Израильтянин покупает квартиру или виллу и регистрирует строение на своё имя. Ограничение Закона 312/2005 касается только прямой регистрации земли.
1% от выручки, только если выручка не превышала 100 000 € и у компании есть как минимум один работник. Иначе налог на прибыль 16%.
С января 2026 года дивиденды облагаются по ставке 16%. По соглашению с Израилем удержание ограничено 15%, а в Израиле налог 25% или 30% с зачётом.
Компания под контролем израильтян, с пассивными доходами и иностранным налогом до 15%, может быть признана контролируемой иностранной компанией и облагаться налогом в Израиле.
Резидент Израиля, владеющий иностранной компанией, прилагает к годовой декларации форму 150. Указания обновлены в Циркуляре по подоходному налогу 4/2026.
Румынская компания для покупки недвижимости: краткий ответ
Нет. Израильтянин может купить квартиру или виллу в Румынии и зарегистрировать строение на своё имя, без компании. Ограничение касается только регистрации земли непосредственно на имя лица, не являющегося гражданином ЕС, и в случае виллы его обычно решают с помощью права суперфиция (Superficie). Румынская компания (SRL) может зарегистрировать на себя и землю, но она добавляет бухгалтерию, налог на прибыль, налог на дивиденды 16% и дополнительный уровень отчётности и налогообложения в Израиле. Она оправдана в основном для нескольких объектов или для земли под застройку.
«Обязательно нужно открывать компанию» – одна из фраз, которые я чаще всего слышу от инвесторов, пришедших ко мне после разговора с кем-то другим. Иногда она верна. В большинстве случаев для того, кто покупает один дом, она просто лишняя и обходится в деньги каждый год.
Откуда взялось «обязательно нужна компания»
Источник реальный: Закон 312/2005 ограничивает приобретение земли в Румынии лицами, не являющимися гражданами ЕС. Израильтянин не может зарегистрировать землю непосредственно на своё имя. Румынская компания – румынское юридическое лицо, поэтому она может.
В статье ynet от ноября 2025 года (на иврите), где интервью давали адвокат Илан Лейбович и я, были описаны два распространённых решения: создать местную компанию или чтобы компания держала земельную составляющую в доверительном управлении. Что говорится не всегда, так это то, что само строение, дом, который Вы покупаете, регистрируется на Ваше имя и без компании.
Что Вам разрешено как физическим лицам
| Что покупается | Физическое лицо из Израиля | Румынская компания (SRL) |
|---|---|---|
| Квартира или строение | Регистрируется на Ваше имя | Регистрируется на компанию |
| Земля | Не напрямую. Обычно право Superficie | Регистрируется на компанию |
| Ипотека на жильё | Ипотека для нерезидентов, на усмотрение банка | Кредит компании, на других условиях |
| Налог при продаже в Румынии | 3% от суммы сделки до 3 лет, 1% после | Налог на прибыль компании, затем налог на дивиденды |
| Текущие расходы | Нет | Бухгалтерия, отчётность, зарегистрированный офис |
Право Superficie даёт полную собственность на строение и исключительное право пользования землёй под ним, и оно отчуждаемо, переходит по наследству и может быть заложено. Мы подробно объяснили его в статье о праве собственности на землю.
Сколько стоит содержать румынскую компанию в 2026 году
По состоянию на октябрь 2026 года основные налоговые правила, по данным PwC и румынских профессиональных источников, таковы:
- Режим микропредприятия: 1% от выручки. При условии, что выручка в предыдущем году не превышала 100 000 €, и у компании есть как минимум один работник на полную ставку (или договор управления как минимум с минимальной зарплатой), согласно обзору Keez. С квартала, в котором выручка превышает порог, компания переходит на налог на прибыль.
- Обычный налог на прибыль: 16% от прибыли.
- Налог на дивиденды: 16% с января 2026 года, по сравнению с 10% ранее. Согласно PwC, по соглашению с Израилем ставка удержания с дивидендов ограничена 15%.
А помимо налога: ежемесячная бухгалтерия, годовая финансовая отчётность, зарегистрированный офис и отчётность о бенефициарах. Обратите внимание на условие о работнике: компания, которая владеет одним домом и не имеет работника, в режим микропредприятия не попадает.
Продажа: где ощущается разница
Для физических лиц продажа облагается в Румынии в процентах от суммы сделки: 3% при владении до трёх лет, 1% после. Подробности – в гиде по налогу при продаже.
В компании прибыль облагается на уровне компании, а если Вы захотите вывести деньги, добавляется ещё один уровень – налог на дивиденды. А в режиме микропредприятия сама выручка от продажи считается доходом, поэтому продажа одной виллы может вывести компанию за порог 100 000 € на обычный налог на прибыль.
