частной дороги, для которой нужен сервитут проезда, записанный в выписке?

Вода, канализация, электричество и газ: у каждого свой оператор. Спросите каждого оператора письменно, есть ли сеть на улице и каковы условия подключения целого проекта, а не одного дома. Сеть, которая не доходит до участка, это расходы и время, которые нужно заложить в план.

Охраняемые зоны, наводнения и грунт

Градостроительный сертификат показывает охраняемые зоны и запреты на строительство. У озера или реки проверьте также карты риска наводнений водного ведомства (Apele Române). Если на сельскохозяйственной земле в extravilan есть археологический объект, сама продажа требует согласия Министерства культуры (Закон 17/2014, статья 3(4)). А до того, как согласовать цену, стоит заказать инженерно-геологическое исследование (studiu geotehnic), потому что оно влияет на фундамент и строительный бюджет.

Фильтр 3: экономическая проверка

Закрытые сделки, а не объявления

Цена в объявлении это то, что просит продавец. Попросите у лицензированного оценщика или у местных специалистов данные о закрытых сделках в районе и сравнивайте с действительно похожими участками: то же назначение, тот же доступ, те же сети. Нотариальная сетка это нижняя граница для расчета налога, а не рыночная цена.

Полная стоимость

Консервативный план включает все расходы, в том числе те, о которых забывают:

Цена земли, вознаграждение нотариуса и регистрационный сбор.
Ваши собственные юрист, геодезист и оценщик.
Создание и содержание румынской компании, если покупка идет через SRL.
Градостроительные сертификаты, PUZ или PUD, архитектурный проект и разрешение.
Подключение к сетям и расширение сети, если на улице ее нет.
Подъездная дорога, если ее нужно проложить.
Налоги в обеих странах, включая вопрос, облагается ли продажа НДС. Это проверяют с бухгалтером.
Перелеты, проживание и время до разрешения, которое тоже стоит денег.

Чек-лист одним взглядом

Проверка	Где проверяют	Что ищут
Собственность	Выписка, часть II	Что продавец является зарегистрированным собственником и подписывают все собственники
Обременения и споры	Выписка, часть III	Ипотеки, аресты, notare litigiu, запреты на отчуждение
Регистрация	Земельная книга	Что участок зарегистрирован, а не «регистрация в процессе»
Границы и площадь	Геопортал ANCPI и лицензированный геодезист	Совпадение площади в земельной книге и фактической
Реституционные требования	Цепочка собственников, портал судов, мэрия	Свидетельства о собственности, открытые дела, заявления о реституции
Кто покупает	Закон 312/2005 и Ваш собственный юрист	Структура: румынская компания или гражданство ЕС
Сельскохозяйственная земля	Выписка и градостроительный сертификат	intravilan или extravilan и применяется ли Закон 17/2014
Назначение и права застройки	Градостроительный сертификат для информации, PUG и PUZ	Разрешенное использование, POT, CUT, размер участка, запреты
Раздел	Действующие PUZ или PUD	Возможен ли нужный Вам раздел и по какому плану
Доступ	Выписка и карта	Дорога общего пользования или записанный сервитут проезда
Сети	Операторы, письменно	Сеть на улице и условия подключения проекта
Наводнения и грунт	Apele Române и инженерно-геологическое исследование	Риск наводнения, устойчивость грунта, влияние на фундамент
Цена	Оценщик и закрытые сделки	Сравнение с похожими участками, а не с объявлениями
Полная стоимость	Консервативный бизнес-план	Все расходы, включая налоги, проектирование и время

Прежде чем вносить аванс за участок, пропустите всю сделку через те же три фильтра в нашей бесплатной проверке сделки.

Руководство для девелопера за рубежом в пяти частях

Эта статья входит в серию о переходе от инвестиций к девелопменту недвижимости за рубежом:

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец, например из Израиля, купить землю в Румынии, чтобы строить на ней?

Не на свое личное имя, пока у него нет гражданства государства ЕС. По Закону 312/2005, статья 6(1), гражданин государства за пределами ЕС приобретает землю только на основании договора и на началах взаимности, а для Израиля, например, такой договор не найден. Девелоперы обычно покупают через румынскую компанию.

В чем разница между intravilan и extravilan?

intravilan это застроенная территория населенного пункта по генеральному плану. extravilan это территория за ее пределами. Сельскохозяйственная земля в extravilan подчиняется процедуре преимущественного права по Закону 17/2014, и чтобы построить на ней квартал, ее сначала нужно включить в застроенную территорию планом.

Можно ли запросить градостроительный сертификат на участок, который мне еще не принадлежит?

Да. Согласно статье 254 Закона 169/2026, градостроительный сертификат для информации выдается любому человеку или компании, и его содержание одинаково для всех заявителей. Это первая градостроительная проверка, еще до аванса.

Что такое преимущественное право на сельскохозяйственную землю?

Это право установленного законом круга лиц, таких как сособственники, арендаторы и соседи, купить сельскохозяйственную землю в extravilan по цене и на условиях предложения раньше любого другого покупателя. Продажа в обход процедуры абсолютно ничтожна.

Что важнее всего проверить до аванса?

Актуальную выписку, градостроительный сертификат для информации и ясный ответ на вопрос, на чье имя будет зарегистрирована земля. Если чего-то из этих трех нет, платить еще рано.

Итог

Проверка земли в Румынии перед покупкой под девелопмент это не догадки. Большинство ответов записаны в официальных документах: в выписке, в градостроительном сертификате и в законе. Решает порядок: сначала право, потом градостроительство и только потом цена.

Если Вы проверяете участок в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по выписке и градостроительному сертификату и составим список вопросов для Вашего юриста.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами (legislatie.just.ro), статьи 3 и 6 · Закон 17/2014 о продаже сельскохозяйственной земли в extravilan (legislatie.just.ro), статьи 2, 3, 4, 4^1, 6 и 16 · Закон о кадастре и регистрации недвижимости 7/1996 (legislatie.just.ro), статьи 11 и 36 · Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026), статьи 153, 218, 219, 253 и 254 · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI)

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 18 октября 2026 года. Каждый участок индивидуален, и перед подписанием или авансом рекомендуется, чтобы местный юрист, который представляет только Вас, проверил конкретный участок.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.

Что проверяют в земле в Румынии перед покупкой под проект?