ما الذي يُفحص في الأرض في رومانيا قبل شرائها لمشروع؟

فحص الأرض في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

قبل شراء أرض في رومانيا لمشروع، تمرّرونها عبر ثلاثة مرشّحات: قانوني، وتخطيطي ومادي، واقتصادي. ومعظم الفحوص يمكن بدؤها من بلدكم، عبر مستندات رسمية: مستخرج السجل العقاري (extras de carte funciară)، وخريطة المساحة (الكاداستر)، وشهادة التخطيط العمراني لغرض المعلومات (certificat de urbanism pentru informare)، التي يحق لأي شخص طلبها.

قاعدتان تحسمان الكثير حتى قبل السعر. الأولى: من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي لا يشتري الأرض باسمه الشخصي، ولذلك يشتري المطوّر من خارج الاتحاد (ومنهم المطوّرون من إسرائيل) عادةً عبر شركة رومانية. والثانية: الأرض الزراعية خارج النطاق العمراني (extravilan) لا تُباع إلا بعد إجراء حق الشفعة، وليس كل مشترٍ مؤهلاً لشرائها.

القاعدة: لا تُدفع أي دفعة مقدمة قبل أن تجتاز الأرض المرشّحات الثلاثة.

لماذا يفحص المطوّر بطريقة مختلفة عن مشتري البيت

اسألوا المطوّرين عن هذا

من يشتري فيلا في مشروع يفحص المطوّر. أما المطوّر الذي يشتري أرضاً فيفحص كل ما سيفحصه مشتروه من بعده، وسؤالاً إضافياً: هل يمكن تقسيم القطعة، ووصلها بالبنية التحتية، والحصول على رخصة عليها.

الخطأ في الأرض لا يظهر يوم الشراء. يظهر عند طلب الرخصة، أو في البنك، أو في اليوم الذي يستخرج فيه أول مشترٍ لديكم مستخرجاً.

المرشّح 1: الفحص القانوني

اسألوا المطوّرين عن هذا

المستخرج: المالكون والرهون والإجراءات

للمستخرج ثلاثة أجزاء. الجزء الأول يصف القطعة ورقم الكاداستر. والجزء الثاني يُظهر من المالك وعلى أي أساس. والجزء الثالث يفصّل الرهون، والحجوزات، والإشارات إلى إجراءات قضائية (notare litigiu)، وحظر التصرّف، وحقوق الغير. المستخرج لغرض المعلومات متاح لكل من يطلبه، ومنه عبر الخدمة الإلكترونية لـANCPI (القانون 7/1996، المادة 11(2)(q)). كيف يُقرأ كل جزء، شرحناه في دليل المستخرج.

ما الذي تبحثون عنه: أن البائع هو المالك المسجّل، وأن جميع المالكين يوقّعون، وأن الجزء الثالث فارغ، أو أن كل قيد فيه سيُشطب بطريقة منظّمة قبل التوقيع.

قطعة غير مقيّدة في السجل

كقاعدة عامة، لا يوثّق كاتب العدل نقل ملكية عقار إلا إذا كان العقار مقيّداً في السجل العقاري (القانون 7/1996، المادة 36(1)). القطعة التي يُقال عنها «يوجد سند، والقيد في الطريق» ليست قطعة تُشترى اليوم. القيد أولاً، ثم الدفعة المقدمة.

الحدود على الأرض مقابل الحدود في السجل

تحدّدون رقم الكاداستر في البوابة الجغرافية لـANCPI وتقارنونه بالسياج، والطريق، والجيران. ويقيس مسّاح معتمد (topograf autorizat) القطعة على الأرض ويقارنها بمخطط الكاداستر. المساحة المسجّلة التي لا تطابق المساحة الفعلية تغيّر ما يمكن بناؤه، وأحياناً السعر أيضاً.

دعاوى الاسترداد

في Ilfov، وصلت بعض الأراضي إلى أصحابها عبر سندات ملكية صدرت بعد 1991. تفحصون سلسلة الملكية حتى أصلها، وتبحثون عن قضايا في المحاكم بأسماء المالكين في السلسلة، وتطلبون من البلدية جواباً مكتوباً عمّا إذا كانت هناك طلبات استرداد مفتوحة على القطعة. فصّلنا الخطوات الخمس في المقال عن دعاوى الاسترداد في Ilfov.

