كيف تستخرجون رخصة بناء في رومانيا كمطوّرين، وماذا يعني ذلك للجدول الزمني والميزانية؟

رخصة البناء في رومانيا للمطوّر: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

منذ 25 أغسطس 2026، ينظّم قانون واحد كل طريق المطوّر في رومانيا، من الأرض حتى تسليم البيت: قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026. وقد ألغى القانون القانونَ 50/1991 بشأن رخص البناء والقانونَ 350/2001 بشأن التخطيط (المادة 576(3)). المقارنة الكاملة بين القوانين جمعناها في صفحة القانون 169/2026.

المسار ثابت: شهادة التخطيط العمراني (certificat de urbanism)، والموافقات والآراء (avize și acorduri)، وأحياناً PUZ أو PUD، ورخصة البناء (autorizație de construire)، ومشروع تنفيذ مدقَّق وإشعار ببدء الأعمال، وفي النهاية استلامان: الاستلام عند انتهاء الأعمال، والاستلام النهائي في نهاية فترة الضمان.

لبعض المراحل يحدد القانون للسلطة مهلة قصوى. أما المراحل التي تتوقف عليكم، كالتصميم وPUZ والبناء نفسه، فلا ساعة لها في القانون. من يبني جدولاً زمنياً وميزانية لمشروع عليه أن يفصل بين هذين النوعين من الوقت.

المراحل في لمحة

اسألوا المطوّرين عن هذا

المرحلة	ما هي	المهلة في القانون	المادة
1. شهادة التخطيط لغرض المعلومات	صورة عن وضع القطعة، لكل طالب	حتى 10 أيام عمل، وحتى 5 حين يكون لدى السلطة نظام محوسب	254(2), (6)–(7)
2. شهادة التخطيط لغرض البناء	الشروط وقائمة الموافقات لمشروعكم	حتى 15 يوم عمل. الصلاحية: من 12 إلى 36 شهراً	257(4), (15)
3. PUZ أو PUD، إن لزم	مخطط يفصّل القواعد أو يغيّرها	رأي إطلاق PUZ: حتى 30 يوماً تقويمياً. مدة PUZ كلها: غير محددة	69(8)
4. الموافقات والآراء	وفق القائمة في شهادة التخطيط	30 يوماً تقويمياً في لجنة الموافقات الموحّدة، أو 15 يوماً من كل جهة على حدة	269(3), (9)
5. رخصة البناء	الإذن بالبناء	حتى 30 يوماً تقويمياً من ملف كامل. وفي الإجراء العاجل: حتى 7 أيام عمل	273(1)–(2)
6. قبل الحفر الأول	مشروع تنفيذ مدقَّق، وإشعار للسلطة ولـISC، ولافتة في الموقع	قبل بدء الأعمال	278
7. الاستلام عند انتهاء الأعمال	بمشاركة إلزامية لممثل السلطة	بعد انتهاء البناء	280(3)، 528
8. الاستلام النهائي	في نهاية فترة الضمان	خلال 10 أيام من نهاية الضمان	532(4)

قبل شراء الأرض: ما الذي يُفحص

اسألوا المطوّرين عن هذا

يقع خطأ مكلف لدى المطوّرين حتى قبل الرخصة: يشترون قطعة، وبعد ذلك فقط يفحصون ما المسموح بناؤه عليها.

