Ein Israeli kauft eine Wohnung oder Villa und trägt das Gebäude auf seinen Namen ein. Die Beschränkung des Gesetzes 312/2005 betrifft nur die direkte Eintragung von Grund und Boden.
1 % der Einnahmen, nur wenn die Einnahmen 100.000 € nicht überschritten haben und die Gesellschaft mindestens einen Beschäftigten hat. Sonst 16 % Körperschaftsteuer.
Seit Januar 2026 werden Dividenden mit 16 % besteuert. Nach dem Abkommen mit Israel ist die Quellensteuer auf 15 % begrenzt, in Israel fallen 25 % oder 30 % mit Anrechnung an.
Eine von Israelis beherrschte Gesellschaft mit passiven Einkünften und ausländischer Steuer bis 15 % kann als beherrschte ausländische Gesellschaft gelten und in Israel steuerpflichtig werden.
Ein in Israel Ansässiger, der eine ausländische Gesellschaft hält, fügt der jährlichen Steuererklärung Formular 150 bei. Die Hinweise wurden im Rundschreiben 4/2026 aktualisiert.
Rumänische Gesellschaft für den Immobilienkauf: die kurze Antwort
Nein. Ein Israeli kann eine Wohnung oder Villa in Rumänien kaufen und das Gebäude auf seinen Namen eintragen lassen, ohne Gesellschaft. Die Beschränkung betrifft nur die direkte Eintragung von Grund und Boden auf den Namen von Nicht-EU-Bürgern, und bei einer Villa wird sie in der Regel mit einem Superficie-Recht gelöst. Eine rumänische Gesellschaft (SRL) kann auch Grund und Boden eintragen lassen, bringt aber Buchhaltung, Körperschaftsteuer, 16 % Dividendensteuer und eine zusätzliche Melde- und Steuerebene in Israel mit sich. Sinnvoll ist sie vor allem bei mehreren Immobilien oder bei Bauland für eine Entwicklung.
„Man muss eine Gesellschaft gründen“ ist einer der Sätze, die ich am häufigsten von Investoren höre, die nach einem Gespräch mit jemand anderem zu mir kommen. Manchmal stimmt er. In den meisten Fällen, in denen jemand ein einzelnes Haus kauft, ist er schlicht überflüssig und kostet jedes Jahr Geld.
Woher das „Man braucht eine Gesellschaft“ kommt
Die Quelle ist real: Gesetz 312/2005 beschränkt den Erwerb von Grund und Boden in Rumänien durch Nicht-EU-Bürger. Ein Israeli kann Grund und Boden nicht direkt auf seinen Namen eintragen lassen. Eine rumänische Gesellschaft ist eine rumänische juristische Person und kann es daher.
In einem ynet-Artikel vom November 2025 (auf Hebräisch), in dem auch Rechtsanwalt Ilan Leibovitch und ich interviewt wurden, wurden die beiden üblichen Lösungen beschrieben: eine lokale Gesellschaft gründen oder eine Gesellschaft, die den Grundstücksteil treuhänderisch hält. Was nicht immer gesagt wird: Das Gebäude selbst, das Haus, das Sie kaufen, wird auch ohne Gesellschaft auf Ihren Namen eingetragen.
Was Ihnen als Privatperson erlaubt ist
| Was gekauft wird | Israelische Privatperson | Rumänische Gesellschaft (SRL) |
|---|---|---|
| Wohnung oder Gebäude | Wird auf Ihren Namen eingetragen | Wird auf die Gesellschaft eingetragen |
| Grund und Boden | Nicht direkt. In der Regel Superficie-Recht | Wird auf die Gesellschaft eingetragen |
| Wohnungsbauhypothek | Hypothek für Gebietsfremde, je nach Bank | Firmendarlehen, zu anderen Bedingungen |
| Steuer beim Verkauf in Rumänien | 3 % des Transaktionswerts bis 3 Jahre, danach 1 % | Körperschaftsteuer auf den Gewinn, dann Dividendensteuer |
| Laufende Kosten | Keine | Buchhaltung, Abschlüsse, Geschäftssitz |
Das Superficie-Recht gewährt volles Eigentum am Gebäude und ein ausschließliches Nutzungsrecht am darunterliegenden Grundstück, und es ist übertragbar, vererbbar und belastbar. Wir haben es im Artikel zum Grundeigentum ausführlich erklärt.