من يحق له تملّك الأرض

وفق القانون 312/2005، يكتسب مواطن دولة في الاتحاد الأوروبي أو في المنطقة الاقتصادية الأوروبية الأرض بالشروط نفسها التي يكتسبها بها الروماني (المادة 3). أما مواطن دولة من خارج الاتحاد فيكتسب الأرض فقط وفق معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل (المادة 6(1)). وللقرّاء من إسرائيل: لم يُعثر على معاهدة كهذه مع إسرائيل.

لذلك فالمطوّر من خارج الاتحاد الذي لا يحمل جواز سفر أوروبياً يشتري الأرض عادةً عبر شركة رومانية (SRL)، وهي شخصية اعتبارية رومانية. ما يعنيه ذلك ضريبياً وفي الإبلاغ في بلدكم، كتبناه في المقال عن الشراء عبر SRL. والجدول الكامل بحسب الجنسية موجود في صفحة من يستطيع شراء ماذا، بحسب جواز السفر.

الأرض الزراعية خارج النطاق العمراني

كثير من القطع في الضواحي مسجّلة كأرض زراعية. إذا كانت داخل النطاق العمراني (intravilan)، فلا يسري عليها القانون 17/2014 (المادة 2(1)). وإذا كانت في extravilan، فالقانون يسري، ويمرّ البيع بإجراء ثابت:

• يقدّم البائع عرض بيع إلى البلدية، وتنشره البلدية لمدة 45 يوم عمل (المادة 6(2)).
• أصحاب حق الشفعة يتقدّمون عليكم، بالترتيب الذي يحدده القانون: الشركاء في الملكية والأقارب، والمستأجرون، والجيران، والمزارعون الشباب وغيرهم، وفي النهاية الدولة (المادة 4(1)).
• إذا لم يشترِ أحد منهم، لا يحق لشركة الشراء إلا إذا كان مقرّها في رومانيا ولها فيها نشاط زراعي منذ 5 سنوات على الأقل، وكان 75% على الأقل من إيراداتها في السنوات الخمس الأخيرة من الزراعة، وكان صاحب السيطرة مقيماً في رومانيا منذ 5 سنوات (المادة 4^1(2)). والشركة الجديدة للمطوّرين لا تستوفي ذلك عادةً.
• فقط إذا لم يستوفِ أي مشترٍ الشروط، يصبح البيع مفتوحاً للجميع (المادة 4^1(5)).
• البيع دون إجراء الشفعة أو دون الموافقات المطلوبة باطل بطلاناً مطلقاً (المادة 16(1)).

وبعد الشراء: لبناء حيّ سكني على أرض زراعية في extravilan، يجب إدخالها إلى النطاق العمراني في مخطط عام (PUG) أو مخطط تنظيم عمراني للمنطقة (PUZ)، بعد رأي مسبق من وزارة الزراعة (القانون 169/2026، المادة 153(1)). إنها عملية تخطيطية كاملة، لا ختم.

المرشّح 2: الفحص التخطيطي والمادي

اسألوا المطوّرين عن هذا

شهادة التخطيط العمراني لغرض المعلومات

تُمنح شهادة التخطيط العمراني لغرض المعلومات لكل طالب، حتى على قطعة ليست لكم، ومضمونها واحد لجميع الطالبين (القانون 169/2026، المادة 254). ووفق المادة 253(4) تفصّل، من بين أمور أخرى: هل القطعة في intravilan أم في extravilan، والمناطق المحمية وحظر البناء، والاستخدامات المسموح بها، ونسبة البناء (POT)، ومعامل الاستغلال (CUT)، والحد الأدنى والأقصى لمساحة القطعة، وما تعرفه السلطة عن شبكات البنية التحتية في المنطقة.

إنها لا تمنح حق البناء. إنها تقول ما المسموح. الفرق بينها وبين رخصة البناء، وقراءة PUG وPUZ، شرحناه في دليل الرخصة وPUZ.

تقسيم الأرض إلى قطع

مشروع من عدة بيوت يبدأ عادةً بتقسيم الأرض (parcelare). داخل النطاق العمراني، تشترط السلطة للتقسيم وجود PUZ (المادة 218(1)). وهناك استثناء: تقسيم حتى 12 قطعة لبيوت خاصة ممكن مرة واحدة على أساس مشروع عمراني تفصيلي (PUD)، إذا كان PUG أو PUZ يحدد مسبقاً قواعد القطع (المادة 218(2)). وكل قطعة تنشأ يجب أن تحصل على وصلة بالبنية التحتية وعلى منفذ مباشر أو غير مباشر إلى طريق عام (المادة 219(2)).

