ישראלי קונה דירה או וילה ורושם את המבנה על שמו. המגבלה של חוק 312/2005 נוגעת רק לרישום קרקע ישירות.
1% מההכנסות, רק אם ההכנסות לא עלו על 100,000 אירו ויש לחברה לפחות עובד אחד. אחרת מס חברות של 16%.
מינואר 2026 דיבידנד ממוסה ב-16%. באמנה עם ישראל הניכוי מוגבל ל-15%, ובישראל מס של 25% או 30% עם זיכוי.
חברה בשליטת ישראלים, עם הכנסות פסיביות ומס זר של עד 15%, עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה ולהתחייב במס בישראל.
תושב ישראל שמחזיק בחברה זרה מצרף לדוח השנתי את טופס 150. ההנחיות עודכנו בחוזר מס הכנסה 4/2026.
חברה רומנית לקניית נכס: התשובה הקצרה
לא. ישראלי יכול לקנות דירה או וילה ברומניה ולרשום את המבנה על שמו, בלי חברה. המגבלה נוגעת רק לרישום קרקע ישירות על שם מי שאינו אזרח האיחוד, ובווילה פותרים אותה בדרך כלל בזכות Superficie. חברה רומנית (SRL) יכולה לרשום גם קרקע, אבל היא מוסיפה הנהלת חשבונות, מס חברות, מס דיבידנד של 16% ושכבת דיווח ומיסוי בישראל. היא הגיונית בעיקר לכמה נכסים או לקרקע לפיתוח.
״חייבים לפתוח חברה״ הוא אחד המשפטים שאני שומע הכי הרבה ממשקיעים שהגיעו אליי אחרי שיחה עם מישהו אחר. לפעמים הוא נכון. ברוב המקרים של מי שקונה בית אחד, הוא פשוט מיותר, ועולה כסף כל שנה.
מאיפה הגיע ״חייבים חברה״
המקור אמיתי: חוק 312/2005 מגביל רכישת קרקע ברומניה בידי מי שאינו אזרח האיחוד. ישראלי לא יכול לרשום קרקע ישירות על שמו. חברה רומנית היא אישיות משפטית רומנית, ולכן היא יכולה.
בכתבת ynet מנובמבר 2025, שבה התראיינו גם עו״ד אילן ליבוביץ ואני, תוארו שני הפתרונות המקובלים: להקים חברה מקומית, או שחברה מחזיקה את רכיב הקרקע בנאמנות. מה שלא תמיד נאמר הוא שהמבנה עצמו, הבית שאתם קונים, נרשם על שמכם גם בלי חברה.
מה מותר לכם כיחידים
| מה קונים | יחיד ישראלי | חברה רומנית (SRL) |
|---|---|---|
| דירה או מבנה | נרשם על שמכם | נרשם על שם החברה |
| קרקע | לא ישירות. בדרך כלל זכות Superficie | נרשמת על שם החברה |
| משכנתא לדיור | משכנתא לתושבי חוץ, לפי הבנק | הלוואה לחברה, בתנאים אחרים |
| מס במכירה ברומניה | 3% משווי העסקה עד 3 שנים, 1% אחר כך | מס חברות על הרווח, ואז מס דיבידנד |
| עלות שוטפת | אין | הנהלת חשבונות, דוחות, משרד רשום |
זכות Superficie נותנת בעלות מלאה על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע שמתחתיו, והיא עבירה, בת-הורשה וניתנת לשעבוד. הסברנו אותה לעומק במאמר על הבעלות בקרקע.
כמה עולה להחזיק חברה רומנית ב-2026
נכון לאוקטובר 2026, אלה כללי המס העיקריים, לפי PwC ומקורות מקצועיים רומניים:
- משטר מיקרו: 1% מההכנסות. בתנאי שההכנסות בשנה הקודמת לא עלו על 100,000 אירו, ושיש לחברה לפחות עובד אחד במשרה מלאה (או חוזה ניהול בשכר מינימום לפחות), לפי סיכום של Keez. מהרבעון שבו ההכנסות עוברות את הרף, החברה עוברת למס רווח.
- מס חברות רגיל: 16% מהרווח.
- מס דיבידנד: 16% מינואר 2026, לעומת 10% קודם לכן. לפי PwC, באמנה עם ישראל שיעור הניכוי על דיבידנד מוגבל ל-15%.
ומעבר למס: הנהלת חשבונות חודשית, דוחות כספיים שנתיים, משרד רשום, ודיווח על בעלי השליטה. שימו לב לתנאי העובד: חברה שמחזיקה בית אחד ואין לה עובד, לא נכנסת למשטר המיקרו.
מכירה: איפה ההבדל מורגש
כיחידים, המכירה ממוסה ברומניה כאחוז משווי העסקה: 3% עד שלוש שנות החזקה, 1% אחר כך. פירוט במדריך למס במכירה.
בחברה, הרווח ממוסה ברמת החברה, ואם תרצו להביא את הכסף הביתה, יש עוד שכבה של מס דיבידנד. ובמשטר מיקרו, תמורת המכירה עצמה נספרת כהכנסה, ולכן מכירה של וילה אחת עלולה להעביר את החברה מעל רף 100,000 האירו, אל מס הרווח הרגיל.
