Law 169/2026

القانون 169/2026: ماذا انتقل وإلى أين

حلّ قانون التخطيط والبناء الروماني الجديد محل ثلاثة قوانين في 25 أغسطس 2026. لكل قاعدة يعتمد عليها المشتري: أين كانت، وأين أصبحت، وما الذي تغيّر.

آخر تحديث: 17.10.2026 · النص الرسمي: الجريدة الرسمية Monitorul Oficial رقم 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026 · معجم المصطلحات

شهادة التخطيط (certificat de urbanism)

قبل

القانون 350/2001، المادة 29(1)عرّفت الشهادة بأنها مستند معلومات إلزامي بشأن النظام القانوني والاقتصادي والفني للعقار، وبشأن شروط الاستثمار أو المعاملة العقارية.
القانون 350/2001، المادة 33(2)–(3)كان يجب إصدار الشهادة خلال 30 يوماً، وكانت الجهة المُصدِرة تحدد مدة صلاحيتها «وفقاً للقانون»، بحسب أهمية المنطقة وأهمية الاستثمار.
القانون 50/1991، المادة 6(1) و(2) و(5)مستند معلومات يبيّن المتطلبات العمرانية والآراء والموافقات اللازمة. كان يصدر خلال 15 يوم عمل على الأكثر، ولم يكن يمنح حق البناء.
الأمر 839/2009 (القواعد التنفيذية للقانون 50/1991)، المادة 39(2) والمادة 40(1) (cjcs.ro، النص الموحّد حتى 18.04.2011)كانت الجهة المُصدِرة تحدد الصلاحية بين 6 و24 شهراً. وكان يمكن تمديدها مرة واحدة، لمدة 12 شهراً على الأكثر، بطلب يُقدَّم قبل انتهاء الصلاحية بـ15 يوماً على الأقل. وبعد ذلك كانت تلزم شهادة جديدة.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 253(1)–(3)المستند الإعلامي الإلزامي نفسه (وليس حقاً في البناء)، لكنه بات مقسَّماً إلى خمسة أنواع: الاطلاع، وعمليات المسح العقاري، وبناء المباني أو هدمها، والأشغال الهندسية، والإنشاءات الخاصة.
القانون 169/2026، المادة 254(5)–(7)تصدر شهادة الاطلاع تلقائياً حيث يوجد نظام معلوماتي، خلال 5 أيام عمل على الأكثر، أو خلال 10 أيام عمل على الأكثر إلى أن يبدأ النظام بالعمل.
القانون 169/2026، المادة 256(4)تصدر شهادة عمليات المسح العقاري خلال 10 أيام عمل على الأكثر.
القانون 169/2026، المادة 257(4) و(15)–(17)تصدر شهادة البناء خلال 15 يوم عمل على الأكثر، وتكون صالحة 12–36 شهراً من تاريخ الإصدار. وتسقط إذا لم يُطلب تمديدها قبل انتهاء صلاحيتها بـ15 يوم عمل، ويمكن تمديدها مرة واحدة لمدة 24 شهراً على الأكثر، وبعد ذلك تصبح شهادة جديدة إلزامية.

ما الذي تغيّر

أصبحت شهادات البناء تدوم مدة أطول: 12–36 شهراً بدلاً من 6–24، مع تمديد يصل إلى 24 شهراً بدلاً من 12. والجديد شهادة اطلاع سريعة وتلقائية (5–10 أيام عمل). أما مهلة إصدار شهادة البناء، وهي 15 يوم عمل، فبقيت كما هي.

