Romanya'da geliştirici olarak yapı ruhsatı nasıl alınır ve bu takvim ile bütçe için ne anlama gelir?

Geliştiriciler için Romanya'da yapı ruhsatı: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

25 Ağustos 2026'dan beri Romanya'da bir geliştiricinin arazi aşamasından konutun teslimine kadar tüm yolu tek bir kanunla düzenlenmektedir: Planlama ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun. Kanun, yapı ruhsatlarına dair 50/1991 sayılı Kanun'u ve imara dair 350/2001 sayılı Kanun'u yürürlükten kaldırdı (madde 576(3)). Kanunlar arasındaki tam karşılaştırmayı 169/2026 sayılı Kanun sayfasında topladık.

Yol sabittir: imar belgesi (certificat de urbanism), onaylar ve görüşler (avize și acorduri), bazen bir PUZ veya PUD, yapı ruhsatı (autorizație de construire), doğrulanmış uygulama projesi ve çalışmaların başlama bildirimi ve sonunda iki kabul: çalışmaların tamamlanma kabulü ve garanti süresinin sonunda nihai kabul.

Bazı aşamalar için kanun idareye azami bir süre koyar. Proje, PUZ ve inşaatın kendisi gibi size bağlı aşamalar için kanunda bir saat yoktur. Bir proje için takvim ve bütçe hazırlayan herkesin bu iki tür zamanı ayırması gerekir.

Aşamalara bir bakışta

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aşama	Nedir	Kanundaki süre	Madde
1. Bilgi amaçlı imar belgesi	Parselin bir anlık görüntüsü, her başvurana	En fazla 10 iş günü, idarenin bilgisayarlı sistemi varsa en fazla 5	254(2), (6)–(7)
2. İnşaat için imar belgesi	Projeniz için koşullar ve onay listesi	En fazla 15 iş günü. Geçerlilik: 12 ila 36 ay	257(4), (15)
3. Gerekirse PUZ veya PUD	Kuralları ayrıntılandıran veya değiştiren bir plan	PUZ için başlatma görüşü: en fazla 30 takvim günü. Tüm PUZ süresi: belirlenmemiş	69(8)
4. Onaylar ve görüşler	İmar belgesindeki listeye göre	Birleşik onay komisyonunda 30 takvim günü veya her kurumdan ayrı ayrı 15 gün	269(3), (9)
5. Yapı ruhsatı	İnşaat yapma izni	Eksiksiz dosyadan itibaren en fazla 30 takvim günü. Acil usul: en fazla 7 iş günü	273(1)–(2)
6. İlk kazıdan önce	Doğrulanmış uygulama projesi, idareye ve ISC'ye bildirim, sahada bir tabela	Çalışmalar başlamadan önce	278
7. Çalışmaların tamamlanma kabulü	İdare temsilcisinin zorunlu katılımıyla	İnşaat bittikten sonra	280(3), 528
8. Nihai kabul	Garanti süresinin sonunda	Garantinin bitiminden sonraki 10 gün içinde	532(4)

Arazi almadan önce: neyi kontrol etmeli

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Geliştiricinin pahalıya mal olan bir hatası ruhsattan bile önce olur: bir parsel satın alırsınız ve ancak ondan sonra üzerine neyin yapılabileceğini kontrol edersiniz.

