Compass Group RomaniaКарта сайтаЗаписаться на встречу

Law 169/2026

Закон 169/2026: что куда переместилось

Новый Кодекс территориального планирования и строительства Румынии 25 августа 2026 года заменил три закона. По каждой норме, на которую Вы опираетесь как покупатель: где она была, где находится теперь и что изменилось.

Обновлено: 17.10.2026 · Официальный текст: Monitorul Oficial № 661 от 10 августа 2026 года · Глоссарий терминов

Градостроительный сертификат (certificat de urbanism)

Раньше

  • Закон 350/2001, ст. 29(1)Определял сертификат как обязательный информационный документ о правовом, экономическом и техническом режиме объекта недвижимости и об условиях для инвестиции или сделки с недвижимостью.
  • Закон 350/2001, ст. 33(2)-(3)Сертификат выдавался в течение 30 дней, а срок его действия устанавливал выдающий орган «в соответствии с законом», в зависимости от значимости зоны и инвестиции.
  • Закон 50/1991, ст. 6(1), (2), (5)Информационный документ с перечнем градостроительных требований и необходимых заключений и согласований (avize/acorduri). Выдавался не более чем за 15 рабочих дней и не давал права на строительство.
  • Приказ 839/2009 (нормы применения Закона 50/1991), ст. 39(2) и 40(1) (cjcs.ro, консолидированная редакция на 18.04.2011)Выдающий орган устанавливал срок действия от 6 до 24 месяцев. Его можно было продлить один раз, не более чем на 12 месяцев, по заявлению, поданному не позднее чем за 15 дней до истечения срока. После этого требовался новый сертификат.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 253(1)-(3)Тот же обязательный информационный акт (не даёт права на строительство), теперь разделённый на пять видов: для информации, для кадастровых операций, для строительства/сноса зданий, для инженерных сооружений, для специальных сооружений.
  • Закон 169/2026, ст. 254(5)-(7)Сертификат для информации выдаётся автоматически там, где есть информационная система, не более чем за 5 рабочих дней, а пока система не работает, не более чем за 10 рабочих дней.
  • Закон 169/2026, ст. 256(4)Сертификат для кадастровых операций выдаётся не более чем за 10 рабочих дней.
  • Закон 169/2026, ст. 257(4), (15)-(17)Сертификат для строительства выдаётся не более чем за 15 рабочих дней и действует 12-36 месяцев с даты выдачи. Он утрачивает силу, если продление не запрошено за 15 рабочих дней до истечения срока; возможно одно продление не более чем на 24 месяца, после чего новый сертификат обязателен.
Что изменилось

Сертификаты для строительства теперь действуют дольше: 12-36 месяцев вместо 6-24, с продлением до 24 месяцев вместо 12. Новинка: быстрый автоматический сертификат для информации (5-10 рабочих дней). Срок выдачи сертификата для строительства, 15 рабочих дней, не изменился.

Разрешение на строительство (autorizație de construire)