رخصة البناء (autorizație de construire)

قبل

القانون 50/1991، المادة 1(1) والمادة 2(1)لم يكن يُسمح بأعمال البناء إلا بموجب رخصة بناء أو رخصة هدم، وهي معرَّفة بأنها القرار النهائي للسلطة المحلية الذي يسمح بالأعمال.
القانون 50/1991، المادة 7(1) والمادة 7(1^6)كانت الرخصة تصدر خلال 30 يوماً على الأكثر من تقديم ملف كامل، أو خلال 7 أيام عمل على الأكثر بإجراء مستعجل مقابل رسم استعجال.
القانون 50/1991، المادة 7(5)كانت الجهة المُصدِرة تحدد صلاحية لا تتجاوز 24 شهراً من تاريخ الإصدار لبدء الأعمال. وبعد الإخطار ببدء الأعمال (المادة 7(8))، كانت الصلاحية تمتد طوال مدة التنفيذ.
القانون 50/1991، المادة 7(7) والمادة 7(19)كان يمكن تمديد الصلاحية مرة واحدة، لمدة 24 شهراً على الأكثر، بطلب يُقدَّم قبل انتهاء الصلاحية بـ45 يوم عمل على الأقل. وحدّدت الفقرة (19) رسم التمديد بنسبة 30% من رسم الرخصة الأصلي، بينما تصف الفقرة (7) التمديد بأنه مجاني.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 259(1)–(2) و(6)الرخصة هي القرار الإداري الفردي الذي يسمح بالبناء. وهي إلزامية للمباني الجديدة، وللتدخلات في المباني القائمة، ولأعمال تهيئة الأراضي، باستثناء الأعمال الخاضعة للإخطار أو المعفاة.
القانون 169/2026، المادة 273(1)–(3)تصدر خلال 30 يوماً تقويمياً على الأكثر من تقديم ملف كامل، أو خلال 7 أيام عمل على الأكثر بإجراء مستعجل مقابل رسم خاص. وإذا استُخدمت لجنة الموافقة الموحّدة، تُحتسب مهلة الـ30 يوماً من تاريخ الموافقة الموحّدة.
القانون 169/2026، المادة 309(1)–(6)صالحة 3 سنوات من تاريخ الإصدار، وتمتد طوال مدة التنفيذ بعد الإخطار ببدء الأعمال. ويمكن تعليقها مرة واحدة لمدة 12 شهراً على الأكثر. وتحظر الفقرة (5) تمديد مدة الـ3 سنوات، بينما تسمح الفقرة (6) بتمديد يصل إلى 12 شهراً، يُطلب قبل انتهاء الصلاحية بـ15 يوماً على الأقل، عندما يتعذّر إنهاء الأعمال خلال مدة التنفيذ المحددة.
القانون 169/2026، المادة 310(1)–(6)تسقط الرخصة إذا لم تبدأ الأعمال خلال مدة الصلاحية، أو لم تنتهِ خلال مدة التنفيذ (ما لم يُطلب تمديد)، أو عُلّقت لأكثر من 24 شهراً. ويمكن تمديد مدة التنفيذ مرة واحدة، لمدة 12 شهراً على الأكثر، مقابل 30% من الرسم الأصلي، بطلب يُقدَّم قبل ذلك بـ15 يوم عمل.

ما الذي تغيّر

تتسع المهلة المتاحة لبدء البناء من 24 شهراً على الأكثر إلى 3 سنوات ثابتة. وتتقلص التمديدات من 24 شهراً على الأكثر إلى 12 شهراً، والجديد إمكانية تعليق لمرة واحدة لمدة تصل إلى 12 شهراً. أما مهلتا الإصدار، 30 يوماً و7 أيام عمل في الإجراء المستعجل، فبقيتا كما هما.

