Bir İsrailli daire veya villa satın alır ve yapıyı kendi adına tescil ettirir. 312/2005 sayılı Kanun'daki kısıtlama yalnızca arsanın doğrudan tescil edilmesiyle ilgilidir.
Gelirin %1'i, yalnızca gelir 100.000 €'yu aşmamışsa ve şirketin en az bir çalışanı varsa. Aksi halde %16 kurumlar vergisi.
Ocak 2026'dan itibaren temettüler %16 vergilendirilir. İsrail ile yapılan anlaşma uyarınca stopaj %15 ile sınırlıdır; İsrail ise mahsup hakkıyla %25 veya %30 vergilendirir.
İsraillilerce kontrol edilen, pasif gelirli ve en fazla %15 yabancı vergi ödeyen bir şirket kontrol edilen yabancı şirket sayılabilir ve İsrail'de vergiye tabi hale gelebilir.
Yabancı bir şirkete sahip İsrail mukimi, yıllık beyannameye 150 numaralı formu ekler. Yönergeler 4/2026 sayılı Gelir Vergisi Genelgesi ile güncellendi.
Mülk almak için Romanyalı şirket: kısa cevap
Hayır. Bir İsrailli Romanya'da şirket olmadan daire veya villa satın alıp yapıyı kendi adına tescil ettirebilir. Kısıtlama yalnızca arsanın doğrudan AB üyesi olmayan bir vatandaşın adına tescil edilmesiyle ilgilidir ve bir villa için genellikle Superficie hakkıyla çözülür. Romanyalı bir şirket (SRL) de arsayı tescil ettirebilir; ancak bu muhasebe, kurumlar vergisi, %16 temettü vergisi ve İsrail'de ek bir raporlama ve vergilendirme katmanı getirir. Esas olarak birden fazla mülk veya geliştirme amaçlı arsa için mantıklıdır.
“Şirket kurmanız gerekir” cümlesi, bir başkasıyla konuştuktan sonra bana gelen yatırımcılardan en çok duyduğum cümlelerden biri. Bazen doğrudur. Tek bir ev alan kişilerin çoğunda ise gereksizdir ve her yıl para kaybettirir.
“Şirket gerekir” sözü nereden çıkıyor
Kaynak gerçek: 312/2005 sayılı Kanun, AB üyesi olmayan vatandaşların Romanya'da arsa edinmesini kısıtlar. Bir İsrailli arsayı doğrudan kendi adına tescil ettiremez. Romanyalı bir şirket ise Romanya tüzel kişisidir, dolayısıyla yapabilir.
Kasım 2025 tarihli bir ynet makalesi (İbranice), Av. Ilan Leibovitch ve benimle röportaj yapılan yazıda iki yaygın çözümü anlattı: yerel bir şirket kurmak ya da arsa kısmını bir şirketin emanet olarak tutması. Her zaman söylenmeyen şey ise yapının kendisinin, yani satın aldığınız evin, şirket olmadan da adınıza tescil edildiğidir.
Gerçek kişi olarak neler yapabilirsiniz
| Ne satın alırsınız | İsrailli gerçek kişi | Romanyalı şirket (SRL) |
|---|---|---|
| Daire veya yapı | Adınıza tescil edilir | Şirket adına tescil edilir |
| Arsa | Doğrudan değil. Genellikle Superficie hakkı | Şirket adına tescil edilir |
| Konut kredisi | Yerleşik olmayanlar için konut kredisi, bankaya bağlı olarak | Şirkete kredi, farklı koşullarla |
| Romanya'da satış vergisi | İşlem değerinin 3 yıla kadar %3'ü, sonrasında %1'i | Kâr üzerinden kurumlar vergisi, ardından temettü vergisi |
| İşletme maliyeti | Yok | Muhasebe, raporlar, merkez adresi |
Superficie hakkı, yapının tam mülkiyetini ve altındaki arsayı münhasıran kullanma hakkını verir; devredilebilir, miras bırakılabilir ve ipotek edilebilir. Bunu arsa mülkiyeti makalemizde ayrıntılı olarak açıkladık.