Was eine rumänische Gesellschaft 2026 kostet
Stand Oktober 2026 gelten laut PwC und rumänischen Fachquellen folgende Hauptregeln:
- Kleinstunternehmen-Regime: 1 % der Einnahmen. Vorausgesetzt, die Einnahmen im Vorjahr lagen nicht über 100.000 € und die Gesellschaft hat mindestens einen Vollzeitbeschäftigten (oder einen Geschäftsführervertrag mindestens zum Mindestlohn), laut einer Zusammenfassung von Keez. Ab dem Quartal, in dem die Einnahmen die Schwelle überschreiten, wechselt die Gesellschaft zur Gewinnsteuer.
- Reguläre Körperschaftsteuer: 16 % des Gewinns.
- Dividendensteuer: 16 % seit Januar 2026, gegenüber zuvor 10 %. Laut PwC ist der Quellensteuersatz auf Dividenden nach dem Abkommen mit Israel auf 15 % begrenzt.
Und über die Steuer hinaus: monatliche Buchhaltung, jährliche Abschlüsse, ein Geschäftssitz und die Meldung der wirtschaftlich Berechtigten. Achten Sie auf die Beschäftigtenbedingung: Eine Gesellschaft, die ein einziges Haus hält und keinen Beschäftigten hat, fällt nicht unter das Kleinstunternehmen-Regime.
Verkauf: wo der Unterschied spürbar wird
Als Privatperson wird der Verkauf in Rumänien als Prozentsatz des Transaktionswerts besteuert: 3 % bis zu drei Jahren Haltedauer, danach 1 %. Einzelheiten im Ratgeber zur Steuer beim Verkauf.
In einer Gesellschaft wird der Gewinn auf Gesellschaftsebene besteuert, und wenn Sie das Geld nach Hause holen möchten, kommt eine weitere Ebene Dividendensteuer hinzu. Und im Kleinstunternehmen-Regime zählt der Verkaufserlös selbst als Einnahme, sodass der Verkauf einer einzigen Villa die Gesellschaft über die Schwelle von 100.000 € und in die reguläre Gewinnsteuer bringen kann.
Die israelische Seite: drei Fragen, die die meisten Investoren nicht stellen
1. Beherrschte ausländische Gesellschaft (Abschnitt 75B). Eine ausländische Gesellschaft gilt als „beherrschte ausländische Gesellschaft“, wenn kumulative Bedingungen erfüllt sind, darunter: In Israel Ansässige halten mehr als 50 % der Beherrschungsmittel, der Großteil ihrer Einkünfte oder Gewinne ist passiv (Miete ist ein klassisches Beispiel), und die ausländische Steuer auf die passiven Einkünfte übersteigt 15 % nicht. Dann können nicht ausgeschüttete Gewinne in Israel so besteuert werden, als wären sie als Dividende ausgeschüttet worden. Ein Kleinstunternehmen, das 1 % der Einnahmen zahlt, ist genau der Fall, der geprüft werden muss.
Eine Gesellschaft, die gegründet wurde, um in Rumänien „Steuern zu sparen“, kann in Israel Steuern, Meldepflichten und Fragen erzeugen.
2. Wo die Gesellschaft geleitet wird. Nach der Definition des „in Israel Ansässigen“ in der israelischen Einkommensteuerverordnung gilt eine Körperschaft, deren Kontrolle und Leitung von Israel aus ausgeübt wird, als in Israel ansässig. Eine rumänische Gesellschaft, deren Entscheidungen alle im Wohnzimmer in Tel Aviv getroffen werden, kann steuerlich als israelische Gesellschaft gelten.
3. Meldung. Ein in Israel Ansässiger, der eine ausländische Gesellschaft hält, fügt der jährlichen Steuererklärung Formular 150 bei, die Erklärung über die Beteiligung an einer gebietsfremden Körperschaft. Die israelische Steuerbehörde hat im Einkommensteuer-Rundschreiben 4/2026 aktualisierte Ausfüllhinweise veröffentlicht. Und eine Dividende, die Sie erhalten, wird in Israel mit 25 % besteuert, oder 30 % für einen wesentlich beteiligten Gesellschafter, mit Anrechnung der in Rumänien gezahlten Steuer.
Eine Gesellschaft, die gegründet wurde, um in Rumänien „Steuern zu sparen“, kann in Israel Steuern, Meldepflichten und Fragen erzeugen. Zur israelischen Ebene im Allgemeinen lesen Sie den Steuerratgeber für israelische Käufer.
Im Haus der Gesellschaft wohnen
Ein weiterer Punkt, den Sie vorab prüfen sollten: Ist die Gesellschaft Eigentümerin und wohnt die Familie im Haus, ist das eine private Nutzung eines Vermögenswerts der Gesellschaft. Beide Steuersysteme haben dazu etwas zu sagen. Fragen Sie Ihren Steuerberater, was das bedeutet, bevor Sie diese Struktur für ein Haus wählen, in dem Sie wohnen werden.
