Was prüfen Sie bei einem Grundstück in Rumänien, bevor Sie es für ein Projekt kaufen?

Grundstücksprüfung in Rumänien: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Bevor Sie in Rumänien ein Grundstück für ein Projekt kaufen, schicken Sie es durch drei Filter: rechtlich, planerisch und physisch, wirtschaftlich. Die meisten Prüfungen können Sie von zu Hause aus beginnen, mit offiziellen Dokumenten: Grundbuchauszug (extras de carte funciară), Katasterplan und Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken (certificat de urbanism pentru informare), die jeder beantragen darf.

Zwei Regeln entscheiden viel, noch vor dem Preis. Erstens: Wer kein Bürger der Europäischen Union ist, kauft Land nicht auf seinen privaten Namen, deshalb kauft ein Projektentwickler aus einem Nicht-EU-Staat, zum Beispiel aus Israel, in der Regel über eine rumänische Gesellschaft. Zweitens: Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets (extravilan) werden erst nach einem Vorkaufsrechtsverfahren verkauft, und nicht jeder Käufer darf sie erwerben.

Die Regel: keine Anzahlung, bevor das Grundstück alle drei Filter bestanden hat.

Warum ein Projektentwickler anders prüft als ein Hauskäufer

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Wer eine Villa in einem Projekt kauft, prüft den Bauträger. Ein Projektentwickler, der ein Grundstück kauft, prüft alles, was seine Käufer nach ihm prüfen werden, und eine Frage mehr: Lässt sich das Grundstück teilen, an die Versorgungsnetze anschließen und bekommt es eine Genehmigung?

Ein Fehler beim Grundstück zeigt sich nicht am Tag des Kaufs. Er zeigt sich beim Genehmigungsantrag, bei der Bank oder an dem Tag, an dem Ihr erster Käufer einen Grundbuchauszug anfordert.

Filter 1: die rechtliche Prüfung

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Der Grundbuchauszug: Eigentümer, Belastungen und Verfahren

Der Auszug hat drei Teile. Teil I beschreibt das Grundstück und die Katasternummer. Teil II zeigt, wer Eigentümer ist und auf welcher Grundlage. Teil III listet Hypotheken, Pfändungen, Vermerke über Gerichtsverfahren (notare litigiu), Veräußerungsverbote und Rechte Dritter auf. Ein Auszug zur Information steht jedem zur Verfügung, der ihn beantragt, auch über den Online-Dienst der ANCPI (Gesetz 7/1996, Art. 11(2)(q)). Wie Sie jeden Teil lesen, haben wir im Leitfaden zum Grundbuchauszug erklärt.

Worauf Sie achten: dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, dass alle Eigentümer unterschreiben und dass Teil III leer ist oder jede Eintragung dort vor der Unterzeichnung geordnet gelöscht wird.

Ein Grundstück, das nicht im Grundbuch eingetragen ist

Grundsätzlich beurkundet ein Notar die Übertragung von Eigentum an Immobilien nur, wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist (Gesetz 7/1996, Art. 36(1)). Ein Grundstück, bei dem es heißt „Es gibt eine Urkunde, die Eintragung läuft“, ist kein Grundstück, das man heute kauft. Erst die Eintragung, dann die Anzahlung.

Grenzen vor Ort gegen Grenzen im Grundbuch

Sie suchen die Katasternummer im Geoportal der ANCPI und vergleichen sie mit dem Zaun, der Straße und den Nachbarn. Ein zugelassener Vermesser (topograf autorizat) vermisst das Grundstück vor Ort und vergleicht es mit dem Katasterplan. Eine eingetragene Fläche, die nicht der tatsächlichen Fläche entspricht, verändert, was gebaut werden kann, und manchmal auch den Preis.

Restitutionsansprüche

In Ilfov kamen manche Grundstücke über Eigentumstitel, die nach 1991 ausgestellt wurden, zu ihren Eigentümern. Sie prüfen die Eigentumskette bis zum Ursprung, suchen bei den Gerichten nach Verfahren unter den Namen der Eigentümer in der Kette und verlangen von der Gemeinde eine schriftliche Antwort, ob offene Restitutionsanträge für die Parzelle bestehen. Die fünf Schritte haben wir im Artikel über Restitutionsansprüche in Ilfov beschrieben.

Wer Land besitzen darf

Nach Gesetz 312/2005 erwirbt ein Bürger eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums Land zu denselben Bedingungen wie ein Rumäne (Art. 3). Ein Bürger eines Staates außerhalb der EU erwirbt Land nur auf Grundlage eines internationalen Vertrags und auf Gegenseitigkeit (Art. 6(1)). Für Israel zum Beispiel wurde ein solcher Vertrag nicht gefunden.

