Wie erhalten Sie als Projektentwickler eine Baugenehmigung in Rumänien, und was bedeutet das für Zeitplan und Budget?

Baugenehmigung in Rumänien für Projektentwickler: die kurze Antwort

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Seit dem 25. August 2026 ist der gesamte Weg eines Projektentwicklers in Rumänien, vom Grundstück bis zur Übergabe des Hauses, in einem einzigen Gesetz geregelt: dem Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026. Das Gesetzbuch hat Gesetz 50/1991 über Baugenehmigungen und Gesetz 350/2001 über die Raumplanung aufgehoben (Art. 576(3)). Den vollständigen Vergleich der Gesetze haben wir auf der Seite zu Gesetz 169/2026 zusammengestellt.

Der Weg ist festgelegt: Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism), Genehmigungen und Stellungnahmen (avize și acorduri), manchmal ein PUZ oder PUD, Baugenehmigung (autorizație de construire), geprüfte Ausführungsplanung und Anzeige des Baubeginns, und am Ende zwei Abnahmen: die Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten und die Endabnahme nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.

Für einige Phasen legt das Gesetz der Behörde eine Höchstfrist fest. Für die Phasen, die von Ihnen abhängen, wie die Planung, den PUZ und den Bau selbst, gibt es im Gesetz keine Uhr. Wer Zeitplan und Budget für ein Projekt aufstellt, muss diese beiden Arten von Zeit trennen.

Die Phasen auf einen Blick

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Phase	Was das ist	Frist im Gesetz	Artikel
1. Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken	Momentaufnahme des Grundstücks, für jeden Antragsteller	Bis zu 10 Arbeitstage, bis zu 5, wenn die Behörde ein elektronisches System hat	254(2), (6)–(7)
2. Städtebaubescheinigung für den Bau	Die Bedingungen und die Liste der Genehmigungen für Ihr Projekt	Bis zu 15 Arbeitstage. Gültigkeit: 12 bis 36 Monate	257(4), (15)
3. PUZ oder PUD, falls erforderlich	Ein Plan, der die Regeln präzisiert oder ändert	Stellungnahme zur Einleitung eines PUZ: bis zu 30 Kalendertage. Dauer des gesamten PUZ: nicht festgelegt	69(8)
4. Genehmigungen und Stellungnahmen	Nach der Liste in der Städtebaubescheinigung	30 Kalendertage in der einheitlichen Genehmigungskommission oder 15 Tage von jeder Stelle einzeln	269(3), (9)
5. Baugenehmigung	Die Erlaubnis zu bauen	Bis zu 30 Kalendertage ab vollständiger Akte. Im Eilverfahren: bis zu 7 Arbeitstage	273(1)–(2)
6. Vor dem ersten Spatenstich	Geprüfte Ausführungsplanung, Anzeige an die Behörde und an die ISC, Bauschild	Vor Beginn der Arbeiten	278
7. Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten	Mit Pflichtteilnahme eines Vertreters der Behörde	Nach Abschluss des Baus	280(3), 528
8. Endabnahme	Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist	Bis zu 10 Tage nach Ende der Gewährleistung	532(4)

Vor dem Grundstückskauf: was Sie prüfen

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Ein teurer Fehler von Projektentwicklern passiert noch vor der Genehmigung: Man kauft ein Grundstück und prüft erst danach, was darauf gebaut werden darf.

1. Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken. Jeder darf sie beantragen, auch für ein Grundstück, das ihm nicht gehört (Art. 254(2)). Sie enthält die rechtliche Lage des Grundstücks (Eigentum laut Grundbuch, Dienstbarkeiten, ob es im bebauten Gebiet, intravilan, liegt, und Bauverbote), die zulässigen Nutzungen und die technischen Regeln: POT, CUT, Höhe, Grundstücksgröße, Zugang, Parkplätze und Versorgung (Art. 253(4)). Das ist das erste Dokument, das Sie beantragen, vor der Unterschrift für das Grundstück.
2. Intravilan oder extravilan. Die Aufnahme eines Grundstücks von außerhalb in das bebaute Gebiet erfordert einen PUZ (Art. 62(4) und 66(1)(b)). Auf einen solchen PUZ darf die Behörde lokale Erschließungsabgaben erheben (Art. 63(3)).
3. Aufteilung in Parzellen. Die Aufteilung eines Grundstücks in drei oder mehr Parzellen für Neubauten ist eine „parcelare“ und erfordert zuerst eine Städtebaubescheinigung zur Ausarbeitung eines PUZ (Art. 216(1)). Für alle, die mehrere Häuser auf einem Grundstück planen, ist das meist die entscheidende Frage.
4. Versorgung. Im PUZ ist die Mindestpflicht des Projektentwicklers: Wasser-, Abwasser- und Stromnetze sowie Zufahrtswege (Art. 63(4)). In Wohnanlagen erfolgt die Abnahme bei Fertigstellung nur zusammen mit der Abnahme der Netzanschlüsse (Art. 528(4)). Ein günstiges Grundstück ohne Netze ist nicht unbedingt günstig.
5. Der Grundbuchauszug. Eine Städtebaubescheinigung für den Bau erhält, wer ein dingliches Recht am Grundstück hat (Art. 257(1)), und die Genehmigungsakte verlangt einen Grundbuchauszug, der nicht älter als 30 Tage ist (Art. 262(1)(b)). Wie Sie ihn lesen, steht im Leitfaden zum Grundbuchauszug. In Ilfov prüfen Sie auch Restitutionsansprüche auf das Grundstück.
6. Nachbarn. Wenn der Bau es erfordert, ein Nachbargebäude zu verstärken oder zu sichern, brauchen Sie die Zustimmung der Nachbarn in notarieller Form (Art. 261(1)–(2)).

Wann ein PUZ nötig ist und wann ein PUD genügt

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Ein PUZ ist erforderlich, wenn der PUG der Ortschaft das für ein bestimmtes Gebiet vorsieht, zum Beispiel für Schutzgebiete, für in das bebaute Gebiet aufgenommene Flächen oder für eine Änderung der Parzellenaufteilung (Art. 62(6)), und wenn Sie genehmigte Regeln ändern wollen. Ein privater Projektentwickler beginnt mit dem Antrag auf eine Einleitungsstellungnahme (aviz de inițiere), die innerhalb von 30 Kalendertagen erteilt wird (Art. 69(8)). Den PUZ genehmigt der Gemeinderat mit absoluter Mehrheit (Art. 76(1)). Für das gesamte Verfahren gibt es keine gesetzliche Frist.

Ein PUD ist ein engeres Instrument: Er präzisiert nur den PUG oder den PUZ für ein bestimmtes Projekt (Art. 81(1), (3)). Der Chefarchitekt gibt innerhalb von 15 Tagen ab vollständiger Akte eine Stellungnahme ab (Art. 84(5)), und der Bürgermeister genehmigt innerhalb von 15 Kalendertagen danach (Art. 85(1)).

Wenn ein PUZ erforderlich ist, wird die Städtebaubescheinigung mit der Pflicht zu seiner Ausarbeitung erteilt (Art. 257(9)(c)), und das Genehmigungsverfahren ruht, bis er genehmigt ist, und wird dann auf Grundlage derselben Bescheinigung fortgesetzt (Art. 249(2)). Nach der Genehmigung gilt die Bescheinigung noch 12 Monate (Art. 257(10)). Was ein PUZ für Käufer bedeutet, haben wir im Leitfaden zu Baugenehmigung und PUZ beschrieben. Für den Projektentwickler die wichtige Zeile: Ein Grundstück, das einen PUZ braucht, ist ein Grundstück ohne bekanntes Startdatum.

Die Zeit der Behörde und Ihre Zeit

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Genehmigungen. In der einheitlichen Genehmigungskommission werden sie innerhalb von 30 Kalendertagen ab vollständiger Akte erteilt (Art. 269(3)). Außerhalb der Kommission antwortet jede Stelle innerhalb von 15 Tagen, mit Ausnahmen für Umwelt, Denkmalschutz und Luftfahrt (Art. 269(9)). Eine Stelle darf nur einmal Ergänzungen verlangen (Art. 269(10)), und Sie antworten innerhalb von höchstens 60 Tagen (Art. 269(11)). Eine Stelle, die nach Ablauf der Frist schweigt, gilt als zustimmend (Art. 269(14)), außer Sicherheitsbehörden (Art. 269(15)).

Die Genehmigung. Ist die Akte unvollständig, teilt die Behörde das innerhalb von 10 Arbeitstagen mit und gibt Ihnen bis zu 3 Monate zur Ergänzung (Art. 271(1)–(2)). Ab vollständiger Akte wird die Genehmigung innerhalb von 30 Kalendertagen erteilt, im Eilverfahren gegen eine Sondergebühr innerhalb von 7 Arbeitstagen (Art. 273(1)–(2)).