المخططات العمرانية: PUG وPUZ وPUD

قبل

القانون 350/2001، المادتان 44–45كانت المخططات العمرانية هي PUG (المخطط العام) وPUZ (المخطط المنطقي) وPUD، أي «Planul urbanistic de detaliu» (المخطط التفصيلي)، وكلٌّ منها أساس لإصدار شهادات التخطيط.
القانون 350/2001، المادة 46(1) و(1^3)كان على كل بلدة تحديث مخططها العام PUG مرة كل 10 سنوات على الأقل. وكان يمكن تمديد صلاحية PUG بقرار من المجلس حتى يدخل PUG الجديد حيز النفاذ، بشرط أن يكون التحديث قد بدأ قبل انتهاء الصلاحية.
القانون 350/2001، المادة 46، ملاحظة بشأن المادة II من المرسوم الحكومي الطارئ 85/2012 بصيغتها الممددة بالمرسوم الحكومي 33/2023كان يمكن تمديد مخططات PUG المعتمدة حتى عام 2003 بقرار من المجلس حتى 31.12.2026 كحد أقصى.
القانون 350/2001، المادة 47(1) و(3)كان PUZ ينسّق المناطق المعقدة، وكان إلزامياً مثلاً للمناطق المركزية والمناطق المحمية وتقسيم الأرض إلى أكثر من 3 قطع.
القانون 350/2001، المادة 48(1)–(3)كان PUD ينظّم قطعة أرض واحدة في علاقتها بالقطع المجاورة، ولم يكن يجوز له تعديل المخططات الأعلى، ولم يكن يُعدّ إلا لتفصيل PUG أو PUZ.
القانون 350/2001، الملحق 1، البندان 13–14كان PUD يُعتمد من المجلس المحلي (ومن المجلس العام في بوخارست).

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 45(1) و(3)المخطط العام PUG إلزامي لكل بلدة، وهو الأساس الملزم لشهادات التخطيط ورخص البناء والاستثمارات العامة.
القانون 169/2026، المادة 62(1) و(3)–(4)يفصّل PUZ المناطق المعقدة، أو ينفّذ عمليات عمرانية، أو يعدّل القواعد المعتمدة (بما في ذلك وضع الأرض ضمن النطاق العمراني intravilan، والارتفاع، وPOT/CUT)، وذلك فقط في الحالات المبرَّرة جيداً وبعد رأي بشأن المبادرة.
القانون 169/2026، المادة 76(1)يُعتمد PUZ بقرار من المجلس المحلي بالأغلبية المطلقة، استناداً إلى الرأي المتكامل.
القانون 169/2026، المادة 81(1) و(3)يُغيَّر اسم PUD إلى «Proiectul urbanistic de detaliu» (المشروع العمراني التفصيلي)، وهو أداة تصميم لهدف استثماري واحد أو أكثر. ولا يُعدّ إلا لتفصيل PUG أو PUZ، أو لمشاريع الطاقة المتجددة داخل النطاق العمراني.
القانون 169/2026، المادة 85(1) و(3)–(4)يُعتمد PUD بقرار من رئيس البلدية (أو رئيس مجلس المحافظة) خلال 15 يوماً تقويمياً من رأي كبير المهندسين المعماريين. ويصبح جزءاً من PUG أو PUZ، ويبقى صالحاً حتى صدور مخطط جديد أو PUD جديد.
القانون 169/2026، المادة 573(1)–(3)يجب تحديث مخططات PUG التي يزيد عمرها على 7 سنوات في 25.08.2026 خلال 3 سنوات. وتبقى مخططات PUG السارية صالحة حتى تحديثها، ولكن ليس بعد تلك المهلة، ومن دون قرارات تمديد جديدة. والمجالس التي تفوّت المهلة تفقد إمكانية الحصول على التمويل القابل للسداد وغير القابل للسداد.

ما الذي تغيّر

لم يعد PUD يُعرض على تصويت المجلس: يعتمده رئيس البلدية خلال 15 يوماً، ما يُفترض أن يسرّع مشاريع القطعة الواحدة. وتحصل مخططات PUG القديمة على مهلة صارمة مدتها 3 سنوات بدلاً من التمديدات المتتالية. وبالنسبة للمشتري، يبقى المخطط الساري هو ما يحدد ما يجوز بناؤه.

