Сертификат для информации, сертификат для строительства, PUZ или PUD при необходимости, согласования, разрешение, уведомление о начале работ и две приемки.
С полного пакета разрешение на строительство выдается за 30 календарных дней, а в срочной процедуре за 7 рабочих дней за специальный сбор (ст. 273).
Разрешение действует 3 года с выдачи и продлевается на срок строительства после уведомления о начале работ. Эти 3 года продлевать нельзя (ст. 309).
Раздел земли на три или более участков под новое строительство требует градостроительного сертификата для подготовки PUZ (ст. 216).
Разрешение на строительство в Румынии для девелопера: короткий ответ
С 25 августа 2026 года весь путь девелопера в Румынии, от земли до передачи дома, регулируется одним законом: Кодексом градостроительства и строительства, Законом 169/2026. Кодекс отменил Закон 50/1991 о разрешениях на строительство и Закон 350/2001 о градостроительстве (статья 576(3)). Полное сравнение законов мы собрали на странице о Законе 169/2026.
Путь неизменен: градостроительный сертификат (certificat de urbanism), согласования и заключения (avize și acorduri), иногда PUZ или PUD, разрешение на строительство (autorizație de construire), проверенный рабочий проект и уведомление о начале работ, а в конце две приемки: приемка по завершении работ и окончательная приемка по окончании гарантийного срока.
Для части этапов закон устанавливает администрации максимальный срок. Для этапов, которые зависят от Вас, таких как проектирование, PUZ и само строительство, часов в законе нет. Тот, кто строит график и бюджет проекта, должен разделять эти два вида времени.
Этапы одним взглядом
| Этап | Что это | Срок по закону | Статья |
|---|---|---|---|
| 1. Градостроительный сертификат для информации | Картина состояния участка, для любого заявителя | До 10 рабочих дней, до 5 при наличии у администрации электронной системы | 254(2), (6)–(7) |
| 2. Градостроительный сертификат для строительства | Условия и перечень согласований для Вашего проекта | До 15 рабочих дней. Срок действия: от 12 до 36 месяцев | 257(4), (15) |
| 3. PUZ или PUD, если нужен | План, который детализирует или меняет правила | Заключение о начале PUZ: до 30 календарных дней. Срок всего PUZ: не установлен | 69(8) |
| 4. Согласования и заключения | По перечню в градостроительном сертификате | 30 календарных дней в единой комиссии по согласованиям или 15 дней от каждого органа отдельно | 269(3), (9) |
| 5. Разрешение на строительство | Право строить | До 30 календарных дней с полного пакета. В срочной процедуре: до 7 рабочих дней | 273(1)–(2) |
| 6. Перед первым котлованом | Проверенный рабочий проект, уведомление администрации и ISC, табличка на объекте | До начала работ | 278 |
| 7. Приемка по завершении работ | С обязательным участием представителя администрации | После окончания строительства | 280(3), 528 |
| 8. Окончательная приемка | По окончании гарантийного срока | До 10 дней после окончания гарантии | 532(4) |
Перед покупкой земли: что проверяют
Дорогая ошибка девелоперов случается еще до разрешения: покупают участок и только потом проверяют, что на нем разрешено строить.
- Градостроительный сертификат для информации. Его вправе запросить любой человек, даже по участку, который ему не принадлежит (статья 254(2)). В нем указаны правовой режим участка (собственность по земельной книге, сервитуты, находится ли он в застроенной территории, intravilan, и запреты на строительство), разрешенные виды использования и технические правила: POT, CUT, высота, размер участка, доступ, парковка и сети (статья 253(4)). Это первый документ, который запрашивают, до подписания договора на землю.
- intravilan или extravilan. Перевод участка из-за пределов застроенной территории в ее пределы требует PUZ (статьи 62(4) и 66(1)(b)). На такой PUZ администрация вправе установить местные сборы на развитие (статья 63(3)).
- Раздел на участки. Раздел земли на три или более участков под новое строительство это «parcelare», и он требует сначала градостроительного сертификата для подготовки PUZ (статья 216(1)). Для того, кто планирует несколько домов на одной земле, это обычно решающий вопрос.
- Сети. В PUZ минимальная обязанность девелопера это сети водоснабжения, канализации и электроснабжения и подъездные дороги (статья 63(4)). В жилых комплексах приемка по завершении работ проводится только вместе с приемкой подключений к сетям (статья 528(4)). Дешевый участок без сетей не обязательно дешевый.