Раньше

  • Закон 50/1991, ст. 1(1) и ст. 2(1)Строительные работы допускались только на основании разрешения на строительство или снос, определённого как окончательный акт местного органа власти, разрешающий работы.
  • Закон 50/1991, ст. 7(1) и 7(1^6)Разрешение выдавалось не более чем через 30 дней после подачи полного пакета документов или не более чем за 7 рабочих дней в срочном порядке, с оплатой сбора за срочность.
  • Закон 50/1991, ст. 7(5)Выдающий орган устанавливал срок действия не более 24 месяцев с даты выдачи для начала работ. После уведомления о начале работ (ст. 7(8)) срок действия распространялся на весь период выполнения работ.
  • Закон 50/1991, ст. 7(7) и 7(19)Срок действия можно было продлить один раз, не более чем на 24 месяца, по заявлению, поданному не позднее чем за 45 рабочих дней до истечения срока. Ч. (19) устанавливала плату за продление в размере 30% от первоначального сбора за разрешение, тогда как ч. (7) называет продление бесплатным.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 259(1)-(2), (6)Разрешение является индивидуальным административным актом, разрешающим строительство. Оно обязательно для новых зданий, вмешательств в существующие здания и работ по благоустройству, за исключением работ, выполняемых по уведомлению (notificare), или освобождённых работ.
  • Закон 169/2026, ст. 273(1)-(3)Выдаётся не более чем через 30 календарных дней после подачи полного пакета документов или не более чем за 7 рабочих дней в срочном порядке за специальный сбор. Если используется комиссия единого согласования (comisia de acord unic), 30 дней отсчитываются от выдачи единого согласования.
  • Закон 169/2026, ст. 309(1)-(6)Действует 3 года с даты выдачи, а после уведомления о начале работ распространяется на период их выполнения. Его можно приостановить один раз не более чем на 12 месяцев. Ч. (5) запрещает продлевать 3-летний срок, тогда как ч. (6) допускает продление до 12 месяцев, запрошенное не позднее чем за 15 дней до истечения срока, если работы невозможно завершить в установленный период выполнения.
  • Закон 169/2026, ст. 310(1)-(6)Разрешение утрачивает силу, если работы не начаты в течение срока действия, не завершены в период выполнения (если не было запрошено продление) или приостановлены более чем на 24 месяца. Период выполнения можно продлить один раз, не более чем на 12 месяцев, за 30% первоначального сбора, по заявлению, поданному за 15 рабочих дней.
Что изменилось

Срок для начала строительства увеличивается с не более 24 месяцев до фиксированных 3 лет. Продление сокращается с не более 24 месяцев до не более 12, а однократное приостановление до 12 месяцев появилось впервые. Сроки выдачи 30 дней и 7 рабочих дней в срочном порядке не изменились.

Градостроительные планы: PUG, PUZ и PUD

Раньше

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 45(1), (3)PUG обязателен для каждого населённого пункта и является обязательной основой для градостроительных сертификатов, разрешений на строительство и публичных инвестиций.
  • Закон 169/2026, ст. 62(1), (3)-(4)PUZ детализирует сложные зоны, реализует градостроительные операции или изменяет утверждённые правила (включая статус intravilan, то есть вхождение в застраиваемую территорию, высоту, POT/CUT) только в обоснованных случаях и после получения заключения об инициировании (aviz de inițiere).
  • Закон 169/2026, ст. 76(1)PUZ утверждается решением местного совета абсолютным большинством на основе интегрированного заключения (aviz integrat).
  • Закон 169/2026, ст. 81(1), (3)PUD переименован в «Proiectul urbanistic de detaliu» (детальный проект): это инструмент проектирования для одного или нескольких инвестиционных объектов. Он разрабатывается только для детализации PUG или PUZ либо для проектов возобновляемой энергетики в пределах застраиваемой территории (intravilan).
  • Закон 169/2026, ст. 85(1), (3)-(4)PUD утверждается распоряжением мэра (или председателя уездного совета) не позднее 15 календарных дней после заключения главного архитектора. Он становится частью PUG/PUZ и действует до утверждения нового плана или нового PUD.
  • Закон 169/2026, ст. 573(1)-(3)PUG старше 7 лет на 25.08.2026 должны быть обновлены в течение 3 лет. Действующие PUG остаются в силе до обновления, но не дольше этого срока, без новых актов о продлении. Советы, пропустившие срок, теряют доступ к возвратному и безвозвратному финансированию.
Что изменилось

PUD больше не выносится на голосование совета: мэр утверждает его в течение 15 дней, что должно ускорить проекты на одном участке. Старые PUG получают жёсткий 3-летний срок вместо продлений одно за другим. Для покупателя решающим по-прежнему остаётся действующий план: именно он определяет, что можно строить.