الاستلام عند انتهاء الأعمال (recepția)

قبل

القانون 10/1995، المادة 17(1) و(4)كان الاستلام يثبت إنجاز الأعمال بالفحص المباشر مقارنةً بمستندات التنفيذ والكتاب الفني. وكان يجريه المستثمر أو المالك بحضور المصمم والمقاول.
القانون 10/1995، المادة 22(1)(f) و(g) و(j)كان على المستثمر أو المطوّر إجراء الاستلام عند انتهاء الأعمال فقط مع استلام توصيلات المرافق، وإجراء الاستلام النهائي في نهاية فترة الضمان، وعدم التسليم للمالك إلا بعد الاستلام ومع تشغيل توصيلات المرافق الدائمة.
قرار الحكومة 273/1994، لائحة استلام الإنشاءاتالإجراء التفصيلي للاستلام عند انتهاء الأعمال والاستلام النهائي (لم يُعَد التحقق من النص هنا؛ واستمرار سريانه مؤكَّد في المادة 577(6) من القانون 169/2026).

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 527(1)–(5)يجري المستفيد أو المطوّر الاستلام على مرحلتين: عند انتهاء الأعمال، ثم الاستلام النهائي في نهاية فترة الضمان. ويُسمح بالاستلام الجزئي للأقسام المستقلة، ولا يجوز استخدام المبنى إلا بعد قبول الاستلام عند انتهاء الأعمال والحصول على تصاريح الاستخدام.
القانون 169/2026، المادة 528(1)–(5)يشمل الاستلام عند انتهاء الأعمال تسليم مشرف الموقع للمالك الكتابَ الفني ودليلَ الصيانة والعمر التشغيلي. ويتطلب آراء المصممين والمشرف، ومحاضر، ومشروعاً وفق ما نُفّذ فعلاً (as-built)، ولا يجري إلا مع استلام توصيلات المرافق.
القانون 169/2026، المادة 422(5)(i) و(k)ينظّم المطوّر عمليتي الاستلام، ولا يسلّم المسكن إلا بعد الاستلام عند انتهاء الأعمال ومع تشغيل توصيلات المرافق الدائمة.
القانون 169/2026، المادة 574عمليات الاستلام الجزئي وفق القانون الجديد ممكنة أيضاً للأعمال التي كانت جارية في 25.08.2026.
القانون 169/2026، المادة 577(6)تبقى لائحة الاستلام الواردة في قرار الحكومة 273/1994 (وقرار الحكومة 845/2018 للبنية التحتية الوطنية للطرق والسكك الحديدية) سارية حتى تعديلها.

ما الذي تغيّر

القاعدة نفسها على مرحلتين (عند انتهاء الأعمال ثم الاستلام النهائي)، لكنها انتقلت إلى القانون الجديد. والجديد: يجب أن يتسلّم المشتري دليل الصيانة والعمر التشغيلي ومستندات ما نُفّذ فعلاً (as-built)، والاستلام الجزئي للأقسام مسموح صراحةً. ولا يزال الإجراء التفصيلي هو قرار الحكومة 273/1994.

الكتاب الفني للمبنى (cartea tehnică)

قبل

القانون 10/1995، المادة 17(2)–(3)كان المستثمر يعدّ الكتاب الفني (التصميم، والتنفيذ، والاستلام، والمتابعة أثناء الاستخدام) ويسلّمه للمالك في جزأين. وكان على المالكين أو مدير جمعية الملاك تحديثه وتسليمه للمالك التالي عند البيع.
القانون 10/1995، المادة 22(1)(h)كان على المستثمر إعداد الكتاب الفني وتسليمه للمالك.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 529(1)–(2)يُستكمل الكتاب الفني في نهاية المرحلة 5، مع الاستلام عند انتهاء الأعمال. والنسخة الإلكترونية إلزامية، وتُرفع إلى السجل الوطني للإنشاءات، مرتبطةً ببيانات المسح العقاري والسجل العقاري.
القانون 169/2026، المادة 530(1)–(9)المضمون نفسه: يعدّه المطوّر، ويُحدَّث أثناء الأعمال بإشراف مشرف الموقع، ويحتفظ به المالك أو مدير جمعية الملاك، ويُنقل عند البيع ورقياً ورقمياً. ويسجّل المستفيد النسخة الرقمية في السجل الوطني للإنشاءات.
القانون 169/2026، المادة 422(5)(j)على المطوّر إعداد الكتاب الفني وتسجيل المبنى في السجل الوطني للإنشاءات.