المنفذ والبنية التحتية

الطريق: هل المدخل إلى القطعة من طريق عام، أم من طريق خاص يلزم عليه حق مرور مسجّل في المستخرج؟

المياه والصرف الصحي والكهرباء والغاز: لكل منها مشغّل خاص. اسألوا كل مشغّل كتابةً هل توجد شبكة في الشارع، وما شروط وصل مشروع كامل بها لا بيت واحد. الشبكة التي لا تصل إلى القطعة تكلفة ووقت يجب إدخالهما في الخطة.

المناطق المحمية والفيضانات والتربة

تُظهر شهادة التخطيط المناطق المحمية وحظر البناء. قرب بحيرة أو نهر، افحصوا أيضاً خرائط خطر الفيضانات لهيئة المياه (Apele Române). وفي الأرض الزراعية في extravilan التي فيها موقع أثري، يتطلب البيع نفسه موافقة وزارة الثقافة (القانون 17/2014، المادة 3(4)). وقبل الاتفاق على السعر، يجدر طلب دراسة جيوتقنية للتربة (studiu geotehnic)، لأنها تؤثر على الأساسات وعلى ميزانية البناء.

المرشّح 3: الفحص الاقتصادي

اسألوا المطوّرين عن هذا

صفقات أُبرمت، لا إعلانات

السعر في الإعلان هو ما يطلبه البائع. اطلبوا من مثمّن معتمد أو من مهنيين محليين بيانات عن صفقات أُبرمت في المنطقة، وقارنوا بقطع مشابهة فعلاً: الاستخدام نفسه، والمنفذ نفسه، والبنية التحتية نفسها. شبكة أسعار كتّاب العدل حدّ أدنى لحساب الضريبة، لا سعر سوق.

التكلفة الكاملة

الخطة المتحفّظة تشمل كل النفقات، حتى تلك التي تُنسى:

• سعر الأرض، وأتعاب كاتب العدل، ورسوم القيد.
• محامٍ ومسّاح ومثمّن خاصون بكم.
• تأسيس شركة رومانية والإبقاء عليها، إذا كان الشراء عبر SRL.
• شهادات التخطيط، وPUZ أو PUD، والتصميم المعماري، والرخصة.
• وصلات البنية التحتية، وتمديد الشبكة إذا لم تكن في الشارع.
• طريق المنفذ، إذا لزم رصفه.
• الضرائب في البلدين، بما في ذلك سؤال هل يخضع البيع لضريبة القيمة المضافة. هذا يُفحص مع محاسب.
• الرحلات الجوية، والإقامة، والوقت حتى الرخصة، الذي يكلّف مالاً هو أيضاً.

قائمة الفحص في لمحة

الفحص	أين يُفحص	ما الذي تبحثون عنه
الملكية	المستخرج، الجزء الثاني	أن البائع هو المالك المسجّل، وأن جميع المالكين يوقّعون
الرهون والإجراءات	المستخرج، الجزء الثالث	الرهون، والحجوزات، وnotare litigiu، وحظر التصرّف
القيد	السجل العقاري	أن القطعة مقيّدة، لا أن «القيد في الطريق»
الحدود والمساحة	البوابة الجغرافية لـANCPI ومسّاح معتمد	التطابق بين المساحة في السجل والمساحة الفعلية
دعاوى الاسترداد	سلسلة الملكية، وبوابة المحاكم، والبلدية	سندات الملكية، والقضايا المفتوحة، وطلبات الاسترداد
من يشتري	القانون 312/2005 ومحامٍ خاص بكم	الهيكل: شركة رومانية أو جنسية الاتحاد الأوروبي
الأرض الزراعية	المستخرج وشهادة التخطيط	intravilan أم extravilan، وهل يسري القانون 17/2014
الاستخدام وحقوق البناء	شهادة التخطيط لغرض المعلومات، وPUG وPUZ	الاستخدام المسموح، وPOT، وCUT، ومساحة القطعة، والحظر
التقسيم	PUZ أو PUD الساريان	هل التقسيم الذي تحتاجونه ممكن، وبأي مخطط
المنفذ	المستخرج والخريطة	طريق عام، أو حق مرور مسجّل
البنية التحتية	المشغّلون، كتابةً	شبكة في الشارع وشروط وصل المشروع
الفيضانات والتربة	Apele Române والدراسة الجيوتقنية	خطر الفيضان، واستقرار التربة، والأثر على الأساسات
السعر	مثمّن وصفقات أُبرمت	المقارنة بقطع مشابهة، لا بالإعلانات
التكلفة الكاملة	خطة عمل متحفّظة	كل النفقات، بما فيها الضرائب والتخطيط والوقت

وقبل أن تتحدثوا مع أي طرف، يمكنكم تمرير القطعة التي تفحصونها عبر المرشّحات الثلاثة في فحص الصفقة المجاني لدينا.