Deshalb kauft ein Projektentwickler ohne EU-Pass Land in der Regel über eine rumänische Gesellschaft (SRL), die eine rumänische juristische Person ist. Was das für Steuern und Meldepflichten zu Hause bedeutet, haben wir im Artikel über den Kauf über eine SRL beschrieben. Die vollständige Tabelle nach Staatsangehörigkeit finden Sie auf der Seite „Wer was kaufen darf, nach Reisepass“.

Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets

Viele Grundstücke in den Vororten sind als landwirtschaftliche Flächen eingetragen. Liegen sie innerhalb des bebauten Gebiets (intravilan), gilt Gesetz 17/2014 für sie nicht (Art. 2(1)). Liegen sie im extravilan, gilt das Gesetz, und der Verkauf durchläuft ein festes Verfahren:

• Der Verkäufer reicht ein Verkaufsangebot bei der Gemeinde ein, und die Gemeinde veröffentlicht es 45 Arbeitstage lang (Art. 6(2)).
• Vorkaufsberechtigte haben Vorrang vor Ihnen, in der gesetzlich festgelegten Reihenfolge: Miteigentümer und Verwandte, Pächter, Nachbarn, junge Landwirte und weitere, am Ende der Staat (Art. 4(1)).
• Wenn keiner von ihnen kauft, darf eine Gesellschaft nur kaufen, wenn sie ihren Sitz in Rumänien hat und dort seit mindestens 5 Jahren landwirtschaftlich tätig ist, mindestens 75 % ihrer Einnahmen der letzten 5 Jahre aus der Landwirtschaft stammen und der beherrschende Gesellschafter seit 5 Jahren in Rumänien wohnt (Art. 4^1(2)). Eine neue Gesellschaft von Projektentwicklern erfüllt das in der Regel nicht.
• Erst wenn kein Käufer die Bedingungen erfüllt, steht der Verkauf jedem offen (Art. 4^1(5)).
• Ein Verkauf ohne Vorkaufsverfahren oder ohne die erforderlichen Genehmigungen ist absolut nichtig (Art. 16(1)).

Und nach dem Kauf: Um auf landwirtschaftlicher Fläche im extravilan ein Wohnviertel zu bauen, muss sie in einem Generalbebauungsplan (PUG) oder einem Zonenbebauungsplan (PUZ) in das bebaute Gebiet aufgenommen werden, nach einer vorherigen Stellungnahme des Landwirtschaftsministeriums (Gesetz 169/2026, Art. 153(1)). Das ist ein ganzes Planungsverfahren, kein Stempel.

Filter 2: die planerische und physische Prüfung

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Die Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken

Die Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken wird jedem Antragsteller ausgestellt, auch für ein Grundstück, das nicht Ihnen gehört, und ihr Inhalt ist für alle Antragsteller gleich (Gesetz 169/2026, Art. 254). Nach Art. 253(4) nennt sie unter anderem: ob das Grundstück im intravilan oder im extravilan liegt, Schutzgebiete und Bauverbote, die zulässigen Nutzungen, die Grundflächenzahl (POT), die Geschossflächenzahl (CUT), die minimale und maximale Grundstücksgröße und was die Behörde über die Versorgungsnetze in der Gegend weiß.

Sie gibt kein Recht zu bauen. Sie sagt, was erlaubt ist. Den Unterschied zur Baugenehmigung und das Lesen von PUG und PUZ haben wir im Leitfaden zu Baugenehmigung und PUZ erklärt.

Aufteilung in Parzellen

Ein Projekt mit mehreren Häusern beginnt in der Regel mit der Aufteilung des Grundstücks (parcelare). Innerhalb des bebauten Gebiets macht die Behörde die Aufteilung von einem PUZ abhängig (Art. 218(1)). Es gibt eine Ausnahme: Eine Aufteilung in bis zu 12 Parzellen für Einfamilienhäuser ist einmalig auf Grundlage eines Detailbebauungsplans (PUD) möglich, wenn PUG oder PUZ die Regeln für die Parzellen bereits festlegen (Art. 218(2)). Und jede entstehende Parzelle muss einen Anschluss an die Versorgungsnetze und einen direkten oder indirekten Zugang zu einer öffentlichen Straße erhalten (Art. 219(2)).

Zugang und Versorgung

Straße: Erfolgt die Zufahrt zum Grundstück über eine öffentliche Straße oder über eine private Straße, für die ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht nötig ist?

