Un Israélien achète un appartement ou une villa et inscrit le bâtiment à son nom. La restriction de la loi 312/2005 ne concerne que l'inscription directe d'un terrain.
1 % du chiffre d'affaires, seulement si celui-ci n'a pas dépassé 100 000 € et que la société a au moins un salarié. Sinon, impôt sur les sociétés de 16 %.
Depuis janvier 2026, les dividendes sont imposés à 16 %. La convention avec Israël plafonne la retenue à 15 %, et Israël impose à 25 % ou 30 % avec crédit.
Une société contrôlée par des Israéliens, aux revenus passifs et à l'impôt étranger d'au plus 15 %, peut être considérée comme société étrangère contrôlée et imposée en Israël.
Un résident israélien qui détient une société étrangère joint le formulaire 150 à sa déclaration annuelle. Les instructions ont été actualisées par la circulaire 4/2026.
Une société roumaine pour acheter un bien : la réponse courte
Non. Un Israélien peut acheter un appartement ou une villa en Roumanie et inscrire le bâtiment à son nom, sans société. La restriction ne concerne que l'inscription directe d'un terrain au nom d'une personne qui n'est pas citoyenne de l'Union européenne, et pour une villa on la résout généralement par un droit de superficie (Superficie). Une société roumaine (SRL) peut aussi inscrire un terrain à son nom, mais elle ajoute une comptabilité, l'impôt sur les sociétés, un impôt sur les dividendes de 16 % et une couche de déclarations et d'imposition en Israël. Elle a surtout du sens pour plusieurs biens ou pour un terrain à bâtir.
« Il faut obligatoirement créer une société » est l'une des phrases que j'entends le plus souvent de la part d'investisseurs qui arrivent chez moi après avoir parlé à quelqu'un d'autre. Parfois, c'est vrai. Dans la plupart des cas d'un acheteur d'une seule maison, c'est tout simplement superflu, et cela coûte de l'argent chaque année.
D'où vient le « il faut une société »
L'origine est réelle : la loi 312/2005 restreint l'acquisition de terrains en Roumanie par les personnes qui ne sont pas citoyennes de l'Union. Un Israélien ne peut pas inscrire un terrain directement à son nom. Une société roumaine est une personne morale roumaine ; elle le peut donc.
Un article de ynet de novembre 2025 (en hébreu), dans lequel Me Ilan Leibovitch et moi-même avons été interviewés, décrivait les deux solutions courantes : créer une société locale, ou faire détenir l'élément foncier par une société à titre fiduciaire. Ce qui n'est pas toujours dit, c'est que le bâtiment lui-même, la maison que vous achetez, est inscrit à votre nom même sans société.
Ce qui vous est permis en tant que particulier
| Ce que vous achetez | Particulier israélien | Société roumaine (SRL) |
|---|---|---|
| Appartement ou bâtiment | Inscrit à votre nom | Inscrit au nom de la société |
| Terrain | Pas directement. En général, droit de superficie | Inscrit au nom de la société |
| Crédit immobilier pour un logement | Crédit pour non-résidents, selon la banque | Prêt à la société, à d'autres conditions |
| Impôt sur la vente en Roumanie | 3 % de la valeur de la transaction jusqu'à 3 ans, 1 % ensuite | Impôt sur les sociétés sur le bénéfice, puis impôt sur les dividendes |
| Coût courant | Aucun | Comptabilité, états financiers, siège social |
Le droit de superficie confère la pleine propriété du bâtiment et un droit d'usage exclusif du terrain situé dessous ; il est cessible, transmissible par succession et peut être hypothéqué. Nous l'avons expliqué en détail dans notre article sur la propriété du terrain.
Combien coûte la détention d'une société roumaine en 2026
En octobre 2026, voici les principales règles fiscales, selon PwC et des sources professionnelles roumaines :
- Régime de la micro-entreprise : 1 % du chiffre d'affaires. À condition que le chiffre d'affaires de l'année précédente n'ait pas dépassé 100 000 € et que la société ait au moins un salarié à temps plein (ou un contrat de gérance rémunéré au moins au salaire minimum), selon une synthèse de Keez. À partir du trimestre où le chiffre d'affaires dépasse le seuil, la société passe à l'impôt sur les bénéfices.
- Impôt sur les sociétés normal : 16 % du bénéfice.
- Impôt sur les dividendes : 16 % depuis janvier 2026, contre 10 % auparavant. Selon PwC, en vertu de la convention avec Israël, le taux de retenue sur les dividendes est plafonné à 15 %.
Et au-delà de l'impôt : comptabilité mensuelle, états financiers annuels, siège social, et déclaration des bénéficiaires effectifs. Attention à la condition du salarié : une société qui détient une seule maison et n'a pas de salarié n'entre pas dans le régime de la micro-entreprise.
La vente : là où la différence se fait sentir
En tant que particulier, la vente est imposée en Roumanie en pourcentage de la valeur de la transaction : 3 % jusqu'à trois ans de détention, 1 % ensuite. Détails dans notre guide de l'impôt à la revente.
Dans une société, le bénéfice est imposé au niveau de la société et, si vous voulez rapatrier l'argent, s'ajoute une couche d'impôt sur les dividendes. Et sous le régime de la micro-entreprise, le prix de vente lui-même compte comme chiffre d'affaires ; la vente d'une seule villa peut donc faire passer la société au-dessus du seuil de 100 000 €, vers l'impôt normal sur les bénéfices.