Приёмка по завершении работ (recepția la terminarea lucrărilor)

Раньше

  • Закон 10/1995, ст. 17(1), (4)Приёмка удостоверяла завершение работ путём непосредственного осмотра на соответствие исполнительной документации и технической книге здания (cartea tehnică a construcției). Её проводил инвестор/собственник в присутствии проектировщика и подрядчика.
  • Закон 10/1995, ст. 22(1)(f), (g), (j)Инвестор/застройщик был обязан проводить приёмку по завершении работ только вместе с приёмкой подключений к коммунальным сетям, проводить окончательную приёмку (recepția finală) по окончании гарантийного срока и передавать объект собственнику только после приёмки и при работающих постоянных подключениях к коммунальным сетям.
  • HG 273/1994 (постановление правительства) - Положение о приёмке строительных работПодробная процедура приёмки по завершении работ и окончательной приёмки (текст здесь повторно не проверялся; его сохранение в силе подтверждено ст. 577(6) Закона 169/2026).

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 527(1)-(5)Приёмку проводит бенефициар/застройщик в два этапа: по завершении работ и окончательную, по окончании гарантийного срока. Допускается частичная приёмка самостоятельных частей, а здание можно использовать только после принятия приёмки по завершении работ и получения разрешений на эксплуатацию.
  • Закон 169/2026, ст. 528(1)-(5)Приёмка по завершении работ включает передачу собственнику техническим надзором (diriginte de șantier) технической книги здания и руководства по техническому обслуживанию и сроку службы (manualul de mentenanță și de durată de viață). Для неё требуются заключения проектировщиков и технического надзора, акты и исполнительный проект (as-built), и она проводится только вместе с приёмкой подключений к коммунальным сетям.
  • Закон 169/2026, ст. 422(5)(i), (k)Застройщик организует обе приёмки и передаёт жильё только после приёмки по завершении работ и при работающих постоянных подключениях к коммунальным сетям.
  • Закон 169/2026, ст. 574Частичная приёмка по новому кодексу возможна и для работ, которые уже велись на 25.08.2026.
  • Закон 169/2026, ст. 577(6)Положение о приёмке HG 273/1994 (и HG 845/2018 для автомобильной и железнодорожной инфраструктуры национального значения) остаётся в силе до внесения изменений.
Что изменилось

То же двухэтапное правило (по завершении работ, затем окончательная приёмка), перенесённое в кодекс. Новое: покупатель должен получить руководство по техническому обслуживанию и сроку службы и исполнительную документацию (as-built), а частичная приёмка отдельных частей прямо разрешена. Подробная процедура по-прежнему установлена HG 273/1994.

Техническая книга здания (cartea tehnică a construcției)

Раньше

  • Закон 10/1995, ст. 17(2)-(3)Техническую книгу (проектирование, строительство, приёмка, наблюдение за поведением здания в эксплуатации) составлял инвестор и передавал собственнику в двух частях. Собственники или администратор ассоциации собственников были обязаны вести её в актуальном состоянии и передавать следующему собственнику при продаже.
  • Закон 10/1995, ст. 22(1)(h)Инвестор был обязан составить техническую книгу и передать её собственнику.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 529(1)-(2)Техническая книга завершается в конце этапа 5, вместе с приёмкой по завершении работ. Электронная версия обязательна и загружается в Национальный реестр строений (Registrul Național al Construcțiilor), связанный с данными кадастра и земельной книги (carte funciară).
  • Закон 169/2026, ст. 530(1)-(9)Содержание то же; книгу составляет застройщик, в ходе работ её обновляют под контролем технического надзора, хранит её собственник или администратор ассоциации, а при продаже она передаётся в бумажном и цифровом виде. Бенефициар регистрирует цифровую версию в Национальном реестре строений.
  • Закон 169/2026, ст. 422(5)(j)Застройщик обязан составить техническую книгу и зарегистрировать здание в Национальном реестре строений.
Что изменилось

Та же обязанность, теперь в цифровом виде: техническая книга вносится в национальный реестр, связанный с земельной книгой, и покупатель получает её в бумажном и цифровом виде.

