هل يجب فتح شركة (SRL) لشراء بيت في رومانيا؟

شركة رومانية لشراء عقار: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا. يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو فيلا في رومانيا وتسجيل المبنى باسمه، من دون شركة. القيد يخص فقط تسجيل الأرض مباشرةً باسم من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي، وفي الفيلا يُحل عادةً بحق Superficie. يمكن للشركة الرومانية (SRL) أن تسجّل الأرض أيضاً، لكنها تضيف مسك الدفاتر، وضريبة الشركات، وضريبة أرباح أسهم بنسبة 16%، وطبقة من التصريح والضريبة في إسرائيل. وتكون منطقية أساساً لعدة عقارات أو لأرض للتطوير.

«يجب فتح شركة» من أكثر العبارات التي أسمعها من مستثمرين وصلوا إليّ بعد حديث مع شخص آخر. أحياناً تكون صحيحة. لكن في معظم حالات من يشتري بيتاً واحداً، هي ببساطة غير ضرورية، وتكلّف مالاً كل عام.

من أين جاءت عبارة «يجب فتح شركة»

اسألوا المطوّرين عن هذا

المصدر حقيقي: القانون 312/2005 يقيّد شراء الأرض في رومانيا من قِبل من ليس مواطناً في الاتحاد. لا يستطيع الإسرائيلي تسجيل الأرض مباشرةً باسمه. أما الشركة الرومانية فهي شخصية اعتبارية رومانية، ولذلك تستطيع.

وفي تقرير ynet من نوفمبر 2025 (بالعبرية)، الذي أُجريت فيه مقابلة مع المحامي إيلان ليبوفيتش ومعي، وُصف الحلّان الشائعان: تأسيس شركة محلية، أو أن تحتفظ شركة بمكوّن الأرض على سبيل الأمانة. أما ما لا يُقال دائماً فهو أن المبنى نفسه، البيت الذي تشترونه، يُسجَّل باسمكم حتى من دون شركة.

ما المسموح لكم بصفتكم أفراداً

اسألوا المطوّرين عن هذا

ما تشترونه	فرد إسرائيلي	شركة رومانية (SRL)
شقة أو مبنى	يُسجَّل باسمكم	يُسجَّل باسم الشركة
أرض	ليس مباشرةً. عادةً بحق Superficie	تُسجَّل باسم الشركة
رهن عقاري سكني	رهن لغير المقيمين، بحسب البنك	قرض للشركة، بشروط أخرى
ضريبة البيع في رومانيا	3% من قيمة الصفقة حتى 3 سنوات، و1% بعد ذلك	ضريبة شركات على الربح، ثم ضريبة أرباح الأسهم
تكلفة جارية	لا شيء	مسك الدفاتر، والقوائم المالية، والمقر المسجل

حق Superficie يمنح ملكية كاملة للمبنى وحق استخدام حصرياً للأرض التي تحته، وهو قابل للنقل والتوريث والرهن. شرحناه بالتفصيل في مقالنا عن ملكية الأرض.

كم يكلّف الاحتفاظ بشركة رومانية في 2026

اسألوا المطوّرين عن هذا

حتى أكتوبر 2026، هذه هي قواعد الضريبة الرئيسية، وفق PwC ومصادر مهنية رومانية:

• نظام الشركات الصغيرة جداً: 1% من الإيرادات. بشرط ألا تتجاوز الإيرادات في السنة السابقة 100,000 يورو، وأن يكون لدى الشركة موظف واحد على الأقل بدوام كامل (أو عقد إدارة براتب لا يقل عن الحد الأدنى للأجور)، وفق ملخص Keez. ومن الربع الذي تتجاوز فيه الإيرادات الحد، تنتقل الشركة إلى ضريبة الأرباح.
• ضريبة الشركات العادية: 16% من الربح.
• ضريبة أرباح الأسهم: 16% منذ يناير 2026، مقابل 10% قبل ذلك. ووفق PwC، تحدد الاتفاقية مع إسرائيل نسبة الاستقطاع على أرباح الأسهم بـ15% كحد أقصى.

