SRL in Rumänien als Projektentwickler

SRL in Rumänien für Projektentwickler: die kurze Antwort

Wer ein einzelnes Haus in Rumänien kauft, braucht keine Gesellschaft. Wer ein Projekt baut, braucht fast immer eine. Ein Projektentwickler aus dem Ausland, auch aus Israel, arbeitet in der Regel über eine rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine SRL. Sie ist eine rumänische juristische Person und kann deshalb das Grundstück auf ihren Namen eintragen, mit Bauunternehmern und Banken Verträge schließen und Einheiten verkaufen.

Die Struktur selbst ist einfach: Gesellschafter (asociați), ein Geschäftsführer (administrator), die Eintragung im Handelsregister ONRC und eine Erklärung über den wirtschaftlich Berechtigten. Kompliziert ist das, was drumherum liegt: wer entscheidet, was passiert, wenn die Partner sich nicht einig sind, wie das Geld hinein- und herausfließt und wie all das in den Augen der Steuerbehörden beider Länder aussieht.

Eine Regel vor allem anderen: Die Struktur bauen Sie, bevor Sie für das Grundstück unterschreiben, nicht danach.

Warum über eine rumänische Gesellschaft

Nach Gesetz 312/2005 erwirbt ein Bürger eines Staates, der nicht Mitglied der Europäischen Union ist, Land in Rumänien nur unter den Bedingungen internationaler Verträge und auf Gegenseitigkeit (Art. 6(1)). Deshalb trägt jemand ohne EU-Pass, zum Beispiel aus Israel, Land nicht direkt auf seinen Namen ein. Wer ein einzelnes Haus kauft, löst das mit einem Oberflächenrecht (Superficie), wie wir im Artikel über das Eigentum am Grundstück erklärt haben. Ein Projektentwickler braucht das Grundstück selbst, denn darauf plant er, erhält die Genehmigung und gibt es der Bank als Sicherheit.

Eine rumänische Gesellschaft ist eine rumänische juristische Person, auch wenn alle ihre Gesellschafter Ausländer sind, und sie trägt das Grundstück auf ihren Namen ein. Für landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets gelten zusätzliche Regeln, und dort ist eine eigene Prüfung nötig.

Die Frage von der Käuferseite, ob man für den Kauf eines Hauses eine Gesellschaft braucht, haben wir im Artikel über die SRL für den Hauskauf behandelt. Hier sind wir auf der Seite des Projektentwicklers.

Was das Gesetz von einer SRL verlangt

Das rumänische Gesellschaftsgesetz, Gesetz 31/1990, legt die Grundlagen fest:

Gesellschafter. Eine SRL kann auch von einer einzigen Person gegründet werden (Art. 5(2)), und die Zahl der Gesellschafter darf 50 nicht übersteigen (Art. 12). Jeder Gesellschafter haftet nur bis zur Höhe seines Anteils am Kapital (Art. 3(3)).
Geschäftsführer. Die Gesellschaft wird von einem oder mehreren Geschäftsführern geleitet, Gesellschafter oder nicht, die im Gründungsdokument oder von der Gesellschafterversammlung ernannt werden (Art. 197(1)).
Eintragung. Innerhalb von 15 Tagen nach Unterzeichnung des Gründungsdokuments wird die Eintragung der Gesellschaft im Handelsregister des Kreises beantragt, in dem ihr Sitz liegt (Art. 36(1)).
Stammkapital. Hier gab es eine Änderung. Gesetz 239/2025, in Kraft seit dem 18. Dezember 2025, legt ein Mindestkapital von 500 Lei für eine neue SRL fest und von 5.000 Lei für eine Gesellschaft, deren Nettoumsatz im Vorjahr 400.000 Lei überstieg (Art. VI). Wer gelesen hat, dass man eine Gesellschaft mit einem Leu gründen kann, hat eine alte Regel gelesen.

Der kleine Betrag heißt nicht, dass die Gesellschaft klein ist. Eine Entwicklungsgesellschaft wird in der Regel über Gesellschafterdarlehen und Bankkredite finanziert, nicht über das Stammkapital.