Ответственность за скрытые дефекты (vicii ascunse) и дефекты несущей конструкции (structura de rezistență)

Раньше

  • Закон 10/1995, ст. 30Единое правило для проектировщика, проверяющего проекта (verificator de proiecte), производителей/поставщиков материалов, подрядчика, ответственного технического руководителя работ (responsabil tehnic cu execuția), технического надзора и технического эксперта: скрытые дефекты в течение 10 лет после приёмки, а дефекты несущей конструкции, вызванные нарушением норм проектирования/строительства, в течение всего срока существования здания.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 424(4)-(5)Проектировщики отвечают за скрытые дефекты в течение 10 лет после приёмки по завершении работ, за спроектированные ими части. Договоры не могут уменьшить установленную законом ответственность.
  • Закон 169/2026, ст. 446(1)Проверяющие проектов отвечают в течение 10 лет с момента передачи/приёмки, а за дефекты несущей конструкции, вызванные нарушением норм проектирования, в течение всего срока существования здания.
  • Закон 169/2026, ст. 451(2)-(3)Подрядчики отвечают за скрытые дефекты в течение 10 лет после приёмки по завершении работ, а за дефекты несущей конструкции, вызванные нарушением проекта и/или норм строительства, в течение всего срока существования здания. Договоры не могут уменьшить эту ответственность.
Что изменилось

Для подрядчиков и проверяющих проектов правило то же, в новых статьях, и договоры по-прежнему не могут его уменьшить. Одно отличие: новый кодекс устанавливает для проектировщиков 10-летнюю ответственность за скрытые дефекты (ст. 424(5)), тогда как ответственность за дефекты несущей конструкции в течение всего срока существования здания прописана для подрядчиков (ст. 451(3)) и проверяющих проектов (ст. 446(1)).

Обязательное страхование для застройщиков

Раньше

  • Закон 10/1995, ст. 31Требовалось только страхование профессиональной ответственности: для проектировщиков, консультантов/технического надзора и аттестованных или уполномоченных специалистов в период их практики. Обязанности 10-летнего страхования для застройщиков или подрядчиков в Законе 10/1995, Законе 50/1991 и Законе 350/2001 найдено не было.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 279(2)-(4)Строительные работы требуют страхования со стороны бенефициара, застройщика, проектировщика, эксперта, проверяющего проекта, ответственного технического руководителя работ, технического надзора и подрядчиков. Бенефициар, который является конечным пользователем одного индивидуального жилого дома, освобождается от этой обязанности один раз, для одного дома.
  • Закон 169/2026, ст. 556(4)-(8)Подрядчики обязаны страховать строительно-монтажные работы. Каждый, кто строит для других, должен иметь страхование гражданской ответственности за дефекты качества, возникшие в течение 10 лет после приёмки. Застройщики и подрядчики обязаны иметь 10-летнее страхование гражданской ответственности, покрывающее ущерб после приёмки, у страховщиков, уполномоченных ASF (румынский орган надзора за финансовым рынком), и предъявлять его при начале работ.
  • Закон 169/2026, ст. 422(5)(l)Застройщик обязан заключить договор страхования гражданской ответственности.
Что изменилось

НОВОЕ. Теперь застройщик обязан иметь 10-летнее страхование гражданской ответственности за ущерб после приёмки и предъявить его при начале работ. Раньше (профессиональное) страхование требовалось только от проектировщиков и аттестованных специалистов. «Старой статьи» для этого правила нет.

Защита при покупке строящегося жилья (правила Nordis)

Раньше

  • Закон 10/1995, ст. 22(2)-(7) в редакции Закона 207/2025 (MO 1133/08.12.2025, в силе с 11.12.2025)Строящиеся объекты можно было обещать к продаже только после отметки разрешения на строительство в земельной книге и открытия земельных книг для будущих объектов, по нотариально удостоверенному предварительному договору (promisiune de vânzare-cumpărare), отмеченному в тот же или на следующий рабочий день. Бронирование ограничивалось 60 днями и 5% цены (под страхом недействительности); авансы поступали на специальный счёт проекта (cont dedicat), расходовать средства с которого можно было с одобрения технического надзора до 25% (несущая конструкция), а затем 20% (инженерные системы); нецелевое использование каралось штрафом в 1% оборота.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 422(6)-(11)Та же формулировка: предварительный договор только после отметки разрешения и открытия земельных книг (6). Только нотариально удостоверенный предварительный договор (7), отмеченный нотариусом в тот же или на следующий рабочий день (8). Бронирование не более 60 дней и 5%, с возвратом в течение 30 дней, если виноват застройщик (9). Специальный счёт с лимитами 25%/20% (10). Штраф 1% оборота за предыдущий год (11).
Что изменилось

То же правило, новая статья: защитные нормы декабря 2025 года перенесены дословно в ст. 422(6)-(11) Закона 169/2026.