- Выписка. Градостроительный сертификат для строительства выдается тому, у кого есть вещное право на участок (статья 257(1)), а пакет на разрешение требует выписки из земельной книги не старше 30 дней (статья 262(1)(b)). Как ее читать, в руководстве по выписке. В Илфове проверяют также реституционные требования на землю.
- Соседи. Если строительство требует укрепить или обезопасить соседнее здание, нужно согласие соседей в нотариальном документе (статья 261(1)–(2)).
Когда нужен PUZ, а когда достаточно PUD
PUZ нужен, когда PUG населенного пункта устанавливает это для определенной зоны, например для охраняемых зон, зон, включенных в застроенную территорию, или изменения раздела участков (статья 62(6)), и когда хотят изменить утвержденные правила. Частный девелопер начинает с запроса заключения о начале (aviz de inițiere), которое выдается в течение 30 календарных дней (статья 69(8)). PUZ утверждает местный совет абсолютным большинством (статья 76(1)). Для процесса в целом срока в законе нет.
PUD это более узкий инструмент: он только детализирует PUG или PUZ для конкретного проекта (статья 81(1), (3)). Главный архитектор дает заключение в течение 15 дней с полного пакета (статья 84(5)), а глава администрации утверждает в течение 15 календарных дней после него (статья 85(1)).
Когда нужен PUZ, градостроительный сертификат выдается с обязанностью его подготовить (статья 257(9)(c)), а процедура получения разрешения приостанавливается до его утверждения и продолжается на основании того же сертификата (статья 249(2)). После утверждения сертификат действует еще 12 месяцев (статья 257(10)). Последствия PUZ для покупателей мы описали в руководстве по разрешению на строительство и PUZ. Для девелопера главная строка: земля, которая требует PUZ, это земля без известной даты начала.
Время администрации и Ваше время
Согласования. В единой комиссии по согласованиям они выдаются в течение 30 календарных дней с полного пакета (статья 269(3)). Вне комиссии каждый орган отвечает в течение 15 дней, с исключениями для окружающей среды, объектов наследия и авиации (статья 269(9)). Орган вправе запросить дополнения только один раз (статья 269(10)), а Вы отвечаете не позднее чем через 60 дней (статья 269(11)). Орган, который молчит после истечения срока, считается давшим согласие (статья 269(14)), кроме органов безопасности (статья 269(15)).
Разрешение. Если пакет неполный, администрация сообщает об этом в течение 10 рабочих дней и дает Вам до 3 месяцев на дополнение (статья 271(1)–(2)). С полного пакета разрешение выдается в течение 30 календарных дней, а в срочной процедуре в течение 7 рабочих дней за специальный сбор (статья 273(1)–(2)).
Что закон не ограничивает по времени: изыскания, проектирование, PUZ и строительство. Это Вы планируете сами, и запас на них Вы закладываете в бюджет.
После разрешения: часы на 3 года
Разрешение на строительство действует 3 года со дня выдачи (статья 309(1)). После уведомления о начале работ срок действия продлевается на весь срок строительства, указанный в разрешении. Без уведомления срок строительства отсчитывается со дня выдачи (статья 309(2)–(3)). Эти 3 года продлевать нельзя (статья 309(5)), но их можно приостановить один раз, не более чем на 12 месяцев (статья 309(4)). Разрешение прекращается, если работы не начались вовремя или если они приостановлены более чем на 24 месяца (статья 310(1), (3)). Срок строительства можно продлить один раз, до 12 месяцев, за 30% первоначального сбора (статья 310(5)).
Земля, которая требует PUZ, это земля без известной даты начала. Проверка начинается до покупки.
Перед началом строительства: детальный рабочий проект, проверенный аттестованным проверяющим, и ответственность за проверку лежит на Вас (статьи 264(5)–(6) и 277(5)). Вы уведомляете администрацию и инспекцию по строительству (ISC) о дате начала, загружаете документы в национальный реестр строительства и устанавливаете табличку на объекте (статья 278(3), (5)–(6)). Строят через подрядчиков, и все участники, включая девелопера, обязаны быть застрахованы (статья 279(1)–(2)).
Наша рекомендация: не брать разрешение, пока не готовы финансирование и подрядчик, потому что часы запускаются в день выдачи.
Продажа до окончания строительства
Девелопер вправе обязаться продать будущий дом только после того, как разрешение внесено в земельную книгу и открыта выписка на будущую единицу. Предварительный договор подписывается только у нотариуса (статья 422(6)–(7)). Авансы поступают на отдельный счет проекта и высвобождаются с одобрения технического надзора: до 25% цены на этап каркаса, а после него до 20% на этап инженерных систем (статья 422(10)). Для бюджета это означает: землю, проектирование и разрешение финансируют без денег покупателей. Что происходит, когда продают до разрешения, смотрите в сорвавшейся сделке без разрешения.