Was das Gesetz nicht terminiert: die Gutachten, die Planung, den PUZ und den Bau. Diese planen Sie selbst, und den Puffer dafür budgetieren Sie.

Nach der Genehmigung: die Uhr der 3 Jahre

Eine Baugenehmigung gilt 3 Jahre ab ihrer Ausstellung (Art. 309(1)). Nach der Anzeige des Baubeginns verlängert sich die Gültigkeit auf die gesamte in der Genehmigung festgelegte Ausführungsdauer. Ohne Anzeige wird die Ausführungsdauer ab dem Tag der Ausstellung gerechnet (Art. 309(2)–(3)). Die 3 Jahre dürfen nicht verlängert werden (Art. 309(5)), sie dürfen aber einmal ausgesetzt werden, höchstens für 12 Monate (Art. 309(4)). Eine Genehmigung erlischt, wenn die Arbeiten nicht rechtzeitig begonnen haben oder wenn sie länger als 24 Monate unterbrochen sind (Art. 310(1), (3)). Die Ausführungsdauer kann einmal um bis zu 12 Monate verlängert werden, gegen 30 % der ursprünglichen Gebühr (Art. 310(5)).

Bevor Sie bauen: eine detaillierte Ausführungsplanung, die von einem zugelassenen Prüfer geprüft wurde, und die Verantwortung für die Prüfung liegt bei Ihnen (Art. 264(5)–(6) und 277(5)). Sie zeigen der Behörde und der Bauaufsichtsbehörde (ISC) das Startdatum an, laden die Unterlagen in das nationale Bauregister hoch und stellen ein Schild auf der Baustelle auf (Art. 278(3), (5)–(6)). Gebaut wird über Bauunternehmer, und alle Beteiligten, einschließlich des Projektentwicklers, müssen versichert sein (Art. 279(1)–(2)).

Unsere Empfehlung: keine Genehmigung beantragen, bevor Finanzierung und Bauunternehmer bereitstehen, denn die Uhr beginnt am Tag der Ausstellung.

Verkaufen, bevor der Bau fertig ist

Ein Bauträger darf sich zum Verkauf eines künftigen Hauses erst verpflichten, nachdem die Genehmigung im Grundbuch eingetragen und ein Grundbuchblatt für die künftige Einheit eröffnet wurde. Der Vorvertrag wird nur beim Notar unterzeichnet (Art. 422(6)–(7)). Die Anzahlungen fließen auf ein separates Projektkonto und werden mit Freigabe des Bauleiters ausgezahlt: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und danach bis zu 20 % für die Haustechnik (Art. 422(10)). Die Bedeutung für das Budget: Grundstück, Planung und Genehmigung werden ohne Geld von Käufern finanziert. Was passiert, wenn vor der Genehmigung verkauft wird, sehen Sie im gescheiterten Geschäft ohne Genehmigung.

Die Abnahme: das Ende des Baus, nicht des Projekts

Arbeiten gelten erst nach der Abnahme bei Fertigstellung als abgeschlossen. Ein Gebäude, das ohne Genehmigung oder abweichend von ihr gebaut wurde, wird nicht abgenommen (Art. 280(1), (8)). Ein Vertreter der Behörde, die die Genehmigung ausgestellt hat, muss teilnehmen (Art. 280(3)). Zwischen Fertigstellung und Abnahme werden mit der Behörde der endgültige Wert der Arbeiten und die daraus folgenden Zahlungen geregelt (Art. 280(9)). Das Haus wird dem Käufer erst nach der Abnahme und mit funktionierenden dauerhaften Versorgungsanschlüssen übergeben (Art. 422(5)(k)).

Danach beginnt die Gewährleistungsfrist, ab dem Tag der Abnahme (Art. 531(9)). Das Minimum hängt von der Art des Gebäudes ab: ein Jahr, 3 oder 5 Jahre (Art. 531(6)), und für Mängel am Tragwerk gilt die Haftung für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes (Art. 531(10)). An ihrem Ende müssen Sie die Endabnahme innerhalb von 10 Tagen einberufen (Art. 532(4)). Die alte Abnahmeordnung, Regierungsbeschluss 273/1994, gilt weiterhin (Art. 577(6)).