1. Bilgi amaçlı imar belgesi. Herkes isteyebilir, kendisine ait olmayan bir parsel için bile (madde 254(2)). Parselin hukuki rejimini (tapu siciline göre mülkiyet, irtifaklar, yerleşim alanı içinde olup olmadığı (intravilan) ve inşaat yasakları), izin verilen kullanımları ve teknik kuralları kapsar: POT, CUT, yükseklik, parsel boyutu, erişim, otopark ve altyapı (madde 253(4)). Araziyi imzalamadan önce isteyeceğiniz ilk belgedir.
2. İntravilan veya ekstravilan. Yerleşim alanı dışındaki bir parseli yerleşim alanına dahil etmek bir PUZ gerektirir (madde 62(4) ve 66(1)(b)). Böyle bir PUZ'da idare yerel gelişim bedelleri koyabilir (madde 63(3)).
3. Parsellere bölme. Araziyi yeni inşaat için üç veya daha fazla parsele bölmek "parcelare"dir ve önce bir PUZ hazırlanması için imar belgesi gerektirir (madde 216(1)). Tek bir arazi parçasında birkaç ev planlayan herkes için bu genellikle belirleyici sorudur.
4. Altyapı. PUZ'da geliştiricinin asgari yükümlülüğü su, kanalizasyon ve elektrik şebekeleri ile erişim yollarıdır (madde 63(4)). Konut projelerinde çalışmaların tamamlanma kabulü yalnızca altyapı bağlantılarının kabulüyle birlikte yapılır (madde 528(4)). Şebekesiz ucuz bir parsel mutlaka ucuz değildir.
5. Özet. İnşaat için imar belgesi parsel üzerinde ayni hakkı olana verilir (madde 257(1)) ve ruhsat dosyası 30 günden eski olmayan bir tapu sicili özeti ister (madde 262(1)(b)). Nasıl okunacağı: özet rehberinde. Ilfov'da arazi üzerinde iade taleplerini de kontrol edin.
6. Komşular. İnşaat komşu bir binanın güçlendirilmesini veya emniyete alınmasını gerektiriyorsa, komşuların noter belgesiyle verdiği rıza gerekir (madde 261(1)-(2)).

PUZ ne zaman gerekir, PUD ne zaman yeterli

Bu konuyu geliştiricilere sorun

PUZ, yerleşimin PUG'u belirli bir bölge için gerektiriyorsa, örneğin korunan alanlar, yerleşim alanına dahil edilen alanlar veya parsel bölünmesinde değişiklik (madde 62(6)), ve onaylanmış kuralları değiştirmek istediğinizde gerekir. Özel bir geliştirici, 30 takvim günü içinde verilen bir başlatma görüşü (aviz de inițiere) başvurusuyla başlar (madde 69(8)). PUZ'u yerel meclis mutlak çoğunlukla onaylar (madde 76(1)). Sürecin bütünü için kanunda bir süre yoktur.

PUD daha dar bir araçtır: yalnızca belirli bir proje için PUG'u veya PUZ'u ayrıntılandırır (madde 81(1), (3)). Baş mimar eksiksiz dosyadan itibaren 15 gün içinde görüş verir (madde 84(5)) ve idare başkanı bu görüşten itibaren 15 takvim günü içinde onaylar (madde 85(1)).

PUZ gerektiğinde imar belgesi, onu hazırlama yükümlülüğüyle verilir (madde 257(9)(c)) ve ruhsat süreci PUZ onaylanana kadar askıya alınır, ardından aynı belge temelinde devam eder (madde 249(2)). Onaydan sonra belge 12 ay daha geçerlidir (madde 257(10)). PUZ'un alıcılar için ne anlama geldiğini yapı ruhsatı ve PUZ rehberinde anlattık. Bir geliştirici için önemli cümle: PUZ gerektiren arazi, bilinen bir başlangıç tarihi olmayan arazidir.

İdarenin zamanı ve sizin zamanınız

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Onaylar. Birleşik onay komisyonunda eksiksiz dosyadan itibaren 30 takvim günü içinde verilir (madde 269(3)). Komisyon dışında her kurum 15 gün içinde yanıt verir; çevre, miras alanları ve havacılık için istisnalar vardır (madde 269(9)). Bir kurum ek bilgiyi yalnızca bir kez isteyebilir (madde 269(10)) ve siz en fazla 60 gün içinde yanıtlarsınız (madde 269(11)). Süre sonunda sessiz kalan kurum onaylamış sayılır (madde 269(14)); savunma ve güvenlik kurumları hariç (madde 269(15)).

Ruhsat. Dosya eksikse idare 10 iş günü içinde size bildirir ve tamamlamanız için en fazla 3 ay verir (madde 271(1)-(2)). Eksiksiz dosyadan itibaren ruhsat 30 takvim günü içinde, acil usulde ise özel bir harçla 7 iş günü içinde verilir (madde 273(1)-(2)).