Wann eine SRL sinnvoll ist
- Mehrere Immobilien. Ab drei Immobilien kann eine einzige verwaltete Struktur einfacher sein als mehrere private Eintragungen.
- Bauland für eine Entwicklung. Wenn das Grundstück die Hauptsache ist, kann eine rumänische Gesellschaft es auf ihren Namen eintragen lassen. Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets unterliegen zusätzlichen Regeln.
- Echte Geschäftstätigkeit. Eine Gesellschaft mit Beschäftigten, Dienstleistungen und Einkünften, die nicht nur passiv sind.
Und für wen sie weniger passt: für alle, die ein einzelnes Haus kaufen, um darin zu wohnen oder es langfristig zu halten. Dort ist das Privateigentum, mit Superficie für das Grundstück, einfacher und günstiger. Den vollständigen Kostenvergleich finden Sie im Artikel zu den Haltekosten einer Immobilie.
Häufig gestellte Fragen
Muss ein Israeli eine Gesellschaft gründen, um eine Wohnung in Rumänien zu kaufen?
Nein. Ein Israeli kann eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen und es im Grundbuch auf seinen Namen eintragen lassen, ohne Gesellschaft und ohne Wohnsitz. Die Beschränkung des Gesetzes 312/2005 betrifft die direkte Eintragung von Grund und Boden auf den Namen von Nicht-EU-Bürgern.
Und was ist mit dem Grundstück einer Villa?
In der Regel wird es über ein Superficie-Recht eingetragen: Eigentum am Gebäude und ein ausschließliches Nutzungsrecht am Grundstück für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes, im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen. Eine rumänische Gesellschaft ist ein anderer möglicher Weg, mit laufenden Kosten und Besteuerung auf Gesellschaftsebene.
Wie viel Steuer zahlt eine rumänische Gesellschaft 2026?
Im Kleinstunternehmen-Regime 1 % der Einnahmen, vorausgesetzt, die Einnahmen lagen nicht über 100.000 € und die Gesellschaft hat mindestens einen Beschäftigten. Andernfalls 16 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Ausschüttungen werden mit 16 % Dividendensteuer belegt, und nach dem Abkommen mit Israel ist die Quellensteuer auf 15 % begrenzt.
Spart mir eine rumänische Gesellschaft Steuern in Israel?
Nicht unbedingt. Eine Gesellschaft mit passiven Einkünften, die von in Israel Ansässigen beherrscht wird und wenig Steuer zahlt, kann nach Abschnitt 75B als beherrschte ausländische Gesellschaft gelten, und eine von Israel aus geleitete Gesellschaft kann als in Israel ansässig gelten. Prüfen Sie die Struktur vor dem Kauf mit einem in beiden Ländern tätigen Steuerberater.
Wann sollte man eine SRL in Betracht ziehen?
Beim Kauf mehrerer Immobilien, wenn Bauland für eine Entwicklung die Hauptsache ist oder bei echter Geschäftstätigkeit. Für ein einzelnes Haus ist das Privateigentum mit Superficie für das Grundstück in der Regel der einfachere und günstigere Weg.
Fazit
Eine rumänische Gesellschaft ist ein Werkzeug, keine Voraussetzung. Bei einem einzelnen Haus bringt sie in der Regel zusätzliche Kosten, Meldepflichten und Steuern in beiden Ländern. Bei mehreren Immobilien oder Bauland für eine Entwicklung kann sie die richtige Struktur sein.
Wenn Ihnen jemand gesagt hat, „man braucht eine Gesellschaft“, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam gehen wir beide Wege durch und bereiten die Fragen für Ihren Steuerberater vor.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Gesetz 312/2005, Zivilgesetzbuch und Steuergesetzbuch · PwC Tax Summaries: Romania · PwC: Quellensteuer in Rumänien und Abkommenssätze · Keez: das Kleinstunternehmen-Regime 2026 · ynet: „Für den Preis einer Wohnung in Bukarest bekommt man in Israel nicht einmal einen Schlüssel“ (14.11.2025, auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde: Formular 150 (auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde · Grundbuchbehörde (ANCPI).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für Oktober 2026, und das Steuerrecht in Rumänien und Israel ändert sich häufig. Die Wahl einer Haltestruktur erfordert vor dem Kauf die Beratung durch einen Steuerberater, der das Recht beider Länder kennt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