Aus der Praxis: die Genehmigung von Compass on the Lake

Die Genehmigung, die wir Käufern zeigen, wurde im Juni 2026 nach Gesetz 50/1991 erteilt, bevor das neue Gesetzbuch in Kraft trat. Darin stehen zwei Fristen: 12 Monate ab Ausstellung für den Baubeginn und 12 Monate Ausführung ab dem tatsächlichen Beginn. Das Projekt besteht aus 24 Doppelhausvillen, 2 freistehenden Villen und 3 Luxusvillen, und jedes Gebäude erhält eine eigene Genehmigung. Die Lehre für Projektentwickler: Bei einem Projekt mit mehreren Gebäuden hat jede Genehmigung ihre eigene Uhr. Planen Sie den Zeitplan pro Gebäude, nicht pro Projekt. Die Einzelheiten im Artikel über unsere Genehmigung.

Der Leitfaden für Projektentwickler im Ausland, in fünf Teilen

Dieser Artikel ist Teil einer Serie über den Wechsel von der Investition zur Immobilienentwicklung im Ausland:

• Investor oder Projektentwickler im Ausland: die 7 Unterschiede
• Grundstücksprüfung in Rumänien vor dem Kauf für ein Projekt
• Rumänische Gesellschaft (SRL) für Projektentwickler aus dem Ausland: die Struktur
• Off-Plan-Verkauf und Cashflow des Projektentwicklers in Rumänien

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, in Rumänien eine Baugenehmigung zu erhalten?

Die Behörde hat Fristen: Städtebaubescheinigung für den Bau bis zu 15 Arbeitstage, Genehmigungen in der einheitlichen Kommission 30 Kalendertage und die Baugenehmigung bis zu 30 Kalendertage ab vollständiger Akte (Art. 257(4), 269(3) und 273(1)). Die Gesamtdauer hängt von Ihnen ab: von der Planung, den Gutachten und der Frage, ob ein PUZ nötig ist. Dafür gibt es im Gesetz keine Frist.

Kann ich eine Städtebaubescheinigung für ein Grundstück beantragen, das ich noch nicht gekauft habe?

Ja. Die Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken wird jedem Antragsteller ausgestellt (Art. 254(2)). Die Städtebaubescheinigung für den Bau erhält, wer ein dingliches Recht am Grundstück hat (Art. 257(1)).

Wann braucht man einen PUZ?

Wenn der PUG es für das Gebiet vorsieht, wenn Sie ein Grundstück in drei oder mehr Parzellen für Neubauten aufteilen, wenn Sie ein Grundstück in das bebaute Gebiet aufnehmen und wenn Sie genehmigte Regeln ändern (Art. 62, 66 und 216).

Kann man eine Baugenehmigung verlängern?

Die 3 Jahre für den Baubeginn nicht (Art. 309(5)). Erlaubt sind eine Aussetzung von bis zu 12 Monaten (Art. 309(4)) und eine Verlängerung der Ausführungsdauer um bis zu 12 Monate (Art. 310(5)).

Wann darf man ein Haus verkaufen, bevor es gebaut ist?

Erst nachdem die Genehmigung im Grundbuch eingetragen und ein Grundbuchblatt für die künftige Einheit eröffnet wurde, und nur mit einem notariellen Vorvertrag (Art. 422(6)–(7)).

Fazit

Eine Baugenehmigung in Rumänien ist kein einzelnes Dokument. Sie ist ein Weg in acht Phasen, von denen einige gesetzlich terminiert sind. Der nicht terminierte Teil, also Planung, PUZ und Bau, ist der Ort, an dem Projekte länger werden und Budgets sich dehnen. Deshalb beginnt die Prüfung vor dem Grundstück: Städtebaubescheinigung zu Informationszwecken, die PUZ-Frage und die Versorgung.

Bevor Sie sich auf ein Grundstück festlegen, können Sie Ihr Geschäft durch die drei Filter unseres kostenlosen Deal-Checks schicken. Und wenn Sie ein Grundstück oder ein Projekt in Rumänien prüfen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam den Weg zur Genehmigung für Ihr Grundstück durch, Phase für Phase.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026), Art. 62, 63, 66, 69, 76, 81, 84, 85, 216, 249, 253, 254, 257, 261, 262, 264, 269, 271, 273, 277, 278, 279, 280, 309, 310, 422, 527, 528, 531, 532, 575, 576, 577 und 582 · Gesetz 169/2026: was wohin gewandert ist

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 18. Oktober 2026, nach dem im Monitorul Oficial veröffentlichten Text. Das Gesetzbuch ist neu, und seine Durchführungsnormen werden noch aktualisiert. Prüfen Sie vor dem Grundstückskauf oder der Antragstellung das konkrete Grundstück mit einem lokalen Anwalt und Architekten.