ما الذي تغيّر

الالتزام نفسه، لكنه أصبح رقمياً: يدخل الكتاب الفني سجلاً وطنياً مرتبطاً بالسجل العقاري، ويتسلّمه المشتري ورقياً ورقمياً.

المسؤولية عن العيوب الخفية والإنشائية

قبل

القانون 10/1995، المادة 30قاعدة واحدة للمصمم، ومدقّق المشروع، ومصنّعي المواد ومورّديها، والمقاول، والمدير الفني، ومشرف الموقع، والخبير الفني: العيوب الخفية خلال 10 سنوات من الاستلام، والعيوب الإنشائية الناتجة عن مخالفة معايير التصميم أو التنفيذ طوال عمر المبنى.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 424(4)–(5)يُسأل المصممون عن العيوب الخفية خلال 10 سنوات من الاستلام عند انتهاء الأعمال، بالنسبة للأجزاء التي صمّموها. ولا يجوز للعقود أن تخفّض المسؤولية القانونية.
القانون 169/2026، المادة 446(1)يُسأل مدقّقو المشاريع لمدة 10 سنوات من التسليم أو الاستلام، وطوال عمر المبنى عن العيوب الإنشائية الناتجة عن مخالفة معايير التصميم.
القانون 169/2026، المادة 451(2)–(3)يُسأل المقاولون عن العيوب الخفية خلال 10 سنوات من الاستلام عند انتهاء الأعمال، وطوال عمر المبنى عن العيوب الإنشائية الناتجة عن مخالفة المشروع و/أو معايير التنفيذ. ولا يجوز للعقود أن تخفّض ذلك.

ما الذي تغيّر

بالنسبة للمقاولين ومدقّقي المشاريع، القاعدة نفسها في مواد جديدة، ولا يزال لا يجوز للعقود تخفيضها. وثمة فرق واحد: يحدد القانون الجديد للمصممين مسؤولية لمدة 10 سنوات عن العيوب الخفية (المادة 424(5))، بينما وردت المسؤولية طوال عمر المبنى عن العيوب الإنشائية بشأن المقاولين (المادة 451(3)) ومدقّقي المشاريع (المادة 446(1)).

التأمين الإلزامي للمطوّرين

قبل

القانون 10/1995، المادة 31كان المطلوب فقط تأمين المسؤولية المهنية: للمصممين، والاستشاريين والمشرفين، والمتخصصين المعتمدين أو المرخّصين أثناء ممارستهم. ولم يُعثر على أي التزام بتأمين لمدة 10 سنوات على المطوّرين أو المقاولين في القانون 10/1995 أو القانون 50/1991 أو القانون 350/2001.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 279(2)–(4)تتطلب أعمال البناء تأميناً من المستفيد، والمطوّر، والمصمم، والخبير، والمدقّق، والمدير الفني، ومشرف الموقع، والمقاولين. ويُعفى المستفيد الذي هو المستخدم النهائي لمسكن عائلي واحد، مرة واحدة، لمسكن واحد.
القانون 169/2026، المادة 556(4)–(8)على المقاولين تأمين أعمال البناء والتركيب. وعلى كل من يبني لحساب الغير أن يحمل تأمين مسؤولية مدنية عن عيوب الجودة التي تظهر خلال 10 سنوات من الاستلام. وعلى المطوّرين والمقاولين أن يحملوا تأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات يغطي الأضرار بعد الاستلام، لدى شركات تأمين مرخّصة من ASF، وأن يبرزوه عند بدء الأعمال.
القانون 169/2026، المادة 422(5)(l)على المطوّر إبرام تأمين المسؤولية المدنية.