دليل المطوّر في الخارج، في خمسة أجزاء

هذا المقال جزء من سلسلة عن الانتقال من الاستثمار إلى التطوير العقاري في الخارج:

• مستثمر أم مطوّر عقاري في الخارج: 7 فروق
• شركة رومانية (SRL) للمطوّر الأجنبي: الهيكل
• رخصة البناء في رومانيا للمطوّر، مرحلة بعد مرحلة
• البيع على المخطط والتدفق النقدي للمطوّر في رومانيا

أسئلة شائعة

هل يستطيع مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي (من إسرائيل مثلاً) شراء أرض في رومانيا للبناء عليها؟

ليس باسمه الشخصي، ما دام لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد. وفق القانون 312/2005، المادة 6(1)، يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأرض فقط وفق معاهدة وعلى أساس المعاملة بالمثل، ولم يُعثر على معاهدة كهذه مع إسرائيل. ويشتري المطوّرون عادةً عبر شركة رومانية.

ما الفرق بين intravilan وextravilan؟

intravilan هو النطاق العمراني للبلدة، وفق المخطط العام. وextravilan هو ما يقع خارجه. الأرض الزراعية في extravilan تخضع لإجراء حق الشفعة في القانون 17/2014، ولبناء حيّ سكني عليها يجب أولاً إدخالها إلى النطاق العمراني في مخطط.

هل يمكن طلب شهادة تخطيط عمراني على قطعة لم أشترها بعد؟

نعم. وفق المادة 254 من القانون 169/2026، تُمنح شهادة التخطيط العمراني لغرض المعلومات لأي شخص أو شركة، ومضمونها واحد لجميع الطالبين. وهي الفحص التخطيطي الأول، حتى قبل الدفعة المقدمة.

ما حق الشفعة في الأرض الزراعية؟

هو حق قائمة من الجهات يحددها القانون، مثل الشركاء في الملكية والمستأجرين والجيران، في شراء الأرض الزراعية في extravilan بالسعر والشروط الواردة في العرض، قبل أي مشترٍ آخر. والبيع الذي يتجاوز الإجراء باطل بطلاناً مطلقاً.

ما الأهم فحصه قبل الدفعة المقدمة؟

مستخرج حديث، وشهادة تخطيط عمراني لغرض المعلومات، وجواب واضح عن سؤال باسم من ستُسجَّل الأرض. إذا غاب أحد الثلاثة، فما زال الدفع مبكراً.

الخلاصة

فحص الأرض في رومانيا قبل شرائها للتطوير ليس تخميناً. معظم الأجوبة مكتوبة في مستندات رسمية: في المستخرج، وفي شهادة التخطيط، وفي القانون. وما يحسم هو الترتيب: القانون أولاً، ثم التخطيط، وعندها فقط السعر.

الأرض التي تسقط في أحد المرشّحات تُستبعد وأنتم ما زلتم على مكتبكم. وهذا أرخص مال ستوفّرونه.

إن كنتم تفحصون قطعة أرض في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على المستخرج وعلى شهادة التخطيط، ونبني قائمة أسئلة لمحاميكم.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: القانون 312/2005 بشأن اكتساب الأجانب للأرض (legislatie.just.ro)، المادتان 3 و6 · القانون 17/2014 بشأن بيع الأراضي الزراعية في extravilan (legislatie.just.ro)، المواد 2 و3 و4 و4^1 و6 و16 · قانون المساحة والسجل العقاري 7/1996 (legislatie.just.ro)، المادتان 11 و36 · القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026)، المواد 153 و218 و219 و253 و254 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري في رومانيا (ANCPI)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 18 أكتوبر 2026. كل قطعة مختلفة، وقبل التوقيع أو الدفعة المقدمة يُنصح بأن يفحص القطعة المحددة محامٍ محلي يمثّلكم وحدكم.