Израильская сторона: три вопроса, которые большинство инвесторов не задают
1. Контролируемая иностранная компания (статья 75б). Иностранная компания считается «контролируемой иностранной компанией» при выполнении совокупности условий, среди которых: резиденты Израиля владеют более чем 50% средств контроля, большая часть её доходов или прибыли пассивна (и аренда – явный пример), и иностранный налог на пассивный доход не превышает 15%. Тогда нераспределённая прибыль может облагаться в Израиле так, как если бы она была выплачена в виде дивидендов. Компания-микропредприятие, платящая 1% от выручки, – именно тот случай, который нужно проверить.
Компания, открытая ради «экономии на налогах» в Румынии, может породить налоги, отчётность и вопросы в Израиле.
2. Где управляется компания. Согласно определению «резидента Израиля» в Налоговом ордонансе, объединение лиц, контроль и управление которым осуществляются из Израиля, считается резидентом Израиля. Румынская компания, все решения которой принимаются в гостиной в Тель-Авиве, может быть признана израильской компанией для налоговых целей.
3. Отчётность. Резидент Израиля, владеющий иностранной компанией, прилагает к годовой декларации форму 150 – декларацию о владении объединением лиц, являющимся иностранным резидентом. Налоговое управление опубликовало обновлённые указания по её заполнению в Циркуляре по подоходному налогу 4/2026. А полученные Вами дивиденды облагаются в Израиле по ставке 25% или 30% для существенного акционера, с зачётом налога, уплаченного в Румынии.
Компания, открытая ради «экономии на налогах» в Румынии, может породить налоги, отчётность и вопросы в Израиле. Об израильском уровне в целом – в налоговом гиде для израильских покупателей.
Жить в доме компании
Ещё один момент, который стоит проверить заранее: если собственником является компания, а семья живёт в доме, это частное использование имущества компании. Обеим налоговым системам есть что сказать по этому поводу. Спросите своего налогового консультанта, что это означает, прежде чем выбирать такую структуру для дома, в котором Вы будете жить.
Когда SRL действительно оправдана
- Несколько объектов. При трёх объектах и более одна управляемая структура может быть проще нескольких частных регистраций.
- Земля под застройку. Когда главное – земля, румынская компания может зарегистрировать её на себя. Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории подчиняется дополнительным правилам.
- Реальная предпринимательская деятельность. Компания, у которой есть работники, услуги и доходы, не являющиеся исключительно пассивными.
А кому это подходит меньше: тому, кто покупает один дом, чтобы жить в нём или держать его долгое время. Там частная собственность с Superficie на землю проще и дешевле. Полное сравнение расходов – в статье о расходах на владение недвижимостью.
Часто задаваемые вопросы
Обязан ли израильтянин открывать компанию, чтобы купить квартиру в Румынии?
Нет. Израильтянин может купить квартиру или строение и зарегистрировать их на своё имя в поземельной книге, без компании и без резидентства. Ограничение Закона 312/2005 касается регистрации земли непосредственно на имя лица, не являющегося гражданином ЕС.
А как быть с землёй под виллой?
Обычно она оформляется на праве Superficie: собственность на строение и исключительное право пользования землёй на весь срок существования строения, зарегистрированное в поземельной книге на Ваше имя. Румынская компания – другой возможный путь, с текущими расходами и налогообложением на уровне компании.
Сколько налога платит румынская компания в 2026 году?
В режиме микропредприятия – 1% от выручки, при условии, что выручка не превышала 100 000 € и у компании есть как минимум один работник. В противном случае – налог на прибыль 16%. Выплата дивидендов облагается по ставке 16%, а по соглашению с Израилем удержание ограничено 15%.
Сэкономит ли мне румынская компания налоги в Израиле?
Не обязательно. Компания с пассивными доходами, контролируемая резидентами Израиля и платящая низкий налог, может быть признана контролируемой иностранной компанией по статье 75б, а компания, управляемая из Израиля, может быть признана резидентом Израиля. Проверьте структуру с налоговым консультантом, работающим с обеими странами, до покупки.
Когда стоит рассматривать SRL?
Когда покупается несколько объектов, когда главное – земля под застройку или когда есть реальная предпринимательская деятельность. Для одного дома частная собственность с Superficie на землю, как правило, проще и дешевле.
Итог
Румынская компания – это инструмент, а не условие. Для одного дома она обычно добавляет расходы, отчётность и налоги в обеих странах. Для нескольких объектов или земли под застройку она может быть правильной структурой.
Если кто-то сказал Вам, что «обязательно нужна компания», запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём оба пути и подготовим вопросы для Вашего налогового консультанта.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства: Закон 312/2005, Гражданский кодекс и Налоговый кодекс · PwC Tax Summaries: Romania · PwC: налоги у источника в Румынии и ставки по соглашениям · Keez: режим микропредприятия в 2026 году · ynet: «По цене квартиры в Бухаресте в Израиле не купишь даже ключ» (14.11.2025, на иврите) · Налоговое управление Израиля: форма 150 (на иврите) · Налоговое управление Израиля (на иврите) · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года, а налоговое законодательство Румынии и Израиля часто меняется. Выбор структуры владения требует консультации налогового консультанта, знающего право обеих стран, до покупки.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
