Un israelian cumpără un apartament sau o vilă și înscrie construcția pe numele său. Restricția din Legea 312/2005 privește doar înscrierea directă a terenului.
1% din venituri, doar dacă veniturile nu au depășit 100.000 de euro și firma are cel puțin un salariat. Altfel, impozit pe profit de 16%.
Din ianuarie 2026, dividendul se impozitează cu 16%. Prin convenția cu Israelul, reținerea este limitată la 15%, iar în Israel impozitul este de 25% sau 30%, cu credit.
O firmă controlată de israelieni, cu venituri pasive și impozit străin de cel mult 15%, poate fi considerată societate străină controlată și impozitată în Israel.
Un rezident israelian care deține o firmă străină atașează la declarația anuală formularul 150. Instrucțiunile au fost actualizate în circulara 4/2026.
O firmă românească pentru cumpărarea unei proprietăți: răspunsul scurt
Nu. Un israelian poate cumpăra un apartament sau o vilă în România și poate înscrie construcția pe numele său, fără firmă. Restricția privește doar înscrierea terenului direct pe numele cuiva care nu este cetățean al Uniunii, iar la o vilă se rezolvă de regulă prin dreptul de superficie. O firmă românească (SRL) poate înscrie și terenul, dar adaugă contabilitate, impozit pe profit, impozit pe dividende de 16% și un strat de raportare și impozitare în Israel. Are sens mai ales pentru mai multe proprietăți sau pentru teren de dezvoltare.
„Trebuie să deschideți o firmă” este una dintre frazele pe care le aud cel mai des de la investitori care au ajuns la mine după o discuție cu altcineva. Uneori este adevărată. În cele mai multe cazuri ale celor care cumpără o singură casă, este pur și simplu inutilă și costă bani în fiecare an.
De unde a venit „trebuie firmă”
Sursa este reală: Legea 312/2005 limitează dobândirea terenurilor în România de către cei care nu sunt cetățeni ai Uniunii. Un israelian nu poate înscrie terenul direct pe numele său. O firmă românească este o persoană juridică română, așa că poate.
Într-un articol ynet din noiembrie 2025 (în ebraică), în care am fost intervievați atât avocatul Ilan Leibovitch, cât și eu, au fost descrise cele două soluții uzuale: înființarea unei firme locale sau deținerea componentei de teren de către o firmă, în numele cumpărătorului. Ce nu se spune întotdeauna este că construcția în sine, casa pe care o cumpărați, se înscrie pe numele dumneavoastră și fără firmă.
Ce aveți voie ca persoane fizice
| Ce cumpărați | Persoană fizică israeliană | Firmă românească (SRL) |
|---|---|---|
| Apartament sau construcție | Se înscrie pe numele dumneavoastră | Se înscrie pe numele firmei |
| Teren | Nu direct. De regulă drept de superficie | Se înscrie pe numele firmei |
| Credit ipotecar pentru locuință | Credit pentru nerezidenți, după bancă | Împrumut pentru firmă, în alte condiții |
| Impozit la vânzare în România | 3% din valoarea tranzacției până la 3 ani, 1% după aceea | Impozit pe profit, apoi impozit pe dividende |
| Cost curent | Niciunul | Contabilitate, situații financiare, sediu social |
Dreptul de superficie oferă proprietatea deplină asupra construcției și dreptul exclusiv de folosință asupra terenului de sub ea și este transmisibil, moștenibil și poate fi ipotecat. L-am explicat în detaliu în articolul despre proprietatea asupra terenului.
Cât costă să dețineți o firmă românească în 2026
În octombrie 2026, acestea sunt principalele reguli fiscale, potrivit PwC și unor surse profesionale românești:
- Regimul microîntreprinderilor: 1% din venituri. Cu condiția ca veniturile din anul anterior să nu fi depășit 100.000 de euro și ca firma să aibă cel puțin un salariat cu normă întreagă (sau un contract de administrare remunerat cel puțin cu salariul minim), potrivit unui rezumat Keez. Din trimestrul în care veniturile depășesc pragul, firma trece la impozitul pe profit.
- Impozitul pe profit standard: 16% din profit.
- Impozitul pe dividende: 16% din ianuarie 2026, față de 10% înainte. Potrivit PwC, prin convenția cu Israelul cota de reținere la dividende este limitată la 15%.
Iar dincolo de impozit: contabilitate lunară, situații financiare anuale, sediu social și declararea beneficiarilor reali. Atenție la condiția salariatului: o firmă care deține o singură casă și nu are salariat nu intră în regimul microîntreprinderilor.
Vânzarea: unde se simte diferența
Ca persoane fizice, vânzarea se impozitează în România ca procent din valoarea tranzacției: 3% până la trei ani de deținere, 1% după aceea. Detalii în ghidul impozitului la vânzare.
La o firmă, profitul se impozitează la nivelul firmei, iar dacă vreți să aduceți banii acasă, mai există un strat de impozit pe dividende. Iar în regimul microîntreprinderilor, prețul de vânzare însuși se socotește venit, așa că vânzarea unei singure vile poate duce firma peste pragul de 100.000 de euro, la impozitul pe profit standard.