1. شهادة التخطيط لغرض المعلومات. يحق لأي شخص طلبها، حتى على قطعة ليست له (المادة 254(2)). وهي تتضمن النظام القانوني للقطعة (الملكية وفق السجل العقاري، وحقوق الارتفاق، وهل هي داخل النطاق العمراني، intravilan، وحظر البناء)، والاستخدامات المسموح بها، والقواعد الفنية: POT، وCUT، والارتفاع، ومساحة القطعة، والمنفذ، ومواقف السيارات، والبنية التحتية (المادة 253(4)). إنها المستند الأول الذي يُطلب، قبل التوقيع على الأرض.
2. intravilan أم extravilan. إدخال قطعة من خارج النطاق العمراني إلى داخله يتطلب PUZ (المادتان 62(4) و66(1)(b)). وعلى PUZ كهذا يحق للسلطة فرض رسوم تطوير محلية (المادة 63(3)).
3. تقسيم الأرض إلى قطع. تقسيم الأرض إلى ثلاث قطع أو أكثر لبناء جديد هو «parcelare»، ويستلزم أولاً شهادة تخطيط لإعداد PUZ (المادة 216(1)). ولمن يخطّط لعدة بيوت على أرض واحدة، هذا غالباً هو السؤال الحاسم.
4. البنية التحتية. في PUZ، الحد الأدنى من التزام المطوّر هو شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء، وطرق المنفذ (المادة 63(4)). وفي المجمعات السكنية، لا يتم الاستلام عند انتهاء الأعمال إلا مع استلام وصلات البنية التحتية (المادة 528(4)). القطعة الرخيصة دون شبكات ليست بالضرورة رخيصة.
5. المستخرج. تُمنح شهادة التخطيط لغرض البناء لمن يملك حقاً عينياً على القطعة (المادة 257(1))، ويتطلب ملف الرخصة مستخرجاً من السجل العقاري لا يزيد عمره على 30 يوماً (المادة 262(1)(b)). كيف يُقرأ، في دليل المستخرج. وفي Ilfov تُفحص أيضاً دعاوى الاسترداد على الأرض.
6. الجيران. إذا تطلّب البناء تدعيم مبنى مجاور أو تأمينه، تلزم موافقة الجيران في مستند موثّق لدى كاتب العدل (المادة 261(1)–(2)).

متى يلزم PUZ، ومتى يكفي PUD

اسألوا المطوّرين عن هذا

PUZ يلزم حين يحدد PUG البلدة ذلك لمنطقة معيّنة، مثل المناطق المحمية، والمناطق التي أُدخلت إلى النطاق العمراني، أو تغيير تقسيم القطع (المادة 62(6))، وحين يُراد تغيير قواعد معتمدة. ويبدأ المطوّر الخاص بطلب رأي الإطلاق (aviz de inițiere)، الذي يُمنح خلال 30 يوماً تقويمياً (المادة 69(8)). ويعتمد المجلس المحلي PUZ بالأغلبية المطلقة (المادة 76(1)). وليس للعملية كلها مهلة في القانون.

PUD أداة أضيق: إنه يفصّل PUG أو PUZ لمشروع معيّن فقط (المادة 81(1), (3)). ويقدّم المهندس المعماري الرئيسي رأيه خلال 15 يوماً من ملف كامل (المادة 84(5))، ويعتمده رئيس السلطة خلال 15 يوماً تقويمياً منه (المادة 85(1)).

حين يلزم PUZ، تُمنح شهادة التخطيط مع الالتزام بإعداده (المادة 257(9)(c))، وتُعلَّق إجراءات الرخصة حتى اعتماده ثم تستمر على أساس الشهادة نفسها (المادة 249(2)). وبعد الاعتماد، تبقى الشهادة سارية 12 شهراً أخرى (المادة 257(10)). وآثار PUZ على المشترين كتبناها في دليل رخصة البناء وPUZ. أما للمطوّر، فالسطر المهم: الأرض التي تتطلب PUZ أرض بلا تاريخ بدء معروف.

وقت السلطة، ووقتكم

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموافقات. في لجنة الموافقات الموحّدة تُمنح خلال 30 يوماً تقويمياً من ملف كامل (المادة 269(3)). وخارج اللجنة، تجيب كل جهة خلال 15 يوماً، مع استثناءات للبيئة ومواقع التراث والطيران (المادة 269(9)). ويحق للجهة طلب استكمالات مرة واحدة فقط (المادة 269(10))، وتجيبون خلال 60 يوماً على الأكثر (المادة 269(11)). والجهة التي تصمت بعد انقضاء المهلة تُعدّ موافقة (المادة 269(14))، باستثناء مؤسسات الأمن (المادة 269(15)).

الرخصة. إذا كان الملف ناقصاً، تُبلغكم السلطة خلال 10 أيام عمل وتمنحكم حتى 3 أشهر للاستكمال (المادة 271(1)–(2)). ومن ملف كامل، تُمنح الرخصة خلال 30 يوماً تقويمياً، وفي الإجراء العاجل خلال 7 أيام عمل مقابل رسم خاص (المادة 273(1)–(2)).