Le versant israélien : trois questions que la plupart des investisseurs ne posent pas
1. Société étrangère contrôlée (article 75B). Une société étrangère est considérée comme une « société étrangère contrôlée » lorsque des conditions cumulatives sont réunies, notamment : des résidents israéliens détiennent plus de 50 % des moyens de contrôle, la majorité de ses revenus ou bénéfices sont passifs (et le loyer en est un exemple type), et l'impôt étranger sur le revenu passif ne dépasse pas 15 %. Les bénéfices non distribués peuvent alors être imposés en Israël comme s'ils avaient été distribués en dividendes. Une micro-entreprise qui paie 1 % de son chiffre d'affaires est exactement le cas à vérifier.
Une société créée pour « économiser de l'impôt » en Roumanie peut générer de l'impôt, des déclarations et des questions en Israël.
2. Où la société est dirigée. Selon la définition du « résident israélien » dans l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu, une personne morale dont le contrôle et la direction sont exercés depuis Israël est considérée comme résidente israélienne. Une société roumaine dont toutes les décisions sont prises dans un salon de Tel-Aviv risque d'être considérée comme une société israélienne au regard de l'impôt.
3. Déclarations. Un résident israélien qui détient une société étrangère joint à sa déclaration annuelle le formulaire 150, la déclaration de détention d'une personne morale non résidente. L'Administration fiscale israélienne a publié des instructions actualisées pour le remplir dans la circulaire de l'impôt sur le revenu 4/2026. Et le dividende que vous recevrez est imposé en Israël au taux de 25 %, ou de 30 % pour un actionnaire substantiel, avec un crédit pour l'impôt payé en Roumanie.
Une société créée pour « économiser de l'impôt » en Roumanie peut générer de l'impôt, des déclarations et des questions en Israël. Sur la couche israélienne en général, voir notre guide fiscal pour les acheteurs israéliens.
Habiter la maison de la société
Autre point à vérifier à l'avance : si la société est propriétaire et que la famille habite la maison, il s'agit d'un usage privé d'un bien de la société. Les deux systèmes fiscaux ont leur mot à dire à ce sujet. Demandez à votre conseiller fiscal ce que cela implique avant de choisir cette structure pour une maison que vous habiterez.
Quand une SRL a vraiment du sens
- Plusieurs biens. À partir de trois biens, une structure unique et gérée peut être plus simple que plusieurs inscriptions personnelles.
- Un terrain à bâtir. Lorsque le terrain est l'essentiel, une société roumaine peut l'inscrire à son nom. Les terres agricoles situées hors du périmètre bâti sont soumises à des règles supplémentaires.
- Une véritable activité commerciale. Une société qui a des salariés, des services et des revenus qui ne sont pas uniquement passifs.
Et pour qui c'est moins adapté : celui qui achète une seule maison pour y vivre ou la détenir sur le long terme. Là, la propriété personnelle, avec un droit de superficie pour le terrain, est plus simple et moins coûteuse. La comparaison complète des coûts figure dans notre article sur les coûts de détention d'un bien.
Questions fréquentes
Un Israélien doit-il créer une société pour acheter un appartement en Roumanie ?
Non. Un Israélien peut acheter un appartement ou un bâtiment et l'inscrire à son nom au livre foncier, sans société et sans résidence. La restriction de la loi 312/2005 concerne l'inscription directe d'un terrain au nom d'une personne qui n'est pas citoyenne de l'Union.
Et le terrain d'une villa ?
Il est généralement inscrit par un droit de superficie : la propriété du bâtiment et un droit d'usage exclusif du terrain pour toute la durée de vie du bâtiment, inscrits au livre foncier à votre nom. Une société roumaine est une autre voie possible, avec des coûts courants et une imposition au niveau de la société.
Combien d'impôt paie une société roumaine en 2026 ?
Sous le régime de la micro-entreprise, 1 % du chiffre d'affaires, à condition que celui-ci n'ait pas dépassé 100 000 € et que la société ait au moins un salarié. Sinon, un impôt sur les sociétés de 16 % du bénéfice. La distribution de dividendes est imposée à 16 %, et la convention avec Israël plafonne la retenue à 15 %.
Une société roumaine me fera-t-elle économiser de l'impôt en Israël ?
Pas nécessairement. Une société aux revenus passifs, contrôlée par des résidents israéliens et faiblement imposée, peut être considérée comme une société étrangère contrôlée selon l'article 75B, et une société dirigée depuis Israël peut être considérée comme résidente israélienne. Faites vérifier la structure par un conseiller fiscal qui connaît les deux pays avant l'achat.
Quand faut-il envisager une SRL ?
Lorsqu'on achète plusieurs biens, lorsque l'essentiel est un terrain à bâtir, ou lorsqu'il existe une véritable activité commerciale. Pour une seule maison, la propriété personnelle avec un droit de superficie pour le terrain est généralement la voie la plus simple et la moins coûteuse.
En résumé
Une société roumaine est un outil, pas une condition. Pour une seule maison, elle ajoute généralement des coûts, des déclarations et de l'impôt dans les deux pays. Pour plusieurs biens ou un terrain à bâtir, elle peut être la bonne structure.
Si quelqu'un vous a dit qu'« il faut obligatoirement une société », réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les deux voies, et préparerons les questions pour votre conseiller fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la législation roumaine : loi 312/2005, Code civil et Code fiscal · PwC Tax Summaries: Romania · PwC : retenues à la source en Roumanie et taux conventionnels · Keez : le régime de la micro-entreprise en 2026 · ynet : « Au prix d'un appartement à Bucarest, on ne peut même pas acheter une clé en Israël » (14.11.2025, en hébreu) · Administration fiscale israélienne : formulaire 150 (en hébreu) · Administration fiscale israélienne · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont celles d'octobre 2026, et le droit fiscal roumain et israélien évolue fréquemment. Le choix d'une structure de détention exige, avant l'achat, l'avis d'un conseiller fiscal qui connaît le droit des deux pays.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