Partea israeliană: trei întrebări pe care majoritatea investitorilor nu le pun
1. Societatea străină controlată (secțiunea 75B). O societate străină este considerată „societate străină controlată” când sunt îndeplinite cumulativ niște condiții, printre care: rezidenții israelieni dețin peste 50% din mijloacele de control, majoritatea veniturilor sau profiturilor sale sunt pasive (iar chiria este un exemplu tipic), iar impozitul străin pe venitul pasiv nu depășește 15%. Atunci profiturile nedistribuite pot fi impozitate în Israel ca și cum ar fi fost distribuite ca dividend. O microîntreprindere care plătește 1% din venituri este exact cazul care trebuie verificat.
O firmă deschisă ca să „economisească impozit” în România poate genera impozit, declarații și întrebări în Israel.
2. De unde este condusă firma. Potrivit definiției „rezidentului israelian” din Ordonanța impozitului pe venit, o entitate al cărei control și conducere se exercită din Israel este considerată rezidentă israeliană. O firmă românească ale cărei decizii se iau toate într-o sufragerie din Tel Aviv poate fi considerată firmă israeliană din punct de vedere fiscal.
3. Raportarea. Un rezident israelian care deține o firmă străină atașează la declarația anuală formularul 150, declarația privind deținerea într-o entitate nerezidentă. Autoritatea Fiscală din Israel a publicat instrucțiuni actualizate de completare în circulara impozitului pe venit 4/2026. Iar dividendul pe care îl primiți se impozitează în Israel cu 25% sau cu 30% pentru un acționar semnificativ, cu credit pentru impozitul plătit în România.
O firmă deschisă ca să „economisească impozit” în România poate genera impozit, declarații și întrebări în Israel. Despre stratul israelian în general, în ghidul fiscal pentru cumpărătorii israelieni.
Să locuiți în casa firmei
Încă un punct de verificat din timp: dacă firma este proprietara și familia locuiește în casă, aceasta este o folosință privată a unui bun al firmei. Ambele sisteme fiscale au ceva de spus despre asta. Întrebați-vă consultantul fiscal ce înseamnă înainte să alegeți această structură pentru casa în care veți locui.
Când un SRL chiar are sens
- Mai multe proprietăți. De la trei proprietăți în sus, o singură structură administrată poate fi mai simplă decât mai multe înscrieri pe persoane fizice.
- Teren pentru dezvoltare. Când terenul este esențialul, o firmă românească îl poate înscrie pe numele său. Terenul agricol din extravilan este supus unor reguli suplimentare.
- O activitate economică reală. O firmă care are salariați, servicii și venituri care nu sunt doar pasive.
Și pentru cine se potrivește mai puțin: pentru cine cumpără o singură casă ca să locuiască în ea sau să o dețină pe termen lung. Acolo proprietatea pe persoană fizică, cu superficie pentru teren, este mai simplă și mai ieftină. Comparația completă a costurilor se află în articolul despre costurile deținerii unei proprietăți.
Întrebări frecvente
Trebuie un israelian să deschidă o firmă ca să cumpere un apartament în România?
Nu. Un israelian poate cumpăra un apartament sau o construcție și le poate înscrie pe numele său în cartea funciară, fără firmă și fără rezidență. Restricția din Legea 312/2005 privește înscrierea terenului direct pe numele cuiva care nu este cetățean al Uniunii.
Și terenul unei vile?
De regulă se înscrie prin drept de superficie: proprietatea asupra construcției și dreptul exclusiv de folosință asupra terenului pe toată durata existenței construcției, înscris în cartea funciară pe numele dumneavoastră. O firmă românească este o altă cale posibilă, cu costuri curente și impozitare la nivelul firmei.
Cât impozit plătește o firmă românească în 2026?
În regimul microîntreprinderilor, 1% din venituri, cu condiția ca veniturile să nu fi depășit 100.000 de euro și ca firma să aibă cel puțin un salariat. Altfel, impozit pe profit de 16%. Distribuirea dividendelor se impozitează cu 16%, iar prin convenția cu Israelul reținerea este limitată la 15%.
O firmă românească îmi va economisi impozit în Israel?
Nu neapărat. O firmă cu venituri pasive, controlată de rezidenți israelieni și care plătește un impozit scăzut, poate fi considerată societate străină controlată potrivit secțiunii 75B, iar o firmă condusă din Israel poate fi considerată rezidentă israeliană. Verificați structura cu un consultant fiscal care cunoaște ambele țări înainte de cumpărare.
Când merită luat în calcul un SRL?
Când cumpărați mai multe proprietăți, când esențialul este terenul pentru dezvoltare sau când există o activitate economică reală. Pentru o singură casă, proprietatea pe persoană fizică cu superficie pentru teren este de regulă calea mai simplă și mai ieftină.
Concluzia
O firmă românească este un instrument, nu o condiție. Pentru o singură casă, de regulă adaugă costuri, declarații și impozit în ambele țări. Pentru mai multe proprietăți sau pentru teren de dezvoltare, poate fi structura potrivită.
Dacă cineva v-a spus că „trebuie firmă”, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin ambele variante și pregătim întrebările pentru consultantul dumneavoastră fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Legea 312/2005, Codul civil și Codul fiscal · PwC Tax Summaries: Romania · PwC: reținerea la sursă în România și cotele din convenții · Keez: regimul microîntreprinderilor în 2026 · ynet: „La prețul unui apartament în București, în Israel nu poți cumpăra nici măcar o cheie” (14.11.2025, în ebraică) · Autoritatea Fiscală din Israel: formularul 150 (în ebraică) · Autoritatea Fiscală din Israel (în ebraică) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026, iar legislația fiscală din România și din Israel se schimbă des. Alegerea unei structuri de deținere necesită consultanța unui consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări, înainte de cumpărare.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