Kanunun süre koymadıkları: etütler, proje, PUZ ve inşaat. Bunları siz planlarsınız ve payı bunlara göre bütçelersiniz.

Ruhsattan sonra: 3 yıllık saat

Yapı ruhsatı verildiği günden itibaren 3 yıl geçerlidir (madde 309(1)). Çalışmaların başlama bildiriminden sonra geçerlilik, ruhsattaki tüm inşaat süresine uzar. Bildirim yoksa inşaat süresi verildiği günden itibaren sayılır (madde 309(2)-(3)). 3 yıl uzatılamaz (madde 309(5)) ve en fazla 12 ay için bir kez askıya alınabilir (madde 309(4)). Çalışmalar zamanında başlamazsa veya 24 aydan fazla askıya alınırsa ruhsat düşer (madde 310(1), (3)). İnşaat süresi, asıl harcın %30'u karşılığında bir kez, en fazla 12 ay uzatılabilir (madde 310(5)).

İnşaata başlamadan önce: sertifikalı bir doğrulayıcı tarafından kontrol edilmiş ayrıntılı bir uygulama projesi; kontrolün sorumluluğu sizindir (madde 264(5)-(6) ve 277(5)). Başlangıç tarihini idareye ve Devlet Yapı Denetim Müfettişliği'ne (ISC) bildirir, belgeleri ulusal inşaat siciline yükler ve sahaya bir tabela dikersiniz (madde 278(3), (5)-(6)). Müteahhitler aracılığıyla inşa edersiniz ve geliştirici dahil tüm oyuncular sigortalı olmalıdır (madde 279(1)-(2)).

Önerimiz: finansman ve müteahhit hazır olmadan ruhsat almayın, çünkü saat verildiği gün başlar.

İnşaat bitmeden satış

Bir geliştirici, gelecekteki bir konutu satmayı ancak ruhsat tapu siciline kaydedildikten ve gelecekteki birim için bir özet açıldıktan sonra taahhüt edebilir. Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda imzalanır (madde 422(6)-(7)). Avans ödemeleri ayrı bir proje hesabına girer ve şantiye denetçisinin onayıyla serbest bırakılır: taşıyıcı yapı aşaması için fiyatın en fazla %25'i, ardından tesisat aşaması için en fazla %20'si (madde 422(10)). Bunun bütçe için anlamı: arazi, proje ve ruhsat alıcıların parası olmadan finanse edilir. Ruhsat olmadan satış yapıldığında ne olduğunu ruhsatsız başarısız olan anlaşmada görün.

Kabul: inşaatın sonu, projenin sonu değil

Çalışmalar ancak tamamlanma kabulünden sonra bitmiş sayılır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşa edilmiş bir bina kabulü geçemez (madde 280(1), (8)). Ruhsatı veren idarenin bir temsilcisi katılmalıdır (madde 280(3)). İnşaatın bitişi ile kabul arasında, çalışmaların nihai değerini ve ondan doğan ödemeleri idareyle kesinleştirirsiniz (madde 280(9)). Konut alıcıya ancak kabulden ve daimi altyapı bağlantılarının çalışmasından sonra teslim edilir (madde 422(5)(k)).

Ardından garanti süresi, kabul gününden itibaren başlar (madde 531(9)). Asgari süre binanın türüne bağlıdır: bir yıl, 3 veya 5 yıl (madde 531(6)) ve yapısal kusurlar için binanın tüm ömrü boyunca garanti vardır (madde 531(10)). Sürenin sonunda nihai kabulü 10 gün içinde toplamanız gerekir (madde 532(4)). Eski kabul yönetmeliği, 273/1994 sayılı Hükümet Kararı hâlâ uygulanır (madde 577(6)).

Sahadan: Compass on the Lake inşaat ruhsatı

Alıcılara gösterdiğimiz ruhsat, yeni Kanun yürürlüğe girmeden önce, 50/1991 sayılı Yasa uyarınca Haziran 2026'da verildi. Ruhsatta iki süre belirtilir: verilişinden itibaren işlere başlamak için 12 ay ve fiilen başlanmasından itibaren 12 aylık inşaat süresi. Proje 24 ikiz villa, 2 müstakil villa ve 3 lüks villadan oluşuyor ve her binanın kendi ruhsatı var. Bir geliştirici için ders şu: birden fazla binası olan bir projede her ruhsatın kendi saati işler. Takvimi proje bazında değil, bina bazında planlarsınız. Ayrıntılar ruhsatımızla ilgili makalede.