ما لا يحدد له القانون مهلة: الدراسات، والتصميم، وPUZ، والبناء. هذه تخطّطونها أنتم، والهامش عليها تضعونه في الميزانية.

بعد الرخصة: ساعة السنوات الثلاث

رخصة البناء سارية 3 سنوات من يوم إصدارها (المادة 309(1)). وبعد الإشعار ببدء الأعمال، تمتد الصلاحية لكامل فترة التنفيذ المحددة في الرخصة. ودون إشعار، تُحسب فترة التنفيذ من يوم الإصدار (المادة 309(2)–(3)). ولا يجوز تمديد السنوات الثلاث (المادة 309(5))، ويجوز تعليقها مرة واحدة، لمدة أقصاها 12 شهراً (المادة 309(4)). وتسقط الرخصة إذا لم تبدأ الأعمال في الموعد، أو إذا عُلّقت أكثر من 24 شهراً (المادة 310(1), (3)). ويمكن تمديد فترة التنفيذ مرة واحدة، حتى 12 شهراً، مقابل 30% من الرسم الأصلي (المادة 310(5)).

قبل بدء البناء: مشروع تنفيذ مفصّل دقّقه مدقّق معتمد، والمسؤولية عن التدقيق عليكم (المادتان 264(5)–(6) و277(5)). تُبلغون السلطة وهيئة الرقابة على البناء (ISC) بتاريخ البدء، وترفعون المستندات إلى السجل الوطني للبناء، وتضعون لافتة في الموقع (المادة 278(3), (5)–(6)). ويُبنى عبر مقاولين، وكل الأطراف، ومنهم المطوّر، ملزمون بالتأمين (المادة 279(1)–(2)).

توصيتنا: لا تستخرجوا الرخصة قبل أن يكون التمويل والمقاول جاهزين، لأن الساعة تبدأ يوم الإصدار.

البيع قبل انتهاء البناء

لا يحق للمطوّر الالتزام ببيع بيت مستقبلي إلا بعد أن تُقيَّد الرخصة في السجل العقاري ويُفتح مستخرج للوحدة المستقبلية. ولا يُوقَّع العقد المبدئي إلا أمام كاتب العدل (المادة 422(6)–(7)). وتدخل الدفعات المقدمة حساباً منفصلاً للمشروع، وتُحرَّر بموافقة مشرف البناء: حتى 25% من السعر لمرحلة الهيكل، وبعدها حتى 20% لمرحلة الأنظمة (المادة 422(10)). والمعنى للميزانية: الأرض والتصميم والرخصة تُموَّل دون أموال المشترين. وماذا يحدث حين يُباع قبل الرخصة، انظروا في الصفقة التي فشلت دون رخصة.

الاستلام: نهاية البناء، لا نهاية المشروع

لا تُعدّ الأعمال منتهية إلا بعد الاستلام عند انتهاء الأعمال. والمبنى الذي بُني دون رخصة، أو بخلافها، لن يجتاز الاستلام (المادة 280(1), (8)). ويجب أن يشارك ممثل السلطة التي أصدرت الرخصة (المادة 280(3)). وبين انتهاء البناء والاستلام، تُسوّى مع السلطة القيمة النهائية للأعمال والمدفوعات المترتبة عليها (المادة 280(9)). ولا يُسلَّم البيت للمشتري إلا بعد الاستلام وبعد أن تعمل وصلات البنية التحتية الدائمة (المادة 422(5)(k)).

بعد ذلك تبدأ فترة الضمان، من يوم الاستلام (المادة 531(9)). والحد الأدنى يتوقف على نوع المبنى: سنة، أو 3، أو 5 سنوات (المادة 531(6))، ولعيوب الهيكل ضمان طوال عمر المبنى (المادة 531(10)). وعند نهايتها، عليكم دعوة لجنة الاستلام النهائي خلال 10 أيام (المادة 532(4)). ولائحة الاستلامات القديمة، قرار الحكومة 273/1994، ما زالت سارية (المادة 577(6)).