Вступление в силу и отмена законов

Раньше

  • Закон 350/2001Закон о территориальном планировании и градостроительстве, отменён полностью.
  • Закон 50/1991 (переизданный)Закон о разрешениях на строительство, отменён полностью.
  • Закон 10/1995 (переизданный), ст. 10 и ст. 41Единственные сохранившиеся статьи. Ст. 10 касается технического регулирования в строительстве (нормы утверждаются приказом министра). Ст. 41 касается положений о системе качества, утверждаемых постановлением правительства, и процедур, утверждаемых приказом министра. Текст закона доходит до ст. 44.

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 575(1)-(2)Вступает в силу через 15 дней после публикации в MO 661/10.08.2026, то есть 25.08.2026. Вступление в силу автоматическое и не зависит от подзаконных актов.
  • Закон 169/2026, ст. 576(3)Отменяет Закон 350/2001, Закон 50/1991, ст. 1-9, 11-40 и 42-44 Закона 10/1995, Приказ 233/2016 (за исключением приложений 4-6 к его нормам) и Приказ 839/2009.
  • Закон 169/2026, ст. 583(1)-(5)Постановления правительства, принятые на основании отменённых законов, продолжают применяться (в части, не противоречащей кодексу) до их замены. Ссылки на отменённые положения считаются ссылками на кодекс. Органы, выдающие заключения, должны обновить свои процедуры в течение 120 дней после публикации, а противоречащие положения отменяются.
Что изменилось

С 25.08.2026 один кодекс заменяет три закона. Из Закона 10/1995 сохраняются только ст. 10 и 41, что сохраняет правовую основу для технических норм и постановлений о системе качества, таких как HG 273/1994.

Переходные положения

Раньше

  • –

Сейчас (Закон 169/2026)

  • Закон 169/2026, ст. 582(1), (6)Процедуры разработки, пересмотра и утверждения документации по территориальному планированию и градостроительству (PUG/PUZ/PUD), начатые до 25.08.2026, остаются под действием закона, действовавшего на момент их начала. Началом считается дата, когда акт об инициировании был доведён до сведения третьих лиц.
  • Закон 169/2026, ст. 582(2)В порядке исключения недостающие заключения по таким планам можно получить через упрощённую комиссию интегрированного заключения (comisia de avizare integrată), а уже полученные заключения остаются действительными.
  • Закон 169/2026, ст. 582(4)Градостроительные сертификаты, выданные до 25.08.2026, остаются действительными. Разрешения на строительство/снос выдаёт орган, компетентный на дату выдачи сертификата, или орган, компетентный по кодексу, на основании заключений, затребованных сертификатом.
  • Закон 169/2026, ст. 582(5)Если полномочия по выдаче разрешений переходят к другому органу, новый компетентный орган выдаёт разрешение на основании ещё действующего сертификата, если только заявитель уже не подал заявление в орган, компетентный по старому закону.
  • Закон 169/2026, ст. 574Частичная приёмка по кодексу возможна для работ, которые велись на 25.08.2026.
  • Закон 169/2026, ст. 573(1)-(3)PUG старше 7 лет должны быть обновлены в течение 3 лет с 25.08.2026. Все действующие PUG (включая продлённые) остаются в силе до обновления, но не дольше этого срока, а советам, пропустившим его, закрыт доступ к финансированию.
  • Закон 169/2026, ст. 576(1)-(2)Национальные и местные комиссии интегрированного заключения, а также местные комиссии единого согласования должны быть созданы в течение 45 рабочих дней после публикации.
  • Закон 169/2026, ст. 577(3), (5)-(8)Приложения 1-5 к HG 766/1997, HG 925/1995 (проверка проектов/экспертиза), HG 273/1994 (приёмка), HG 845/2018, HG 492/2018 (государственный контроль качества в строительстве) и HG 203/2003 остаются в силе до внесения изменений.
  • Закон 169/2026, ст. 577(1)-(2)Правила жизненного цикла инвестиционных проектов не применяются к проектам с государственным финансированием по HG 907/2016, которые до 25.08.2026 уже выполнялись, находились на стадии торгов, были утверждены или профинансированы. Они остаются под действием прежнего закона.
  • Закон 169/2026, ст. 578(1)Центральные и местные органы власти должны пересмотреть свои внутренние правила и процедуры до 31.12.2026.
  • Закон 169/2026, ст. 370(1)С 25.08.2026 здания классифицируются по «классам последствий» (clase de consecințe) вместо «категорий значимости» (categorii de importanță).
  • Закон 169/2026, ст. 584(1)-(2), (5)С 01.11.2028 градостроительные полномочия в Бухаресте переходят от мэров секторов к Генеральному мэру. Незавершённые дела передаются и продолжаются без начала процедуры заново.
Что изменилось