Yurt dışındaki geliştiriciler için rehber, beş bölümde

Bu makale, yatırımcılıktan yurt dışında gayrimenkul geliştirmeye geçişe dair bir serinin parçasıdır:

• Yurt dışında gayrimenkul yatırımcısı veya geliştirici: 7 fark
• Romanya'da geliştirme için arazi almadan önce arazinin kontrolü
• Yabancı bir geliştirici için Romanya şirketi (SRL): yapı
• Romanya'da projeden satış ve geliştiricinin nakit akışı

Sık sorulan sorular

Romanya'da yapı ruhsatı almak ne kadar sürer?

İdarenin süreleri vardır: inşaat için imar belgesi 15 iş günü içinde, birleşik komisyondaki onaylar 30 takvim günü içinde ve ruhsat eksiksiz dosyadan itibaren 30 takvim günü içinde (madde 257(4), 269(3) ve 273(1)). Toplam süre size bağlıdır: projeye, etütlere ve bir PUZ gerekip gerekmediğine. Bunun için kanun bir süre belirlemez.

Henüz satın almadığım bir arazi için imar belgesi isteyebilir miyim?

Evet. Bilgi amaçlı imar belgesi her başvurana verilir (madde 254(2)). İnşaat için imar belgesi ise parsel üzerinde ayni hakkı olana verilir (madde 257(1)).

PUZ ne zaman gerekir?

PUG bölge için gerektiriyorsa, araziyi yeni inşaat için üç veya daha fazla parsele böldüğünüzde, araziyi yerleşim alanına dahil ettiğinizde ve onaylanmış kuralları değiştirdiğinizde (madde 62, 66 ve 216).

Yapı ruhsatı uzatılabilir mi?

Çalışmaların başlaması için tanınan 3 yıl uzatılamaz (madde 309(5)). En fazla 12 aylık bir askıya almaya izin verilir (madde 309(4)) ve inşaat süresi bir kez, en fazla 12 ay uzatılabilir (madde 310(5)).

Bir konut inşa edilmeden önce ne zaman satılabilir?

Yalnızca ruhsat tapu siciline kaydedildikten ve gelecekteki birim için bir özet açıldıktan sonra ve yalnızca noter huzurunda bir ön sözleşmeyle (madde 422(6)-(7)).

Sonuç

Romanya'da inşaat ruhsatı tek bir belge değildir. Sekiz aşamadan oluşan bir yoldur ve bunların bir kısmının süresi kanunla belirlenmiştir. Süresi belirlenmemiş kısım, yani tasarım, PUZ ve inşaat, projelerin uzadığı ve bütçelerin aştığı yerdir. Bu yüzden kontrol arsadan önce başlar: bilgi amaçlı imar belgesi, PUZ sorusu ve altyapı bağlantıları.

Romanya'da bir arsayı ya da projeyi inceliyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Arsanız için ruhsat yolunu ve avukatınıza ve mimarınıza soracağınız soruları birlikte gözden geçireriz. Öncesinde anlaşmayı ücretsiz anlaşma kontrolümüzdeki üç filtreden geçirin.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: 169/2026 sayılı Yasa, Planlama ve İnşaat Kodu (Monitorul Oficial sayı 661, 10.8.2026), Madde 62, 63, 66, 69, 76, 81, 84, 85, 216, 249, 253, 254, 257, 261, 262, 264, 269, 271, 273, 277, 278, 279, 280, 309, 310, 422, 527, 528, 531, 532, 575, 576, 577 ve 582 · 169/2026 sayılı Yasa: neyin nereye taşındığı

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Kurallar, Monitorul Oficial'de yayımlanan metne göre 18 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Kod yenidir ve uygulama yönetmelikleri hâlâ güncelleniyor. Arsa satın almadan ya da başvuru yapmadan önce ilgili arsayı yerel bir avukat ve mimarla kontrol edin.