הצד הישראלי: שלוש שאלות שרוב המשקיעים לא שואלים
1. חברה נשלטת זרה (סעיף 75ב). חברה זרה נחשבת ״חברה נשלטת זרה״ כשמתקיימים תנאים מצטברים, ובהם: תושבי ישראל מחזיקים ביותר מ-50% מאמצעי השליטה, רוב הכנסותיה או רווחיה פסיביים (ושכירות היא דוגמה מובהקת), והמס הזר על ההכנסה הפסיבית אינו עולה על 15%. אז רווחים שלא חולקו עשויים להיות ממוסים בישראל כאילו חולקו כדיבידנד. חברת מיקרו שמשלמת 1% מההכנסות היא בדיוק המקרה שצריך לבדוק.
חברה שנפתחה כדי ״לחסוך מס״ ברומניה עלולה לייצר מס, דוחות ושאלות בישראל.
2. איפה החברה מנוהלת. לפי הגדרת ״תושב ישראל״ בפקודת מס הכנסה, חבר בני אדם שהשליטה והניהול שלו מופעלים מישראל נחשב תושב ישראל. חברה רומנית שכל ההחלטות שלה מתקבלות בסלון בתל אביב עלולה להיחשב חברה ישראלית לעניין מס.
3. דיווח. תושב ישראל שמחזיק בחברה זרה מצרף לדוח השנתי את טופס 150, ההצהרה על החזקה בחבר בני אדם תושב חוץ. רשות המסים פרסמה הנחיות מעודכנות למילויו בחוזר מס הכנסה 4/2026. ודיבידנד שתקבלו ממוסה בישראל בשיעור של 25%, או 30% לבעל מניות מהותי, עם זיכוי על המס ששולם ברומניה.
חברה שנפתחה כדי ״לחסוך מס״ ברומניה עלולה לייצר מס, דוחות ושאלות בישראל. על השכבה הישראלית בכלל במדריך המיסוי לרוכשים ישראלים.
לגור בבית של החברה
עוד נקודה שכדאי לבדוק מראש: אם החברה היא הבעלים והמשפחה גרה בבית, זה שימוש פרטי בנכס של חברה. לשתי מערכות המס יש מה לומר על כך. שאלו את יועץ המס שלכם מה המשמעות לפני שאתם בוחרים במבנה הזה לבית שתגורו בו.
מתי SRL כן הגיונית
- כמה נכסים. עם שלושה נכסים ומעלה, מבנה אחד מנוהל יכול להיות פשוט יותר מכמה רישומים פרטיים.
- קרקע לפיתוח. כשהקרקע היא העיקר, חברה רומנית יכולה לרשום אותה על שמה. קרקע חקלאית מחוץ לשטח המבונה כפופה לכללים נוספים.
- פעילות עסקית אמיתית. חברה שיש לה עובדים, שירותים והכנסות שאינן פסיביות בלבד.
ולמי זה פחות מתאים: למי שקונה בית אחד לגור בו או להחזיק לאורך זמן. שם הבעלות הפרטית, עם Superficie לקרקע, פשוטה וזולה יותר. השוואת העלויות המלאה נמצאת במאמר על עלויות החזקת נכס.
שאלות נפוצות
ישראלי חייב לפתוח חברה כדי לקנות דירה ברומניה?
לא. ישראלי יכול לקנות דירה או מבנה ולרשום אותם על שמו בפנקס המקרקעין, בלי חברה ובלי תושבות. המגבלה של חוק 312/2005 נוגעת לרישום קרקע ישירות על שם מי שאינו אזרח האיחוד.
ומה עם הקרקע של וילה?
בדרך כלל היא נרשמת בזכות Superficie: בעלות על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע לכל חיי המבנה, רשומה בפנקס על שמכם. חברה רומנית היא מסלול אפשרי אחר, עם עלויות שוטפות ומיסוי ברמת החברה.
כמה מס משלמת חברה רומנית ב-2026?
במשטר מיקרו 1% מההכנסות, בתנאי שההכנסות לא עלו על 100,000 אירו ושיש לחברה לפחות עובד אחד. אחרת, מס חברות של 16% על הרווח. משיכת דיבידנד ממוסה ב-16%, ובאמנה עם ישראל הניכוי מוגבל ל-15%.
חברה רומנית תחסוך לי מס בישראל?
לא בהכרח. חברה עם הכנסות פסיביות, שבשליטת תושבי ישראל ושמשלמת מס נמוך, עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה לפי סעיף 75ב, וחברה שמנוהלת מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל. בדקו את המבנה עם יועץ מס דו-מדינתי לפני הרכישה.
מתי כדאי לשקול SRL?
כשקונים כמה נכסים, כשהעיקר הוא קרקע לפיתוח, או כשיש פעילות עסקית אמיתית. לבית אחד, הבעלות הפרטית עם Superficie לקרקע היא בדרך כלל הדרך הפשוטה והזולה יותר.
השורה התחתונה
חברה רומנית היא כלי, לא תנאי. לבית אחד היא בדרך כלל מוסיפה עלויות, דיווחים ומס בשתי המדינות. לכמה נכסים או לקרקע לפיתוח, היא יכולה להיות המבנה הנכון.
אם מישהו אמר לכם ש״חייבים חברה״, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על שני המסלולים, ונכין את השאלות ליועץ המס שלכם.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: חוק 312/2005, הקוד האזרחי והקוד הפיסקלי · PwC Tax Summaries: Romania · PwC: ניכוי במקור ברומניה ושיעורי האמנות · Keez: משטר המיקרו ב-2026 · ynet: ״במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל״ (14.11.2025) · רשות המסים בישראל: טופס 150 · רשות המסים בישראל · רשות רישום המקרקעין (ANCPI).
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, ודיני המס ברומניה ובישראל משתנים לעתים קרובות. בחירה במבנה החזקה דורשת ייעוץ של יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות, לפני הרכישה.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