ما الذي تغيّر

جديد. على المطوّر الآن أن يحمل تأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات عن الأضرار بعد الاستلام، وأن يبرزه عند بدء الأعمال. وفي السابق كان المصممون والمتخصصون المعتمدون وحدهم ملزمين بالتأمين (المهني). ولا توجد «مادة قديمة» لهذه القاعدة.

حماية المشترين في البيع على المخطط (قواعد نورديس)

قبل

القانون 10/1995، المادة 22(2)–(7)، بصيغتها المعدّلة بالقانون 207/2025 (الجريدة الرسمية Monitorul Oficial 1133/08.12.2025، النافذ اعتباراً من 11.12.2025)لم يكن يجوز التعهد ببيع الوحدات على المخطط إلا بعد قيد الرخصة في السجل العقاري وفتح صحائف عقارية للوحدات المستقبلية، وبعقد مبدئي موثّق يُقيَّد في يوم العمل نفسه أو التالي. وكان الحجز محدوداً بـ60 يوماً و5% من السعر (وإلا كان باطلاً)؛ وكانت الدفعات المقدمة تذهب إلى حساب مخصص للمشروع، يُصرف منه بموافقة مشرف الموقع حتى 25% (الهيكل) ثم 20% (التمديدات)؛ وكانت إساءة الاستخدام يُعاقب عليها بغرامة 1% من رقم الأعمال.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 422(6)–(11)الصيغة نفسها: العقد المبدئي فقط بعد قيد الرخصة وفتح صحائف السجل العقاري (6). عقد مبدئي موثّق فقط (7)، يقيّده كاتب العدل في يوم العمل نفسه أو التالي (8). حجز لمدة 60 يوماً و5% على الأكثر، يُردّ خلال 30 يوماً إذا كان المطوّر هو المخطئ (9). حساب مخصص بسقفي 25%/20% (10). غرامة 1% من رقم أعمال السنة السابقة (11).

ما الذي تغيّر

القاعدة نفسها في مادة جديدة: نُقلت حماية ديسمبر 2025 حرفياً إلى المادة 422(6)–(11) من القانون 169/2026.

دخول القانون حيز النفاذ والإلغاءات

قبل

القانون 350/2001قانون التهيئة العمرانية والتخطيط، أُلغي بالكامل.
القانون 50/1991 (المعاد نشره)قانون رخص البناء، أُلغي بالكامل.
القانون 10/1995 (المعاد نشره)، المادة 10 والمادة 41المادتان الوحيدتان الباقيتان. تتناول المادة 10 التنظيم الفني في البناء (قواعد تُعتمد بأمر وزاري). وتتناول المادة 41 لوائح نظام الجودة المعتمدة بقرار من الحكومة والإجراءات المعتمدة بأمر وزاري. ويمتد نص القانون حتى المادة 44.

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 575(1)–(2)يدخل حيز النفاذ بعد 15 يوماً من نشره في الجريدة الرسمية Monitorul Oficial 661/10.08.2026، أي في 25.08.2026. والنفاذ تلقائي ولا يتوقف على التشريعات الثانوية.
القانون 169/2026، المادة 576(3)يلغي القانون 350/2001، والقانون 50/1991، والمواد 1–9 و11–40 و42–44 من القانون 10/1995، والأمر 233/2016 (باستثناء الملاحق 4–6 من قواعده)، والأمر 839/2009.
القانون 169/2026، المادة 583(1)–(5)تبقى قرارات الحكومة الصادرة بموجب القوانين الملغاة سارية (فيما لا يتعارض) حتى استبدالها. وتُقرأ الإحالات إلى الأحكام الملغاة على أنها إحالات إلى القانون الجديد. وعلى الجهات المُصدِرة للآراء تحديث إجراءاتها خلال 120 يوماً من النشر، وتُلغى الأحكام المخالفة.