وإلى جانب الضريبة: مسك دفاتر شهري، وقوائم مالية سنوية، ومقر مسجل، والتصريح عن أصحاب السيطرة. انتبهوا إلى شرط الموظف: الشركة التي تملك بيتاً واحداً وليس لديها موظف لا تدخل نظام الشركات الصغيرة جداً.

البيع: حيث يظهر الفرق

اسألوا المطوّرين عن هذا

بصفتكم أفراداً، يخضع البيع في رومانيا لضريبة بنسبة من قيمة الصفقة: 3% حتى ثلاث سنوات من الامتلاك، و1% بعد ذلك. التفاصيل في دليلنا لضريبة البيع.

أما في الشركة، فيخضع الربح للضريبة على مستوى الشركة، وإذا أردتم إعادة المال إلى بيتكم، فهناك طبقة أخرى من ضريبة أرباح الأسهم. وفي نظام الشركات الصغيرة جداً، يُحسب ثمن البيع نفسه إيراداً، ولذلك قد يدفع بيع فيلا واحدة الشركة فوق حد 100,000 يورو، إلى ضريبة الأرباح العادية.

الجانب الإسرائيلي: ثلاثة أسئلة لا يطرحها معظم المستثمرين

1. الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة (البند 75ب). تُعتبر الشركة الأجنبية «شركة أجنبية خاضعة للسيطرة» حين تجتمع شروط تراكمية، منها: أن يملك مقيمون في إسرائيل أكثر من 50% من وسائل السيطرة، وأن تكون معظم إيراداتها أو أرباحها سلبية (والإيجار مثال واضح)، وألا تتجاوز الضريبة الأجنبية على الدخل السلبي 15%. عندها قد تخضع الأرباح غير الموزعة للضريبة في إسرائيل كأنها وُزّعت أرباحاً. والشركة الصغيرة جداً التي تدفع 1% من الإيرادات هي بالضبط الحالة التي يجب فحصها.

2. أين تُدار الشركة. وفق تعريف «المقيم في إسرائيل» في مرسوم ضريبة الدخل الإسرائيلي، فإن الهيئة التي تُمارَس السيطرة عليها وإدارتها من إسرائيل تُعتبر مقيمة في إسرائيل. والشركة الرومانية التي تُتخذ كل قراراتها في صالون في تل أبيب قد تُعتبر شركة إسرائيلية لأغراض الضريبة.

3. التصريح. المقيم في إسرائيل الذي يملك شركة أجنبية يرفق بالتقرير السنوي النموذج 150، وهو التصريح عن تملّك هيئة مقيمة في الخارج. وقد نشرت سلطة الضرائب الإسرائيلية تعليمات محدّثة لتعبئته في تعميم ضريبة الدخل 4/2026. وأرباح الأسهم التي تتلقونها تخضع في إسرائيل لضريبة بنسبة 25%، أو 30% لصاحب الأسهم الجوهري، مع خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا.

الشركة التي فُتحت «لتوفير الضريبة» في رومانيا قد تولّد ضريبة وتقارير وأسئلة في إسرائيل. وعن الطبقة الإسرائيلية عموماً، انظروا دليل الضرائب للمشترين الإسرائيليين.

السكن في بيت الشركة

نقطة أخرى يجدر فحصها مسبقاً: إذا كانت الشركة هي المالكة والعائلة تسكن البيت، فهذا استخدام خاص لأصل يعود لشركة. ولكلا النظامين الضريبيين ما يقوله في ذلك. اسألوا مستشاركم الضريبي عن المعنى قبل أن تختاروا هذه البنية لبيت ستسكنونه.