2026'da Romanyalı bir şirketi elde tutmanın maliyeti
Ekim 2026 itibarıyla ana vergi kuralları, PwC ve Romanya'daki meslek kaynaklarına göre şöyledir:
- Mikro rejim: gelirin %1'i. Önceki yılın geliri 100.000 €'yu aşmamış olmak ve şirketin en az bir tam zamanlı çalışanı (veya asgari ücret ödenen bir yönetim sözleşmesi) bulunmak şartıyla, Keez'in bir özetine göre. Gelirin eşiği aştığı çeyrekten itibaren şirket kâr vergisine geçer.
- Standart kurumlar vergisi: kârın %16'sı.
- Temettü vergisi: %16, Ocak 2026'dan itibaren; öncesinde %10 idi. PwC'ye göre, İsrail ile yapılan anlaşma uyarınca temettülerde stopaj oranı %15 ile sınırlıdır.
Vergilerin ötesinde de: aylık muhasebe, yıllık mali tablolar, bir merkez adresi ve nihai faydalanıcıların bildirimi. Çalışan koşuluna dikkat edin: tek bir ev tutan ve çalışanı olmayan bir şirket mikro rejimden yararlanamaz.
Satış: farkın hissedildiği yer
Gerçek kişi olarak satış, Romanya'da işlem değerinin yüzdesi olarak vergilendirilir: üç yıla kadar mülkiyette %3, sonrasında %1. Ayrıntılar için satış vergisi rehberimize bakın.
Şirkette kâr, şirket düzeyinde vergilendirilir ve parayı eve getirmek isterseniz bir de temettü vergisi katmanı vardır. Mikro rejimde ise satış hasılatının kendisi gelir sayılır; dolayısıyla tek bir villanın satışı şirketi 100.000 € eşiğinin üzerine çıkarıp standart kâr vergisine geçirebilir.
İsrail tarafı: çoğu yatırımcının sormadığı üç soru
1. Kontrol edilen yabancı şirket (75B maddesi). Yabancı bir şirket, birikimli koşulların sağlanması halinde “kontrol edilen yabancı şirket” sayılır; bunlar arasında şunlar vardır: İsrail mukimleri kontrol araçlarının %50'sinden fazlasına sahiptir, gelirlerinin veya kârlarının çoğu pasiftir (kira bunun açık bir örneğidir) ve pasif gelir üzerindeki yabancı vergi %15'i aşmaz. Bu durumda dağıtılmamış kârlar İsrail'de sanki temettü olarak dağıtılmış gibi vergilendirilebilir. Gelirin %1'ini ödeyen bir mikro şirket, tam da kontrol edilmesi gereken durumdur.
Romanya'da “vergi tasarrufu” için kurulan bir şirket, İsrail'de vergi, raporlama ve sorular doğurabilir.
2. Şirketin nerede yönetildiği. Gelir Vergisi Kararnamesi'ndeki “İsrail mukimi” tanımına göre, kontrolü ve yönetimi İsrail'den yürütülen bir kişiler topluluğu İsrail mukimi sayılır. Tüm kararları Tel Aviv'de bir oturma odasında alınan Romanyalı bir şirket, vergi açısından İsrail şirketi sayılabilir.
3. Raporlama. Yabancı bir şirkete sahip İsrail mukimi, yıllık beyannameye mukim olmayan bir kişiler topluluğundaki payı bildiren 150 numaralı formu ekler. İsrail Vergi Dairesi, bunun nasıl doldurulacağına dair güncellenmiş yönergeleri 4/2026 sayılı Gelir Vergisi Genelgesi'nde yayımladı. Aldığınız temettü ise İsrail'de %25, önemli ortaklar için %30 oranında vergilendirilir; Romanya'da ödenen vergi mahsup edilir.
Romanya'da “vergi tasarrufu” için kurulan bir şirket, İsrail'de vergi, raporlama ve sorular doğurabilir. İsrail katmanı için genel olarak İsrailli alıcılar için vergi rehberimize bakın.
Şirketin evinde yaşamak
Önceden kontrol etmeye değer bir nokta daha: şirket mülk sahibiyse ve aile evde yaşıyorsa, bu bir şirket varlığının şahsi kullanımıdır. Her iki vergi sisteminin de bu konuda söyleyeceği bir şey vardır. Yaşayacağınız bir ev için bu yapıyı seçmeden önce vergi danışmanınıza bunun ne anlama geldiğini sorun.