Приемка: конец строительства, но не проекта
Работы считаются завершенными только после приемки по завершении работ. Здание, построенное без разрешения или с нарушением его, приемку не пройдет (статья 280(1), (8)). Представитель администрации, выдавшей разрешение, обязан участвовать (статья 280(3)). Между окончанием строительства и приемкой с администрацией урегулируют окончательную стоимость работ и вытекающие из нее платежи (статья 280(9)). Дом передают покупателю только после приемки и после того, как работают постоянные подключения к сетям (статья 422(5)(k)).
Затем начинается гарантийный срок, со дня приемки (статья 531(9)). Минимум зависит от типа здания: 1 год, 3 или 5 лет (статья 531(6)), а на дефекты несущих конструкций гарантия действует весь срок службы здания (статья 531(10)). По окончании гарантии Вы должны созвать окончательную приемку в течение 10 дней (статья 532(4)). Старый регламент приемки, Постановление правительства 273/1994, по-прежнему применяется (статья 577(6)).
С места: разрешение Compass on the Lake
Разрешение, которое мы показываем покупателям, выдано в июне 2026 года по Закону 50/1991, до вступления в силу нового кодекса. В нем указаны два срока: 12 месяцев с выдачи на начало работ и 12 месяцев строительства с фактического начала. Проект состоит из 24 двухквартирных вилл, 2 отдельных вилл и 3 вилл класса люкс, и каждое здание получает собственное разрешение. Урок для девелопера: в проекте из нескольких зданий у каждого разрешения свои часы. График планируют по зданию, а не по проекту. Подробности в статье о нашем разрешении.
Руководство для девелопера за рубежом в пяти частях
Эта статья входит в серию о переходе от инвестиций к девелопменту недвижимости за рубежом:
- Инвестор или девелопер за рубежом: 7 различий
- Проверка земли в Румынии перед покупкой под девелопмент
- Румынская компания (SRL) для иностранного девелопера: структура
- Продажа на этапе строительства и денежный поток девелопера в Румынии
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает получение разрешения на строительство в Румынии?
У администрации есть сроки: градостроительный сертификат для строительства до 15 рабочих дней, согласования в единой комиссии 30 календарных дней и разрешение до 30 календарных дней с полного пакета (статьи 257(4), 269(3) и 273(1)). Общая продолжительность зависит от Вас: от проектирования, изысканий и от того, нужен ли PUZ. Для этого срока в законе нет.
Можно ли запросить градостроительный сертификат на землю, которая мне еще не принадлежит?
Да. Градостроительный сертификат для информации выдается любому заявителю (статья 254(2)). Градостроительный сертификат для строительства выдается обладателю вещного права на участок (статья 257(1)).
Когда нужен PUZ?
Когда PUG устанавливает это для зоны, когда землю делят на три или более участков под новое строительство, когда землю включают в застроенную территорию и когда меняют утвержденные правила (статьи 62, 66 и 216).
Можно ли продлить разрешение на строительство?
3 года на начало работ продлить нельзя (статья 309(5)). Допускается одно приостановление до 12 месяцев (статья 309(4)) и одно продление срока строительства, до 12 месяцев (статья 310(5)).
Когда разрешено продавать дом до того, как он построен?
Только после того, как разрешение внесено в земельную книгу и открыта выписка на будущую единицу, и только по нотариальному предварительному договору (статья 422(6)–(7)).
Итог
Разрешение на строительство в Румынии это не один документ. Это путь из восьми этапов, и часть из них ограничена сроками по закону. Неограниченная часть, проектирование, PUZ и строительство, это то место, где проекты затягиваются, а бюджеты растягиваются. Поэтому проверка начинается до земли: градостроительный сертификат для информации, вопрос о PUZ и сети.
Если Вы рассматриваете участок или проект в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по пути к разрешению для Вашего участка. А перед этим пропустите сделку через три фильтра в нашей бесплатной проверке сделки.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026), статьи 62, 63, 66, 69, 76, 81, 84, 85, 216, 249, 253, 254, 257, 261, 262, 264, 269, 271, 273, 277, 278, 279, 280, 309, 310, 422, 527, 528, 531, 532, 575, 576, 577 и 582 · Закон 169/2026: что куда перешло
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила актуальны на 18 октября 2026 года, по тексту, опубликованному в Monitorul Oficial. Кодекс новый, и нормы его применения еще обновляются. Перед покупкой земли или подачей заявления проверьте конкретный участок с местными юристом и архитектором.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