متى تكون SRL منطقية فعلاً

• عدة عقارات. مع ثلاثة عقارات أو أكثر، قد تكون بنية واحدة مُدارة أبسط من عدة تسجيلات شخصية.
• أرض للتطوير. حين تكون الأرض هي الأساس، تستطيع الشركة الرومانية تسجيلها باسمها. وتخضع الأرض الزراعية خارج النطاق العمراني لقواعد إضافية.
• نشاط تجاري حقيقي. شركة لديها موظفون وخدمات وإيرادات ليست سلبية فقط.

ولمن تكون أقل ملاءمة: لمن يشتري بيتاً واحداً للسكن فيه أو للاحتفاظ به طويلاً. هناك تكون الملكية الشخصية، مع Superficie للأرض، أبسط وأرخص. والمقارنة الكاملة للتكاليف موجودة في مقالنا عن تكاليف امتلاك العقار.

أسئلة شائعة

هل يجب على الإسرائيلي فتح شركة لشراء شقة في رومانيا؟

لا. يستطيع الإسرائيلي شراء شقة أو مبنى وتسجيلهما باسمه في السجل العقاري، من دون شركة ومن دون إقامة. وقيد القانون 312/2005 يخص تسجيل الأرض مباشرةً باسم من ليس مواطناً في الاتحاد.

وماذا عن أرض الفيلا؟

تُسجَّل عادةً بحق Superficie: ملكية المبنى وحق استخدام حصري للأرض طوال عمر المبنى، مسجّل في السجل باسمكم. والشركة الرومانية مسار ممكن آخر، مع تكاليف جارية وضريبة على مستوى الشركة.

كم ضريبة تدفع الشركة الرومانية في 2026؟

في نظام الشركات الصغيرة جداً 1% من الإيرادات، بشرط ألا تتجاوز الإيرادات 100,000 يورو وأن يكون لدى الشركة موظف واحد على الأقل. وإلا فضريبة شركات بنسبة 16% على الربح. وسحب أرباح الأسهم يخضع لضريبة 16%، وفي الاتفاقية مع إسرائيل يُحدَّد الاستقطاع بـ15% كحد أقصى.

هل ستوفّر لي الشركة الرومانية ضريبة في إسرائيل؟

ليس بالضرورة. الشركة ذات الإيرادات السلبية، الخاضعة لسيطرة مقيمين في إسرائيل والتي تدفع ضريبة منخفضة، قد تُعتبر شركة أجنبية خاضعة للسيطرة وفق البند 75ب، والشركة التي تُدار من إسرائيل قد تُعتبر مقيمة في إسرائيل. افحصوا البنية مع مستشار ضريبي ملمّ بقوانين البلدين قبل الشراء.

متى يجدر التفكير في SRL؟

حين تُشترى عدة عقارات، أو حين تكون الأرض للتطوير هي الأساس، أو حين يوجد نشاط تجاري حقيقي. أما لبيت واحد، فالملكية الشخصية مع Superficie للأرض هي عادةً الطريق الأبسط والأرخص.

الخلاصة

الشركة الرومانية أداة، لا شرط. لبيت واحد تضيف عادةً تكاليف وتقارير وضريبة في البلدين. ولعدة عقارات أو لأرض للتطوير، قد تكون هي البنية الصحيحة.

إذا قال لكم أحد إنه «يجب فتح شركة»، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع معاً المسارين، ونُعدّ الأسئلة لمستشاركم الضريبي.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية: القانون 312/2005، والقانون المدني، وقانون الضرائب · PwC Tax Summaries: Romania · PwC: الاستقطاع من المصدر في رومانيا ونسب الاتفاقيات · Keez: نظام الشركات الصغيرة جداً في 2026 · ynet: «بسعر شقة في بوخارست، لا يمكن شراء حتى مفتاح في إسرائيل» (14.11.2025) (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية: النموذج 150 (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية) · هيئة السجل العقاري (ANCPI).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026، وقوانين الضرائب في رومانيا وإسرائيل تتغير كثيراً. يتطلب اختيار بنية التملك استشارة مستشار ضريبي ملمّ بقوانين البلدين، قبل الشراء.