Wasser, Abwasser, Strom und Gas: Für jedes gibt es einen eigenen Netzbetreiber. Fragen Sie jeden Betreiber schriftlich, ob es ein Netz in der Straße gibt und zu welchen Bedingungen ein ganzes Projekt angeschlossen werden kann, nicht nur ein Haus. Ein Netz, das nicht bis zum Grundstück reicht, ist Kosten und Zeit, die in den Plan gehören.

Schutzgebiete, Hochwasser und Baugrund

Die Städtebaubescheinigung zeigt Schutzgebiete und Bauverbote. In der Nähe eines Sees oder Flusses prüfen Sie auch die Hochwasserrisikokarten der Wasserbehörde (Apele Române). Bei landwirtschaftlicher Fläche im extravilan, auf der sich eine archäologische Stätte befindet, braucht schon der Verkauf eine Genehmigung des Kulturministeriums (Gesetz 17/2014, Art. 3(4)). Und bevor Sie einen Preis festmachen, lohnt sich ein geotechnisches Gutachten (studiu geotehnic), denn es beeinflusst die Fundamente und das Baubudget.

Filter 3: die wirtschaftliche Prüfung

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Abgeschlossene Geschäfte, keine Inserate

Der Preis im Inserat ist das, was der Verkäufer verlangt. Bitten Sie einen zugelassenen Gutachter oder lokale Fachleute um Daten zu abgeschlossenen Geschäften in der Gegend und vergleichen Sie mit wirklich ähnlichen Grundstücken: gleiche Nutzung, gleicher Zugang, gleiche Versorgung. Das notarielle Richtwertraster ist eine Untergrenze für die Steuerberechnung, kein Marktpreis.

Die vollständigen Kosten

Ein konservativer Plan enthält alle Ausgaben, auch die, die man vergisst:

• Grundstückspreis, Notarhonorar und Eintragungsgebühr.
• Ein eigener Anwalt, Vermesser und Gutachter.
• Gründung und Unterhalt einer rumänischen Gesellschaft, wenn Sie über eine SRL kaufen.
• Städtebaubescheinigungen, PUZ oder PUD, Architektenplanung und Genehmigung.
• Netzanschlüsse und Netzerweiterung, wenn es in der Straße kein Netz gibt.
• Eine Zufahrtsstraße, wenn sie gebaut werden muss.
• Steuern in beiden Ländern, einschließlich der Frage, ob der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist. Das klären Sie mit einem Steuerberater.
• Flüge, Aufenthalte und die Zeit bis zur Genehmigung, die ebenfalls Geld kostet.

Die Checkliste auf einen Blick

Prüfung	Wo Sie prüfen	Worauf Sie achten
Eigentum	Grundbuchauszug, Teil II	Dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und alle Eigentümer unterschreiben
Belastungen und Verfahren	Grundbuchauszug, Teil III	Hypotheken, Pfändungen, notare litigiu, Veräußerungsverbote
Eintragung	Grundbuch	Dass das Grundstück eingetragen ist, nicht „die Eintragung läuft“
Grenzen und Fläche	Geoportal der ANCPI und zugelassener Vermesser	Übereinstimmung zwischen eingetragener und tatsächlicher Fläche
Restitutionsansprüche	Eigentumskette, Gerichtsportal, Gemeinde	Eigentumstitel, offene Verfahren, Restitutionsanträge
Wer kauft	Gesetz 312/2005 und Ihr eigener Anwalt	Struktur: rumänische Gesellschaft oder EU-Staatsangehörigkeit
Landwirtschaftliche Fläche	Grundbuchauszug und Städtebaubescheinigung	intravilan oder extravilan, und ob Gesetz 17/2014 gilt
Nutzung und Baurechte	Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken, PUG und PUZ	Zulässige Nutzung, POT, CUT, Grundstücksgröße, Verbote
Aufteilung	Der geltende PUZ oder PUD	Ob die Aufteilung, die Sie brauchen, möglich ist, und mit welchem Plan
Zugang	Grundbuchauszug und Karte	Öffentliche Straße oder eingetragenes Wegerecht
Versorgung	Die Netzbetreiber, schriftlich	Netz in der Straße und Anschlussbedingungen für das Projekt
Hochwasser und Baugrund	Apele Române und geotechnisches Gutachten	Hochwasserrisiko, Bodenstabilität, Auswirkung auf die Fundamente
Preis	Gutachter und abgeschlossene Geschäfte	Vergleich mit ähnlichen Grundstücken, nicht mit Inseraten
Vollständige Kosten	Konservativer Businessplan	Alle Ausgaben, einschließlich Steuern, Planung und Zeit