SRL ne zaman gerçekten mantıklıdır
- Birden fazla mülk. Üç veya daha fazla mülkte, tek bir yönetilen yapı, birkaç şahsi tescilden daha basit olabilir.
- Geliştirme amaçlı arsa. Arsa asıl konu olduğunda, Romanyalı bir şirket onu kendi adına tescil ettirebilir. Yerleşik alanın dışındaki tarım arazileri ek kurallara tabidir.
- Gerçek bir ticari faaliyet. Çalışanları, hizmetleri ve salt pasif olmayan geliri olan bir şirket.
Ve ona daha az uyanlar: yaşamak veya uzun vadeli tutmak için tek bir ev alan kişi. Orada arsa için Superficie ile şahsi mülkiyet daha basit ve daha ucuzdur. Tam maliyet karşılaştırması mülk sahibi olmanın maliyetlerine dair makalemizdedir.
Sık sorulan sorular
Bir İsrailli'nin Romanya'da daire almak için şirket kurması gerekir mi?
Hayır. Bir İsrailli, şirket ve ikamet olmadan bir daire veya yapı satın alıp tapu sicilinde kendi adına tescil ettirebilir. 312/2005 sayılı Kanun'daki kısıtlama, arsanın doğrudan AB üyesi olmayan bir vatandaşın adına tescil edilmesiyle ilgilidir.
Peki villanın altındaki arsa?
Genellikle Superficie hakkı olarak tescil edilir: yapının mülkiyeti ve arsayı 99 yıla kadar münhasıran kullanma hakkı, yenileme seçeneğiyle birlikte, adınıza tescil edilir. Romanyalı bir şirket başka bir olası yoldur; ancak işletme giderleri ve şirket düzeyinde vergilendirme getirir.
Romanyalı bir şirket 2026'da ne kadar vergi öder?
Mikro rejim kapsamında gelirin %1'i; şu koşulla ki gelir 100.000 €'yu aşmamış olsun ve şirketin en az bir çalışanı bulunsun. Aksi halde kâr üzerinden %16 kurumlar vergisi. Temettüler %16 vergilendirilir ve İsrail ile yapılan anlaşma uyarınca stopaj %15 ile sınırlıdır.
Romanyalı bir şirket İsrail'de vergi tasarrufu sağlar mı?
Mutlaka değil. İsrail mukimlerince kontrol edilen, pasif gelirli ve düşük vergi ödeyen bir şirket, 75B maddesi uyarınca kontrol edilen yabancı şirket sayılabilir; İsrail'den yönetilen bir şirket de İsrail mukimi sayılabilir. Satın almadan önce yapıyı sınır ötesi vergi danışmanıyla kontrol edin.
SRL ne zaman düşünülmeye değer?
Birden fazla mülk alırken, ana varlık geliştirme amaçlı arsa olduğunda veya gerçek bir ticari faaliyet bulunduğunda. Tek bir ev için, arsa bakımından Superficie ile şahsi mülkiyet genellikle daha basit ve daha ucuz yoldur.
Sonuç
Romanyalı bir şirket bir araçtır, zorunluluk değil. Tek bir ev için genellikle her iki ülkede maliyet, raporlama ve vergi ekler. Birden fazla mülk veya geliştirme amaçlı arsa için doğru yapı olabilir.
Birisi size “şirket gerekir” dediyse, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Her iki yolu birlikte gözden geçirir ve vergi danışmanınız için soruları hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: 312/2005 sayılı Kanun, Medeni Kanun ve Vergi Kanunu · PwC Tax Summaries: Romanya · PwC: Romanya'da stopaj vergileri ve anlaşma oranları · Keez: 2026'da mikro rejim · ynet: “Bükreş'teki bir dairenin parasıyla İsrail'de bir anahtar bile alamazsınız” (14.11.2025, İbranice) · İsrail Vergi Dairesi: 150 numaralı form (İbranice) · İsrail Vergi Dairesi · Arazi tescil kurumu (ANCPI).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla doğrudur ve Romanya ile İsrail'de vergi mevzuatı sık değişir. Bir elde tutma yapısı seçmek, satın almadan önce her iki ülkenin hukukunu bilen bir vergi danışmanından görüş almayı gerektirir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