Сертификат, выданный до 25.08.2026, остаётся действительным и может служить основой для разрешения на строительство. Планы, уже находящиеся в процедуре, завершаются по старым правилам. В кодексе нет специальной статьи о разрешениях на строительство, выданных до этой даты, поданных заявлениях на разрешение или работах, ведущихся на эту дату, кроме частичной приёмки (ст. 574).

Часто задаваемые вопросы

Когда вступил в силу Закон 169/2026?

25 августа 2026 года. Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства заменяет Закон 350/2001 о градостроительном планировании, Закон 50/1991 о разрешениях на строительство и большую часть Закона 10/1995 о качестве в строительстве; из Закона 10/1995 сохраняются только статьи 10 и 41.

Действует ли ещё 10-летняя гарантия на дефекты нового жилья?

Да. Согласно статье 451(3), подрядчики отвечают за скрытые дефекты (vicii ascunse), проявившиеся в течение 10 лет после приёмки, а в течение всего срока существования здания за дефекты несущей конструкции (structura de rezistență), вызванные нарушением проекта или строительных норм. Согласно статье 424(5), проектировщики отвечают за скрытые дефекты в течение 10 лет. Договоры не могут уменьшить эту ответственность.

Где теперь находятся нормы закона Nordis о защите покупателей строящегося жилья?

В статье 422(6)–(11) Закона 169/2026. Правила декабря 2025 года (бронирование не более 5% не более чем на 60 дней, нотариально удостоверенный предварительный договор (promisiune de vânzare-cumpărare) только после отметки разрешения на строительство в земельной книге, специальный счёт проекта и лимиты расходов по этапам) перенесены дословно.

Нужна ли теперь застройщику страховка?

Да, это новое требование. Согласно статье 556(7)–(8), застройщики и подрядчики обязаны иметь 10-летнее страхование гражданской ответственности, гарантирующее устранение ущерба, проявившегося после приёмки, и предъявлять его при начале строительных работ. Раньше страхование профессиональной ответственности требовалось только от проектировщиков и аттестованных специалистов.

Что происходит с сертификатами и планами, выданными до 25 августа 2026 года?

Градостроительный сертификат (certificat de urbanism), выданный до этой даты, остаётся действительным и может служить основой для разрешения на строительство (статья 582(4)–(5)). Уже начатые градостроительные процедуры завершаются по старым правилам (статья 582(1), (6)). Ни одна статья прямо не регулирует разрешения на строительство, выданные до этой даты, или работы, ведущиеся на эту дату, кроме частичной приёмки (статья 574).

Эта таблица носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Новый текст прочитан в официальном вестнике; старые законы прочитаны в архивных копиях официальных консолидированных текстов, поскольку официальный правовой портал во время проверки был недоступен. Прежде чем полагаться на какую-либо норму, проконсультируйтесь с независимым юристом.