Diese drei Filter können Sie für ein Grundstück, das Sie gerade prüfen, gleich selbst durchgehen: im kostenlosen Deal-Check. Er zeigt Ihnen, welche Fragen noch offen sind, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Der Leitfaden für Projektentwickler im Ausland, in fünf Teilen

Dieser Artikel ist Teil einer Serie über den Wechsel von der Investition zur Immobilienentwicklung im Ausland:

• Investor oder Projektentwickler im Ausland: die 7 Unterschiede
• Rumänische Gesellschaft (SRL) für Projektentwickler aus dem Ausland: die Struktur
• Baugenehmigung in Rumänien für Projektentwickler, Schritt für Schritt
• Off-Plan-Verkauf und Cashflow des Projektentwicklers in Rumänien

Häufig gestellte Fragen

Kann jemand ohne EU-Pass, etwa aus Israel, in Rumänien Land kaufen, um darauf zu bauen?

Nicht auf den eigenen privaten Namen, solange er keine Staatsangehörigkeit eines EU-Mitgliedstaats hat. Nach Gesetz 312/2005, Art. 6(1), erwirbt ein Bürger eines Staates außerhalb der EU Land nur auf Grundlage eines Vertrags und auf Gegenseitigkeit, und für Israel wurde ein solcher Vertrag nicht gefunden. Projektentwickler kaufen in der Regel über eine rumänische Gesellschaft.

Was ist der Unterschied zwischen intravilan und extravilan?

Intravilan ist das bebaute Gebiet der Ortschaft nach dem Generalbebauungsplan. Extravilan ist das Gebiet außerhalb davon. Landwirtschaftliche Flächen im extravilan unterliegen dem Vorkaufsrechtsverfahren nach Gesetz 17/2014, und um dort ein Wohnviertel zu bauen, müssen sie zuerst durch einen Plan in das bebaute Gebiet aufgenommen werden.

Kann ich eine Städtebaubescheinigung für ein Grundstück beantragen, das ich noch nicht gekauft habe?

Ja. Nach Art. 254 von Gesetz 169/2026 wird die Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken jeder Person und jeder Gesellschaft ausgestellt, und ihr Inhalt ist für alle Antragsteller gleich. Das ist die erste planerische Prüfung, noch vor jeder Anzahlung.

Was ist das Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Flächen?

Es ist das Recht einer gesetzlich festgelegten Liste von Berechtigten, etwa Miteigentümer, Pächter und Nachbarn, landwirtschaftliche Flächen im extravilan zum Preis und zu den Bedingungen des Angebots vor jedem anderen Käufer zu erwerben. Ein Verkauf, der das Verfahren umgeht, ist absolut nichtig.

Was ist vor einer Anzahlung am wichtigsten?

Ein aktueller Grundbuchauszug, eine Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken und eine klare Antwort auf die Frage, auf wessen Namen das Grundstück eingetragen wird. Fehlt eines der drei, ist es noch zu früh zum Zahlen.

Fazit

Eine Grundstücksprüfung in Rumänien vor dem Kauf für ein Projekt ist kein Raten. Die meisten Antworten stehen in offiziellen Dokumenten: im Grundbuchauszug, in der Städtebaubescheinigung und im Gesetz. Entscheidend ist die Reihenfolge: zuerst das Recht, dann die Planung und erst dann der Preis.

Ein Grundstück, das an einem der Filter scheitert, wird schon am Schreibtisch aussortiert. Das ist das günstigste Geld, das Sie je sparen werden.

Wenn Sie ein Grundstück in Rumänien prüfen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam den Grundbuchauszug und die Städtebaubescheinigung durch und erstellen eine Liste von Fragen für Ihren Anwalt.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Land durch Ausländer (legislatie.just.ro), Art. 3 und 6 · Gesetz 17/2014 über den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen im extravilan (legislatie.just.ro), Art. 2, 3, 4, 4^1, 6 und 16 · Kataster- und Grundbuchgesetz 7/1996 (legislatie.just.ro), Art. 11 und 36 · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026), Art. 153, 218, 219, 253 und 254 · Nationale Agentur für Kataster und Immobilienpublizität Rumäniens (ANCPI)

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 18. Oktober 2026. Jedes Grundstück ist anders, und vor einer Unterschrift oder Anzahlung empfiehlt es sich, das konkrete Grundstück von einem lokalen Anwalt prüfen zu lassen, der nur Sie vertritt.