من الميدان: رخصة Compass on the Lake

الرخصة التي نعرضها على المشترين صدرت في يونيو 2026، وفق القانون 50/1991، قبل دخول القانون الجديد حيّز التنفيذ. وفيها موعدان: 12 شهراً من الإصدار لبدء الأعمال، و12 شهراً للتنفيذ من البدء الفعلي. ويتكوّن المشروع من 24 فيلا مزدوجة، و2 فيلا مستقلة، و3 فيلات فاخرة، ولكل مبنى رخصة خاصة به. والدرس للمطوّر: في مشروع من عدة مبانٍ، لكل رخصة ساعتها. يُخطَّط الجدول الزمني بحسب المبنى، لا بحسب المشروع. التفاصيل في المقال عن رخصتنا.

دليل المطوّر في الخارج، في خمسة أجزاء

هذا المقال جزء من سلسلة عن الانتقال من الاستثمار إلى التطوير العقاري في الخارج:

• مستثمر أم مطوّر عقاري في الخارج: 7 فروق
• فحص الأرض في رومانيا قبل شرائها للتطوير
• شركة رومانية (SRL) للمطوّر الأجنبي: الهيكل
• البيع على المخطط والتدفق النقدي للمطوّر في رومانيا

أسئلة شائعة

كم يستغرق استخراج رخصة بناء في رومانيا؟

للسلطة مهل: شهادة التخطيط لغرض البناء حتى 15 يوم عمل، والموافقات في اللجنة الموحّدة 30 يوماً تقويمياً، والرخصة حتى 30 يوماً تقويمياً من ملف كامل (المواد 257(4) و269(3) و273(1)). أما المدة الإجمالية فتتوقف عليكم: على التصميم، والدراسات، وهل يلزم PUZ. ولهذا لا توجد مهلة في القانون.

هل يمكن طلب شهادة تخطيط على أرض لم أشترها بعد؟

نعم. شهادة التخطيط لغرض المعلومات تُمنح لكل طالب (المادة 254(2)). أما شهادة التخطيط لغرض البناء فتُمنح لصاحب حق عيني على القطعة (المادة 257(1)).

متى يلزم PUZ؟

حين يحدد PUG ذلك للمنطقة، وحين تُقسَّم الأرض إلى ثلاث قطع أو أكثر لبناء جديد، وحين تُدخَل أرض إلى النطاق العمراني، وحين تُغيَّر قواعد معتمدة (المواد 62 و66 و216).

هل يمكن تمديد رخصة البناء؟

السنوات الثلاث لبدء الأعمال، لا (المادة 309(5)). ويُسمح بتعليق واحد حتى 12 شهراً (المادة 309(4))، وبتمديد واحد لفترة التنفيذ، حتى 12 شهراً (المادة 310(5)).

متى يُسمح ببيع بيت قبل بنائه؟

فقط بعد أن تُقيَّد الرخصة في السجل العقاري ويُفتح مستخرج للوحدة المستقبلية، وفقط بعقد مبدئي موثّق لدى كاتب العدل (المادة 422(6)–(7)).

الخلاصة

رخصة البناء في رومانيا ليست مستنداً واحداً. إنها مسار من ثماني مراحل، وبعضها محدد المهل في القانون. والجزء غير المحدد المهل، أي التصميم وPUZ والبناء، هو حيث تطول المشاريع وتتمدد الميزانيات. لذلك يبدأ الفحص قبل الأرض: شهادة التخطيط لغرض المعلومات، وسؤال PUZ، والبنية التحتية.

إن كنتم تخطّطون لمشروع في رومانيا، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة، ونمرّ معاً على مسار الرخصة لقطعتكم. وقبل ذلك، مرّروا الصفقة عبر المرشّحات الثلاثة في فحص الصفقة المجاني لدينا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026)، المواد 62 و63 و66 و69 و76 و81 و84 و85 و216 و249 و253 و254 و257 و261 و262 و264 و269 و271 و273 و277 و278 و279 و280 و309 و310 و422 و527 و528 و531 و532 و575 و576 و577 و582 · القانون 169/2026: ما الذي انتقل إلى أين

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية. القواعد سارية حتى 18 أكتوبر 2026، وفق النص المنشور في Monitorul Oficial. القانون جديد، وقواعد تنفيذه ما زالت تُحدَّث. قبل شراء أرض أو تقديم طلب، افحصوا القطعة المحددة مع محامٍ ومهندس معماري محليين.