ما الذي تغيّر

اعتباراً من 25.08.2026، يحلّ قانون واحد محل القوانين الثلاثة. ولا يبقى من القانون 10/1995 إلا المادتان 10 و41، ما يحفظ الأساس القانوني للوائح الفنية وقرارات نظام الجودة مثل قرار الحكومة 273/1994.

الأحكام الانتقالية

قبل

الآن (القانون 169/2026)

القانون 169/2026، المادة 582(1) و(6)تبقى إجراءات إعداد مستندات التهيئة العمرانية والتخطيط (PUG/PUZ/PUD) ومراجعتها واعتمادها، التي بدأت قبل 25.08.2026، خاضعة للقانون الساري عند بدئها. ويُقصد بالبدء تاريخ إعلام الغير بقرار المبادرة.
القانون 169/2026، المادة 582(2)استثناءً، يجوز الحصول على الآراء التي لا تزال ناقصة لهذه المخططات عبر لجنة الرأي المتكامل المبسّطة، وتبقى الآراء التي سبق الحصول عليها صالحة.
القانون 169/2026، المادة 582(4)تبقى شهادات التخطيط الصادرة قبل 25.08.2026 صالحة. وتصدر رخص البناء أو الهدم عن السلطة التي كانت مختصة عند إصدار الشهادة، أو عن السلطة المختصة وفق القانون الجديد، استناداً إلى الآراء التي طلبتها الشهادة.
القانون 169/2026، المادة 582(5)إذا انتقلت صلاحية إصدار الرخص، تصدر السلطة المختصة الجديدة الرخصة استناداً إلى الشهادة التي لا تزال صالحة، ما لم يكن مقدّم الطلب قد تقدّم بطلبه بالفعل إلى السلطة المختصة وفق القانون القديم.
القانون 169/2026، المادة 574عمليات الاستلام الجزئي وفق القانون الجديد ممكنة للأعمال الجارية في 25.08.2026.
القانون 169/2026، المادة 573(1)–(3)يجب تحديث مخططات PUG التي يزيد عمرها على 7 سنوات خلال 3 سنوات من 25.08.2026. وتبقى جميع مخططات PUG السارية (بما فيها الممددة) صالحة حتى تحديثها، ولكن ليس بعد تلك المهلة، والمجالس التي تفوّتها تُحرم من التمويل.
القانون 169/2026، المادة 576(1)–(2)يجب تشكيل لجان الرأي المتكامل الوطنية والمحلية، ولجان الموافقة الموحّدة المحلية، خلال 45 يوم عمل من النشر.
القانون 169/2026، المادة 577(3) و(5)–(8)تبقى سارية حتى تعديلها: الملاحق 1–5 من قرار الحكومة 766/1997، وقرار الحكومة 925/1995 (التدقيق والخبرة الفنية)، وقرار الحكومة 273/1994 (الاستلام)، وقرار الحكومة 845/2018، وقرار الحكومة 492/2018 (رقابة الدولة على الجودة)، وقرار الحكومة 203/2003.
القانون 169/2026، المادة 577(1)–(2)لا تنطبق قواعد دورة حياة مشروع الاستثمار على المشاريع الممولة من المال العام وفق قرار الحكومة 907/2016 التي كانت قيد التنفيذ أو المناقصة أو المعتمدة أو الممولة قبل 25.08.2026. وتبقى هذه المشاريع خاضعة للقانون السابق.
القانون 169/2026، المادة 578(1)على السلطات المركزية والمحلية مراجعة قواعدها وإجراءاتها الداخلية بحلول 31.12.2026.
القانون 169/2026، المادة 370(1)اعتباراً من 25.08.2026، تُصنَّف المباني وفق «فئات العواقب» بدلاً من «فئات الأهمية».
القانون 169/2026، المادة 584(1)–(2) و(5)اعتباراً من 01.11.2028، تنتقل صلاحيات التخطيط في بوخارست من رؤساء بلديات القطاعات إلى رئيس البلدية العام. وتُسلَّم الملفات قيد النظر وتُستكمل من دون إعادة البدء.