Achtung bei Gesellschafterdarlehen

Dasselbe Gesetz 239/2025 hat eine Regel eingeführt, die Projektentwickler direkt betrifft. Eine Gesellschaft, deren Nettovermögen laut Jahresabschluss unter die Hälfte des Stammkapitals gefallen ist, darf den Gesellschaftern Darlehen, die sie von ihnen erhalten hat, nicht zurückzahlen (Gesetz 31/1990, Art. 67(2^4)). Wird die Lage nicht innerhalb der gesetzlichen Frist behoben, kann die Gesellschaft verpflichtet werden, diese Darlehen in Kapital umzuwandeln (Art. 153^24(4^2)). Bei einem Projekt, das in den Baujahren Verluste ausweist, verändert das die Planung, wie das Geld zu Ihnen zurückfließt.

Der wirtschaftlich Berechtigte: wem die Gesellschaft wirklich gehört

Nach dem Geldwäschegesetz 129/2019 reicht jede Gesellschaft, die im Handelsregister eingetragen wird, bei der Eintragung und bei jeder Änderung eine Erklärung über ihren wirtschaftlich Berechtigten ein (Art. 56(1)). Die Erklärung wird in ein zentrales Register eingetragen, das beim ONRC geführt wird (Art. 19(5)(a)). Wirtschaftlich Berechtigter ist die Person, der die Gesellschaft letztlich gehört oder die sie letztlich kontrolliert, und eine Beteiligung von mehr als 25 % ist ein Anzeichen dafür (Art. 4(2)(a)).

Für einen Projektentwickler aus dem Ausland heißt das: Wenn zu den Eigentümern eine ausländische Gesellschaft, ein Fonds oder ein Treuhänder gehört, müssen Sie die Kette bis zu der Person an ihrem Ende offenlegen.

Lokaler Partner oder Joint Venture

Ein rumänischer Partner hat echten Wert: Er kennt die Gemeinde, die Bauunternehmer und den Markt. Die Frage ist aber nicht, ob es einen Partner gibt, sondern wo er in der Struktur sitzt. Zwei übliche Wege:

Partner in der Gesellschaft. Der Partner hält Anteile an der SRL, und die Entscheidungen fallen in der Gesellschafterversammlung. Ein Grundstückseigentümer kann sein Grundstück als Sacheinlage in die Gesellschaft einbringen.
Beteiligungsgemeinschaft (asociere în participațiune). Ein Vertrag, in dem eine Seite der anderen einen Anteil an Gewinnen und Verlusten einer bestimmten Tätigkeit gewährt (Zivilgesetzbuch, Art. 1949). Sie hat keine Rechtspersönlichkeit, und gegenüber Dritten verpflichtet sich jeder Partner nur selbst (Art. 1951). So arbeitet man manchmal mit einem Grundstückseigentümer, der nicht verkaufen will.

Wer entscheidet, und was passiert ohne Einigung

Standardmäßig beschließt die Gesellschafterversammlung mit absoluter Mehrheit der Gesellschafter und der Anteile, sofern das Gründungsdokument nichts anderes bestimmt (Gesetz 31/1990, Art. 192(1)). Der Verkauf von Anteilen an Personen außerhalb der Gesellschaft erfordert, wenn nichts anderes festgelegt ist, die Zustimmung der Inhaber von drei Vierteln des Kapitals (Art. 202(2)).

Die Struktur bauen Sie, bevor Sie für das Grundstück unterschreiben, nicht danach.

In einer Gesellschaft mit zwei gleichberechtigten Partnern ist diese Standardregel ein Rezept für Stillstand. Deshalb wird im Voraus, im Gründungsdokument und in einer Gesellschaftervereinbarung, festgehalten:

Welche Beschlüsse die Zustimmung aller erfordern und welche mit Mehrheit fallen.
Wer was unterschreibt, und bis zu welchem Betrag.
Was bei Stillstand passiert: eine entscheidende Instanz, Mediation oder ein Mechanismus, bei dem ein Partner den Anteil des anderen kauft.
Was passiert, wenn ein Partner seinen Finanzierungsanteil nicht einbringt.
Wer Anteile verkaufen darf, an wen und in welcher Reihenfolge.

Eine Gesellschaftervereinbarung unterliegt dem Gesetz und dem Gründungsdokument. Den Text schreibt ein rumänischer Anwalt, zusammen mit Ihren Beratern zu Hause.

Welche Struktur zu Ihnen passt

Möglichkeit	Wann sie passt	Was Sie prüfen
SRL nur Ihnen gehörend	Ein Projektentwickler, der das ganze Projekt hält	Wer tatsächlich Geschäftsführer ist und wo die Entscheidungen fallen
Gemeinsame SRL mit einem rumänischen Partner	Der Partner bringt Grundstück, Kontakte oder Management vor Ort	Gesellschaftervereinbarung, Stillstandsmechanismus, Zeichnungsrechte
SRL mit mehreren ausländischen Investoren	Mehrere Partner, die gemeinsam finanzieren	Erklärung zum wirtschaftlich Berechtigten, Regeln für den Anteilsverkauf, wer finanziert, wenn mehr Geld nötig ist
Beteiligungsgemeinschaft mit einem Grundstückseigentümer	Der Eigentümer will das Grundstück nicht verkaufen	Auf wessen Namen das Grundstück steht, was bei Beendigung passiert und wie Verluste geteilt werden
Privater Kauf ohne Gesellschaft	Ein Haus, kein Projekt	Oberflächenrecht (Superficie) für das Grundstück, mehr nicht

Bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden, können Sie Ihr Geschäft durch die drei Filter unseres kostenlosen Deal-Checks schicken: wirtschaftlich, planerisch und rechtlich, einschließlich der Frage, auf wessen Namen das Grundstück eingetragen wird.

Bankkonto, KYC und Buchhaltung

Eine rumänische Bank ist nach Gesetz 129/2019 eine meldepflichtige Stelle (Art. 5(1)(a)). Sie muss die Gesellschaft und ihren wirtschaftlich Berechtigten identifizieren und den Zweck der Geschäftsbeziehung verstehen (Art. 11), und wenn die Prüfung nicht abgeschlossen ist, eröffnet sie die Beziehung nicht. Bereiten Sie das Gründungsdokument, die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten und die Herkunft des eingebrachten Geldes im Voraus vor. Die Unterlagen haben wir im Leitfaden zur Mittelherkunft aufgeführt.

Nach dem Buchführungsgesetz 82/1991 führt jede Gesellschaft Bücher (Art. 1(1)) und reicht jährliche Abschlüsse bei der Steuerbehörde ANAF ein (Art. 36). In der Praxis heißt das: ein rumänischer Buchhalter vom ersten Tag an. Und das ist nicht nur Bürokratie: Eine Gesellschaft, die ihre Jahresabschlüsse nicht rechtzeitig eingereicht hat, verliert das Kleinstunternehmen-Regime und wechselt zur Körperschaftsteuer (Steuergesetzbuch, Art. 52(2)).

Steuern: was wir geprüft haben und was Sie mit einem Berater prüfen

Die Unternehmenssteuern in Rumänien haben sich 2025 und 2026 mehrmals geändert. Nach der konsolidierten Fassung des Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) vom August 2026:

Körperschaftsteuer: 16 % des Gewinns (Art. 17).
Kleinstunternehmen-Regime: 1 % der Einnahmen (Art. 51(1)). Es steht einer Gesellschaft offen, deren Einnahmen im Vorjahr, zusammen mit den mit ihr verbundenen Gesellschaften, 100.000 Euro nicht überstiegen haben und die mindestens einen Angestellten hat (Art. 47). Ab dem Quartal, in dem die Einnahmen die Grenze überschreiten, zahlt die Gesellschaft Körperschaftsteuer (Art. 52(1)). Bei einem Projekt, das Villen verkauft, ist diese Grenze schnell überschritten.
Dividendensteuer: 16 % auf Dividenden, die ab dem 1. Januar 2026 ausgeschüttet werden (Art. 43(2), für Nichtansässige Art. 224(4)(b)).

Nach dem rumänischen Steuergesetzbuch gilt: Ist der Satz in einem Doppelbesteuerungsabkommen niedriger als der gesetzliche Satz, gilt der Satz des Abkommens (Art. 230(1)). Für Leser aus Israel zum Beispiel: Zwischen Israel und Rumänien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, in Kraft seit dem 1. Januar 1999. Zu diesem Abkommen wurde ein Änderungsprotokoll unterzeichnet, deshalb prüfen Sie den Satz, der für Sie gilt, in der aktuellen Fassung. Für andere Länder finden Sie die Übersicht in unserem Artikel zu den Doppelbesteuerungsabkommen Rumäniens nach Land.

Und die Seite Ihres Heimatlands ist nicht weniger wichtig. Für Leser aus Israel zum Beispiel: Eine rumänische Gesellschaft, die tatsächlich von Israel aus geleitet wird, kann steuerlich als israelische Gesellschaft gelten, und es gibt Meldepflichten für die Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft. Bevor Sie eine Gesellschaft gründen, setzen Sie sich mit einem Steuerberater zusammen, der beide Länder kennt.