ما الذي تغيّر

الشهادة الصادرة قبل 25.08.2026 تبقى صالحة وتؤدي إلى رخصة. والمخططات التي هي قيد الإجراء بالفعل تُستكمل وفق القواعد القديمة. ولا يتضمن القانون مادة خاصة برخص البناء الصادرة، أو طلبات الرخص المقدَّمة، أو الأعمال الجارية قبل هذا التاريخ، باستثناء الاستلام الجزئي (المادة 574).

الأسئلة الشائعة

متى دخل القانون 169/2026 حيز النفاذ؟

في 25 أغسطس 2026. يحلّ قانون التهيئة العمرانية والتخطيط والبناء محل القانون 350/2001 بشأن التخطيط العمراني، والقانون 50/1991 بشأن رخص البناء، ومعظم القانون 10/1995 بشأن جودة البناء؛ ولا يبقى من القانون 10/1995 إلا المادتان 10 و41.

هل لا يزال ضمان العيوب لمدة 10 سنوات في المسكن الجديد سارياً؟

نعم. بموجب المادة 451(3)، يُسأل المقاولون عن العيوب الخفية التي تظهر خلال 10 سنوات من الاستلام، وطوال عمر المبنى عن العيوب الإنشائية الناتجة عن مخالفة التصميم أو معايير البناء. وبموجب المادة 424(5)، يُسأل المصممون عن العيوب الخفية لمدة 10 سنوات. ولا يجوز للعقود أن تخفّض هذه المسؤوليات.

أين أصبحت حماية قانون نورديس لمشتري الوحدات على المخطط؟

في المادة 422(6)–(11) من القانون 169/2026. نُقلت قواعد ديسمبر 2025 حرفياً: حجز لا يتجاوز 5% لمدة لا تتجاوز 60 يوماً، وعقد مبدئي موثّق فقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري، وحساب مخصص للمشروع، وسقوف للصرف بحسب المراحل.

هل يحتاج المطوّر الآن إلى تأمين؟

نعم، وهذا جديد. بموجب المادة 556(7)–(8)، على المطوّرين والمقاولين أن يحملوا تأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات يضمن إصلاح الأضرار التي تظهر بعد الاستلام، وأن يبرزوه عند بدء أعمال البناء. وفي السابق كان المصممون والمتخصصون المعتمدون وحدهم ملزمين بالتأمين المهني.

ماذا يحدث للشهادات والمخططات الصادرة قبل 25 أغسطس 2026؟

تبقى شهادة التخطيط الصادرة قبل هذا التاريخ صالحة ويمكن أن تؤدي إلى رخصة بناء (المادة 582(4)–(5)). وتُستكمل إجراءات التخطيط التي بدأت بالفعل وفق القواعد القديمة (المادة 582(1) و(6)). ولا توجد مادة تتناول صراحةً رخص البناء الصادرة أو الأعمال الجارية قبل هذا التاريخ، باستثناء الاستلام الجزئي (المادة 574).

هذا الجدول معلومات عامة وليس استشارة قانونية. قُرئ النص الجديد في الجريدة الرسمية، وقُرئت القوانين القديمة في نسخ مؤرشفة من النصوص الموحّدة الرسمية، لأن البوابة القانونية الرسمية كانت متوقفة أثناء التحقق. قبل الاعتماد على أي قاعدة، استشيروا محامياً مستقلاً.