Der Leitfaden für Projektentwickler im Ausland, in fünf Teilen

Dieser Artikel ist Teil einer Serie über den Wechsel von der Investition zur Immobilienentwicklung im Ausland:

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Stammkapital braucht man für eine SRL in Rumänien?

500 Lei für eine neue Gesellschaft, nach Gesetz 239/2025, in Kraft seit dem 18. Dezember 2025. Eine Gesellschaft, deren Nettoumsatz im Vorjahr 400.000 Lei überstieg, braucht ein Kapital von mindestens 5.000 Lei und stockt es bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres auf.

Kann ein Ausländer, etwa aus Israel, Gesellschafter und Geschäftsführer einer SRL sein?

Ja. Das Gesellschaftsgesetz stellt keine Staatsangehörigkeitsanforderung an Gesellschafter oder Geschäftsführer. Es nennt nur bestimmte Ausschlussgründe, zum Beispiel eine Verurteilung wegen bestimmter Straftaten (Art. 6(2)). In der Praxis werden Bank und Buchhalter Ausweisdokumente und einen Nachweis der Mittelherkunft verlangen.

Kann eine rumänische Gesellschaft in ausländischem Besitz Land auf ihren Namen eintragen?

Ja. Sie ist eine rumänische juristische Person, auch wenn alle Anteile in den Händen von Ausländern, etwa Israelis, liegen. Die Beschränkung von Gesetz 312/2005 gilt für Bürger und Gesellschaften von Staaten außerhalb der EU, nicht für eine rumänische Gesellschaft. Für landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets gelten zusätzliche Regeln.

Braucht man einen rumänischen Partner?

Nein. Eine SRL kann von einem einzigen Gesellschafter gegründet werden, und der Geschäftsführer muss kein Rumäne sein. Ein lokaler Partner lohnt sich, wenn er Grundstück, Wissen oder Management vor Ort mitbringt, und dann wird alles in einer Gesellschaftervereinbarung festgehalten.

Wann wird der wirtschaftlich Berechtigte erklärt?

Bei der Eintragung der Gesellschaft und jedes Mal, wenn er sich ändert (Gesetz 129/2019, Art. 56(1)). Die Erklärung wird im Register der wirtschaftlich Berechtigten beim ONRC eingetragen.

Fazit

Eine rumänische Gesellschaft ist das übliche Werkzeug eines Projektentwicklers aus dem Ausland in Rumänien, und ihr technischer Teil ist nicht kompliziert: wenig Kapital, Eintragung, ein Geschäftsführer und eine Erklärung über den wirtschaftlich Berechtigten.

Ob das Projekt ruhig läuft, entscheidet das, was Sie vorher festlegen: wer entscheidet, was bei Stillstand passiert, wie das Geld zurückfließt und wie die Struktur bei den Steuerbehörden beider Länder aussieht.

Wenn Sie ein erstes Projekt in Rumänien aufbauen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihre Struktur durch und bereiten die Fragen für Ihren Anwalt und Ihren Steuerberater vor.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesellschaftsgesetz 31/1990, konsolidierte Fassung 18.12.2025 (legislatie.just.ro), Art. 3, 5, 6, 12, 36, 67, 153^24, 192, 197 und 202 · ANAF: die Änderungen an Gesetz 31/1990 durch Gesetz 239/2025, einschließlich Art. VI zum Stammkapital · Geldwäschegesetz 129/2019 (legislatie.just.ro), Art. 4, 5, 11, 19 und 56 · Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Land durch Ausländer (legislatie.just.ro), Art. 6 · Zivilgesetzbuch (legislatie.just.ro), Art. 1949 und 1951 · Buchführungsgesetz 82/1991 (legislatie.just.ro), Art. 1 und 36 · Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, konsolidierte Fassung 8.8.2026 (legislatie.just.ro), Art. 17, 43, 47, 51, 52, 224 und 230 · Israelische Steuerbehörde: das Abkommen mit Rumänien

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 18. Oktober 2026, und das Gesellschafts- und Steuerrecht in Rumänien und in Ihrem Heimatland ändert sich häufig. Die Wahl der Struktur für ein Projekt erfordert einen rumänischen Anwalt und einen Steuerberater, der das Recht beider Länder kennt, bevor Sie für das Grundstück unterschreiben.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.

Wie baut ein Projektentwickler aus dem Ausland die Gesellschaft für ein Immobilienprojekt in Rumänien auf?